エクシブ／ XIV（リゾートトラスト）ってどうよ？

リゾートトラストは極一部の会員権を買い切り(保険で言うところの掛け捨て)の感覚で買える人のみが買っているんだろう。

少しでも資産価値を求める人は、殆ど東急へ。東急のブランディング能力はリゾートトラストよりも遥かに上。

市場的には東急ハーヴェストのニーズが圧倒的に高いのは必然。

東急ハーヴェストが利用券がヤフオクや他サイトで流通しているのは、お金のかからない最大の広告宣伝で、過去に締め付けたリゾートトラストの最大の失敗だと思っています。

中小企業オーナーで法人で買った人は会員権の値上がりより、好きな時に担当者に電話一本で予約のできるエクシブは使い勝手が良いと言っていた。休前日はおろかトップシーズンでも問題ないらしい。もっとも、キャバ嬢を連れて行く時は、夕食だけで数十万円使うと豪語していたが。

＞482
確かにそういうゲス利用者はハーヴェストでは見ないな。

＞479　＞480
3600万円の価格の5分の1って意味でしょうか？
それでもVIALAはそんなに安くなかったですから、VIALAではない方のハーヴェストの価格のお間違いですね。

VIALAは特別縁故で７００万円台（一次募集は８３６万円）だったから、ハーヴェストの価格の間違いでしたね、ふっ。

>>484 評判気になるさん
えー、VIALA熱海伊豆山は1,420万円でも購入待ち。以前に営業に聞いた限りでは、80人待ちで2-3年かかるとのことでした。エクシブオーナーは泣けてきます。

ハーヴェスト伊豆山は一次で546.5万円でした。特別縁故価格は覚えていませんが、520万円位でしょうか。 V IAL Aは、1.5倍位だったとうろ覚えです。
エクシブ箱根離宮の最上の物件はハーヴェストの7倍はしたような記憶があります。ただ、宮ノ下側で、ロケーションといい、パンフで見る建物外観、部屋の佇まい等、伊豆山 V IAL Aを圧倒していたと思っていました。

>485：匿名さん
1次売出し価格の1.7倍とは凄いですねー。
東急程強いホームの縛りがないエクシブは、グレード別に向けて価格は収斂していきます。また、発売当初はZバージョンの倍だったのに、二割増し程度に収束します。
そうなると、実際の取引価格は恐ろしい事になりそうで、あまり考えたくないですね。

>>487 マンション検討中さん
この辺のカラクリを理解して購入しているエクシブオーナーは購入後の喪失感はあまり無いと思いますが、無知でリゾートトラストから直卒購入したオーナーは絶望しかないでしょうね。

一方で、東急の会員は新規施設を買えば値上がりすると言う好循環。しかも、利用券が広く流通することで、気に入った施設の購入希望者が次々出てきてまた値上がり。

エクシブは建物はゴージャスだけど立地はイマイチ。軽井沢は実際のところ追分、那須は福島県、初島は船便て不便、湯河原は駅から遠く、シャトルもない。
その中で箱根離宮はあの富士屋ホテルの近くで最高の立地。販売されると即購入した。
今まで利用して、満足しているが、最近は少々客層が変わってきたのと、従業員の教育が低下してきたかなと思う。
購入価格で下取りされるならベイコートへの買い替えを検討中。

エクシブ湯河原離宮のSは未だ3,798万円で売出し中です。中古流通業者の軽井沢サンクチュアリヴィラは950万円で売出されています。営業マンの努力による予約は別として、実際の使い勝手にどういう差があるのでしょうか？

>489さん

　こんにちわ。離宮は、江戸時代から続いた奈良屋の跡地ですから、歴史的にも素晴らしいと
　思います。明治天皇も行幸されておられます。
　私は離宮オープンの１年前に仙石原の翡翠を購入していたので離宮は
　眺めていたのですが、昨年に中古で納得いく価格で購入させてもらいました。
　露店風呂から見る外輪山が大変いいです。
　変わった客層の一人かもです。

　興味本位なだけですが、購入価格の下取りは実在するのですか？

＞490: 匿名さん　

RT社から新規購入の営業マンの融通？を顧慮に入れないなら、ほとんど差はないでしょう。
ｓグレードなら比較的どこでも予約可能ですので（特に平日）軽井沢サンクチュアリヴィラで十分だと思います。但し、週末利用が多いならベイコートのほうが使いやすいかも。

