ザ・パークハウス上目黒ピアースってどうですか？

まぁ中目黒と上目黒の金額的バランスは適してるよ。

そう思います

伊藤忠情報持ってる方いませんか？きっと安いと予想。

中目黒と比べて価格が適切と言うことは、ここも相場よりはかなり安いと言うことになります、かね？

伊藤忠は高そう。恵比寿の価格見れば想像つくよ。

↑ここの売れ行き見て価格設定するんじゃない？きっと販売時期ずらすでしょ？

>>571
ここは価格差が大きいので部屋によります。
相場より安いのは半地下部屋と建物がかぶる２階まで。
３階以上は相場通りで割安感ないです。
むしろここの最上階は、最上階ならではの開放感も広いバルコニーもないのに最上階価格なので高いんじゃと思いました。

ナカメ３分の坪単価として３００万円後半ってのはどうなんでしょう。

中古だと３００万円前半で取引されているように思うのですが。

またこの物件の６０㎡くらいだと賃貸どのくらいで貸せるのでしょうか？

資産性も十分加味して検討したいです。

築20年くらいの物件では坪300万前半～以下でありますね。
ただ、山手通り沿いのMSがほとんどです。（諏訪山、東山、青葉台は値が張ります）
賃料は坪14000～15000の間といったところです。

伊藤忠は６月上旬オープンみたいですよ。
価格はここより安いのでは・・・

そりゃ伊藤忠の立地を見れば、安くなきゃ魅力ないでしょ！？

クレヴィアはむしろBelista中目黒あたりと比較する案件ではなかろうか？
こことの比較は難しいと思うが。

クレヴィアはむしろBelista中目黒あたりと比較されるべき案件なのでは？
価格にしても、仕様にしても。
ここと比較するのはちょっと違う様な気がするが。

ピアース中目黒とクレビアの比較はどう
？価格同じくらいかな

クレビアはピアース中目黒と上目黒の中間くらいの価格じゃないでしょうか？

ここの広さと価格なら多少駅が離れても戸建かな－

三菱と近鉄の違いはあるけど
ここは即日完売までは狙ってない気がする。

とりあえず私は様子見です。

ちなみにここは中目黒小？烏森小？
東山への越境は難しいのかな

たしかに小学校、中学校の学区も気になります。

烏森小だとか。東山小は越境を認めてないそうですよ。

ピアースの時もそうだったけど、ここも様子見とか言ってるうちに
sold outになっている気がします。
本当に欲しいなら、ある程度決め打ちして行かないと・・・
先着順枠が欲しいね。

烏森小学校ってどうなのですか？

しかし烏森小学校の周りは敷地の広い古くからの住宅街で狭いマンションの我が子が可哀相かもと

確か、サザンの桑田さんのお子さんも通われていましたよね。

クレビアは高いでしょ。仕様関係なく。

５０㎡台で７，０００万円台というのはやっぱりサラリーマン的には厳しいですね。

一生DINKSならいいけど、子供が増えるとやっぱり７０㎡くらいは欲しいし。

そうなると８，０００万円以上・・サラリーマンは郊外しかないか。。

ピアース中目黒契約者ですが、
私はこちらが良かったなーと今でも思ってます。
残念です。。。

ピアース中目黒は私も見に行きました。

たしかに安いですが、中目黒らしい立地という意味ではパークハウスに分がある気がします。

資産性という意味でも三菱地所の方が安心感あると思い検討しています。

中目黒で坪４００万円という価格だけが悩ましいです。。

もうピアース中目黒は買えないのに比べても...

592はおそらく契約者じゃないだろう。買い煽りコメントのように見える。
本当の契約者なら、どうにかなるわけじゃないのに、わざわざこっちの方まで来てここのがよかったなんて普通書かないでしょ。
逆ならありえても。

同感、592・593みたいなのはどうもなァ

誰がどう感想書こうがいいだろ。

感想書く分にはポジでもネガでも構わないが、
心情操作とでもいうのか、嘘を書くのはやめるべき。

抽選いつ？

実際MR行った人の書き込みが少ないような。。

MR行った人は21日以降、2回目の訪問を経て抽選申し込みとのことでした。

どのタイプにしようか迷い中です（DかIか）

私はHタイプ検討してます。倍率ついちゃうかな。

東山小学校は人気が高いですが、東山学区内なら有名私立に入れる必要はないでしょうか？
物件と関係の無い質問で申し訳ありません。

それは、どこの私立をねらうかにもよるでしょう。
そのまま上にあがっていきやすいところであれば、中学以降が楽になるとかね。
各家庭の教育方針にもよるから、ここできいても満足のいく、もしくは納得のいく回答はないと思いますよ。

