阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part3】

鉄道とモノレールはどっちでもいいけど、
バス便は論外。
モノレール＋地下鉄始発駅でラッシュ時でも座れるのと、
バス＋座れない鉄道だと、どう考えても前者。

まあ、電車賃を気にする人は、立ってでもガマンガマン（笑）

半径1～3km圏（街区による）にJRと阪急がある中山台や山手台と、JRからも御堂筋線からも阪急からも半径4.5～7km離れている彩都では比較になりません。

開発当初の期待はずれ、中堅から少し上の勘違いサラリーマンが主流のニュータウン。

↑それは彩都の事ですね。
宝塚～雲雀丘屋敷、池田、箕面線、豊中、曽根は一流企業の管理職や役員が多いですよ。
彩都みたいな新興エリアと、分譲地として100年の歴史があるエリアの違いです。

２０世紀の遺物=バス便ニュータウン

>>504

山手台は除外

彩都って大阪なんでしょ？
無いな。

山手台って兵庫県のヤマモトとか言う宝塚線で一番不人気の田舎駅から20〜30分に１本しかないバス便ニュータウンなんでしょ？

絶対無いな

新駅近くが開発されて子供が増えても、校区の長尾小はすでに８クラスでパンク状態。
どうなるのだろう？
長尾台小や山手台小は子供の足では歩けないのじゃないかな。
新駅とともに平井地区に小学校ができれば理想なんだけど、、、。

小学校に出来そうなまとまった土地ありますか？

都市計画道路の規格がどんどん変わっているようですね。
http://hint-eng.jp/jdy07317/p203.html

> かつての４車線が今では２車線の幅員１８ｍ
>
> 　都市計画法に基づいて定められる都市計画道路。この道路幅員にも基準の変化が見られて興味深いところです。
>
> 　都市計画図を眺めてみると同一地域でも都市計画道路の幅員が様々なのに気づくでしょう。これは、都市計画決定した時期が後になればなるほど広い幅員で決定されているということなのです。２車線道路なら１１ｍ、１２ｍ、１４ｍ、１５ｍ、１６ｍ、１８ｍ、４車線道路なら１８ｍ、２０ｍ、２２ｍ、２５ｍ、２７ｍのように変遷しています。
>
> 　幅員１８ｍについてみると、かつては４車線道路として計画されていたのに現在は２車線として決定されていることに気づきます。よって、かつて１８ｍで都市計画決定された４車線道路が、近年になってようやく事業化になる場合、４車線ではなくゆったりとした２車線道路として供用されることもあるわけです。

>508
w
3点

山手台のバス便エリアは論外。
それが分かってるから、阪急も土地を小さくして
誰でも買える価格帯にしたんでしょ。

>513
別にあなたの論の中に入らなくても良いですね。
嫌ならここに来なければ良いこと。
買う気が無いなら黙って出て行けばどうですか。
お疲れ様でした。

>534
山手台（１～２丁目）を否定しているのではない。
バス便エリアであの小さい土地はないだろうというのは、大方の意見。

過去ログ読み直したら（笑）

>534　→　>514　に訂正。

山手台は、最も力が入っているメイン街区の西2丁目、東2丁目から北に行くほど（駅から遠くなるにつれて）どんどん街並みがグレードタウンしており（家々に緑が多いというイメージもあからさまに低下している）、現時点で北部はブランド力が皆無なので、ここらで本格的なてこ入れが必要。

その為に山手台北部もこれぐらいの面積で区画割したエリア（単独ではなく平均で400～500㎡以上）をある程度の規模（5ヘクタール以上）で取り入れるべき。
http://www.wills.co.jp/buy/p/?strShanaiBukkenNo=85536R

>>508
彩都の分譲地は鉄道から離れすぎている僻地（北千里から半径4.5km圏、千里中央から半径6.5km圏、JR茨木から半径6.5km圏）。

山手台の分譲地は阪急宝塚線の駅からも、JR福知山線の駅から半径1～2.5km圏以内。クルマや原付で3～7分圏。

「バス便エリア＝バスでしか移動できない」という意味ではない。半径5km～7kmも離れていたら、スクーターや電動アシスト自転車やマイカー送り迎えで鉄道駅に出る事も一仕事で気軽には行えない。

