先日、第1回の総会が開かれました。出席率は半分くらいです。
第１回は管理会社がお膳立てということで、理事会の輪番制案が
とりあえず仮承認されました。
管理会社が任意で決めた？第１回理事会メンバーが、来年以降
の理事選出方法について検討することになっています。
さて、毎年メンバーの総入れ替えという理事会は機能するので
しょうか？ お宅のマンションはどうですか？
過去のスレットは、こちらです。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45964/
[スレ作成日時]2011-02-11 19:02:50
>理事会開催の定足数に満たない場合（特に規約に定めがない場合）
＞①別の理事に委任状を託して定足数を満たすことは可能でしょうか？
＞②理事ではない居住者を代理人として参加していただき定足数を満たすことは可能でしょうか？
理事は総会で選出された組合員ですから一般には委任状、代理人（委任状を持つ義務があるのよ）を使用する事は出来ません。秋からの標準管理規約には限定して入れられる様だが、規約に無ければ流会です。
＞①別の理事に委任状を託して定足数を満たすことは可能でしょうか？
「本人」たる区分所有者の許諾とやむを得ない場合は、絶対ダメ。
＞②理事ではない居住者を代理人として参加していただき定足数を満たすことは可能でしょうか？
規約で定められている場合以外はだめだろう。
＞友達など知人に聞きましたところ 輪番制はほとんどだと思います。
当然です。７割は輪番制と言われています、これは無知、無関心、管理会社の思うつぼの姿で後で管理費、修繕積立金の浪費や不足で泣く事に成りましょう。
＞管理委託契約と全然関係ない話だろ。
役員なければ組合なし、組合なければ契約なし、
が分からない人の様ですね。
>役員なければ組合なし、組合なければ契約なし、
貴方が区分所有法の根本を理解していないことがこれではっきりしました。
組合、すなわち区分所有法3条の「団体」は当然に成立します。
（規約上の制度に過ぎない）役員の有無に拘りません。
役員どころか「管理者」も「規約」も「任意」です。
管理者や（規約上の）役員がいなくても、規約が定められていなくても、団体として契約が可能です。
そして貴方が引用している
>管理委託契約と全然関係ない話だろ。
は
>58
だと思いますが、貴方は案の定
>「（管理者を区分所有者と定めた上で）管理委託契約で管理会社に管理を委託する」
>ことと
>「区分所有法上の管理者を管理会社にする」
の区別ができてないのか？
が区別できてないんですね。
誰のどんな本を読み誰の講義を受けられたのですか？
いきなり貴方が毛嫌いするコンメンタールでは難しすぎると思いますので「マンガで分かる区分所有法」でも探してみることをお勧めしますよ。
いやー、貴方がコンメンタールの内容を理解できない理由がようやく分かりました。
そんな知識・素養では無理もありません。
皆さん貴方をバカにし過ぎですよね。分からなくても仕方ないのに。
＞管理者や（規約上の）役員がいなくても、規約が定められていなくても、団体として契約が可能です。
どの様に団体として契約するの？ 言い過ぎちゃったね。
この場合考えられる契約は昔の様に分譲時に売買契約と同時に管理会社と管理請負契約を個人的にしていたものです。
区分所有法の３条団体では権利能力なき社団にもなりませんので契約当事者にはなれません。
もう少し勉強しましょう。
>この場合考えられる契約は昔の様に分譲時に売買契約と同時に管理会社と管理請負契約を個人的にしていたものです。
>区分所有法の３条団体では権利能力なき社団にもなりませんので契約当事者にはなれません。
おっしゃるとおりです。私が間違えていました。すみません謝ります。
今PCの前にいらっしゃるようなので、こちらにもお答えください。お願いします。
>「（管理者を区分所有者と定めた上で）管理委託契約で管理会社に管理を委託する」
>ことと
>「区分所有法上の管理者を管理会社にする」
>の区別ができてないのか？
ぐふーとか ひでぶっとか
言っているかもしれない。
>「（管理者を区分所有者と定めた上で）管理委託契約で管理会社に管理を委託する」ことと「区分所有法上の管理者を管理会社にする」の区別ができてないのか？
当然区別されるべきです。前者は契約であり後者は管理規約の規定です。
>>70に素朴な質問！手元に区分所有者２名の管理委託契約があるのだが、署名欄が、…管理組合 組合員Ａ Ｂ となっているのがあるが、これは個人的に契約しているってこと？
少なくとも通常の管理組合を代表している者の契約ではない事は確かですが、その契約はA、Bに限られる契約で契約内容で第三者を規制する事は出来ない事も確かです。