そうですね。
嫁が下からで、その友人関係が素敵なので子供も同じように育てたいと思っています。
私はずっと国公立育ちなので、いまの家から通える東山小の評判が良いのであればそれも
いいのかなと思った次第です。
広尾にも青山にも通わせやすいので、いまの住まいに近いですが検討しています。

毎月のランニングコスト（管理費・修繕積立費）はおいくらくらいですか？

21日以降に決定するようです

606さんありがとうございます。

天井高245は、実際にみてみたらそれ程気にはならなかったのですが、廊下の210はさすがに低く、そのせいか廊下幅も狭く感じました。玄関は実際の広さが狭かったです。

ＭＲに使われているカラーセレクトは、個人的には暗くなり過ぎずに落ち着いた感じ、かつそれほどトラディショナルにはならずで、好みでした。

この掲示板でも当初から内廊下なのか外廊下なのかワイワイやっていましたが、やはり内廊下なのですね。でも、雨は入ってこない＝ガラスか何かの天井がある吹き抜け部分に窓がある部屋がありますが、この吹き抜け部分の空調ってどんな感じなのでしょうね。営業さんにたずね忘れてしまいました。

なんとなく、夏場なんかだとすごく温度が上がってしまって、窓あけたら大変なコトに？ってイメージなんですが。

どなたかそのあたりを確認された方、いらっしゃいませんか？

聞いてはいないですが、文字通り吹き抜けですから空調が効いているわけではないですし
空気が通らないので夏は熱気がこもり、梅雨の時期はむんむんとしてかび臭くなりそうですね・・・

たいして大きな吹き抜けではないので光もあまり期待できなさそうです。
他の理由もあり、私は吹き抜けに面した部屋のないタイプを検討しています。

前にも誰か書いていたけど、ここはほぼ、販売は三菱主導なんだね。

ところで、三菱は目黒であと２件、やるって話でしたよ。
駒沢通り沿いと、諏訪山の方と。

駒沢通り沿いの方はこことほぼ同価格帯、諏訪山の方は広くて高め。

モリモトの恵比寿2件の詳細が知りたいなぁ。

スラブ厚200mmってどうなんでしょう？

あー、方角と予算を考えると、臭そうな気配の吹き抜け部分に窓が・・・
悩ましい

吹き抜けの悪い部分ばかりが記載されていますが、良い部分はないのでしょうか？

わざわざ三菱地所が吹き抜けにするくらいですから、何かメリットもあるのではないかと。。

>>609
なるほど。色々盲点でした。
吹き抜けは特に低層階は空気の逃げ場がなくこもりそう…廊下側はFIX窓だし。

この造りだと低層階は無しだなあと思いますが３階以上はぐんと高くなる…
値付けが絶妙です。

あと思ったのですが吹き抜け通して内廊下に面しているということは、夜中も煌々と廊下の照明が部屋に入ってくるというということですかね？
カーテンいらないかと思ってたけど、むしろ遮光カーテン付けないと明るくて眠れないかな。

>>613

吹き抜けをつくったのは窓なし部屋又は廊下に直接面した部屋を作るのを無理矢理避けたためで
吹き抜け自体が売りということはないでしょう。

吹き抜けのメリット。。。

この敷地計上にあわせて内廊下を前提に設計すると、廊下に直接窓が向かない＝寝室で窓のすぐ外に人の気配を感じないようにするためには、吹き抜けを作るしかなかったのでは？

つまり、廊下に直接窓が向いていないということ＆多少なりとも採光がとれるということがメリットかと。

でも、吹き抜けを作ること自体が何か積極的にメリットを、という発想でなかったことは確かではないかな。

連休中にＭＲ行ってきました。

下部ＦＩＸになっている窓の作りが嫌でした。
具体的にはＭＲだとＬＤもそうなんですが、下部はすりガラス、上部がふつうの透明ガラスなんですが、段差というか、ジョイント部に手すりがあったりして大げさに目立つんですよ。外から丸見えにならないために、と説明がありましたが、あまりスマートではないと感じました。部屋ごとにいろいろ違いますが、ＬＤにこのタイプの窓がある間取りはパスです。

