はぐみの杜ってどうですか

津田沼とかぶってるので価格勝負しないと厳しそう。

また津田沼君の登場だね。
津田沼とまぜて検討してるのはあなたくらいですよと何度言えば判るんでしょうかね。。。

さて、はぐみの杜地区で今物件が明らかになりつつあるのは、
緑が丘郵便局前から入っていく細い道があり、そこに今は池がありますが（将来は公園にする予定）
その奥に整備中の宅地です。そこは販売が始まっています。
積水ハウスの土地付き販売のチラシを見ました。
でも駅から近いせいか、ちょっと高かったですよ。まぁ今は比較対象なし状態ですからね。
もう少し様子を見れたら良いのですが、駅近・公園のそばと考えると、
はぐみ地区の出来上がり後はあそこがはぐみではベストポジションになるかも知れないですからね。

積水ハウスが早速売り出すのですか？
ネットで情報出てますか？

ネットでは見ないですね。先週あたりに八千代市の読売新聞でチラシ入ってました。

ここ、ひょっとしたら大化けするかも知れませんね。
期待値は高いと思います。

この開発地域の地盤はどうなんでしょうか。
海面からは結構高い位置のようですが。池があったりするみたいだから地盤補強必要ですかね。

積水ハウスってことは高そうですね。。。
ずばりいくらくらいを覚悟しておいたほうがいいですかね？？

南道路で土地が坪７０万円くらいだったとおもいます。
家はいろいろですが、まぁやっぱり坪７０万くらいですかね。
予算的には６０００万オーバーを覚悟ですかね。数年後にはだんだん安いものも出てくると思いますよ。

芽吹きにつづく高級住宅地になりそうですね。

緑ヶ丘駅近辺の大規模開発地区なので、八千代市の中では現時点でトップクラスの土地単価になるのは間違いないでしょうね。昔の野村不動産ほどでは無いので、過去最高ではないと思いますが。
東洋高速沿線の駅１０分以内圏だと坪４０～６０くらいだと思いますので、その上のほう（またはそれを超える）くらいになるのでは。
ただ芽吹きと違って７０坪を超えるような区割りは設定されないような気がします。
なので８０００万物件とかは無いと予想しますがいかが？

>>2

積水ハウスの建築条件付物件資料はこれです。
http://www.sekiwa.co.jp/sumai/bukken/mt_yachiyomidorigaoka/seplan.html

積水ハウス系の積和不動産の物件ですね。北西道路で坪７０万円弱。

積和ハウス物件、買いですね。
安すぎます。現状は浄化槽とプロパンですが、25年に切り替え可能。減税とも比較して
建築を遅らせればよいし（積水と交渉要）、できなければ減税分で後工事したとしても駅距離と区画整理地でこの価格は安いと思います。

緑が丘Ｘ丁目　という地番は北道路でも７０万円オーバーですからね。それと比べると安いと言えますね。
街づくりが見えないところがちょっとチャレンジな部分がありますが。

湾岸エリアの液状化でこのあたりの土地価格が上がり初めているというのはホントですかね。

八千代という住所が気になります

それはあるよね。船橋って都内や他県でもなぜかまぁまぁ名前が通ってる。八千代って知名度低いよな～。

そんなのが気になるようだったら、東京か神奈川にしたほうが宜しい。所詮バーチーに変わり無し

ぼちぼち物件も出てきました。住所は吉橋になってますね。
北道路だけど駅１０分で坪５０万はリーズナブルでは？

これです
http://www.sumishin-re.co.jp/detail/CompareDetails?propertyCode=Btd100...

ここと流山おおたかの森と迷っています。
夫婦とも都内への通勤で、未就学児のこどもが２人います。
こどもの教育環境と将来の通学を考えたら・・・
どちらが良いかなぁとすごく迷います。

誰も10年前の話なんてしてないのだが

つくばex、東葉高速、北総線は高額運賃の代名詞ですからね。お子さんの人数、ご家族のライフスタイルを考慮して、定期代など考慮しての判断をお勧めします。10年スパンで考えると、予算上積みして他の場所に買えるくらいの差が出ます。
まぁ、私も同じように悩んでます。

はぐみの杜・流山おおたかの森などこれから開発される街として期待していましたが
八千代市・流山市はそんなにイケテないのでしょうか？
千葉県に土地勘が全くない私としては、船橋市や松戸市と同じ印象なのですが。
船橋市と言えば船橋日大前にも関心を持っています。
私の給料ではこの辺りで広めの一戸建て（都内に見られるような３階建てのペンシル小屋は
嫌なので）を建てられるかなぁというところす。
駅前の便利さでは八千代緑が丘や流山おおたかの森かなと思っていますが。
先週末に乗ったつくばエクスプレスの快適さには感動してしまいました。
長い通勤時間もこの電車なら我慢できるかなと思ったりも（笑）。

