ジオ目黒本町（（仮称）目黒本町プロジェクト）ってどうでしょう？

クラッシィは坪２５０万円位だったから、
ここは２８０万円と予測。
しかし、小規模なのが残念。

クラッシィ→２５０～
ジオ→２８０～
に訂正。
少し安いかな？

電話してきいたら、もう少し高かったです。

阪急と東急の共同の等々力のマンションを見てきましたが、決して高級路線ではないですよね。
即完売物件でしたが、東急の雪谷物件と比べても劣る印象でした。ジオ単体ブランドになると違うのでしょうか？
ただ、戸数が少なくて、坪300万くらいならすぐに売れるのでしょうか？
ここら辺、物件が少ないですからね。

300では売れ残るんじゃないかな。
西はバス通り沿いなので、音とにおいも若干気になる。

旧借地とはいえクラッシィが250～売ってたことを考慮すると、
そこまであげられないんじゃない？ジオってのもあまり浸透してないし。

目黒の中でも高級路線ではなく、昔ながらの場所だからそこまで値段は上がらないんじゃないでしょうか。

ここら辺は昔は川だったのでしょうか。

地盤は大丈夫なのでしょうか。

ちょっと前に電話できいたときは、たしか７０平米で６５００万円を切るくらいからだった気がします。
正確な値段は、もう忘れてしまいました。

このへんはよく知らないのですが、緑道の下は、ドブ川なんでしょうか。
埋め立てられているのではなくて今も水が流れているんですか。
ちょっと調べたところ、地盤が緩いようですね。
においや氾濫など、かなり気になりますが、実際どうなんでしょう。

周辺環境は、グーグルマップなどで見る限り、工場や古い家が密集してあまりきれいではなさそうですが、いかがですか。

とすると、、、
坪３００万円ですね。

緑道の下は、まだ水が流れてるのかな？
緑道の道は、意外と車通りますよね。
ただ、バス通りも同様ですが、夜は車の通行も極端に減り、かなり静かだと思いますよ。
騒音に敏感な方も多いようですが、
便利、日当り良好、静か、地盤４よし、、なんて挙げたらきりがないので
優先度を付けて決めなきゃいけませんよね。

なるほど。それなりに、うるさい通りなのですね。
まあ、大通りとは違うので、大問題ではないですけれども。

周辺の町並みについて、ご存知でしたら教えてください。

街並みは並木通り沿いでかなりいいですよ。

駅から緑道を通らない道は確かに古い民家が密集していてお世辞にも高級とは言えませんが、
少し歩けば碑文谷地区でサレジオ教会も拝めますし、試林の森公園もチャリで行けます。

ただ地盤の善し悪しはこのご時世プライオリティ高いですよね。

なるほど、感じがなんとなくわかりました。
ありがとうございます。

ちょっと現地見てきます。

日用品のお買い物施設などは、周辺にあるのでしょうか？

駅前の商店街で必要なものはほぼ揃います。
武蔵小山までも自転車ですぐなので日常生活に困ることはありません。

ただ、お洒落な店はありませんね。

７０平米で６５００万円!?

ジオのブランド力ってそんなに高いのですか？
私が知らなかっただけでしょうか。

いや、６５００は切ってた。でも６０００は超えてた。

目黒まですぐだし地下鉄直通だし、このへんはそれくらいはするでしょう。

ジオのブランド力は東京じゃ皆無だけど、いちお目黒区ですからね。

戸数が少ないから多少強気に出ても不思議じゃない。

ジオ知らないなーと

う～ん。６千超かぁ。撤退。

同じく

３ＬＤＫ７０平米６３００万円～という感じですね。
目黒まですぐですから高くはないでしょう。
ジオが関東ではまだ浸透していない分お得だと思います。
まあ、今後の関東での活躍次第ですが。
ここが高いなら、多摩川の向こう側を探すことになりますね。

ところで、ここの周りの環境が気になります。
ハイソな地域とは思ってませんが、実際、どうなんでしょうか。
柄の悪い人が歩いているイメージはありませんが。
昔から住んでいる地元の人が多いのでしょうか。

