山手線の駅力を語るスレ Part 3

新宿副都心のビルを建て替える時は大手町方式を採用するだろうね。

新宿は「副都心」だから都心である東京駅周辺の機能を補完
するために存在する。
もう東京駅周辺にはオフィスは作れないってことで新宿の
オフィス街はできた。９０年代になるともう都内にはオフィス
が作れないってことで海浜幕張だのみなとみらい横浜だのに
オフィス街が相次いで建設された。

２０００年代になり不良債権処理とともに都心の土地が安く
放出され、また総合設計制度のような規制緩和と建設技術の
進化で地盤がよくない東京駅周辺にも超高層ビルの建設が
可能となり、オフィスの東京集中が現在も進んでいる。

従来新宿が担っていたオフィス機能は品川や大崎あたりが
担うようになり、全国にオフィスや工場、物流機能を持つ必要
がない産業（金融、コンサル、ネットサービスなど）は
２４時間眠らない街である赤坂、六本木に移転している。

西新宿は今賃料を大幅ディスカウントすることで盛り返そうと
しているらしい。（現状認識の方向性は正しいと思う）

本社機能というよりはコールセンターとかヘルプデスクとか
そんな感じ。
コールセンターならもっと田舎でもよさそうなものだけど
派遣スタッフを集めようと思うと新宿とか池袋あたりが好まれる
と聞いた。

新宿の存在意義は無くなったと言うことか。

特に反論は無いです。

膨大な背景人口があるので低賃金オフィスワーカーの街として江東区あたりに負けないよう頑張ります。

新宿副都心の高層ビルはコストがペイしないから建て替えられることは無さそうですね。

コールセンターとかヘルプデスクとかの為に
高いお金かけて高層オフィスビルを建て替えるはずが無いでしょ。

建て替えないと賃料が取れないって理屈がわからん。
東京駅周辺にオフィス集積するからテナント総退去、って理屈と同様。
新宿から全員が抜けるなら品川や大崎、豊洲始め東側の優位性もないって話だと思うが。

品川や大崎の新宿に対する優位性とは新幹線とか羽田に近い
とかいろいろありますが、ぶっちゃけビルが新しいことが一番
大きいです。
柱が少なくワンフロアが同一空間で使えるとか、使用電力量に
あわせた空調がある非常電源装置の装備があるとか、セキュリティ
システムが充実しているとかテナントのニーズをつかんでいます。

西新宿の高層ビルも住友ビルなどはテナントの退去を機に
大規模リニューアルをしています。
オフィスビルというものはいったんテナントが抜けると別の
テナントに前と同じ賃料で入ってもらうのは難しいので基本改装
をしてバリューアップでしょうね。

建て替えってのは少なくとも建て替えにかかる数年は賃料収入
がゼロになりますし、建て替えにかかった費用を回収できるくらい
賃料アップが望めないとなかなか実現しないでしょう。

私は西口で開発余地があると考えるのは高層ビルエリアまで
いかないもっと駅に近い場所です。
ヨドバシカメラとか家電量販店ってのはぶっちゃけオワコンなの
でそのうち規模縮小でしょう。
あとワシントンホテルとか甲州街道に近いあたりの古いマンション
とかも。このあたり再開発でタワーマンションに生まれ変わる余地
ありです。

明治安田生命ビル、スバル（と松岡セントラル）ビル、真珠宮ビル跡地の代々木二丁目一帯あたりでしょうかね。

>>911
新宿が今より凋落するかどうかって話をすり替えないでよ。

問題は老朽化した西新宿の高層オフィスビルを建て替えて意味があるかどうかってことだろ。

>914

すり替え？誰もしてないが。
老朽化ビル問題は大きい、が『凋落』、ってネガが好んで使いたがる状態になるのには相当時間がかかると予想。
丸の内の界隈がコスト面で著しく得って話にならない限り、店子が丸ごと退去になるとも思えない。
ネガがなに喚こうと、新宿が日本どころか世界有数のターミナルである事実は、そう簡単には揺るがない。