モノレール沿線の駅は、長期的な観点から見ても鉄道の支線沿線の駅以下の将来しかない。

宝塚市立平井小学校は雲雀丘学園のグラウンドを宝塚市が購入し、創立します。ほんまでっか？！シリーズ

↑本気にしてしまうやん
新駅は本気にしていいんだよね？

莫大な金がかかる小学校の新設はありえないですよ。
納税者の理解が得られるわけない。

山手台小学校の増築工事は決定していますから、近隣に新設小学校はほぼ皆無といえるでしょう。
長尾小学校も、ここ5～10年がピークの一過性と思われますし。
万が一、平井の児童数が増えすぎた場合は、西宮市のように、校区外になる可能性はありますね。

長尾台小学校や長尾南小学校などへは通えなくもないですから。

中筋の203区画分譲地でさえ、本来の校区は長尾小学校ですが桜台小学校に校区変更となっています。

山手台小学校の増築工事は必要があるのですか？
新しく建設予定のマンションも小規模ですし、戸建だけではそんなに児童数は増えないですよね？

今年の新入学生で、山手台小学校設立以来初の4クラスです。

もともと校舎も2階建てで教室が少ない。

阪急不動産は、これから10年程かけて反時計回りに開発計画をたてています。

これから継続して更に人口の増加が見込まれる、と判断されたのでしょう。

なるほど。
では次は東の上のほうからですね。
西４丁目もまもなく新区画が出ますし、今年中には西が終了しそうですね。
一年でよく売れたものですね。
東は日当たりはよさそうですが、バス亭までの距離がある区画が多いですね。
はたして売れるのでしょうか？
低価格で投売りされるのだけは止めて欲しい。

土地神話が生きていた（働き盛りの年齢のサラリーマンが家を買うという事は値上がりする土地資産への投資、老後への保険だった）1970～1980年頃なら、バス便ニュータウンで170～190㎡（51～57坪）の分譲もありだった。

しかし今の時代のバス便ニュータウンは、売る時に損をする事は殆ど確定している上にその事を買い手も理解していて（新築マンションと同じ）、投資ではなく純粋に駅から徒歩圏では得られない広々とした家に住みたいという需要の受け皿としての価値しかないんだから、ある程度土地が広くないと魅力が無い。

ゆえに初期の山手台と同じ平均70坪に戻して、尚且つ現在の景況・市況に見合う適正な坪単価の分譲にするべき。
坪単価を下げたくないがために短絡的に土地を小さくする手法は浅はかであり、そんな事をすれば結局街の魅力とブランド力の低下がおこり、分譲業者に跳ね返ってくる。

>>525
距離だけではなく、多くの場所はバス停から高低差もありますからね＞山手台東の未分譲エリア
安売り、投売りではなく（坪単価を下げつつ）価格帯を下げずに土地を広くする路線をとるべきです。
駅から遠いだけでなく、バス停からも距離が遠くなるのですから。

ＪＲの新駅が出来たら、線路より南側の地主の土地（畑など）が急速に宅地化して
該当エリアの小学校の児童が増えそうですね。

西雲雀丘ニュータウン付近で新たに５０区画程度の宅地造成が計画されています。

あと平井３丁目の某造園会社の花卉畑（約１００００㎡）は某財閥系デベのマンション計画があります。

まじっすか？マンションはいらないよー。きっついなぁ。。低層でも嫌だな。平井三丁目の花畑って平井車庫交差点の北側？

一種低層地区にあるまとまった緑地が開発される場合、戸建よりマンションのほうが周辺の戸建住民にとっては環境影響が少なく良いです。

マンションが開発される場合は条例により敷地の20%以上が緑化されますが（もとの土地が森林などで100%緑地であった場合、20%以上は保全される）、戸建の分譲だと開発に伴い道路面積（アスファルト面）がかなりとられる上に、マンション開発が検討されるような駅徒歩圏の立地では戸建の区画割は条例で定められた150㎡ぎりぎりとなるので、駐車場スペース2台確保すると敷地内に庭らしい庭が無い家が立ち並び、元の全体敷地に対して数パーセント以下しか緑が保全されません。

そうなんですよね。

マンションは反対運動起こりやすいですけど、住民の反対運動でマンションが駄目になって

戸建に変更になると、殆どの場合はかえって緑は減少して住環境は悪化します。

＞５３０平井三丁目は、阪急の線路より北側の地域ですよ。
開発されそうな大規模な土地は、ユーロガーデン宝塚雲雀丘西の北側（平井山荘に登っていく道の東側）ぐらいじゃないでしょうか。

なるほど。
ところで、スレ違いですが、フジ住宅によるユーロガーデンシティ？は旗竿地だらけのかなり残念な宅地配置ですね。門灯も一緒やし。真ん中にある白い置物付きのスペースは愚の骨頂だな。。なんだあの白い置物は。。無駄スペースですね。家の外観は悪くないし、立地もよいのだけれどね。旗竿はあかんわ。