＞じゃあ
>58の
>管理委託契約と全然関係ない話だろ。
＞のとおりだな。
関係があるから、
>分譲時に管理委託契約がどの様な形に行われているかの説明がないのは作文に過ぎない事の証明で、当然に管理会社との契約は不成立になることは確実です。
読み直しても分からないので再度質問し直そう。
75のケースが代表が契約していないことは認める。その前提で、この契約は、
①管理組合として契約している
②個人として契約している
のどちらなのでしょう。
＞75のケースが代表が契約していないことは認める。その前提で、この契約は、
＞①管理組合として契約している
契約していない。
＞②個人として契約している
AとBが契約しているが、何故二人同時に契約したかは不明。
＞のどちらなのでしょう。
＞組合員はＡＢの二名のみなんだよ。つまり、特に代表は決めていないので、全員（二名）で契約しているってケース。
良くある例の親子二世帯の区分所有住宅ですね。
勝手にやればー。
↑は何が教えて貰いたいの？
>「（管理者を区分所有者と定めた上で）管理委託契約で管理会社に管理を委託する」ことと
>「区分所有法上の管理者を管理会社にする」の区別ができてないのか？
なら、
管理委託契約の有無の違いだね。
92は答えてくれないねえ。敗北か。
さびーしさにー負けたー♪
いいえー92に負けたー♪
＞分譲時に管理委託契約がどの様な形に行われているかの説明がないのは作文に過ぎない事の証明で、当然に管理会社との契約は不成立になることは確実です。
この日本語がわからない…というか文章になってないですよね？
＞分譲時に
＞管理会社との契約は不成立になることは確実です。
そのマンションを買わないだけじゃないのか？
買ったのに不成立だから、なんかしろ。って意味なのかな？
マンションに幾つかのブロックをつくり、ブロックごとに抽選し、理事は2年任期で半数が入れ代わるというシステムです。
マンションは築30年近く経ち、20年以上住んでいる世帯は半数ほどです。引っ越してきたばかりの組合員が理事会の3分の1を占めています。
そんな中で大規模修繕工事を控えています。
何でこの時期に抽選理事会に？という不満が募ります。
大規模修繕工事は老朽化している当マンションにとっては命綱です。
新住民とほとんどが代理人の主婦という理事会メンバーで大丈夫か心配です。
このシステムを承認したのは私達住民ですが、公開しています。
輪番（順番）制の理事会は、頭数はそろっても、実質機能していない。
管理者（理事長）も、管理会社任せにせざる負えず、名前だけになる。
管理の事で質問すると、自らの言葉で回答は出来ない理事長が多い。
総会などでの少し難しい質問になると、出席者の中から、そんな、難しい、
事を理事長にさせると、荷が重くなるので、辞めるよう圧力をかける組合員が
いて、こまる。答弁を管理会社に投げて、総会終了、以前は大分知識と、
胆力のある理事長がいて、お互い、押したり、引いたりの、問答があり、
非常に、白熱した総会がありました。この理事長は、色々な問題を、
解決して、任期で終了、特に知識が豊富でしたので、私用で話す機会が、
ありましたので、色々管理の教えを受けました。こんな人間が役に立ちますが、
立候補制度は規約で廃止して、輪番（順番）に変更になりましたので、規約を
改正しない限り、こんな組合員が理事になることはないでしょう。
この理事長の功績は大きく。管理会社も嫌なようです。立候補されるのが、
嫌で、管理会社と一部の理事が結託して、立候補制の規約を廃止したと思う。
私は、この組合員はマンションの宝と思っている。それを、実質管理会社が
役員を騙したと思われても、仕方ない事例がたくさんあります。
知識の無い、管理会社主導のマンションは、組合員はしっかりしないと、
いけないと、思います。財産を守るのは、管理会社ではありません。組合員です。
今の理事は全く機能していません。
半年に理事半分が交替となる輪番制ですが、結局誰もが素人です。
今の理事長は８年間の中で一番最悪！自分の役職の意味が分からないようです。
質問しても「それは私には分からない」で、その後の返答も無視です。それでも役員報酬がでる事に納得できません。
転勤族の方も多いので、無理でしょうが詳しい方に一任するのもよい事なのか分かりません。
輪番役員、理事長を無能扱いする管理員の態度が全てを物語ります。
理事長は分からないと思います。
忙しい人だから。
バカにできる新米理事長や新米理事達は、管理員（管理会社）にとっては好都合でしょうね。
水を得た魚、◯◯◯管理員です。
昨日、標準管理規約が改正されました。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_0000...
