クロスエアタワーってどうですか？Part2

https://www.e-mansion.co.jp/whatsnew/20060721.html

ポジレスもネガレスも歓迎ですが、有意義な意見交換の場となりますように祈ります。

長期修繕計画の資料はもらえるものなのでしょうか。

修繕計画は貰えないかもしれないが、見せて貰える筈
ですよ。只、数年後毎に価格改定されるので参考程度
でしょうね。

タワマンの修繕費用は相当高いのでしようかね。

上目黒ピアーズ、三茶タワー、目黒東山、クラッシィハウス世田谷公園と強敵目白押しの中、4月販売開始ですね。はてさてどうなる事やら。あ、グランドメゾンもあったか。

環境を除けばいい物件なのでしょうかね。
環境、各駅、地権者、図書館以外ののネガレスがあまり出てきませんね。

環境重視の方は検討対象から外れるだろうが、
公共施設、図書館に魅力がある人にはお勧め物件なのかな。

個人的には、中目黒、三宿、恵比寿あたりに行くことが多いから深夜のタクシー帰宅考えても場所的に良い。

上目黒ピアーズと目黒東山は気になるが、それ以外の物件はあまり魅力的に思えないな。
世田谷区はちょっと。。。

ゲストルームは6階が2名宿泊で5000円、
39階のエグゼクティブスイートは同じく2名で7500円ですか。
両親を呼ぶなら和室、特別にもてなしたい友人ならエグゼクティブと使い分けできて
いいですね。
一般分譲491戸なので回転率は良いかもしれませんが、管理組合の収入源の一部になるよう
ガンガン利用して行きましょう！

三茶タワーも見てきましたが、確かに値段は安かったです。
しかし、やはり値段相応でしたので、ここと比較するにはちょっと無理な気がしました。
ここと比べるなら目黒東山かな。

目黒区でも所詮大橋、坪単価は三茶（タワーは上馬だが）とほぼ同じだし世間一般の人気は三茶。
しかもタワーの地代はガスの方が安いし。タワーでの比較は仕様、環境は五分。
眺望、価格、デベで三茶、供用施設でガス。ガスは管理、修繕費高く、数年毎に一括でかなり取られるので
RCが馬鹿高。両者将来賃貸物件が殆ど占めることが予想されるので賃貸考えるとガスは厳しいかな。
供用施設も自分が使わなきゃ無駄だし。10年以上住もうと思ってる方は当然目黒東山、クラッシィでしょう。
ただこちらは賃貸には向かない。安い三茶位でしょ順調に売れるのは。今はじっくり選ぶのが賢明です。

三茶が先に価格だしてればここは坪300前後まで下がったのに。そしたら賃貸ならだせたかも。
ただ三茶もいくら安くても首都高沿いは厳しい。

アトラスタワーのようにタレントマンションになったりして？
都心へのアクセスはとりあえず良いし

ちょっとイメージ的には地味な地域だからあまりそうでもないかも？

でも、少し先のラトゥールやパークコートには掲示板やら噂を
聞いた感じでは芸能人いるみたいで…青葉台だから？

週刊ダイアモンドで新築首都圏ランキング８位でしたね。
値段も違うので比べられませんが、センチュリーは３位。
なにを対象にしたランキングかわからないけど、三茶のタワーは記載もされてない。

管理会社実力ランキングでは１位。
東急コミュニティーって口コミ評判いまいちなのに
ランキングだといつも３位以内ですな。
騒いでるのはごく一部の方なのかもね。

ライズ、東急共に常にランキングにでてたけど現状見ればあてにならん、何か操作があるんでしょう。
見栄っ張りの芸能人はここには住まんよ。ラトゥールやパークコートは格が数段上ですから。
但し芸能人なんていない方が余程も良いマンションです。

8さん
専門家のような書き方だけど、きょうよう　って字が違うよ。

パークコートよりこっちの方が格上じゃないの？
ダイヤモンドに載ってたし☆

ダイヤモンド(笑)

