阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part3】

山手台に住んでいる方の心配事は山本駅周辺があまり発展していない事ではなく
北部住民の増加や新名神の開通による影響がどの程度になるかです。
細かい不満はあっても、現状に概ね満足されている方が多いですよ。

山手台の最大のマイナス点は、自分とこの幹線道路が五月台・桜台の住民、宝塚北部住民、レジャーやゴルフ客、中国道宝塚トンネルの渋滞を迂回する抜け道利用、ダンプ、新名神工事車輌などに使われ放題なのに、一方でそこを通る山手台住民のバス路線は超短くて山本駅にしかつながっていないという矛盾だと思います。

住民以外の利便性には大きく寄与している地域なのに、住民のバス路線の利便性アップは検討されないという不公平感。もともとあの幹線道路は旧176とつながって事に意味があるのに、バス路線は手前で終わってしまいます。

阪急がこの山手台の欠点を見て見ぬふりをして、バス路線を拡張しようとしないのが問題点なのです。住民の生活幹線道路が住民以外に使われている割合が多いという欠点をまず潔く認め、その欠点を補う努力をすれば（JRや買物スポットに乗り入れるなど）山手台の価値は上がるのに、やろうとしません。

通勤時間帯のバス便は山本発着で良いと思いますが、昼間の時間帯はJR中山寺及びJR中山寺周辺の
商業施設、阪急中山、UFJ、ダイエー方面に行けるバス便があったほうが良いですね。
中山台の自治会が阪急バスに要求した「JR中山寺に乗り入れる中山台線のバス便は山手台始発にしない」
という条件は、事実上通勤ラッシュに限っての事（昼間はどこ始発であろうと座れるから関係ありません）
なので、昼間は

阪急山本～山手台～五月台～山手四丁目（中筋山手）～JR中山寺～阪急中山

という路線があっても問題無いです。

バスでたどりつけるのが山本駅のみではキツイってのは、叩く事を目的化したアンチ的意見ではなく、普通の素直な意見でしょうね。山本駅が悪いという意味ではなく、バスで行けるのが山本だけでは永住を謳う住宅街として魅力に欠けるという事です。

なるほど

確かにJRに繋げればより魅力は増す。ただ昼間より朝夕の通勤
時間帯に無いとあまり意味が無い
バス利用のメインは通勤通学になる。昼間は車が基本の地域なので
走らせても乗らないでしょう。

阪急電車の乗客が減るようなことを阪急本体がする訳ない。

永住は無いよ防犯考えると戸建てには限界があるマンションに
住み替えるのがベスト
正直資産として期待薄なので、今からマンション資金を貯めよう
夫婦だけなら７０平米ぐらいでいけると思うので築１０年ぐらい
の中古マンションなら結構安く買える
そのあたりを着地で考えるのが妥当。変に永住とか考えるより
今の満足にお金を払うほうが良いと思う。

>>1003
仮にその路線が設定されたら山手台からバス便直通で行ける場所に

JR中山寺
グランゲート宝塚（ジョーシン、ラッキー、コーナン、スポーツデポ）
JR中山寺周辺商業施設（業務スーパー、大丸ピーコック、グランマルシェ、ヘルシードラッグetc）
阪急中山
大本山中山寺（中山観音）
スポーツクラブ＆テニスコート（クラレ）
図書館中山台分室（3万冊）
コープ中山台＆ファミリーセンター
マンダイ宝塚中筋店
三菱東京UFJ銀行宝塚中山支店
三井住友銀行宝塚中山コンサルティングオフィス
但馬銀行中山寺支店
尼崎信用金庫中山寺支店
ダイエー宝塚中山店
ライフォート中山店
フレミラ宝塚

が加わりますね。
免許返上して車が運転できなくなる老後（70～75歳以降）を考慮すると、バス便の利便性は重要です。
老後でなくても免停になったら車使えないのは同じですし。

バス便エリアやバス便ニュータウンはバスで出られる駅周辺が便利でなければ著しく価値が低い。
車で移動するから駅周辺がどうでもいいなんて意見は世間では通用しませんよ。

1010さんにお伺いしたのですが

まず、個人的には世間とか常識とかで論理を進められる方はあまり好意を持てない
のですが・・・

それはさておき駅周辺が便利でない現在の山手台は著しく価値が低いというご見解ですが

販売価格がそんなに激安とは感じません　

あなたの意見(論理)が正しいもしくは客観性があるならば

今の価格では　全く売れないはずですが　何故売れているのか？

購入者は世間の一員ではないのでしょうか？

あなた個人の意見としては十分理解出来ますがそれが世間の意見である
ならば全く売れないはずです。

売れている、購入者がいる時点でそれが世間の評価であるとも言えます。

なぜあなたの論理どおり購入者が行動しないのか？　その点についての
ご見解を賜りたいです。

３０年～４０年前の中山駅はどんな様子だったのでしょうか？
今の姿を予測した人は少ないでしょう。
今３０年後を考え期待して購入するのはあまり賢い選択ではありません。
何故ならその時点で考えうる要素を元に最良の選択をしても
考えている姿にならない可能性が高いからです。
３０年後や４０年後を考えて自分の希望に合わない場所や土地面積を
選択するなら 今の希望により近い場所を購入し、将来もう一度選択
出来るように資金計画をたてるべきです。