そして支える地元の存在が強い。小田急京王は新宿が左前になったら自分たちが食い詰めになるわけだから、そういう地元のない街と比較にならない底力がある。

あと、叩くのに夢中で忘れがちだけど、丸の内に資本投下してるデベロッパーは新宿にもビル持ってる訳だ。三菱も住友も三井も。
丸の内が盛り上がれば新宿は捨てゴマでいいとか考えるのは、自分の地元盛り上げたいと熱出してるネガの脳内だけだよ。

大手デベは新宿は「捨てゴマ」でいいと考えるだろうな。
別に義理立てして損失を被る必要は無いと考えるだろう。

既に損失を被ったデベは多数ある。

外野がガタガタ騒がなくても、答えは五年後十年後に出ている。

しかし新宿ネガは不思議だ。どこに自己物件所有してるか知らんが、
一般人が丸の内の不動産所有してるわけでもあるまいに。

仮想敵国の頭目を叩けば、自分が所有する周辺部が持ち上がる幻妄でも見ているとしか思えない。

新宿の凋落は西に広がる郊外の不動産マーケットに大きな影響を与えるから、今後の最大注目ポイントですよ。

ネガの脳内では既定路線化してるってことで（笑）。ま、成り行きが楽しみだな。

ネガ？

ただ東京の不動産市場の予測をしているだけじゃないの？

新宿凋落説への反論が弱いキガス。

また話のすり替えｗ

山手線に関係のない地名は不要。

やっぱ西新宿の古い高層ビルは建て替えられることなく朽ちていくんじゃない？建て替えても採算なんか取れないだろ。

街というのは入れ物であり、中身に何が入っているかが重要であり
入れ物自体に価値があるわけでもない。

時代とともに人々のニーズが変わるからそれについていけるか
どうかが凋落するか持続するかの分かれ目のポイント。

例えば秋葉原だがかつてはラジオや電子部品の街だったが
次に家電、オーディオといった電器の街になり、そしてパソコン
の街となり、いまやオタクコンテンツの街と変貌し続けている。

丸の内だって１０年前はオフィスしかなかったし仲通りなんて
シャッター通りだったし、八重洲の大丸なんて地方のしけた
デパート以下だっし、八重洲ブックセンターなんて夜７時で
しまってた。１００年以上の歴史があった日本橋の東急は閉店
したし山一證券は破綻するわで東京駅周辺→オワコンって
雰囲気むんむんだった。

それが盛り返してきたのは誇り高き三菱地所が金融機関に
貸していた高額賃料収入をあきらめ、丸の内で土日も稼ごう
と商業テナントを入れたからだ。

東側に居住する人が増えてきたというのもあるけどね。
かつてはちょっと気の利いたものは山手線西側に行かないと
なかった。日本橋、銀座はおばさんとおやじの街だったからね。

むかしなら世田谷あたりに住んでたような人が江東区に住む
ようになったから銀座も二子玉川とか渋谷みたいな店が増えて
きた。ハンズやビックカメラもあるから渋谷や新宿西口まで
行かずにすむようになった。

新宿は何でもあるけど弱いのは飲食店だな。自腹の店はあるけど
客の全員が領収書をもらうような高級店は銀座に比べるとはるかに
少ない。まあこれはオフィスの立地と連動するからやむをえまい。

リニアーが来ないのが決まって、どこのデベも新宿への投資は控えるだろう。
つまり、縮み社会で将来性が無いエリアに投資する物好きはいないってことだ。

しかし山手線の各駅をみてみても場所によってぜんぜん人種が違うよな。
新橋なんてオヤジしかいないし、池袋なんて平均年齢２１歳くらいの女性ばかり
いて東京は若い女しかいないと錯覚するほど。
渋谷でスーツ着ているやつなんてほとんどいないし、品川駅に女子高生なんて
ほとんどいない。

何をいいたいかというと同じ人がある街を見限って別の街に行くわけではなく
例外はあるけど基本有楽町・銀座の人はずっと銀座、新宿の人はずっと新宿、
渋谷の人はずっと渋谷なんだ。