↑やな感じ

そんなにひがむなよ

言われちゃったー

やはり、坪３００万円ですね。
目黒区内、駅徒歩１０分以内なので高くないですよね。
ただ、坪３００くらいの物件は多いので、あとはこの地域を好むかどうかですね。
比較検討は、ルフォン不動前や三茶タワー、駅遠ですがザ・テラス下目黒でしょうか？
環境的には特にデメリットもなさそうですが、戸数が少ないのが難点ですね。

買い物は、碑文谷のダイエーも比較的近いですね。

西小山は近くの洗足、碑文谷と違って庶民的なとこが良い。
洗足、碑文谷住民はちょっとプライド持ってそうだけど西小山住民はそんな肩に力入れる必要も無い。

目黒から３駅なのに知名度が低いからか変に気取った感じも全くないし。

駅前とか全体的に小じんまりまとまった感じで非常に落ち着くし。

春の桜並木は素晴らし過ぎる。

絶対にオススメしたい街です！

目黒区でも目黒本町はちょっと特別というか、他の地区に比べると庶民的なところです。
ランニングシャツと短パン、サンダルでブラブラ歩いてるおじさんもいるし、清水池公園ではベンチで将棋をさしてるおじさんたち、釣りしてるおじさんたち…。
良い意味で気取らない街、でも目黒なので治安はいいですよ。

阪急のジオは、関西では三菱や野村よりもメジャーですよ。

戸数のわりに駐車場台数が多いような？車需要の高いエリアなのでしょうか？
空き駐車場が多いと将来的に修繕積立金にインパクトが出てくるかと思うので、少し気がかりです。

駐車場って、一般的に戸数の６割目安だった気が、、、
なので、５割もいってないので、多いということはないのではないですか？

この物件って、ネガは少ないようですね。
最近、ネガが多いほど売れていくように思います。
イクサージュ不動前から始まり、ピアース中目黒、三茶タワー、、、
さて、目黒本町はいかに、、、販売開始が楽しみです。

関西でメジャーって、ここ東京なんですが…

目黒通り沿いに国産から外国産まで色々な自動車販売店が並んでますから、自然と車需要が高くなってるのかもしれません。住宅街の中に入ると一通ばかりで遠回りしなくりゃいけなかったりしますが、
大通りにでれば交通の便はいいですもんね。

間取りがイマイチ。

バルコニーが狭いっっ

HPがUpdateされてたけど、しょぼすぎる。。。
もう少し力入れて作ればいいのに。
やっつけ仕事だな。こりゃ。

センスがないんじゃないですか

そんなことないですよ。
ジオの物件はどれもおしゃれで仕様もしっかりしてます！

営業マン？

ジオなんてしらんよ

他の間取りも見たいですね。
情報が少なすぎるのでもっと外観とか、エントランスとか、他設備とか見たい。

３３さん
日常のお買い物はサミットや業務用スーパーがおすすめです。
乾物類や飲み物などは業務用スーパー、生鮮食品は商店街へ行ったり
サミットへ行ったりと私はしています。
時間があるときは武蔵小山の商店街までお散歩がてら行ったりしています。
アーケードになっているので雨の日などは楽ですよ。
お買い得商品が多いので見ているだけでも楽しいです。

パルム、雨の日は遠くて行かないだろw

以前よりは線路が地下に潜って、公園？遊歩道？になったから行きやすくはなりましたね。
平和通り商店街の八百屋や魚屋、肉屋も下町な雰囲気を味わえていいですよ。
平和通り商店街のパン屋の豆腐食パンはもちもちしっとりでおすすめです。

小学校・中学校の雰囲気はどうですか？クラス数や受験熱についてご存知ないでしょうか。

近くに月光原小学校と碑小学校があります。
碑小学校は校舎が新しくなり人気で、入れない可能性もあるとか噂がありますが真意はわかりません。
月光原小学校はあまり人気がないようです。
ちょっと言葉が乱暴な子がいるように思いました。
別の学区で不動小学校がありますが、こちらの生徒たちは落ち着いていて月光原小学校とは対照的な印象を受けました。