将来はこっちが正解のはずと信じ我慢して希望以下の場所で
３０年以上生活する人生は楽しくありません。
ここで良かったと実感しながら過ごし、車の運転に不安を感じる
ようになったら転居するもよし、今は想像も出来ないサービスがあり
そのままで快適な生活がおくれるかも知れません。
しかし、どちらにしても資金のゆとりは必要ですので資金計画は
きっちりたてる必要があります。

JR中山寺駅の南側一帯はほんの10年ちょっと前は今の山本駅よりも何も無いのんびりした所だった。

しかし現在はかなり利便性の高い場所になっている。

山本駅周辺もそうなるんじゃないかという人もいるだろうけど、おそらく可能性は殆ど無い。

後発ほど不利。同じ商圏内に既に一定の軌道に乗った地域があると他の場所では難しい。

阪急宝塚線の宝塚中心部（阪急ＪＲ宝塚駅周辺）を除く商業的中心拠点は、JR中山寺～中山～売布の一帯であり、他にもうひとつ拠点が出来るほどの人口は無い。

阪急さんへ。

一区画50坪2000万と、100坪3800万ならば、後者の方が町の雰囲気もよく、子供も穏やかに育つだろうと思います。

だから、区画を広くしてほしい。

あまり叩き売りをしないでいただきたい。

山本の駅のそばの発展なんて誰も期待していない。
期待する根拠もない
漠然と思っている人はいるかも知れませんが冷静に
考えれば期待出来ない。
そこは折り込んで検討するのが基本中の基本。

肯定的意見
・現在分譲中の大手分譲地ではいちばんバランスがとれている
・梅田から20km以内で鉄道本線沿線で南斜面は希少
・大阪平野、都心の眺望
・空気や日当たりが良い
・公園が多く自然環境に恵まれている
・綺麗な小中学校がニュータウン内にあり子供の教育環境が良い
・犬を飼うには良い環境

否定的意見
・山本からバス便なんて罰ゲームだ
・山本は朝通勤時間帯に座れない上に駅周辺になにもないので良い点が見当たらない
・幹線道路をゴルフやレジャーに行く車や大型ダンプなどが通る
・徒歩圏に阪急オアシスしか無いのはちょっと
・バス便でJRが使えないのは大きな欠点
・一度幸福銀行もろとも事業が破綻したニュータウンなので縁起が悪い
・老後や永住を考えると利便性の点で不安が大きい

一番の問題は校区と思う

え？
校区が良いと聞いて引っ越すのだけど。
高校は校区が広がるので、今の中１以下は問題ない。

ちゃんと調べた方がいい

平井四丁目の高校の校区は？

校区は山手台は全般的に評判が良いですよ。父兄からも中学までは
山手台でといった声を良く聞きます。
高校は総合選抜だったのであんまりでしたがこれからは
違うかも知れません。

>>1014
大変同意なのですが、現実的には北部地域全体で平均100坪は難しいでしょうから、
一部に平均100坪以上のエリアを設定して、大半を占める通常の街区を
せめて以前の山手台と同じ平均220～230㎡ぐらいに戻してほしいですね＞北部の区画割り

毎朝座れないということは痴漢免罪の被害にあって社会的に抹殺されるリスクが座れる駅より高いという事ですね。

そうですね。
座る機会が少なくてエコノミー症候群になる確率は低くなるかとは思います。

こんなレスでOKですか？

山本駅の北側には、軽バンの移動たこ焼き屋さんがありますよ。
駅北側には何も無いとか嘘を書いてはいけませんよ。

詳しいね プッ

>>952
いちばん上（バス停南）の3区画はミツワ住研さんの分譲（ラ・サンテ山手台）のようですね。

パナホームの建売の通りは統一感あってきれいでしたよ

>>1017
ありがとうございます。
記憶違いでなくて、すっきりしました。
前工区、前々工区で売れ残った区画を販売している会社ですよね？
今回はまだ売れ残り‥という感じではないのに何故でしょうね。

仰る通り、今回のは売れ残りの区画を買い取ったという感じではないですね。

先日竣工した東○丁目のランドマークになるであろう平屋の某邸宅。
車庫の白い超高級車（ベ○トレー）が建物にとても似合っていますね。
山手台に限らず宝塚のニュータウンはこういう家が所々に結構建っている点が、
三田や彩都や小野原西や箕面森町との最大の違いですね。
豪邸を建てられる人から見ても、ニュータウンであるにも関わらず
住みたいと思わせるロケーションの妙味があるという事でしょう。

