はぐみの杜ってどうですか

津田沼とかぶってるので価格勝負しないと厳しそう。

また津田沼君の登場だね。
津田沼とまぜて検討してるのはあなたくらいですよと何度言えば判るんでしょうかね。。。

さて、はぐみの杜地区で今物件が明らかになりつつあるのは、
緑が丘郵便局前から入っていく細い道があり、そこに今は池がありますが（将来は公園にする予定）
その奥に整備中の宅地です。そこは販売が始まっています。
積水ハウスの土地付き販売のチラシを見ました。
でも駅から近いせいか、ちょっと高かったですよ。まぁ今は比較対象なし状態ですからね。
もう少し様子を見れたら良いのですが、駅近・公園のそばと考えると、
はぐみ地区の出来上がり後はあそこがはぐみではベストポジションになるかも知れないですからね。

積水ハウスが早速売り出すのですか？
ネットで情報出てますか？

ネットでは見ないですね。先週あたりに八千代市の読売新聞でチラシ入ってました。

ここ、ひょっとしたら大化けするかも知れませんね。
期待値は高いと思います。

この開発地域の地盤はどうなんでしょうか。
海面からは結構高い位置のようですが。池があったりするみたいだから地盤補強必要ですかね。

積水ハウスってことは高そうですね。。。
ずばりいくらくらいを覚悟しておいたほうがいいですかね？？

南道路で土地が坪７０万円くらいだったとおもいます。
家はいろいろですが、まぁやっぱり坪７０万くらいですかね。
予算的には６０００万オーバーを覚悟ですかね。数年後にはだんだん安いものも出てくると思いますよ。

芽吹きにつづく高級住宅地になりそうですね。

緑ヶ丘駅近辺の大規模開発地区なので、八千代市の中では現時点でトップクラスの土地単価になるのは間違いないでしょうね。昔の野村不動産ほどでは無いので、過去最高ではないと思いますが。
東洋高速沿線の駅１０分以内圏だと坪４０～６０くらいだと思いますので、その上のほう（またはそれを超える）くらいになるのでは。
ただ芽吹きと違って７０坪を超えるような区割りは設定されないような気がします。
なので８０００万物件とかは無いと予想しますがいかが？

>>2

積水ハウスの建築条件付物件資料はこれです。
http://www.sekiwa.co.jp/sumai/bukken/mt_yachiyomidorigaoka/seplan.html

積水ハウス系の積和不動産の物件ですね。北西道路で坪７０万円弱。

積和ハウス物件、買いですね。
安すぎます。現状は浄化槽とプロパンですが、25年に切り替え可能。減税とも比較して
建築を遅らせればよいし（積水と交渉要）、できなければ減税分で後工事したとしても駅距離と区画整理地でこの価格は安いと思います。

緑が丘Ｘ丁目　という地番は北道路でも７０万円オーバーですからね。それと比べると安いと言えますね。
街づくりが見えないところがちょっとチャレンジな部分がありますが。

湾岸エリアの液状化でこのあたりの土地価格が上がり初めているというのはホントですかね。

八千代という住所が気になります

それはあるよね。船橋って都内や他県でもなぜかまぁまぁ名前が通ってる。八千代って知名度低いよな～。

そんなのが気になるようだったら、東京か神奈川にしたほうが宜しい。所詮バーチーに変わり無し

ぼちぼち物件も出てきました。住所は吉橋になってますね。
北道路だけど駅１０分で坪５０万はリーズナブルでは？

これです
http://www.sumishin-re.co.jp/detail/CompareDetails?propertyCode=Btd100...

ここと流山おおたかの森と迷っています。
夫婦とも都内への通勤で、未就学児のこどもが２人います。
こどもの教育環境と将来の通学を考えたら・・・
どちらが良いかなぁとすごく迷います。

誰も10年前の話なんてしてないのだが

つくばex、東葉高速、北総線は高額運賃の代名詞ですからね。お子さんの人数、ご家族のライフスタイルを考慮して、定期代など考慮しての判断をお勧めします。10年スパンで考えると、予算上積みして他の場所に買えるくらいの差が出ます。
まぁ、私も同じように悩んでます。

はぐみの杜・流山おおたかの森などこれから開発される街として期待していましたが
八千代市・流山市はそんなにイケテないのでしょうか？
千葉県に土地勘が全くない私としては、船橋市や松戸市と同じ印象なのですが。
船橋市と言えば船橋日大前にも関心を持っています。
私の給料ではこの辺りで広めの一戸建て（都内に見られるような３階建てのペンシル小屋は
嫌なので）を建てられるかなぁというところす。
駅前の便利さでは八千代緑が丘や流山おおたかの森かなと思っていますが。
先週末に乗ったつくばエクスプレスの快適さには感動してしまいました。
長い通勤時間もこの電車なら我慢できるかなと思ったりも（笑）。