パークコートのってなかったじゃん。

ガスガスうるさい。
芸能人はいないほうが良い。

ガスガスうるさい。
芸能人はいないほうが良い。


三茶タワー信者が多いのはなぜ？

はっきり言います。
ダイヤモンドの新築ランキングは、財閥系を中心に、広告費を絡めた仕込みですから。
全てではないけど、真に受けない方がいいですよ。
へぇ～、程度に受けとめといて。

ここは財閥系関係ないじゃん。

YAHOO!とかでも注目ランキングあがっているから、財閥系じゃなくても入れておかないとヤラセ感が出ちゃうでしょ。

パークコートはパークホームズより格上の三井ブランドですからこことは
比較するレベルになりません。パークホームズもだけど。ついでに青葉台と大橋も
比較にはなりません。ガス＆眺望なし＆東急＆大橋でこの立地ですから。。。

>3
はじめに長期修繕計画ができていても、定期的に改訂されていくんですね・・・。
値上げはあっても値下げという事はないだろうから、それを見越して
余裕を持った支払計画を立てていかなければ。
タワマンの大規模修繕なんて、まだ誰も経験していないだろうから
臨時の修繕費など、どのくらいプラスされるのか心配です。

19は「財閥系を中心に」とは書いているが、財閥系のみが、とは書いていない件
文章全部よんで意味理解できてないのかな？

人を小馬鹿にする書き込みは辞めませんか？
見てて気分が良いものではないので。
ネガでもよいので有意義な議論を！

大手中心のランキングだしこれで上位でも売れ残り物件なんてざらです。
飛びついちゃう人もいるだろうけど最近は皆さん目が肥えてきてます。
長期修繕計画はここみたいに基が高いと将来どうなるか更に不安要素の一つ。

修繕積立費は高い方がなにかと安心だと思うけど。

実際に大規模修繕が入る時期になって管理組合の懐具合が苦しいと、まとまった金額を出さなくちゃいけなくなったり、必要な修繕が入れられなくなったりするもんね。とりあえず、しっかり修繕費を積み立てておくって大切ですよね。
タワーに住むって段階で、毎月の修繕費はそれなりに覚悟というか、きっちり家計の計算に組み入れておかないと・・・

長く住む気がないなら、修繕積立費は安くてもかまわないけどね。
マンションなんて買い換えて住み替えていくもの、と考えていればね。

修繕積立費は高い方がなにかと安心というのは良く言われるがデベの方便。
ここのように数年でリセール考える物件では安いにこしたことはない。
中古で10年たったらこの計画ではランニングコスト考慮されちゃうともう売れない。

今住んでいるところが丁度大修繕だったのだけど、
懐具合が厳しいのと滞納者がいることで
修繕の為の借金の利率がすごく高くなりました。
１０年後の経済状況って大きく変わっている場合もありますし
後から上げるのってかなり難しいので
最初から高めなのはありだと思いますよ。

タワーの修繕費は結構そこそこかかるのですね。
70-80平米の部屋で
1-5年目で7500円/月 =45万
6-10年目で15000円/月=90万
11-15年目で22500円/月=135万
16-20年目で30000円/月=180万
20-25年目で37500円/月=225万
26-30年目で37500円/月=225万

20年目に修繕基金50万程度
30年で1000万弱って感じですね。

他のタワーより高目の設定。上記以外にもまとまったお金が何年か毎にかかるし。
長くは住めない立地なので最初の設定は安い方がよい、気にいらなかったら即売却。
売るなら3～8年目。以降は管理費、駐車場も割高だしかなり下げないと売却困難。

数々の悪条件からクロスガスタワーを買いたいと思う奇特なファミリーは
少ないと思われますが、本物件は投資用として見れば相当価値が高いです。
なぜなら、賃貸で借りる人は、環境よりも利便性を最重視するので（駅近・
スーパー近・タワマン）、高い賃料が取れるから。