公立では碑の方をおすすめしますが、近くにサレジオや星美など良い私立もあります。

大変参考になります。ありがとうございます。

この物件はどちらの学区なのでしょうか？越境などなさる方もいらっしゃるのですか？
小学校は公立に行かせたいので、できるだけ落ち着いた小学校の学区に住みたいと思っています。

ここのジオの住所1209って12-9って考えていいのでしょうか。そうだとしたら月光原ですね。
6-18以降が碑です。碑小学校の方が近い気がするんですが、ここから月光原って結構歩きますよ。

向原小学校が一番近そうに見えますが、学区は違うのですね。

町並みはかなり古い戸建もまだ多く、それほどきれいではないですが、どんどん建て替わっていくと思うので、あまり気になりませんでした。
ただ、低地のためか、かなりじめじめしているように感じましたが、これは梅雨のせいでしょうか。
それとも万年じめじめですか。
これだけ湿っていると、地盤も緩いんでしょうね。
気になります。

販売開始７月じゃなかったでしたっけ？
今見たら９月上販売開始、９月下竣工になってた。

販売開始が後ろ倒しになったのですね。
近くのクラッシィが完売してないので、その影響ですかね？

確か、一年中結構じめじめしてた気がします。碑文谷八幡宮とかはずっと土が湿ってるイメージだけど、（水をまいてるからかな？）低地という程ではないと思いますが、あまり風が吹いてなくて湿度が高い気がします。
向原小学校も近いですね、住所によってはこちらの学区かも。

目の前の緑道は、名前にもあるように元々川です。エリア的には高台ですが、若干窪地なので風通しがあまり良くないのかもしれませんね。
静かでいい場所だとは思います。

浮浪者のような人が駅前にいましたが、西小山にはホームレスがいるんですか？
治安が気になってしまったのですが。

駅前ではあまり見たことないですね。清水池公園とか林試の森公園に居るのでその方たちが駅前に来たのかな？

微妙な戸建って、、、

土地買って家建てたらこのマンションより高いかも知れませんよ。

下手な金持ち気取りはやめましょう。

緑道沿いの、築５０年（？）くらいの戸建群ですね。
たぶんずっと昔から住んでいる人たちでしょう。

２０年後も残っているとはとても思えないので、それほど心配しなくてもいいのでは？
そこの住人かわかりませんが、ホームレスに近い風の年配者はたしかに多い気がしますがね。

新たにこのあたりに土地を買って家を建てようとすると、１億はするでしょうから、
変な人たちはどんどん減っていくと思います。

なるほど。
ホームレスまではいないけど、いわゆる下町で、目黒区のハイソなエリアとは違う。
それはそれなりのよさがあるが、綺麗でおしゃれな街を求める人には向かない。

ってことですね？

西小山は最近は駅も小綺麗になりましたが、ちょっと前まではかなり薄汚い駅でした。
今でも街自体は目黒区と言う響きからくる高級なイメージではありません。

逆に肩肘張らなくていい庶民的な良い街ですよ。

目黒の中で一番目黒っぽくない所だと思います。緑道付近の微妙な戸建てって、もっと目黒本町の方に行かれるとすごい戸建てはけっこうあります。ホームレスっぽいけど家を持っている人もいます。昔から住んでいる方が多いので庶民的で住みやすく、駅前の商店街とか駅が新しくなっておしゃれなカフェも出来て来ましたが、今までのお店は物価も安く、お肉は肉屋で、魚は魚屋で変えるのも利点じゃないでしょうか。
ですが、りっぱな豪邸もあるんですよね。

西小山商店街のテイクアウト専門のたこ焼き、焼きそば、お好み焼き屋さんが美味しいので

友人宅に遊びに行くときなどお土産でよく持っていきます。


後はネコカフェがあったりと、

武蔵小山よりはずっと小規模だけど生活するには便利なお店が揃っているので生活はしやすいですね。

間取りは何パターンくらいあるんでしょう。
HPの間取りのルーフバルコニーは魅力的ですが、
2LDKタイプにルーフバルコニーはないですよね。

完成してからの販売なので実際の部屋を見て回れるのはいいですね。
販売開始後、どれくらい人気が出るんでしょうか、
あまり新築MSが出ない地域だけに人気集中ということも考えられるかもしれませんね。