下部がすりガラスの大きな窓のマンションてちょくちょく見かけるけど、１年２年と経っていくと窓際に無造作に物置いたり積み上げたりする人が出てきて、それがすりガラス越しに透けてすごく外観を損ねるんだよね…
個人的にはすりガラス部分は普通に壁でよかったのにと思う。中が結構丸見えになるけどどこの家もインテリアセンスがいいとは限らないし。ガラス大きいのも良し悪し。

モリモトの恵比寿は駅近いし、モノも良いみたいだから、400万くらいでしょ。

そういう理由で吹き抜けだったんですね。ちょっと疑問に思っていたのでためになりました。

図面集をじっくり見ましたが、どのタイプも、下がり天井が結構多いですねぇ。

その分、天井高245のエリアが少なくなるので、圧迫感や天井のデコボコが気になるところです。

低層でこの程度のでこぼこは、仕方ないと思います。それよりも、やっぱり吹き抜けに面した部屋が心配です。

この吹き抜けでなければなぁ・・・と思います。
共用部に窓が直接面してない方がいいに決まっているけど、外気が通っていない吹き抜けに向けて窓があってもね・・・

内廊下の低層マンション。その間取りは、設計者の腕に大きく依存する。

設計者はすごい有名な方で、たくさん賞をとっているって営業さんから説明されたのですが、基本的に専門は商業施設のようです。orz

へんてこな土地にうまく建ててるじゃないの。
これで文句言ったらかわいそうだ。

恵比寿のプラウド見てみなよ・・・

貴重な中目黒物件なのに、いまひとつ魅力を感じられないのはなぜなんだろうか。まあ、それでも売れてしまうと思うけど。

ここ数年投資用物件　探してましたが
ついにめぐり合えました。徒歩3分物件。
価格も間取りもちょうどいいなと思います。
前面道路が、一通なのが気になりますが・・・

どんなに賞をとっていても、生活しやすい間取りと設計ができるかは別だと思います。生活しやすいかどうかは実際暮らしてみないとわからないこともあるので見極めが難しいですよね。

営業の方に資料見せてもらいましたが￥13900/坪なので想定利回り4.6%くらいしかないらしいですよ。

想定利回り４，６って投資用についてのレスでしょうか。
ビルとか買う資金はないので
まあ、不労所得になれば位の投資なので
そのくらいで十分です。
そのくらいのグレードなら、転売も可能ですし。
中目黒で２DKで２５万くらいなら借り手もつくでしょうし。

想定利回りで4.6か、、、

この立地でそれは悪くはないと思いますが、実質利回りだといくらなんでしょうね

ほかのエリアばかり見ていたので
凄く安く感じました。
抽選当たれば、購入しようかと思ったのですが
やっぱりタワーマンションにします。

諏訪山のマンション賃貸にまわしてるけど、もっと利回りいいよ。
80平米2LDKで30万円以上で楽に貸せる。

ここの２Ｌは60くらいか、それ以下でしょ

８０㎡で３０万ですか？
分譲価格はおいくらくらいなんでしょうか？
諏訪山は高級住宅地っぽいですもんね。

ぽい出はなく、ズバリじゃないの？

ここしばらくの書き込みを見るとここはなんだかんだで投資用で買う人が多いみたいですね。
入居者でモラルのない人も出そうで心配です（過去住んだ分譲マンションで経験したので）

モラルがない人とはどんな人だったのでしょう？

共有部分を汚したり傷つけたり、大切にしない人。管理組合の決定事項を平気で無視する人、などなど。自分で住まないとなると、そのあたりは必然的に軽視することになる。

でも、このあたりに住む方ならば
そんなに非常識な人はいないような気もしますが
（どこにも、変な人はいる場合ありますが。）
今のマンションは、神経質すぎるのでいやです・・・
やれクリーニングだ、配水管の洗浄だって
新築当時から、なんだかんだお金かけていろいろやってます。
私は、居住用で自分で住んで　飽きたら
貸せるように両方　考えています。

諏訪山で８０平米３０万だと、￥12,400/坪ですね。

この物件の想定、￥13900/坪ならば８０平米だと￥337,000。

ということは、諏訪山より賃料相場は高いのですか？
たしかに￥13900/坪でも想定利回りは４％台のようですが。

クリーニングや配水管の洗浄なんて
やらないマンションのほうが問題でしょ。

そのとおり。

投資用で賃貸が増えたとしても家賃が高いのでそれなりの方しか住めないだろうから、そんなに著しくマナーを守らない方とかいないと思いますが、家賃の高さと住民の質って関係あったりしないのでしょうか。