従い、ファミリー層が敬遠して売れ行きが鈍れば、売主側との価格交渉を
やりやすくなるので正直歓迎です。個人的には、坪単価200万円台での
指し値交渉を行いたいと思います。

各駅池尻かつここ駅近とはいえないですよね。距離も大差ない地所三茶の方が同じファミリー敬遠物件
でも仕様も同等、激安価格で投資には向いてます。いずれ売れ残りの間取りは三茶価格に下がるでしょうが。

利益追求物件ではないので、
もしかしたら竣工直前でも値引きは期待できないかもね。

みなさん、駐車場割高だと書いてますが、
屋内だし相場相応だと思う。

駐車場が埋まらない場合の対応も考慮されてるみたいよ。

4月上旬あたりから販売開始だったかと思いますが、いま予定価格であるなら何れにしても2013年2月とか入居だし相当狙っている部屋でもない限りは申し込みはあり得ないですね。

このスレ三茶タワーの書き込みが多いですね。ってことは逆にみんなガスタワーの方狙って、倍率下げようとしてるってことか。

倍率って競合になることはまずないでしょ。今の価格帯では4月から購入する人は
皆無でしょうし今後価格改定も十分ある。他に周りに色々できるので一年は待ちかな。
2012年度末には値引きがあるでしょうから竣工前後が価格的には狙い目（良い間取りはないかもしれませんが）
駐車場は確か場所も指定じゃないしかつ価格は高めで不安ありです。高級物件のグランドヒルズで確か25000～
マスタービューで30000～程度ですよ。ここは低層の高級マンション価格です。

>>23さん
本当ですね。我が家はまだ子供も小さいので子供が大きくなるにつれ
色々学費や習い事の月謝などかかってきますし、それプラス今より
修繕積み立てなどがプラスになれば今よりどれくらい多くお金が必要になるんだろう。
それに伴いお給料も上がってくれれば言うことないのですがね。
31さんがおっしゃっている様にいきなり上がるよりははじめからちょっと多めに
しておいてもらって貯めておいてくれるほうがいいかも。

金額的には三茶タワーの方が良いでしょ。あの立地にしては高すぎです。

ピピっとコンロ、ディスポーザー、浴室乾燥機がそろってますね。
これだけそろってたら、文句ないかなって思います。


さらに、トイレに手洗いが完備されてるのがいいなって思いました。

>>32さん
30年住み続けると1000万円もかかるんだ。
管理費を合わせると一体いくらになるんだろう。
分譲マンションって、よほどその物件が気に入って永住を考えない限り
10年をめどに住み替えしていくのが正解かもしれませんね。

43さん、それ全部
高額なタワマンなら、そろってるのが普通ですが・・

はい、高額なタワマンでなくても、わりと標準の範囲ですね。

ブリズムタワーで去年、3Lが、6000万円台で
検討できますかと、連絡きてたのを考えると、
人気になるとは、考えにくいと思います。
私は少し様子みますよ。

43さん、今時賃貸でもその程度普通にあります。竣工後売れ残りの2,3割はプリズム価格になるでしょう。
好きな間取りを定価でかうかは個人の自由。7,8割仲間がいれば値引きの人が多少いても気にしない。

買い手は売れ方はプリズム並みでしょうからあせることはないし
売り手もプリズムペースで十分採算取れますから丁度良い価格付けなんでしょう。
ただプリズム発売時に比べライバルが多いのがどうでるか。

44さん
そうですよね。何十年も住み続けるつもりなら、戸建てを購入した方がずっとか良いのかもしれませんよね。
今までマンションでも賃貸は住み替えていくものだけど、分譲は永年住むものと思って来たけれど、
そうじゃないんだなとつくづく思いました。そういうことを考えると10年後でもあまり価格が下がらないような
マンションを選ばないといけないかなという気持ちにもなりますよね。マンション選びもむずかしいですね。