ルーフバルコニーは、最上階だけかなと思います。
広めの部屋が多いといいな。

周辺歩きましたが、古い下町という感じですね。
低地だし、とてもいいところだとは思いませんでしたが、
属人的な理由でこのあたりのエリアで探してるうちは、結構注目してます。

モデルルームは実際の部屋になるんですかね？

ＭＲが実際のＭＳだったら、他共用部分も内覧でき、
検討する側にはいいですね。

今月下旬の説明会で色々と明らかになりますね。

本日、説明会行ってきましたー。

モデルルームはなく、実物の一部を開放するとのことで、現時点では｢説明｣を受けただけですが、戸数が少ないにもかかわらずディスポーザーが付いていたり、仕様はそれなりに良いようです。

で、当然(予定)価格も安くはありませんでした。

Eタイプ3階で7000万円弱ですから強気と言えば強気の値段。
とは言え、クラッシーがロビーなどは豪華だが、各戸の仕様は同程度若しくは若干落ちる位で、且つ借地権なのを考えてあの値段だった訳ですから、無茶苦茶高いわけではないようにも思います。

荏原町のパークハウスは安かったけど｢お墓ビュー｣だったし、クレヴィア品川中延はロビーがあまりにショボかったり、この辺の中規模マンション探しは難しいですね～。

実物を見てから考えます。

>>85さん

レポートありがとうございます。
私も来週行くので楽しみです。

参考までに聞かせて頂きたいのですが、価格帯を
もう少し詳細に教えてくれませんか。

たとえば７５平米３階で７０００万円、など。
また間取りはよさそうでしたか。

あくまで予定価格とのことですが…

Aタイプ(角住戸76.97平米)4階で7200万円台(つまり7299万まであり)。

間取りはごく普通のマンション。
角でないB、C、Dタイプはバルコニーが半分しかなくスペースを稼ぐタイプ。
(ルネシリーズがそうですね)

マンションを選ぶ理由の一つはバルコニーだと思うので、ワタクシ的には
かなり選択肢が狭まるマンションです。

ちなみに5階の最上階は3戸のみで82平米7900万円台！高いよ～。

>>87さん
情報ありがとうございます。
坪単価300～320程度でしょうか。

個人的には最上階でも予算内で収まりますが、
周辺環境がどの程度かによりますね～。
西小山の土地柄も含めて決めたいですね。

ありがとうございました。

目黒区は財政破たん状態だから行政サービスも無いし住みにくいよ。

財政悪化が続いている目黒区の青木英二区長は１０日、２０１２～１４年度の３年間で１８０億円の歳出削減を行う方針を明らかにした。具体策として、ごみ収集の有料化、小中学校の統廃合、保育園や学童保育、幼稚園の負担金改定など、区民の生活に直結するものを含む３６項目の事業見直しにかかるという。
検討項目がすべて実行されるかは不透明だが、１１年度の一般会計予算が８８９億円の同区にとって、「３年で１８０億円」の削減規模は極めて大きい。青木区長は「急激に区民サービスが低下するのは事実」と明言。８月までに区内部で具体案をまとめて公表する考えで、今後大きな議論になりそうだ。
http://mytown.asahi.com/tokyo/news.php?k_id=13000001106130001

プロジェクト説明会に行ってきました。
思ってたより５％くらい高いなとという印象です。
最上階は８０００万円前後しますね。
６０００万円台半ばの予算だと、低層中住戸の７０平米しか買えないです。
７０００万円以上の予算がないと厳しいと思います。
坪単価は３１０～３２０かな。