たしかに趣味は悪い。でも新駅からの距離から考えると近い将来、値上がり必至。

旗竿地も？フジ住宅は一見悪くないですが、評判が悪いですね。このユーロを購入された方々も嫌な思いをされたんでしょうかね。

偏屈おやじです。

ところで、山手台のオアシスは結構賑わってるようですね！どんどん賑わえばまた店が増えるから楽しみです！

けやき坂のスレで、山手台がくそみそに貶されていますね。

まぁ企業としては阪急阪神ＨＤより大林組のほうが格上ですが、、、

街づくりは大林組より阪急が元祖で格が上。大林なんてしょせんビル屋さん。街づくりのコンセプトなんて考え実行するのは専門外なんです。

わたしはけやきと山手台、比較できないと考えます。街づくりのコンセプトが違うから。

けやきは単に川西の奥地開発。山手台は沿線開発。

山本駅とは比較できないほど、川西能勢口駅が便利で大きいのは周知のこと。ポイントはいくら小さくても、電車の駅にどのくらいの時間、手段でつけるか。

けやき側が能勢口が山本より勝ってる！とアピールしても、能勢口駅はけやき坂から遠過ぎ、最寄駅は最寄駅なのだが、最寄駅の範疇を超えてるのです。

ただ、けやきの良さはもちろんたくさんあります。
だから何をとるかです。

不便でもよいから戸建にどうしても住みたいならけやき。不便過ぎるのは嫌で都心へ近い感覚でなおかつかっちょよい戸建、値段はまあまあするが、戸建がよいなら山手台。

話変わるけど、山手台のマンションなんて売れるんだろうか？

↑山手台は

ダンプカー通過道路の沿線開発なんでしょ？

あの、山手台の隣の中山台を30～40年前に開発したのは大林組ですよ。
事業主はクラレで、設計、開発工事は大林組。
そんな関係で当時の大林組やクラレの役員がいっぱい住んでるようです。

ちなみに山手台の造成も大林組が絡んでいます。
大林組や奥村組などによるジョイントベンチャー。
事業主は、幸和不動産（幸福銀行）、阪急電鉄、日建エンジニアリング。
現在の設計・監理はオオバみたいですけど。
http://www.miyamotogumi.com/the_execution_results/takuchi/index.html
ここに何箇所か出てくる「宝塚サングリーン」というのが山手台
http://www.miyamotogumi.com/the_execution_results/shikichi_youchi/imag...
↑これが「宝塚サングリーン」こと山手台

関西の談合を取り仕切る業界最凶のドン、天皇としてその名を轟かせていた大林組元常務の山本正明容疑者（東京大学卒業、枚方官製談合事件の談合総元締めで逮捕）も宝塚市在住でしたね。

https://www.e-kodate.com/bbs/thread/69870/

ここに新駅の話はデマってかいてありますけど、どうなんですかね？

新駅がデマかどうかは私には分かりませんが。
市役所やJRに問い合わせても公式発表までは教えてくれるわけないですよ。
公式発表まではインサイダー情報扱いとなり部外者に漏らした場合は地方公務員法第34条守秘義務違反で懲戒処分の対象となります。旧国有鉄道であるJRでもこれに準じた内規があり同じく守秘義務が課せられています。

>>540
今販売している長尾小の横のマンションは、駅徒歩7分で小規模なので大丈夫だと思います。
ただ阪急オアシスあたりにある集合住宅用地に建てるとなると、厳しいでしょうね。

新街区（西4丁目の北半分）は前回街区（西4丁目の南半分）より販売ペース早いね。
前回は2年だったけど、今回は1年ぐらいで終わりそう。

新街区は駅からは遠くなるけど、前回街区のように西に窪んでないので、日当たり、風通しが良さそうなこと、
バス亭から近いこと、大きな区画が無く手を出しやすい値段なので売れたのでしょうね。
ほとんど子育て世代のサラリーマン家族の予感。

私は西２丁目を見て山手台に住みたいと思った口なので、西２丁目と同等（こだわり、街並み、素材、平均区画面積、街の規模など）の新規分譲街区の登場をずっと待ち続けています。リーズナブルな路線がメインとなる事に反対はしませんが、それならこだわりの街区も並行して別途用意して欲しいです。

現在、販売絶好調のためその手の御要望にはお答え出来かねます。