成年被後見人とか前科があると理事になれないように改正されましたが、
成年被後見人でないことの証明は市町村が証明すると思いますが、
前科がないことはどこが証明するんですかね？
前科のある人が今、管理員と理事にいます。
ほとんどの住民は知りません。
マンションの重鎮らが集まる定例食事会に参加すると聞けます。
逮捕者だけが前科者ではありません。
マンション内で起こる事件の殆どは住民なのです。
人間の顔を持つ蛇がとぐろを巻いて獲物を狙っています。
弁護士さんにきいてみましたところ、海外渡航する場合に警察に渡航証明（犯罪経歴証明書）を
出してもらえるみたいですが、取締役とか管理組合の理事に就任するときにはだしてもらえないだろうということで
実質、前科前歴の公的証明は無理みたいですねー。
今回の規約改正の意義は、在任中の理事が禁固以上の刑が確定したとき失職するってことだけですね。
過去数年がどうだったのかとか本人が言わないとわかりませんから。
専門資格、知識、経歴のある方の枠ありきで、一部、輪番制でよろしいかと思います。
みなさん輪番にすると、無知無能なおばちゃん連中の理事会になりかねません。
会議がいつの間にか住民の噂話や中傷になり、議案から外れて議案が放ったらかし。
現実離れした机上の空論で大規模修繕工事が上手く行くわけがありません。
今住んでいるマンションは、100%輪番ですが、とても不安です。
築年数も25年ということで、今後は素人の代理人ばかりの理事会では不十分です。
引っ越して4年になりますが、当時の理事会は、とてもしっかりとした理事会で、理事長さんをはじめ、副理事長さん、設備担当理事さんは、建築、設備に明るく専門分野にも長けた頼りになる理事さんたちのようでした。
引っ越していきなりの大規模修繕工事ということで説明会や総会の様子で、この人たちなら大丈夫、と安心していましたが、工事の直前に、工事に反対していた住民たちが理事会が解散させ、代わりに老婆と中高年の主婦と、お爺さんが理事になりました。
なぜ、こんな大事な時期に？と腑に落ちないまま、昨年から輪番制になりました。
総会で発表された理事のほとんどは女性の名前。
明らかに代理人で、今後が心配です。
理事の経歴も。。。
立派な経歴が必要とは言いませんが、それなりの知識人、経歴のある組合員を数名入れていただかないと正直、不安でいっぱいです。
ムチムチいうけど！
知識に欠く私でも、管理会社主導の議案でも、理事会で話し合いをしてますから、質問に答えられました。。。
理事長が説明できないなんておかしいです。
組合員も管理会社ではなく、まず！理事長に質問するべきです！！！
築２６年のマンションですが、質問に自らの言葉で回答した理事長は、たつた独り。
規約に、議長は理事長が務めるのに、説明もないまま、副理事長が務めたり、
もっと、良くないのは、議案書にも、説明もないまま、管理会社の顧問弁護士が、
議長を務めていたり、次期の収支報告書には、弁護士の総会同席費で０００万円支出。
これは、管理会社１０９の理事会に対するアドバイスと理事長は言う。が理事会の、
議案書と、議事録を確認すると、この案件は、理事会の議案、議事録にも記録なし。
その他、多数の、規約や、法令違反が見受けられる。こんな管理会社に、国は、
マンション管理業の資格を与えた者である。適正化法の、趣旨は何処。？
この度、輪番制の築24年、350世帯、中流ファミリータイプのマンション組合員です。
理事会はほとんどが主婦で話になりません。
会議とは名ばかりの欲求不満のハケ口の場に。
女性にありがちな嫉妬による攻撃、中傷。
ゆうても中流マンション、亭主はせいぜい良くても年収800万程度。
そんな中流家庭の中の下クラスの奥様方の集まり。
話し合いなんて進むわけあらしません。
輪番なら、男連中ださん会。
私のマンションは、配偶者の、奥様も理事長になれますよ。
性別は、関係ありません。どうせ、御主人は多忙だから、
配偶者の奥様が区分所有者で、理事長
その理事長の同居人のご主人（？）が町内会長のマンションもあります。
ウチは何年か前に理事会の理事たちが実名でSNSで中傷されてから、輪番がまわって来ても、旦那衆は嫁さんに行かせている様です。