駅まで１０分以下で歩けるし、生活もしやすいなど、総合的に合格点のよい物件。ただ、やはり、ちょっと高いね。もう少しお値段下げてくれたら考えたいけどなあ・・・

先週説明会に参加しました。

いくら目黒区といっても西小山でこれは確かにちょっと高い印象ですね。特に最上階。マンション自体は悪くないと思いますが。

説明会に参加してきました。

みなさんのおっしゃるとおり、高く感じますね。
あの値段であれば、全体的にもっと高級感のあるチョイスをして欲しかった。

Naturalモダンなら、1割は下げてもらいたいところ。

特別に惹かれるポイントはありませんでしたので、あとは値段次第ですね、、、

事前説明会と現地に行ってきました。
規模が小さいのは仕方ないとしても、暗渠端の低湿地なことが、このご時世、気になりました。特に一階はちょっとした雨でも、周辺一帯の雨が集まってきて大変そうです。また、建物は、バス通りの、信号のある交差点に面していて、あまりいい場所ではないです。ただ、駅周辺は、昔ながらの商店街があって庶民的で活気があり、好き嫌いは別れるかもしれませんが、住みよさそうだと思いました。
目黒線で探していたので期待しましたが、様々なデメリットを考えると、皆さんと同様、価格にやや不満です。一生で一番大きな買い物として、ここと決断させるだけの決め手に欠けるので、もう少し傍観しようと思います。
引き続きみなさんと意見交換できれば。

94さん
今はあまり商店街がない街が多いのに、ここのにこま通り商店街は
アットホームな感じがしてこんな雰囲気の所で子育てしたいなと思っています。
お肉やお魚はパックに入って売っているのが普通だと思っている子供が多いとか。
昔ながらのお肉屋さんやお魚屋さんを知っている子が少ないのでしょうね。

周辺といい、建物自体の外観といい、
友達に自慢したくなるような素敵さが全くないんですよね。
結構な値段だから、「プラウド」じゃないけど、
どうせならもう少し自慢したくなるかっこいい建物にだったら
いいのにと思ってしまいました。
敷地が狭いから難しいとは思うけど。

ジオに期待しちゃダメ！

>>94
そうなんですよね～。
これはまずい！ってところはないけど決定打に欠ける印象です。
７０００万以上する買い物なのに・・・

予算的には買えるけど、全体の価値を考えると今の価格帯だと
撤退かも・・・

説明会に参加してきましたが、「お買い得感が無い」のひと言に尽きます。

確かに、数年前ここら辺一帯（下目黒～武蔵小山、西小山、碑文谷一帯まで）で中古マンションを探していた時、出てくる物件は駅からも遠く間取りも狭いのに結構割高で、お得感は全くなく諦めました。

西小山から碑文谷一帯は買う人の感覚よりも値段が高いように感じてます。
そこまでの魅力があるのか？
と疑問に思いますが、

ジオもそれにのった値段だなと思いました。

そんなに高い地域ではありません。

地盤を調べましたが、かなり緩いですね。
ハザードマップも真っ赤です。

このへん、営業さんにきいたら詳しく教えてくれるでしょうか。
きちんと答えてもらえないと怖くて買えないです。

目の前が川ですから、といっても２３区全体で見たらそんなに悪い方じゃないと思いますよ。
目黒区のハザードマップで見ると緩い地帯だけど、３１１と最近の地震で、地盤が緩いとされてる地域で何もなかった所もあるし、地盤がいいとされてるけど損傷が出た地域もあります。
建物の地震対策などをどれくらいやったのか、営業の方に詳しく聞いた方がいいかもしれません。

西小山駅近くにラ・フォルム西小山が建設予定ですね。立地はあちらの方がスーパーが近くていいですね。
ジオの価格にどの程度響いてくるのでしょうか。
少し、この立地では高い印象なので、値下がりしてくれると検討候補に入ってくるんですけどね。

このマンション碑文谷テラスの二階でインフォメーションサロンやってますね。

昨日通りかかって入ろうかと思いましたが、高いと言う触れ込みでしたのでスルーしました。

ゴールドクレストの駅前のマンションは結構お買得ですね。

ゲリラ豪雨でどれくらい水浸しになったか見てきた人いますか？

>>105さん
だいたい坪単価310ですよ。まあちょっと高いですね。
私は今回はほぼスルー決定し、別の物件を検討する方向です。
一応正式価格決定までは見守る予定ですが・・・