逆瀬台とかも有名建築家の代表作とかありますな。

あのアーキッシュギャラリーの家、建物はともかく外構（というか庭）は微妙だと思うんですが。
あそこの幹線道路に面した７区画の斜面、あの家も含めて最終的にどういう風にするんですかね。
自然にまかせて植生を回復させるのか、芝を養生するのか、自分で木を決めて植樹するのか、、、
山手台の中心部付近なので、あの斜面が山手台全体の印象に及ぼす影響はかなり大きいよ。

山手台の宅地造成（擁壁工事）で生じた人口斜面はあらかじめ植生基材吹付工になっているのかもしれません。

>>131
隣の中山台は100坪以上の土地、合計で150区画ぐらいありますが、山手台はおそらく現時点で40区画（東西2丁目幹線道路沿い、西2丁目の前面、東3丁目に数区画、東1丁目に少々、西4丁目に少々）ぐらいしか無いので、大型宅地の配分がじゅうぶんとは言えないと思います。高額納税者の数は10倍ぐらい違います（中山台約50人、山手台数人）。

山手台も豪邸が増えるように大きい区画をもう少し増やすべきだと思います。50区画ぐらいでかまわないので、400㎡以上の広い土地のみで構成されるエリアを設定すれば、かなり引き合いがあるでしょう。梅田20km圏、大阪平野を望む南斜面、大手分譲地、新規分譲、平均100坪以上の区画割、という常に根強い一定需要がある条件を満たす所は現在ありませんから、待ち望んでいる方々は飛びつきます。桜台のコープ裏に、六麓荘と変わらないというか六麓荘の平均を超える豪邸が立ち並んでいる事からもわかるように、立地的なポテンシャルはあるのです。

ちなみに六麓荘は実はあまり知られていませんが、バス便の利便性で価値が担保されています。同じような地形の甲陽園目神山町や西山町、苦楽園三番町北部～四番町、柏堂以北と比較して、相対的に高い価値を保っているのは、実はバス便の本数がそこそこ豊富で、日の出橋から気軽にＪＲと阪急にアクセス出られるからなのです。

>山手台に限らず宝塚のニュータウンはこういう家が所々に結構建っている点が、
>三田や彩都や小野原西や箕面森町との最大の違いですね。

は？
他ニュータウンの名前まで出してお前バカじゃねぇの？
ここはただの小規模分譲地であってニュータウンじゃねぇよ

>豪邸を建てられる人から見ても、ニュータウンであるにも関わらず
>住みたいと思わせるロケーションの妙味があるという事でしょう。

そう思うのはお前みたいな　び・ん・ぼ・う・に・ん　だけだよ
恥ずかしいから山手台スレから出ていってくれ

と、ウッディタウン民が申しております。

と、瓶坊人が申しております

あれだけ不便な彩都よりも坪単価が安いってことは、
土地の価値としてはその程度ってこと。
他では入手しにくい広い土地であれば、それなりの希少価値があるが、
今の山手台は、彩都、小野原西が買えない人向けの希少価値しかない。

心配せんでも彩都は駅から歩けないエリアに突入したら暴落して街全体がトーンダウンする。
完売不可能。駅から遠く立地の悪い場所でも、よく売れてる山手台とは違う。

徒歩圏だからなんとか誤魔化せているだけで非徒歩圏（概ね駅から1km以上）に突入したら
たちまちぼろが出て売り手の思惑が通用しなくなるのが彩都。

彩都はニュータウン。山手台は分譲地。
比べる方がおかしいし、発展性は誰がみても彩都が上。

それはわからないでしょ。何故そう言える？

もう彩都への嫉妬はいいよ。見苦しい。
自分で決めた山手台でいいじやん。

駅から遠く地勢がいちばん悪い西4丁目でも売れまくっている山手台

徒歩圏でもヒィヒィいって限界が見えている彩都

比較にならない

豪邸が一軒も無い彩都
マセラティやベントレーやポルシェや新型ＧＴＲが普通にガレージがにとまっていて、豪邸が点在している山手台

１億円以上払って家を買った層が数百世帯以上いる山手台
１億円以上払って家を買った層が殆どいない彩都

長尾山トンネル南交差点辺りの広い土地は何ができるのですか？マンション？

山手台信者どもよ
よーくわかったから早く涙拭けよ

金持自慢か、馬鹿馬鹿しい。

>>1045
マンションではなく宅地ですよ。
西4丁目が終わると、山手台東の最北部がまず分譲され、そこから南下していくようです。

山手台は阪急から見放されたどーしようもない失敗小規模分譲地

間違って山手台を買ってしまったのね、、、仕方ない
かわいそうに、、、早く涙を拭きなさい

マセラティやベントレーやポルシェや新型ＧＴＲ、、

笑

そんなお前は何に乗ってんの？
軽トラか？

それにGTRて、、、爆笑