むしろ、常識のない小金持ちも多かろう。

購入したら
賃貸出す予定のかたいらっしゃいますか？
買おうと思ったけど、借りようかな。

営業さんにききましたが、居住用として購入検討されている方の方が圧倒的に多いようです。

そうでしょうね・・・・・
投資用って、言い出した
私もまだ、モデルルーム行ってないので

港区と比べると、安かったから買おうと思ったのですが。
利回り考えるといまひとつですね

買って5,6年経ったら賃貸に出す人が出てきそう、その時の資産価値がここはどうなるのか気になる場所ですが、投資用で考えると業者の方がどこまでこちらの要求を飲んでくれるかにもよりますね。

>>投資用で考えると業者の方がどこまでこちらの要求を飲んでくれるかにもよりますね

何でですか？
居住用分譲マンションの場合、要求って何かありますか？

>652
価格の交渉とかオプション無料の話ではないでしょうか。

前のピアースの時は「これは安い」と知り合いの不動産屋も何人か
絶賛しておりましたが
ここはそこまで安くはないですよね。

駅近くである点を皆さん評価しておりますが
住んでいる人間からすれば
中目黒駅近くなんて酔っ払いや変質者が多いだけ。
嘘だと思うなら夜に来てみてください。
駅前上目黒３丁目は水商売もあるから当然だろうけど。
ディンクスやシングルには最高でも
お子様のいるファミリーには向かないでしょう。

ご意見参考になりました。
久しぶりに中目黒に行ったら
駅周辺、凄い人ですね。
住むには、落ち着かないなと思いました。

大手の場合、価格の交渉は、まず無理でしょうね。
売れないマンションなら、値引きもしてるみたいですが。
ここは，即完売でしょうね。
やっぱり、このいらない吹き抜けが気になります。
どう考えても、機能性やデザイン性ではなさそうですもんね。

大手デベでも東横線沿線でもマンションけっこう売れ残ってない？いろいろ出てるけど、ほとんど同じ資料ばかりくるし。中目黒駅から離れると環境良いけど駅前はかなり人が多いしゴタゴタし過ぎてる！改札増やしてほしい！
目黒区、犯罪で検索したら確かに駅前住所は犯罪多いみたいだけど実際どうなの？

>642
>このあたりに住む方ならばそんなに非常識な人はいないような…

↑何故？

>>656
なんとなくです・・・・。
家賃２０万とか３０万とか出せる人ならって。

モリモトのピアース恵比寿がようやく事前案内会開催ですね。
この上目黒検討中の方々で、ピアース恵比寿の方と比較検討されている方とかいらっしゃるのでしょうか？
あちらは1LDKと2LDK中心みたいですが。

資料をみましたが、あちらは中目黒に続き、大日本土木です。
間取りはあちらの方が良い感じでしたけどね。居室はできるだけでこぼこしないような配慮も感じられましたし。
でもねぇ。施工会社が気になってしまって。

大日本土木って過去施工ミス等あったのですか？更正法申請した過去は知ってますが…
それより大豊建設の方が気になります。元ここの社員だった人が知り合いにいますが元々マンション建設は得意ではない会社だそうです。
それがずっと気にかかっていました。

かつては土木系オンリーだったのかもしれないけど、最近の大豊は財閥系に野村、東急と、そこそこ大手のマンション建設を請け負っているし、実績としてはまぁそこそこじゃないかな？
大日本土木はねぇ、単なるイメージだけど、しっかり監視でもしないと手抜きが心配だね。中目黒のローレルアイでは工事中に監視できるようなシステムを契約者とつなぐとかやってたはずだけど、恵比寿もなのかね？
ま、自分としては、大日本土木よりは、大豊の方をとるな。

施工会社も重要なんですけど、今回の上目黒、正直なところ、モリモト単体売り主の物件だったら見送っていたと思います。やはり、入居してからもいろいろありますし、デベの体力とかも重要視しています。

いつ抽選なんですか？
結局結構な倍率なんですかね。

部屋によると思いますよ。人気が集中しているお部屋と、まったく登録がなさそうなお部屋とがあるらしいですから。

北側はどうでしょう？

ココの南西側の道は、細いわりにけっこうクルマが通るという話なのですが、やはりうるさいものでしょうか？

南東側の道じゃない？
道路なんだから車は通行するでしょ。
環6ほどの大通りじゃないけど。。