エクシブは実質、一物二価です。
９５０万円程度の価値の物を、様々に粉飾し3,798万円で売出し、差額は
①経営者の高額報酬
②新規投資
③既設施設のミルク補充
に充ててきました。

最近は新エクシブ物件の売り上げが芳しくなく上記①②はそのままで、③を減らし
①利用料金の値上げ
②サービスの低下
を次々に図ってきております。

結果、会員権利用者のエクシブ離れを加速しました。
焦った経営者は東南アジア系外国人団体等を大量に呼び込み固定費の回収を図ろうとし、更なる利用者離れを招くという悪循環です。

ここらで、ビジネスモデルを見直し、かつての健全で快適だったエクシブに回帰していただきたいものです。

>>493 評判気になるさん
東急みたいに、利用券をヤフオクなどで流通させて、まずは利用者を広く施設に呼ぶこと。そして、潜在的会員権購入者を増やし、会員権の価値を高めること。東急は知っていても、エクシブを知らない人が多いのはこのせい。

間違っても、CMとかで無駄な広告宣伝費はかけないこと。

会員権はそれで楽しめばいいので、値上がりだとか、三分の一に下がったとか、関係ないかなと思う。
リゾートトラストさんの便宜も受けた事なく、粛々と予約している。
最近は随分と予約が取れやすいので嬉しいですね。

関係ないとか言いながらしっかり読んでいるんだねー、無理しなくていいんだよ。

オールドエクシブの平日閉鎖がぼちぼち始まっています。
東急ハーヴェストの様なホーム制ではないとはいえ、安いからと言って、閉鎖される様な会員権には近づかない方が賢明です。
今は、白浜と鳥羽本館ですが、平日の昼間にロビーの照明を落としたり、レストランをクローズし始めたら要注意です。

　エクシブの予約表をみると、５月から鳥羽本館の平日クローズが始まるようですね。
ついでに、今後１ケ月の休前日予約を見ると満杯は離宮シリーズ、軽井沢パセオのみです。

　因みに東急ハーヴェストはホーム以外、休前日は泊まれる方が少ない。人気の熱海、箱根、軽井沢、京都、有馬、那須、山中湖等は見渡す限り✖です。東急ハーヴェストは予約は制限内で自由で、キャンセルも簡単、またＶＩＡＬＡ以外はパーソンチャージなので家族で行っても一人一部屋予約もできるから、超不人気施設以外は取り合えず予約が多いのです。

　家族利用の週末が主なら、中古業者からオールドエクシブ以外の会員権、一人部屋利用の平日が主なら東急ハーベストの安い会員権というところでしょうか。

　価格が安く、年会費も手頃なサンメンバーの会員なら休前日も離宮以外は泊まれるのでお得かもしれません。

>497 498さん
　有用な情報ありがとうございます。
　気がつきませんでした。
　箱根離宮の中古を買ったので、良かったです。

　買い増したいなあと眺めてるんですが
　山中湖sv 軽井沢svﾑｾｵ　京都離宮のs
　のざっくばらんな感想を頂けると有り難いです。

　値上がり期待以外は使える会員権でなければ年会費の無駄使いです。
東急ハーヴェストでは予約画面からホーム制です。人気施設の休前日は相互利用ならば、２ないし３ケ月前の９：３０に「ただいま大変混みあっています」の画面でその予約はアウトです。５分後に再度ログインすれば全て申し込み済の「×」となっております。伊豆山、箱根翡翠、旧軽の休日前相互利用で実際に予約できることはないでしょう。ホームならばそこまでの激混みはありませんが、まごまごしているとこれもアウトです。

　エクシブはどうか。そんなことはありません。そもそも、ホームの概念が弱いのです。そのため、新規販売物件はグレードの差によるもので立地は殆ど関係ありません。ベイコートで東京お台場と辺鄙な蒲郡の物件の値段が同じということはないでしょう？因みに東急ハーヴェストは確実に差を設けています。

　

他の書き込みにある様に、エクシブは徐々に部屋のグレードによる価格体系に収斂します。ホームは殆ど意味がありませんから。

但し、 R T社による新規販売物件は流通価格の3,4倍の値段で設定され、その差額が R T社の利益となり、広く会員への便宜となります。

最近は、物件施設数が増え、また新規物件の売行き不振のたため、その差額があまり行き渡らず、値上げやサービスの低下で利用し辛くなっています。

ただ、予約申し込み時に権利を消化するため、取り敢えず予約はなく、比較的休前日でも宿泊可能です。

その為、高くても、営業マンの融通に期待して新規物件を購入し、数年間はリゾートライフを満喫するか、中古物件やサンメンバーを購入して、平日や、離宮以外の休前日を楽しむ人に二極化しています。