市によって行政サービスレベルが全く違うので、できればレベルの高いほうが良い、と言われれば正論なんですが、一般市民としてはどれほどの差なのでしょうね。いまや住民税はどこでも同じ計算方法だし。
船橋市と八千代市で言えば、うーんそうですね。
船橋市のほうは確かに公共施設は多いし、大規模店舗や企業も沢山誘致されています。
税金の細かい調査も船橋のほうが甘くて、八千代市のほうが厳しいと思います。

でもね、結局住む場所そのものがどうかという問題が一番大きいのなら、
何市なのかそんなに気にしないほうが良いです。
同じ船橋市内だって、船橋駅前と、日大前と、鎌ヶ谷に近いところと、、、ぜんぜん違いますから。
特に何も無い住宅専用地区を期待してるのであれば。都会を希望するなら都内のほうが良いし。

そんなに行政サービスや閑静な住宅街を重視しているのであれば、私はいっそ佐倉市か市川市をお勧めしますね。
船橋市、八千代市、といった市レベルでの比較は住宅地選びとしては視点が高すぎです。

日大前はいたずらに価格が高い。はぐみは良心的な価格設定。おなじ区画整理値でもこうも差が出るとは。日大前買った人はローン地獄ですよ。さらに景気が悪くなり所得が減ってきてますので。そのうち支払いがきつく、売りに出す人が出てきますよ。

坪単価で言えば、今日時点でも最も高く取引されているのは「緑ヶ丘Ｘ丁目」という地区ですね。
別に八千代市だから、船橋市だからというのは関係ないです。

はぐみの杜は日大前より大規模な土地改良めいたものは不要だったようなので、仕入れ値が安く済んでいるような気がします。

日大前駅圏内で八千代市分が安いのは市街化調整区域だからです。

先日出ていた八千代緑が丘駅徒歩６分の緑が丘一丁目の坪単価は８０万でした。
この辺りとしては高いなぁと見ていたのですが、あっというまに売れてしまったようです。
はぐみの杜は坪単価６０～７０万台に落ち着きそうですね（不動産屋いわく）。
流山おおたかの森と同じくらいの坪単価なので、どちらが暮らしやすいのか迷います。

はぐみの杜は建坪率設定が低いので、緑が丘地区と比べるとすてきな町並みを期待できます。
将来的には住環境と町並みで、緑が丘エリアより価値は高くなると思います。緑が丘エリアは建坪率が高いのでごちゃごちゃしています。

建坪率ってなんだ？建ぺい率のことか？50/100なので普通だな。

はぐみの杜はどうやら最低坪数の制限は無い様だ。30坪未満の土地提供もたくさんありそう。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=6&lc=03&md=...

船橋日大前のように最低坪数43坪のような制限が無いのであれば、結局ごちゃごちゃすると予想されるな。

街並み協定が必要だな。
日大前は街並み協定あるらしいが、絵に描いた餅になってるらしい。
結局は協定というのは、紳士しか守らないルールにすぎない。だから紳士協定って言うんだろうな。

日大前よりはぐみの方がいいですよ。
価格が全然違います。

家族構成も勤務地も予算もわからんのにどっちも薦められないねぇ

ちなみに今のところ、はぐみ地域には公立中学の建設予定は無いです。小学校はありますが。
どこだったか忘れましたが、中学校は結構遠いところになるようです。

東葉高速沿線では人気の八千代緑が丘ですが、これから突入する少子化高齢時代を
持ちこたえられますかね～？
広めの一戸建てが欲しくてこの辺りを検討していますが、２３区内でコンパクトなマンションを
買った方がやはり便利で良いのかなと迷います。

マンションは地震で共益費積み立て不足問題もあり、嫌ですね。中学はどこが最寄りなのでしょうか。

ここら辺の地盤はどうなのでしょうか？
八千代市のハザードマップを見た限りではそんなに危険な印象はありませんでしたが、
昔の地理をご存知な方の意見をお聞きしたいです。

駅の北のほうは日大前のような湿地帯ではなく、山の中というか野原な感じでした。
地盤的には問題ないと思います。
ただ駅の西側の現在まだ池になっているところのそばはどうかなー
微妙ですね。

