エクシブ／ XIV（リゾートトラスト）ってどうよ？

他の書き込みにある様に、エクシブは徐々に部屋のグレードによる価格体系に収斂します。ホームは殆ど意味がありませんから。

但し、 R T社による新規販売物件は流通価格の3,4倍の値段で設定され、その差額が R T社の利益となり、広く会員への便宜となります。

最近は、物件施設数が増え、また新規物件の売行き不振のたため、その差額があまり行き渡らず、値上げやサービスの低下で利用し辛くなっています。

ただ、予約申し込み時に権利を消化するため、取り敢えず予約はなく、比較的休前日でも宿泊可能です。

その為、高くても、営業マンの融通に期待して新規物件を購入し、数年間はリゾートライフを満喫するか、中古物件やサンメンバーを購入して、平日や、離宮以外の休前日を楽しむ人に二極化しています。

何千万円もする高額会員権を詳しく調べもせず、とろくさい担当者から購入した人は少々悲劇となりますが、多くの会員に貢献したと諦めるしかありません。

>>501 匿名さん
購入前にネットを少し調べれば、その中古と新規の価格差は5分もかからずわかるものです。

専属がつくか否かで、数千万かわるなら普通の方は中古買いますよね。

ベテランエクシブユーザーとしては、新規で躊躇なくリゾートトラストから買う富裕層がいないとその恩恵には預かることが難しいとはなんとも皮肉な話です。

それより、一会員としては、ヤフオク及びメルカリ等で再び再び流通するのは賛成です。

中古新規問わず東急みたいに会員権が活発に取引されて、会員権の価値が再び上昇することが、あるべき姿だと思いますが。

今や、東急ハーベストクラブに完敗ですもんね。。。泣

R T社から新規物件を購入すると営業マンの便宜が図られるが、担当者に素泊りで依頼するというわけにはいかず、また新規のお客様の紹介依頼や物件の案内が煩わしい。

この「融通」はR T社が大量に抱えている在庫分のゴールドやレッドを回しているので、不正とまでは言えない。

ところが、ベイコートの出現で様子が変わった。お台場は全てレッド、他は半分である。これなら、販売担当者に依頼する事なく、自分で休前日にレッドを使って予約が可能になる。

お台場一館で、エクシブ5、6館、その他で2、3館のレッドの発券となるのでレッドが大量 に溢れて既会員権の休前日予約が一層困難になる。 R T社の在庫分も同じだ。

そのためかベイコートはエクシブほど急激な値下がりはしていないが、新規物件が増えるたびに全体の部屋のグレードに収斂するから安くなる。

休前日利用が中心なら今後流通物件が増える中古ベイコート、平日なら価格の安いサンメンバーがお得だろう。

>専属がつくか否かで、数千万かわるなら普通の方は中古買いますよね。

エクシブ所有者の８割近くはRT社からの購入者です。
皆さん、義理堅いのか情弱なのか。
結果、２割の流通業者経由者は自ら予約をしなければなりません。
それでも、平日やオールドエクシブなら休前日でも予約は可能です。

>>504 購入経験者さん
間違いなく高齢者を中心とした情弱でしょう。
ネットネイティブ世代が益々メインターゲットとなってくるので、このビジネスモデルは破綻前提ですね。

私なんか、電話をして、相対で依頼する方が面倒かつ苦痛でしかありません。

>>505

コミュ障の方にとっては、負担が重いという訳ですね。
ネットができる世代が台頭すれば、会社が崩壊するとおっしゃるのですね。

>>506 匿名さん
仕事もプライベートでもホテルを予約する際に電話することは10年くらい無いですね。webでの予約フォームがあれば電話での予約の必要性を感じられずにいます。無ければ電話するしかないですが。

スマートチェックインぐらいは東急さんに先行してエクシブに導入して欲しいくらいです。

後半はおっしゃる通りです。

>>507 匿名さん
実際に会社が傾き始めたら、ネットの方に新たな制限を設けるなど、延命に走るのでしょうね。
そして、公式の利用手順上では見えない部分で新規物件の相対価値を高めて、中古物件購入者のメリットをそぎ落としていく事でしょう。

もうすでに傾き始めているように感じます。
相次ぐ値上げに、鳥羽本館の平日閉鎖、バーラウンジなど付帯施設の休業など、
崩壊の序章がみて取れるのではないでしょうか？

事実上崩壊しているホーム制を持ち出し、
①ベイコートグループ
②離宮、別邸グループ
③オールドエクシブグループ
④サンメンバーグループ
⑤医療グループ
⑥シニアグループ
に分け、それぞれ R T社の持ち株会社の下に別会社化を図るかな。
利用は原則グループ内とし、ゴールドなら他グループも利用可能みたいな。
悲劇はオールドエクシブグループで、大半が週末営業のみ、利用料金は三倍、アジア系外国人でごった返すみたいな。