何千万円もする高額会員権を詳しく調べもせず、とろくさい担当者から購入した人は少々悲劇となりますが、多くの会員に貢献したと諦めるしかありません。

>>501 匿名さん
購入前にネットを少し調べれば、その中古と新規の価格差は5分もかからずわかるものです。

専属がつくか否かで、数千万かわるなら普通の方は中古買いますよね。

ベテランエクシブユーザーとしては、新規で躊躇なくリゾートトラストから買う富裕層がいないとその恩恵には預かることが難しいとはなんとも皮肉な話です。

それより、一会員としては、ヤフオク及びメルカリ等で再び再び流通するのは賛成です。

中古新規問わず東急みたいに会員権が活発に取引されて、会員権の価値が再び上昇することが、あるべき姿だと思いますが。

今や、東急ハーベストクラブに完敗ですもんね。。。泣

R T社から新規物件を購入すると営業マンの便宜が図られるが、担当者に素泊りで依頼するというわけにはいかず、また新規のお客様の紹介依頼や物件の案内が煩わしい。

この「融通」はR T社が大量に抱えている在庫分のゴールドやレッドを回しているので、不正とまでは言えない。

ところが、ベイコートの出現で様子が変わった。お台場は全てレッド、他は半分である。これなら、販売担当者に依頼する事なく、自分で休前日にレッドを使って予約が可能になる。

お台場一館で、エクシブ5、6館、その他で2、3館のレッドの発券となるのでレッドが大量 に溢れて既会員権の休前日予約が一層困難になる。 R T社の在庫分も同じだ。

そのためかベイコートはエクシブほど急激な値下がりはしていないが、新規物件が増えるたびに全体の部屋のグレードに収斂するから安くなる。

休前日利用が中心なら今後流通物件が増える中古ベイコート、平日なら価格の安いサンメンバーがお得だろう。

>専属がつくか否かで、数千万かわるなら普通の方は中古買いますよね。

エクシブ所有者の８割近くはRT社からの購入者です。
皆さん、義理堅いのか情弱なのか。
結果、２割の流通業者経由者は自ら予約をしなければなりません。
それでも、平日やオールドエクシブなら休前日でも予約は可能です。

>>504 購入経験者さん
間違いなく高齢者を中心とした情弱でしょう。
ネットネイティブ世代が益々メインターゲットとなってくるので、このビジネスモデルは破綻前提ですね。

私なんか、電話をして、相対で依頼する方が面倒かつ苦痛でしかありません。

>>505

コミュ障の方にとっては、負担が重いという訳ですね。
ネットができる世代が台頭すれば、会社が崩壊するとおっしゃるのですね。

>>506 匿名さん
仕事もプライベートでもホテルを予約する際に電話することは10年くらい無いですね。webでの予約フォームがあれば電話での予約の必要性を感じられずにいます。無ければ電話するしかないですが。

スマートチェックインぐらいは東急さんに先行してエクシブに導入して欲しいくらいです。

後半はおっしゃる通りです。

>>507 匿名さん
実際に会社が傾き始めたら、ネットの方に新たな制限を設けるなど、延命に走るのでしょうね。
そして、公式の利用手順上では見えない部分で新規物件の相対価値を高めて、中古物件購入者のメリットをそぎ落としていく事でしょう。

もうすでに傾き始めているように感じます。
相次ぐ値上げに、鳥羽本館の平日閉鎖、バーラウンジなど付帯施設の休業など、
崩壊の序章がみて取れるのではないでしょうか？

事実上崩壊しているホーム制を持ち出し、
①ベイコートグループ
②離宮、別邸グループ
③オールドエクシブグループ
④サンメンバーグループ
⑤医療グループ
⑥シニアグループ
に分け、それぞれ R T社の持ち株会社の下に別会社化を図るかな。
利用は原則グループ内とし、ゴールドなら他グループも利用可能みたいな。
悲劇はオールドエクシブグループで、大半が週末営業のみ、利用料金は三倍、アジア系外国人でごった返すみたいな。