地元だったら知っていると思うけど、ゴミが相当埋まってますよ。よく見たほうがいいんじゃない？

いつも散歩してたんですが確かにだだっ広い荒れ地でゴミだらけだったという印象が
強かったです。もちろん搬出したでしょうけど。
地面は強固な台地だと感じました。
ただしゴルフ場横の池から小川が流れる谷戸は埋め立てられて盛り土になっています。
もとは湿地でした。自然環境が豊かでしたが・・・

4,000万円以下で買えるんだ。土地が40坪くらいだからまあまあ安い？

協和不動産のこの物件のことですね。
http://asp.e-life.co.jp/bk/bb/2001475345/70749/

４０坪ちょっとの区割りで、北道路は坪５０万円から。
まぁこのあたりでは普通か安めなのかもしれませんね。建築条件付きなので何とも言えませんが。

やっぱり今後は６０坪以上の区割りの住宅街は出てこないんですかね。。。

ＵＲの分譲はまだ始まらないのでしょうか？
駅と保育園の間が理想です。

駅と保育園の間は、ＵＲからは出ないですよ。小学校の近くに出る予定です。

いつ頃出るのでしょうか？
小学校の近くと言えば、駅から徒歩１０分以上かかりますよね・・・。

小学校の近くだと駅まで13〜4分かかりますよね。ＵＲからの販売次期についてですが、ＵＲ発行の「ちば住まいるNAVI(ナビ)」2011/4月号で25区画募集予定と出ていましたので、近々だと思います。お急ぎでしたら、0120-80-1873が、問合せ電話になってます。
保育園と駅の間でしたら、積和不動産で43坪建築条件付で、出ていますよ～。ここは、駅近、買い物近、保育園近く、公園近くで、大化けするのかもしれませんね～。ゴルフ練習場が近くて音が心配ですが…

ありがとうございます。
積和不動産のは過去にこのスレで上がっていたので見たのですが、
仮換地ですぐには家を建てられそうになく、却下しました。
それに積水ハウスで建てなきゃいけないというのも・・・（苦笑）。
普通にＵＲが駅近を分譲してくれたら良いなぁと思います。
あと、ゴルフ場近くって確か池がありましたよね。
地盤が心配です。

自分も積水ハウスというところで、やめました。
積和に確認しましたが、地盤的には問題無く、現在建っているお宅は、元々の地権者(坪井に抜ける大通りに住んでた方が、仮換地で選んで移ってきたとこで地質調査済とのこと、ＧＷ末には大幅価格改定してるみたいです。

平成２６年まで建てられませんね

八千代市だと何がまずい？具体的に

駅近マンション建設地域だと何がまずい？具体的に

坪５７万円、いいとこなんですがね〜
浄化槽、仮換地、Ｓ水ハウスかぁぁぁ

はぐみの杜は、坪単価にかなりバラツキがあるみたいですね。
駅徒歩10分〜12分で、44万円〜55万円くらい幅が…⁉
だいたい、どれ位で落ち着くのでしょうか

はぐみの南側の最も駅に近い区画、6月末には道路開通予定だそうだ。工事のおっちゃんが言ってました。

今日の新聞の地元向けチラシの中にはぐみの土地のみ販売がありました。
駅から１１分でも北道路だと坪４５万円くらいなんですね。
買いなのかな？皆さんはどう思いますか？
http://www.sumishin-re.co.jp/detail/CompareDetails?propertyCode=Btd110...

この物件買いですね。

ですよねぇ
ただ区画整理地の割には周辺相場より結構安めな気がするので、逆に勘ぐってしまうんですよね

現地見た。
となりが協和の条件付き40坪で2000万だから、条件なしでこの価格は現状では安いね。
あと、この土地三筆に別れてる。
こういうのは、だいたい相続物件で財産処分の為の訳あり販売がおおいから、お買い得なんじゃないか。
ただ、新規分譲地の土地相場は物が動かなくて、値が落ち着かないから、判断難しいよね。
この物件が、基準値になる可能性もあるしね。

積和の駅徒歩6分の物件、坪57万は安くないですか？
この物件の周りの物件情報なにか情報ないですか？

スレを最初からちゃんと読めば書いてある。

街並みをとるなら船橋日大前がよいと思います。しかし、もともと湿地帯で、すり鉢状の街なので、地盤に不安があります。
はぐみの杜の街並みは正直まだ分かりませんね。船橋日大前より高台にあり、もともと森だったので、快適さや地盤は良いと思います。
価格差は最低敷地面積によるものだと思います。
どこに価値を求めるかで、判断するのもありかと思います。