>>510 匿名さん
大技で、東急リゾートと提携するとかは無いですかね？相互利用可能にするとか。

東急は最近プリンスホテルと提携したようで、益々市場にいる顧客を東急に奪われそうな勢いです。

>510さんの言われるようなこともありうるかなと感じます。

感想をお聞き出来たら有難いのですが、山中湖や軽井沢にSVがありますが
どのＳＶも、単独で完結しておらず、レストランやその他の施設を併設している
オールドエクシブに頼っています。そうすると、オールドエクシブがだんだん埋没していくなかで
ＳＶは、どうなるのか気になります。
オールドエクシブとともに埋没するのか、単独の施設として生きていけるのかです。

ＳＶに興味があり、中古購入を考えてますが、この点が気になっています。

510さんの様にグループ分けされたら③のオールドエクシブはたまらない。
新規物件からのミルク補給はなく、老朽化によるメンテ費用が嵩み、グループ内で採算がとれるはずもなく、平日は殆ど閉鎖だろう。
アジア系外国人が大挙おしかけ、気の弱い人は利用できなくなる。
リノベーション費用はオーナーに請求されるから、それが嫌で会員権を処分しようにも不動産がついているから、むしろ金を払って売る事になる。全国に越後湯沢が出来上がるかな。

建て替え費用を請求すると、この会社は終わるのでは？
会員権は無価値になり、越後湯沢のマンションのように朽ち果てるのでは？

510さんの予想のように進むとＲＴがつぶれるわけではないと思います。

参考になるのが、１０数年前に泉郷が行った手法です。
会社分割と持ち分の買取、最後に民事再生を申し立てて
不動産全体を取得し、再建築して新規に会員権販売をしています。
損失を被ったのは持ち分を持っている会員権の所持者だけです。

RT社の発表によると、全エクシブの平均稼働率は５３％、もうすぐ５０％を割り込みそうです。
ところがベイコートの稼働率も似たような数字なのです。
ベイコートと言っても、東京お台場のみですが、東京のシティホテルの平均稼働率９０％に比べて６割程度と随分低いのです。

全国のリゾートホテルは大阪の９５％なんて例外もありますが、平均では６０％を超えています。

何故、ＲＴ社のホテルはこうも稼働率が低いのか。
「釣った魚に餌は与えない」という、名古屋商法なのでしょうか。

会員から見れば、低い稼働率は予約のしやすさにつながるから、歓迎されるべきでしょうが、ホテルの経営から見れば利潤の低下となり、サービスも悪くなって、結果、会員の不利益となってしまいます。

２０１２年度は全利益の半分をレストランなどのホテル事業部が叩き出していました。それが、今や２２％まで下がってしまったのです。これではＲＴ社内での発言権は弱くなります。

同じ時期に、会員権販売事業は３７％から５２％と大躍進。これでは営業マンの鼻息が荒いのも頷けますね。

現在は、
①横 浜 ベ イ コ ー ト、
②ラ グ ー ナ ベ イ コ ー ト、
③XIV 六 甲 SV、
④芦 屋 ベ イ コ ー ト、
⑤XIV 湯 河 原 離 宮
⑥既存ホテル
を販売中。
まだ、三分の一を売り残している湯河原離宮は直近でも全体売り上げの８％、ラグーナベイコートの１７％と大苦戦中。
しかし、流通価格よりはるかに高い物件を、毎月４０憶円売り上げる営業マンには恐れ入る。

＞516: 買い替え検討中さん　

エクシブの全会員が全ての宿泊権利を消化すれば稼働率は１００％になります。
しかし、会員のうち半分以上は50代以下のため、平日利用は難しい。

実際、会員の平均利用日数は権利の半分程度、それなら、稼働率が５０％というのと一致をします。
その稼働率でレストランや日々のホテル運営をするのは困難でしょう。ピークに合わせて設備サイズを決めているから平日は閑古鳥となってしまうのです。

これは会員制リゾート共通の問題でしょう。しかも、ＲＴ社はエクシブ、ベイコート、サンメンバー合計で１２万５千人もの会員が、離宮、別邸の休前日に殺到するから、オールドエクシブの平日は特養老人ホームのような趣となるのです。

また、退職者は平日は利用し放題というのもいかがなものでしょうか。３６５日同一料金というのは、平日は高く設定してあるという事です。会員制リゾート以外の多くは平日は驚くほど安く、かつ予約も取れる。何も、相対的に高いエクシブなんかに泊まらなくてもよいのです。

稼働率あげるには、利用券をメルカリ等のフリマ市場に流通させるのが良いと思います。