東京の人口は将来減るわけだから、衰退するといえばどの街も衰退するのでは？
まあ普通に考えると高齢者の割合が多い街ほど早く衰退すると思う。
そして新規補給（生まれる人、上京してくる人）がどの程度の規模を維持するか
このあたりがポイントではないだろうか。

>>932
衰退傾向かどうかは、人口の増減に真っ先に現れますね。
去年の人口増減を調べたら良いですよ。

それから昼間人口も重要ですね。

>>933

年齢層別に調べるとさらに精度が増しますな。
山手線と関係ないけど二子玉川の高島屋なんて客の年齢層
が見事に３つに分かれているよ。

中高年層、３０前後の夫婦、幼児

比較的恵まれた中高年（たぶん世田谷の戸建て）
３０前後夫婦（親の援助でマンション）
幼児（その子供）

なんだと想定するが間が極端に少ない。
３０前後の夫婦は親の援助で世田谷に住めたが自分の
子供に援助してやるのは難しいのではないかと想定。
なので二子玉川は孫の代は継続して住めないので
上京した人なんかが入ってこない限り衰退する。
でも上京した人でも親の援助がなければ住めない値段
なんだよね。

新宿（もしくは新宿の近くに）住みたい、新宿の店を出したい、新宿にオフィスを
構えたいと思う人、法人は山ほどいる。
それでも新宿のオフィスや店舗、住宅がガラガラになっているとするとニーズは
あるけど値段（賃料）が高く需給がマッチしないのが理由。
このあたりはそもそも需要がない地方都市と異なるところ。
値段を下げれば人（店、会社）は来る。下げないと衰退する。
地主、オフィスオーナーがどう考えるかだ。
夢をもう一度とか思っているのが多いからね。なかなか下げる気にならないのも
わかるがそうなると衰退が早まり価値を毀損する。

新宿（もしくは新宿の近くに）住みたい、新宿の店を出したい、新宿にオフィスを
構えたいと思う人、法人は山ほどいる。＞

情報ソースは？

新宿は常にイノベーションで成長してきたんだよ。
ヨドバシカメラってのは淀橋（新宿西口のかつての地名）にあった
カメラの量販店だったわけだけどカメラだけでなく家電全般をあつ
かうようになっていわゆる家電量販店というビジネスモデルを
確立した。街の電気屋を駆逐し秋葉原の既存店から客を奪い、
最後は自ら乗り込んだ。
（当の秋葉原は家電に見切りをつけてパソコンやオタクコンテンツ
に乗り換えしぶとく生き残って感心する）
超高層オフィスビルや高層ホテルなんかも新宿が最初だ。

新宿はどこかで成功したビジネスモデルを持ってくるというよりは
新しいことをやって人を集めて成長してきた歴史がある。
デパートだってそう。三越や高島屋が高級路線だったのに対して
伊勢丹や電鉄系のデパートはどっちかというと庶民を相手にしたり
駅とデパートを一体化させるというビジネスモデルをつくった。

しかしながら最近の新宿ってのは商業施設に関してもオフィスに
関してもイノベーションはないね。
時代の最先端をいったのは歌舞伎町のキャバクラと超高層ビルの
オフィスの上階でも高級ホテルが成り立つということを照明した
パークハイアットくらいだろうか。

基本カウンターカルチャーの街なんだからどっかのまねしても
ダメだとおもうがね。

郊外の工場も海外移転が進んで、郊外の人口が減るだろうし、イノベーションを起こすパワーも無くなって来たね。

本当にその通りだと思うよ。
もっとも再開発されたような場所はイノベーションはおきにくい。
別に豊洲がどうとかいっているわけじゃなくて新宿西口の高層ビル街で
なにか新しいムーブメントが起きたかというとパークハイアットを
除くとなにも起きてない。