そういうかた多そう。
買えるけど、この立地と建物のわりに、ちょっと高い。

当方も予算は問題ありませんが、立地や水害の可能性、間取りの悪さを
考えると難しそうです。

目黒線で他にファミリー向けの物件が出る情報をお持ちのかたはぜひ
教えてください。

１０９さん
当方も全く同じです。
目黒線沿いの、ファミリー向けの、借地権でなく所有権の、幹線道路沿いでない、信頼できる売主の物件を探しています。できれば５０戸以上の規模がほしいです。予算はそれなりには出すつもりでいるのですが、なかなか物件が出ないですね。ジオは、悪くはないですが、場所があまりよくないことと建物が小さ過ぎるのとで、理想的ではないので見送ることになりそうです。まあ、価格次第でもあるんですが。

大岡山と都立大学の間、平町に住友不動産の建設予定地がありましたよ。

環七から200mくらいは奥まっていますので騒音は問題無いでしょう。

結構広い敷地でした。

あと、環七沿いですが洗足徒歩7分くらいのところに三井のマンションが建ちますね。

貴重な情報をありがとうございます。
平町の方はかなり興味があります。
環七の空気がどれくらい入ってくるかと、都立大前が徒歩圏内だとかなり高くなるんじゃないかが心配ですが、物件情報が出てくるのが楽しみです。

111さん、112さん
返信ありがとうございます。
また有益な情報ありがとうございます。

平町の物件はいいですね〜。でも総合デベの中で住友は奇抜なデザインや強気の価格の傾向があるので少し心配です。お互いニーズに合う物件が出るといいですね。

先日説明会に参加致しました。
想像以上の価格に、思わず担当者に「高い高い」を連呼してしまい、後からやや恥ずかしく思ったのですが、みなさま同じ感想をお持ちだったので安心したところです。（個人的には売主が関西の業者だから強気なのか、っと思っておりましたが）

もともと近隣に既にマンションを購入しておりますので、この辺りの環境はそれなりには把握しております。駅から歩いて、にこま通り商店街～信号～ニコニコ通り商店街を入ってしばらくまではいいのですが、そこから先の民家エリア～マンション間は、夜間の一人歩きは控えたい道です。試しに21時くらいに歩いてみたのですが、心細い印象でした。緑道沿いのコースもあまり変わらないかと。女性の方は、駅までは自転車通勤を前提にされているのでしょうか？

妻は駅まで歩くつもりのようです。このあたり随分散策して、治安はそれなりによさそうな印象を受けましたが、夜も試した方がいいかもしれないと思いました。

それにしても、説明会に行かれたみなさんが同じ感想で面白いですね。悪くないですが、特別いい立地でもないのに、高過ぎるという。

最近の目黒線徒歩圏内のファミリータイプのマンションで、
坪３００万円を割る物件は少ないですよね。
夜一人歩きするのは微妙との声もあるようですが、逆に言えば静かということなのであまり気にしていません。
夜はミニパトみたいなのが、巡回しているので治安もそれなりに良いのではないでしょうか。
それより、マンションの規模と土地が狭いためセットバックがあまりされてないのが気になります。
近くの学校跡地のマンションと比べると、あまりに違い過ぎます。

下目黒の方だと夜は地域パトロールの車と、パトカーとセコム、アルソックのパトロールカーが巡回してくれてるので安心ですが、
目黒本町の方はそこまでセコムとアルソックが浸透していない感じなので、セキュリティ会社のパトロール車は少ないかなと思います。
地域パトロール車は結構みかけます。
大田区、品川区の治安が悪いところに比べれば、断然こちらの方が治安がいいですね。

規模が小さくて、敷地ぎりぎりに建っているのは、難点ですよね。
町工場の跡地だから、このへん、規制が緩いのでしょうね。
東側の民家ともぴったりくっついていますし。
学校跡地のマンションの方が規模も大きく、高台で、居住性は高そうですが、借地権付なので、お買い得感は全くありません。

難しいです。

今朝の日経（他紙も？）朝刊に阪急不動産の全面広告が掲載されておりましたが、本物件は掲載されておりませんでしたね。

あまり目立った広告はされてないみたいですね。
こちらの物件の売れ行きはどうなのでしょう。

西小山、洗足近辺で探すとちょっと厳しいかな、
下目黒まで範囲を広げると結構あるけど、駅から遠くなるし。