44さん
管理費は70-80平米で15000円/月くらいです。
変動なしで考えても30年で540万かかりますね。
管理費、修繕費で30年で1500万。

よほどすべてが気にいれば良いですが、妥協の末の
費用となると厳しいですね。

迷います。

この物件、スレがダブルで立ってるのね
まぎらわしいな

43さんではないですが、
それ全部無いとこに住んでるもんで文句ないです（笑）

＞37さん
その駐車場が埋まらなかった場合の対策とはどういうものか
お話は伺っていますか？

最近、駐車場が埋まらないマンションが多いと聞くので
ぜひその対策をお聞きしたいです。

この物件の名前を見るたびに広末涼子を連想するのは俺だけ？

＞５３
あなたみたいな方が全戸買ってくれるならいいんですけどね。
世間一般ではこの価格帯で標準と思われている設備・仕様よりあきらかに低い→不人気マンション決定です

設備は劣るんだけど
このエリアは好きなんですよね～。
ちなみに
コンシェルジュデスクのデザイン、
ホテルのクロークみたいですね。

スレがダブル？
1000スレ超えたからでは？

仕様を比べる対象が都心のタワーだったら劣るだろうが、
田園都市線物件と比較すれば劣っているとも思わない。

58
コンシェルジュはデスクより、仕事の善し悪しのほうが重要。

この物件１０年後坪単価いくらくらいになってるか皆様どう予想されてますか？あとタワーの北向きって日中の明るさってどう思われますか？素人でして是非アドバイス下さい！

北向きでも採光はＯＫ、でも日照はもちろん×

冬の寒さも×
かといって夏に涼しいとは限らない。照り返しで。

6階のガーデンラウンジは広さがあって素敵だな、と思っていましたが、
フロアつながりにキッズルームが隣接していると騒がしそうですね。
キッズルームは独立させて欲しかったなー。

>51さん
管理費は変動なしと考えても540万ですか。
途中値上げ、追加徴収があればさらに厳しくなりますね。

なるほど！６２、６３さん さっそくのレスありがとうございます、北の方が間取りがよかったので迷います

>59
田園都市線の同価格帯物件と比べれば明らかに劣っていると思いますが？
比較対象は田都の川向うですか？

都心のタワマンと比べるとちょっと質が低く感じますが、三茶タワー見てしまったら、レベル低すぎてここの方がよく見えるようになってしまった。
まあ東急にしてはましな方では？

三茶よりはマシだと私も思いました。

沢○エ○カさんのお母様リ○様は、こちらの物件に
買い替える予定という噂…
今は池尻にお住まいなので…
by駒場にお住まいのママ友

↑ありえますね。
今の住まいは結構古いからね。

池尻とか沢尻とか洒落みたい。

管理費、積立金の問題だけでなく、管理会社そのものは、本当に大丈夫なのでしょうか。
そこだけが心配で、なかなか決断できません。三井の管理だったら安心そうなんですけど。


売主の一部が東京都ということですが、都がこのような企業と取引することは問題ないのでしょうか。

http://www.tokyu-com.co.jp/company/newsrelease/pdf/220315.pdf
お客様へのご報告とお詫び 東急コミュニティー 取締役社長 中村 元宣

この度、誠に遺憾ながら、弊社が管理受託させていただいております１３の分譲マンション管理組合様におきまして、弊社社員が、管理組合様の小口現金収入等の金銭を着服、管理組合会計報告書の改ざんをしていたという不祥事件が社内業務監査により発覚いたしました。
お客様ならびに関係者各位の信頼を損なう結果となりましたことを、深くお詫び申し上げます。
弊社は、事件発覚後速やかに、該当する管理組合様を訪問し、ご報告とお詫び、損害の補填をさせていただくとともに、所管監督官庁に報告いたしました。
現在、出納会計業務を受託している全ての管理組合様の金銭処理について調査を実施中でございます。
3 月中には調査を終了し、結果を全管理組合様にご報告してまいります。
また、所管監督官庁に当該結果を報告のうえ、指導を仰いでまいります。
今回の不祥事件の責任を明確にするために、当該対象の社員はもとより、関係役職員につきましても厳正に処分を行います。
弊社は、今回の事態を重く受け止め、より一層の内部管理体制やコンプライアンスの強化を図るとともに再発防止に向けた対策を講じ、お客様の信頼回復に向け、全社一丸となりまして取組んでまいります。