>>510 匿名さん
大技で、東急リゾートと提携するとかは無いですかね？相互利用可能にするとか。

東急は最近プリンスホテルと提携したようで、益々市場にいる顧客を東急に奪われそうな勢いです。

>510さんの言われるようなこともありうるかなと感じます。

感想をお聞き出来たら有難いのですが、山中湖や軽井沢にSVがありますが
どのＳＶも、単独で完結しておらず、レストランやその他の施設を併設している
オールドエクシブに頼っています。そうすると、オールドエクシブがだんだん埋没していくなかで
ＳＶは、どうなるのか気になります。
オールドエクシブとともに埋没するのか、単独の施設として生きていけるのかです。

ＳＶに興味があり、中古購入を考えてますが、この点が気になっています。

510さんの様にグループ分けされたら③のオールドエクシブはたまらない。
新規物件からのミルク補給はなく、老朽化によるメンテ費用が嵩み、グループ内で採算がとれるはずもなく、平日は殆ど閉鎖だろう。
アジア系外国人が大挙おしかけ、気の弱い人は利用できなくなる。
リノベーション費用はオーナーに請求されるから、それが嫌で会員権を処分しようにも不動産がついているから、むしろ金を払って売る事になる。全国に越後湯沢が出来上がるかな。

建て替え費用を請求すると、この会社は終わるのでは？
会員権は無価値になり、越後湯沢のマンションのように朽ち果てるのでは？

510さんの予想のように進むとＲＴがつぶれるわけではないと思います。

参考になるのが、１０数年前に泉郷が行った手法です。
会社分割と持ち分の買取、最後に民事再生を申し立てて
不動産全体を取得し、再建築して新規に会員権販売をしています。
損失を被ったのは持ち分を持っている会員権の所持者だけです。

RT社の発表によると、全エクシブの平均稼働率は５３％、もうすぐ５０％を割り込みそうです。
ところがベイコートの稼働率も似たような数字なのです。
ベイコートと言っても、東京お台場のみですが、東京のシティホテルの平均稼働率９０％に比べて６割程度と随分低いのです。

全国のリゾートホテルは大阪の９５％なんて例外もありますが、平均では６０％を超えています。

何故、ＲＴ社のホテルはこうも稼働率が低いのか。
「釣った魚に餌は与えない」という、名古屋商法なのでしょうか。

会員から見れば、低い稼働率は予約のしやすさにつながるから、歓迎されるべきでしょうが、ホテルの経営から見れば利潤の低下となり、サービスも悪くなって、結果、会員の不利益となってしまいます。

２０１２年度は全利益の半分をレストランなどのホテル事業部が叩き出していました。それが、今や２２％まで下がってしまったのです。これではＲＴ社内での発言権は弱くなります。

同じ時期に、会員権販売事業は３７％から５２％と大躍進。これでは営業マンの鼻息が荒いのも頷けますね。

現在は、
①横 浜 ベ イ コ ー ト、
②ラ グ ー ナ ベ イ コ ー ト、
③XIV 六 甲 SV、
④芦 屋 ベ イ コ ー ト、
⑤XIV 湯 河 原 離 宮
⑥既存ホテル
を販売中。
まだ、三分の一を売り残している湯河原離宮は直近でも全体売り上げの８％、ラグーナベイコートの１７％と大苦戦中。
しかし、流通価格よりはるかに高い物件を、毎月４０憶円売り上げる営業マンには恐れ入る。

＞516: 買い替え検討中さん　

エクシブの全会員が全ての宿泊権利を消化すれば稼働率は１００％になります。
しかし、会員のうち半分以上は50代以下のため、平日利用は難しい。

実際、会員の平均利用日数は権利の半分程度、それなら、稼働率が５０％というのと一致をします。
その稼働率でレストランや日々のホテル運営をするのは困難でしょう。ピークに合わせて設備サイズを決めているから平日は閑古鳥となってしまうのです。

これは会員制リゾート共通の問題でしょう。しかも、ＲＴ社はエクシブ、ベイコート、サンメンバー合計で１２万５千人もの会員が、離宮、別邸の休前日に殺到するから、オールドエクシブの平日は特養老人ホームのような趣となるのです。

また、退職者は平日は利用し放題というのもいかがなものでしょうか。３６５日同一料金というのは、平日は高く設定してあるという事です。会員制リゾート以外の多くは平日は驚くほど安く、かつ予約も取れる。何も、相対的に高いエクシブなんかに泊まらなくてもよいのです。