六本木ヒルズや丸ビルなんかも他の町で成功している完成品をもってきて
並べて消費するだけなんだよね。
銀座はどうなんだろう。銀座は老舗が多いけど実は入れ替わりもかなり
激しい。銀座で新しい商売をスタートするのは（賃料が高いので）難し
いから、新規参入者はある程度成功して金回りがよくなってから入って
くる。挑戦者がつねに来て、そして去っていくから来るから老舗の価値
が高まるってのもあるのかね。そういう意味では他の場所あっての銀座
なんだろうね。マイナーリーグの裾野があるからメジャーリーグがある
みたいな感じかね。

マイナーリーグが壊滅するとメジャーも衰える。
東京駅至上主義もけっこうだが東京だけが生き残るってシナリオも
都市構造を考慮すると考えにくいと思う。

このスレ的には江東区とか中央区のタワーマンションに住んで東京駅近辺
の大企業で高級をもらう俺勝ち組みたいな流れをそこはかとなく感じるん
だけど、まあそういう人は単なる高級消費者で上がりだからムーブメント
は作らないので継続性がない。

ワンルームマンション、木造アパートでスタートしてのし上がるみたいな
ものがないとイノベーションはおきないｗ

>>939
これからイノベーション可能性がありそうなのはスカイツリーのおひざ元、
本所、深川あたりかもしれませんね。

山手線じゃ無いじゃんｗ

本所・深川エリアでは清澄白河駅周辺にイノベーションの息吹を若干感じます。
このあたり１０年くらい前は新駅ができたのに商店街はシャッター通りで
スーパーもまったくやる気なしって感じで夜も７時過ぎるとコンビニしか
営業しておらずきわめて生活利便性は低かったです。

再開発でマンションが増えたこともありますが、現代美術館がジブリ展とか
やるようになって今まで縁もゆかりもなかったファミリー層がこのあたりを
訪れ、雰囲気のよさと都心への利便性そして賃料の安さなどに引かれるなど
した新住民が増えたということもあります。

吉祥寺にあたりにありそうなカフェとかここ３年くらいでぞくぞくできてま
すからね。

まあ山手線とあまり関係ないですね。山手線でイノベーションがおきそうな
駅といえば新大久保と日暮里ですかね。大崎あたりも恵比寿化しそうな気も
するけど隣の品川は駅の規模は大きいですが渋谷や新宿とはちがって商業地
としては小さいですからね。

郊外の時代じゃなくなるから、
これからのキーワードは国際化と観光都市化でしょうね。
外国人の採用も増えるし、外国人環境客も増える。

山手線って時代じゃなくなる。

外国人といえば数年前仕事でいろんな外国人をアテンドする仕事やって
たんだけど国によって受けるポイントが違うのが興味深かった。

例えばアメリカ人やヨーロッパ人に受けて意外だったのは白金の八芳園
の庭園。京都の寺とか見たかったらしいけどそんなものつれてく時間な
んてないから、庭園ぽいところで連れて行ったら大うけ。
夕方だったんだけど写真とりまくりでみんな大興奮して翌朝もう一回
行きたいとか言い出すしまつ。

あとアジア人に受けたのは天王洲だな。ＴＹブリューワリーとかよく
知らないけどあっちだとなぜか有名らしくてみんな写真とりまくってた。

観光立国をめざすなら、外人に受けるツボってのはよくわからないか
ら日本人の役人が考えるより、外人をアテンドしている通訳の人とか
いろんな国の人に見てもらって受けるかどうか調べてほうがいいと
思う。

だから？

あの。水を差すようだけど外国人観光客の満足度No.１は５年連続で新宿なんだが。
てことはオフィス需要減少しても観光収入があるって話になるんですけど

ちなみにソースね

http://kabuki-cho.blog.so-net.ne.jp/

「何といっても、一番多く東京で観光客が来た街は、ダントツに新宿なんです。
浅草でも、渋谷でも池袋でも銀座でも六本木でもなく新宿でして、
そして、且つ、最も満足した街もダントツに新宿です。」
1月12日（木） 歌舞伎町商店街振興組合　平成24年「新年の集い」の中山区長コメント