1 月下旬より 2 月中旬にかけ、社内業務監査におきまして管理事務所で収受した現金が入金処理さ
れていないことが、首都圏管轄の複数のマンションで明らかとなり、担当者 3 名による着服・私的流
用が発覚いたしました。被害対象の管理組合様は 13 管理組合、被害総額は約 360 万円でございます。
全件とも管理事務所での金銭管理は適正に行われておりましたものの、管理組合様の口座への入金処
理の段階で、社員が着服しておりました。また着服を隠すために管理組合様への会計報告書を改ざん
し、報告していたものが 1 件ございました。全件とも社内確認が不徹底であったと認識しております。

三井の管理の方が安心だと思います。
まあ三井だともっと管理費高いでしょうけれど。
管理費使い込みは他でも結構あるみたいですし、一度問題発表したら今後は気をつけるのでは。

沢尻の母親はとっくに池尻から都心に引っ越していますよ

沢尻母はまだいるよ。
ワイドショーでよくでるじゃん。
いまだに報道陣待ち伏せしてるよ。

本当に沢尻の母がテレビであの渋谷近くのタワーに引っ越しなんてでてくるとまずいよ。
みやねさんあたりが良くあの環境であの家族は住みますなーなんてガスタワーなんて言われたらおしまい。
あの親子今はあんまり潤ってなさそうだからここなら本当に住めちゃうかも。芸能人はプラスにはならん！

北向きは日中の眺望がいいと言われてますね。
南からの太陽が明るく見せるとか。
あと家具やらが焼けないなど好む人もいるようですね。

日本では北はリセール、賃貸に一番困るがここの立地のように都心西側の郊外のタワーは
北、東は眺望が良くなるからメリットも多少はあります。
東急関連の方以外に4月から夏までに購入しちゃう方は殆んどいませんかね。他物件の動向をみながら
価格改定など予想しやはり竣工近くに買うのが一番リスクは少ないのでしょうか。公表された間取りは
全ていまいちなので、最終的に残りものの上階が下階価格で残ってると思うのですが。

リセールでは、広告に北向きって書いてあるだけで、
見に来る客が減るんですねえ。

池尻エリカから大橋エリカに改名します！私！
2012年夏頃報道予想
（なーんて）

リラさんは三宿に行きつけのバーがあるらしいし
意外と堅実で素朴な家族だと思うから都心には行かないかと

以前は西荻窪に住んでたってだけで大体家族の性質がわかる
タワマンとかもあまり可能性ないかと？

77さん
これまで我が家は南向きの物件が多かったのですが、家具の日焼けが気になったことがありました。
ところで、北向きの眺望は日中だけなのでしょうか？夜になるとそうでもないのかな？何となく気になったので…。
あと、北向きの部屋でもタワーマンションだと結構明るく感じるそうですね。明るいだけで日当たりは
あまりよくないと聞いたことがありますが、その辺はどうなんでしょうね。冬場は寒そうに感じます。

2011年度上半期2割、下半期1割。2012年度上半期2割、下半期～竣工3割（値引きはここからか）
残り2割前後をじりじり2，3年で調整して売る。ライズも丁度そんな感じでしょう。東急の戦略は
なかなかのものです。
因みに中古の場合はこのネット社会北向きをクリックして検索する人はほとんどいません。

価格表とかみると地権者が非分譲とか表示され結構うまってるよう見せて焦らすんだよね。
好調に売れてるといっても実際の売れ行きは竣工後住んで見ないとわからない場合も多い。
8割は竣工時さすがにうまらないでしょ。真冬の上層階は洗濯物が凍る時が年に数回あります。
一般的には東南、南が一番人気でしょうが（温暖化で将来的には確実に南西よりは）東南って1時も
過ぎればもう日が入りませんから昼間不在の方は北の方がお得という考えもあります。