市によって行政サービスレベルが全く違うので、できればレベルの高いほうが良い、と言われれば正論なんですが、一般市民としてはどれほどの差なのでしょうね。いまや住民税はどこでも同じ計算方法だし。
船橋市と八千代市で言えば、うーんそうですね。
船橋市のほうは確かに公共施設は多いし、大規模店舗や企業も沢山誘致されています。
税金の細かい調査も船橋のほうが甘くて、八千代市のほうが厳しいと思います。

でもね、結局住む場所そのものがどうかという問題が一番大きいのなら、
何市なのかそんなに気にしないほうが良いです。
同じ船橋市内だって、船橋駅前と、日大前と、鎌ヶ谷に近いところと、、、ぜんぜん違いますから。
特に何も無い住宅専用地区を期待してるのであれば。都会を希望するなら都内のほうが良いし。

そんなに行政サービスや閑静な住宅街を重視しているのであれば、私はいっそ佐倉市か市川市をお勧めしますね。
船橋市、八千代市、といった市レベルでの比較は住宅地選びとしては視点が高すぎです。

日大前はいたずらに価格が高い。はぐみは良心的な価格設定。おなじ区画整理値でもこうも差が出るとは。日大前買った人はローン地獄ですよ。さらに景気が悪くなり所得が減ってきてますので。そのうち支払いがきつく、売りに出す人が出てきますよ。

坪単価で言えば、今日時点でも最も高く取引されているのは「緑ヶ丘Ｘ丁目」という地区ですね。
別に八千代市だから、船橋市だからというのは関係ないです。

はぐみの杜は日大前より大規模な土地改良めいたものは不要だったようなので、仕入れ値が安く済んでいるような気がします。

日大前駅圏内で八千代市分が安いのは市街化調整区域だからです。

先日出ていた八千代緑が丘駅徒歩６分の緑が丘一丁目の坪単価は８０万でした。
この辺りとしては高いなぁと見ていたのですが、あっというまに売れてしまったようです。
はぐみの杜は坪単価６０～７０万台に落ち着きそうですね（不動産屋いわく）。
流山おおたかの森と同じくらいの坪単価なので、どちらが暮らしやすいのか迷います。

はぐみの杜は建坪率設定が低いので、緑が丘地区と比べるとすてきな町並みを期待できます。
将来的には住環境と町並みで、緑が丘エリアより価値は高くなると思います。緑が丘エリアは建坪率が高いのでごちゃごちゃしています。

建坪率ってなんだ？建ぺい率のことか？50/100なので普通だな。

はぐみの杜はどうやら最低坪数の制限は無い様だ。30坪未満の土地提供もたくさんありそう。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=6&lc=03&md=...

船橋日大前のように最低坪数43坪のような制限が無いのであれば、結局ごちゃごちゃすると予想されるな。

街並み協定が必要だな。
日大前は街並み協定あるらしいが、絵に描いた餅になってるらしい。
結局は協定というのは、紳士しか守らないルールにすぎない。だから紳士協定って言うんだろうな。

日大前よりはぐみの方がいいですよ。
価格が全然違います。

家族構成も勤務地も予算もわからんのにどっちも薦められないねぇ

ちなみに今のところ、はぐみ地域には公立中学の建設予定は無いです。小学校はありますが。
どこだったか忘れましたが、中学校は結構遠いところになるようです。

東葉高速沿線では人気の八千代緑が丘ですが、これから突入する少子化高齢時代を
持ちこたえられますかね～？
広めの一戸建てが欲しくてこの辺りを検討していますが、２３区内でコンパクトなマンションを
買った方がやはり便利で良いのかなと迷います。

マンションは地震で共益費積み立て不足問題もあり、嫌ですね。中学はどこが最寄りなのでしょうか。

ここら辺の地盤はどうなのでしょうか？
八千代市のハザードマップを見た限りではそんなに危険な印象はありませんでしたが、
昔の地理をご存知な方の意見をお聞きしたいです。

駅の北のほうは日大前のような湿地帯ではなく、山の中というか野原な感じでした。
地盤的には問題ないと思います。
ただ駅の西側の現在まだ池になっているところのそばはどうかなー
微妙ですね。

地元だったら知っていると思うけど、ゴミが相当埋まってますよ。よく見たほうがいいんじゃない？

いつも散歩してたんですが確かにだだっ広い荒れ地でゴミだらけだったという印象が
強かったです。もちろん搬出したでしょうけど。
地面は強固な台地だと感じました。
ただしゴルフ場横の池から小川が流れる谷戸は埋め立てられて盛り土になっています。
もとは湿地でした。自然環境が豊かでしたが・・・

4,000万円以下で買えるんだ。土地が40坪くらいだからまあまあ安い？