稼働率あげるには、利用券をメルカリ等のフリマ市場に流通させるのが良いと思います。

売上増が見込めるレストラン、ホテル運営部門は賛成するだろうが、力のある会員権販売部門が反対する。

エクシブの会員権の購入を検討していたのですが、こちらの口コミを見て購買意欲が失せてしまいました。
鳥羽の口コミを見ると平日は何だか寂しそうですね。
ラグーナベイコート倶楽部も興味があったけど、蒲郡は鳥羽より寂しくなる予感が…

エクシブは東急ハーヴェストに比べて休前日に予約可能施設が遥かに多いので、購入を上手くすれば楽しめます。
①スタンダード部屋で良いならサンメンバーの中古。年会費はとてもやすい上、無料券等の配布で実質タダ同然。
②休前日利用が主なら全レッドのベイコートお台場。価格はまだ半額くらいしか落ちてないが、他のベイコートが中古市場に参入してくれば三分の一になる。
③ゴージャスな部屋なら、離宮か別邸の最上位のもの。四分の一に値下がりしているものもあるので、安く購入できる。
くれぐれも、 R T社の営業マンの口車に乗せられて、新規物件を定価で買わない事です。また、安いからとオールドエクシブを購入すると、今後リノベーション費用を請求される事が予想されるので避けた方が無難でしょう。

かつて R T社が会員の施設利用状況を調査した事があります。
10%近くは年に一度も利用しなくて、会費だけ払っている人。初期のオールドエクシブやサンメンバーに多く、会員が高齢の為、自ら予約する事はないというものです。

10%は、権利を全て消化するヘビーユーザーです。退職や開業医などの平日利用ができる人達で、平日の二食利用が多い為、施設からは歓迎されます。法人会員も対象社員が多ければ、100%消化となります。

残りはゴールドとレッドは消化するものの、他は気が向いたらという人達で80%を占めています。

これらのトータルで50%の稼働率となるわけです。鍵は平日利用率の向上ですが、現役社員は不可能、シニアはいずれ利用しなくなる、結局団体様の受入になるわけです。

邦人対象にすると、新規会員権の販売に影響するため、一過性の外国人に声をかけるのです。
最近は法人の研修用にも売り込んでいますね。

エクシブ会員権は直接RT社から購入（全体の８０％）
GとRは全部使うが他は気が向いたとき（利用率は５０％）
度重なる値上げとサービスの低下に嫌気がさして売却（購入価格の２５％）
これでは面白くない。

主な施設の予約時期は以下の通り
エクシブ（交換利用）　　　　　　　　１年前
サンメンバーズ 　　　　　　　 　　１年前
ダイヤモンドオーナーズ 　　　　　　１年前
かんぽの宿 　　　　　　　　　 　　６月前の月の１日
泉郷オアシスクラブ 　　　　　 　　６月前
クラブフジタ 　　　　　　　　 　　 ６月前
休暇村 　　　　　　　　 　　　　 ６月前
いこいの村 　　　　　　　　　 　　５月前の月の１日
ラフォーレ倶楽部 　　　　　　　 　４月前の月の１日
東急ハーヴェストVIALA 　　　　 ３月前
東急ハーヴェスト 　　　　　　　 　２月前
ＪＴＣＣ 　　　　　　　　 　　　　２月前
エクシブ（フローティング） １月前
トップシーズンが抽選な所は結果は運任せだが、予約が１年や半年前の先着順の所は休前日はたいがい予約ＯＫだ。
トップシーズンでも超繁忙期を外せば結構とれるものである。
会員権によれば人気施設を相互利用では休前日は全て✖の所もあるが、エクシブはそこまでのことはない。

ハーヴェストの2ヶ月前でさえ、予定なんか決められないのに、予約したら権利消化しちゃう上、一年前から予約なんて無理だわ。
しかもエクシブのあらかじめ日程が割り振られてるシステムが使えない。
箱根のロケーションに惹かれてちょっと検討したけどやめたくちです。

一部屋を１４人でシェアーすると年間の土曜日のうち３．７日しか利用できません。
それもホーム制ではなく、人気の施設に１年前から予約が殺到するので、「2ヶ月前でさえ、予定なんか決められない」ならば、エクシブの箱根離宮のような人気施設は諦めたほうが良いですね。
関東では、初島、伊豆、浜名湖、那須白河、軽井沢ならフローティングで休前日でも予約可能です。

オーナーのブログを読むと、凋落を嘆く段階を過ぎ、諦めや会員権を手放す動きが増えてきたようですね。

改悪に伴いこの先手放すオーナーが増え価格は益々下がりそう。下手すると売るに売れ合い時期も来そうで、まだ売れる内に売っておこうかと思い始めている。