真冬に洗濯物が凍る？
どこに住んでんだよ。
上層階と地上で何度違うとお考え？

都心物件にて洗濯物取り込み忘れて早朝パリパリ経験あり。

>81
採光と日照は別だから
北じゃ当然、日照は×
でも、採光はＯＫとなるケースが多いのが、タワマン

沢尻母も行きつけのバーにはもうずいぶん姿を見せていないけどね…。ワイドショーって、それ半年前以上じゃん。

開口部の大きい北向きの部屋は明るいですよ。最近の物件は断熱もいいから寒くないし。
むしろ、開口部の大きいタワーで、南向き、西向きの部屋は照りつける夏の暑さが尋常でなく、それはそれで覚悟が必要です。

弟夫婦はともに日中留守なので北向き、37階を購入。
角部屋で窓が大きすぎるってこともありますが、この時期、すごく寒いって言ってますよ。
どんなに高性能のガラスや、断熱材を使ったとしても、北向きは絶対寒いです。
暖房していても、実際に窓近くで室温測ったらすぐにわかります。

真冬に上層階では洗濯物が凍ると言っているが、そんな日は低層階でも凍るくらい寒いと思います。たかだか４０階くらいの高さでは上層と低層で気温が変わるわけないですよ。

そそ。寒い・寒くないの別は高層階・低層階の別ではなく、北向きだから。
もしくは、もともと気温が低い時だったから。

上層階で外に洗濯物というのもあやしい…。

上層階は風が強い。だから外に…って話になるわけで。
それでも洗濯物を干す人は干す。
そして強い風は熱を奪う。乾燥させずに北風が洗濯物を凍らせる日もある。
単純に気温だけの事ではないのです。

↑ないない。
都心で気温が氷点下じゃない限り風が強くても凍らない。
我が家は38階、真東向きだけどね。

北向きタワー上階＆中型MS東南向き7階持ってますが、東南向きは断熱性の良いマンションなのか
先日の冬の日に一度だけ暖房入れただけですが、北向きの方はかなり床暖房＆暖房つけてます。
日中までしか東南は日が入りませんがそこまで入るだけで十分夜まで暖まるようです。
ここはDSVの間取りが殆どないので北、東はかなりコストがかかるかもしれません。逆に南、西の夏は
いくらか過し易い可能性もあります。タワーの醍醐味は眺望ありきですので個人的には角部屋以外眺望
がないのが非常に残念です。環境よりもリセール時それがネックになるかと思います。

眺望がないというのはベランダの柵が高いからでしょうか？ ＭＲ見に行った時にパソコンで部屋による眺望を見してくれましたが部屋からは窓際に行かないとあまり眺望がよくないという事でしょうか？ 質問ばかりで申し訳ありません！タワーに住んだ事がなく憧れがありまして・・

このマンションは部屋から座ったまま眺望を楽しむ事ができるのは角部屋くらい。
ベランダのガラスは曇りガラスなのでベランダにでて外を見るしかないですね。

高層階だから洗濯物が凍るというのは…

その日は寒かったのでしょう。

今住んでいるマンションは南側がリビングで北側が子供部屋、寝室、書斎に
なっています。
確かに北側の方が狭い部屋なのに暖房３０度設定にしてつけても寒いですね。
結局みんなリビングに集まってきます。
かえって子供達にとってもいのかも。
リビングは冬場でも日があたっている時間はぽかぽかで暖房いらずです。

北向きでも採光があるだけで暖かさが違います。角部屋以外は全ての向きで採光がいまいちです。
眺望は完全になしです。タワーって仕様がしょぼくても眺望が全てといって過言でありません。
仕様は約5年前、構造は約10年前のタワー、せめて価格を三茶レベルか曇りガラスをどうにかしないと
売れません。おまけに駐車場や管理費が高いしどう販売していくかある意味みものです。