借り換え地の広告が良く出ていますが、いろいろネットで調べてもいまいち良くわかりません。
だれかご存知の方解説していただけると助かります。

借り換え地ではなく借換地（かりかんち）なのでは？？？

仮換地で、ググって下され。

条件付ばかり検討されてますが、利益が一棟当たり600万前後乗っかった低グレード建物を買うより、土地買ってメーカー相見積もりの方が、トータル的にいいんじゃ？
といつも思います。
どーせ、一括実行してくれないんでしょいし。
土地値の坪単価もそーですけど、建築コスト、グレードを考慮すべきでしょう。
投資性一戸建て用地として、検討されてみては…

条件なしの土地があると聞いたのですが。

京葉銀行の予定地のすぐ隣だったかと…。
まー10区間強の土地分譲地のようですよ。

>>77
いや、条件付ってやっぱり土地として良いところが多いんですよね。
なので、家（メーカー）は不満ながらも場所で選んじゃったりするケースも少なくない気がします。

そこなんですよね。日本の不動産屋さんの良くない所。自由競争を促し、安くて質のいい建物を選択できれば、日本の住宅はミサワ、住林の様に質が上がり不動産屋さんは少なくなるかもしれないですが、飛躍的に向上する。
島国ならではの住宅回転率の仕組まれた構図に苛立ちます。
震災で実家が流されて、無くなりました。
少し考え方がかわり、あれだけの地震であったにも関わらず、築32年の実家はびくともしてなかった様でした。津波がなければ、倒壊頭数はかなり少なかったと都市計画課の父が話してましたので…

はぐみの杜の商業施設情報をご存知の方、提供願います。

いよいよ建築条件なしの13区画が販売開始になりましたね！
噂に出てた京葉銀行予定地の隣です。地元の人に聞くと日大前より地盤がいいからあそこは買いだよっていってたけど、どうなんでしょう？

京葉銀行近くの区画は、どこが販売するんですか？

＞８４さん　
＞京葉銀行近くの区画は、どこが販売するんですか？

今日の折込チラシだとセンチュリー２１　みのり開発　柏支店と書いてます

>85さん
ありがとうございました。
問い合わせてみます。

＞84、86さん
オカムラメイトも京葉銀行の近くかもしれません
http://www.miraena.jp/hagumi/

地盤本当にいいのかなー。ごみが埋まっているって有名な話だし、区画整理も途中で頓挫するという話を聞くんだけど、買いなのかなー。業者の書き込みじゃあないのかな？

結構、大手ハウスメーカーの家が建ってきましたね。傾斜地に盛り土の土地が一部あって、改良費が結構かかっていると聞きました。
検討中の方はご注意を！

ＵＲの土地分譲が始まるようですね。
だいたい坪50万円くらいの建築条件なし。
高いと見るか、安いと見るか⁈

緑ヶ丘駅からの距離から考えると高くは無い。
ただ名前は良くない（緑ヶ丘X丁目という名前のような資産価値が無い）ので、
転売の時点でどうなっているかは予測が難しい。
隣が公園であるとか角地であるとかを手ごろに入手できれば買いなのかも知れない。
（売る気は無くても人生何があるかわからないので、そこまで考えておいても損は無し）

あと、中学校が近くに無いのを問題と見るかどうか

そしてそもそも緑ヶ丘には大きな郵便局や警察や消防署や救急病院がそばに無いという点で、
居住地として八千代中央に劣る。

商業施設の乏しい八千代中央は…
地価も低いし

周辺に住んでますが、「はぐみの杜」全体がわかりません
道路が開通してないし、いつ開通するのかわからないし…
URのHPを見ても街並みのイメージが残念ながら見えてきません

都心まで４０分以内で通える映画館や商業施設がある駅から１０分少々で、土地が坪５０万円ほどで、建築条件無し（も有り）で、整備された分譲地であること。
この条件を満たす場所は今のところ他にあまり無いのでは？
それ以外の売りは良く見えませんけどね。
公共施設？教育施設？緑豊か？無電柱？
うーーーん

ちょいと暇だからと、子供とサンダル履いて映画見にいくのも悪くないですよ。
イオンも、トライアルも、ヨークマートもありますし。トライアルには子供の屋内遊技施設もあります。
大きな公園もできるようですから、住環境はいいとおもいますが、渋滞する時があるのがすこし問題ですが

二流、三流ハウスメーカーなら船橋日大前の売り出し物件。
ヘーベル、積水、ダイワ希望ならはぐみで土地買って建てた方が安いです。