阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part3】

ここに面白いデータがあります。
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/55RVkinki-erea.pdf

マンションは戸建以上に、土地（立地）の価値が物件価値を決めるが、
興味深いのは10年後の資産価値で、バス10分以内の立地が、
徒歩15分以内、徒歩20分以内を逆転しているという点。

一般にバス便は不当に低い価値のものとして虐げられがちだが、
実際の価値では、駅までバスを使えば10分以内で出られる立地は
徒歩10分以上かかる場所よりも高いという事がわかる。

まとめると不動産価値は

徒歩0～10分圏＞バス便10分圏＞徒歩10～20分＞バス10分以上＞＞＞徒歩20分以上

バス便でも徒歩と乗車時間を合わせて10分以内で出られる場所は、鉄道の駅から
徒歩11分以上かかる場所と同等以上の価値がある。

ましてやモノレールの駅から10分以上かかる場所（例えば駅から徒歩850mの場所）
よりは遥かに高い価値があります。

バス便の鉄道駅って…
千里中央とか阪急宝塚とか西宮北口とか高槻とかのことでしょ？
阪急バス山手台線の起点駅の山本駅みたいな無人駅同然の田舎駅はここでは比較対象外でしょ？
阪急線でも最も不人気のなーんにも無い駅前だからね。
いまどき能勢電や神鉄でももう少し駅前商業施設が整った駅多いですよねぇ。

京阪神エリア（近畿）の全ての鉄道駅を含めた調査だから、そうではないですね。

ハブ駅や大規模駅に限定するならバス便10分エリアが、普通の駅の徒歩駅近を凌駕する事も考えられる。

＞101

徒歩圏に代わるバス便として有効なのは最低でも終日５～１０分毎に頻発していることが必要。

山手台線はデータイム１時間に３本とかだから徒歩圏に比肩することはチョット無理だな。

86＝103＝106のように今頃になって第三者を装って（バレバレだが）「隣接する」なんていう言葉を使って誤魔化しても、前スレで散々繰り返した奴隷生き埋めネタや土砂災害ネタを書きまくって根拠無く誹謗中傷した事実は消えないから完全アウト。逮捕は近い。

https://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/res/2301
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No.2301 by 匿名　2011-02-16 17:06:52

まとめ

宝塚山手台＝土砂災害警戒区域、急傾斜地崩落危険地区

彩　都＝防災安全都市
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こういった山手台全域が土砂災害の危険地域であるという印象を持たせる意図が明確な書き込み
（実際には間違いでありイエローゾーンに入っているのは山手台の区画全体の1%にも満たない
僅か10区画未満程度でしかない）や、生き埋め奴隷が大量に埋まっているといった根拠の無い
書き込みはヤバイでしょうね。事実に基づく批評ではなく、根拠の無い中傷ですからね。

そうだね土砂災害警戒区域かどうか注意が必要だね。

山手台にあって彩都にないもの

１．高圧線.鉄.塔

２．土砂災害警戒区域、土砂災害警戒区域.隣.接.地

３．通過交通の分離できていない急.勾.配.坂.道.幹線道路（しかも片側１車線）

このスレを見ていると、山手台みたいな致命的な欠陥を多数かかえた兵庫県の田舎のバス便ニュータウンを高値づかみさせられるとストレスがたまることがよくわかる。他の優れたニュータウンの悪口を書く事で捌け口にしなければ、精神状態を保つ事が出来ないのだろう。歴史的に見ても、これほど構造的欠陥を多数かかえた田舎のバス便ニュータウンが成功したためしがない。山手台の先行きは厳しいと言わざるを得ないし、中古価格での大暴落により既にそれは証明されつつある。

山手台にお住まいの方に質問です。

山手台を検討中なのですが住み心地は良いですか？

書き込みを拝見する限りではオアシスしかないような事なのですが、実際買い物等はどの辺りまでされているのでしょうか？

また、冬の朝晩の冷え込みとかどのような感じなのでしょうか？


最後に自転車で通勤されている方に質問です。


電動自転車で子供を送迎しようかと思っているのですが、朝は保育園開園(7時)と同時に預ける予定なので、山手台の坂を6時半過ぎには下るので凍結が心配です。道路状況など教えてください。

よろしくお願いいたします。

年に数回は凍結するので皆さんタイヤチェーンは用意されていますよ。

>>103

冷静に考えて、沖積層や大阪・神戸層群の上に住まれている方の方が加入率高いんじゃないですか。

三田牛とかナシオンといった煽りの前に、ウッディタウン住民が初代山手台スレで山手台を中傷したのが先ですね。

時系列や順序関係の捏造は良くないですね。注意深く事実を把握する必要があります。

>>101のデータの話題

阪急バスやその他の京阪神エリアバス便のの営業エリアの全域見ても、バスがデイタイムでも5～10分おきにくる住宅街エリアなんて殆ど無い（駅から複数の住宅街やニュータウンに向かう通過路になっているような特殊な場所や複数の路線が合流している場所にある停留所ぐらい）。

いわゆるバス便マンションを全て調査しているのだから、そういう例外的な異常に本数の多い場所のバス便マンションだけをピックアップしたデータであるという事はありえない。バス便マンションの統計で昼間の平均のバス本数はせいぜい毎時3本台（3本以上、4本未満）だろう。それでも徒歩11～20分より、リセールバリューも坪単価も上回ったという事。

バス便エリアの平均であれば、絶対供給量の多い千里中央や高槻などの
付加価値が高いエリアの影響が多いですから、そのような結果になるのは、当然でしょう。
その結果を一括りにして、バス便が価値があると思い込む時点で、データ分析力が低い情弱としか思えない。
そういう表面的なデータを鵜呑みにする人が山手台のお得意様かな。

前スレで、長尾山古墳の話題に絡めて、山手台東1丁目に大量虐殺や生き埋め奴隷や奴婢が埋まっているといった事実無根の誹謗中傷を書き込みまくっていた人物が、第三者を装ってバレバレの工作をして山手台を別のネタで叩きまくっていますね。前スレのログや証拠は残っていますから、今更別人を装っても無駄です。

ま、とりあえず彩都様の情報は無視して行きましょうか。
彩都スレへの誘導でもしてあげて下さい。