そりゃー、SNSなどで実名。。。風評でも社会的にまずいですから。
旦那で理事なのは、リタイヤしている老人くらいかな。
団結していいことなし。
戦争でもするの？
かつて当マンションで署名活動していた50代、60代の女性や、有志一同と名乗るイチャモン連合が団結し、自分達こそ正義とばかりに住民を中傷し、社会的制裁を加えることで一時的に盛り上がってはいたが、団結した集団心理ほど怖いものはないよ。
奴らは一人では何にもできないが、十人集まれば犯罪も怖くない。
当マンションの評判を地に落としたのは世間知らずでおっちょこちょいのなかまたち。
誰にでもできる自治会や子供会と同じに考えているから、輪番制などという発想になる。
自治会長は誰にでもできるが、理事長はそうはいかない。
自治会長はくじ引き、じゃん拳で決まることが多いが、理事長はそうはいかない。
この違いが分からないから輪番制の発想になる。
そして、違いが分からないまま2年の任期を終える。
3月14日改定の新標準管理規約では理事、理事長、監事を外部委託できるからこれからは外注するのが当たり前になるよ。
管理会社は引き受けないだろうから、マンション管理士に委託すると思う。
ガテン系住民は規約とか法律とかわからないので、その言い方はなんや〜！？とか法律なんか関係ないとか言い返してきますよね。
だから管理会社フロントに言わせないとダメなんです。
ガテン系住民はスーツ姿の管理会社フロントに怒鳴ることはありません。
同じ立場の快適なマンションライフを語るサラリーマン定年退職理事には平気で怒鳴ります。私、取り囲まれてるの見たことあります。涙目でした。
快適なマンションライフを語れるのはガテン系が住めない高めのマンションだけですね。
私はガテン系なんて別に怖くないですけど？
ちなみにですけど、私は理事長経験者です。
稚拙な行為であったかもしれませんが、管理費の値上げをしました。
事情が事情なためか(赤字放置)反対は議決権行使書の１票のみでした。
自分なりに回答、資料の準備をして行きましたし、本当に納得して貰えているのか問いかけました。
誰も私を責めたりしませんでしたよ？
ガテン系が怖いのは町内会組織を使って五分の一請求を仕掛けてくることですね。
ガテン系区分所有者の妻は子だくさんで知能が低めで、怖い顔した近所の区分所有者をボスにして署名集めたりしますから、値上げするとしたら理事長任期の最後の総会にしないと。
輪番制も必要ですが、立候補制も必要だと思います。
うちのマンションでは、立候補者が理事会によって意図的に排除されたことがありました。
立候補については、いかがお考えでしょうか。
いまの生活で必死というひとがいるので、
定年退職した元サラリーマンなどが、快適なマンションライフのためだなどと歯の浮いたような説明で修繕積立金値上げなどを提案すると反感を買いテロの危険もあります。テロというのは玄関先に糞尿を撒かれるとかです。
高い厚生年金をもらっているのはお国のお陰だと感謝し皇居、公共施設などな勤労奉仕をすべきで、快適なマンションライフのためと称して現役世代ガテン系家族をいじめるのは控えるべきでしょう。
たぶん、下記の快適なマンションライフを連呼する定年退職した元サラリーマンというのが自分のことを揶揄されたと思って書き込みの中止をもとめているのでしょう。潤沢な修繕積立金でも多額の年金があるから払えるのですが、その年金は現役世代が支えていることに留意して、勤労奉仕で報いるべき、という私の主張が余程耳が痛いのでしょうね。
以下、143から引用。
いまの生活で必死というひとがいるので、
定年退職した元サラリーマンなどが、快適なマンションライフのためだなどと歯の浮いたような説明で修繕積立金値上げなどを提案すると反感を買いテロの危険もあります。テロというのは玄関先に糞尿を撒かれるとかです。
高い厚生年金をもらっているのはお国のお陰だと感謝し皇居、公共施設などな勤労奉仕をすべきで、快適なマンションライフのためと称して現役世代ガテン系家族をいじめるのは控えるべきでしょう。
今の理事会の人達の輪番制は全く機能していないです。
嫌な住人からの質問がきて、一度理事会を開く予定していたのに平気でドタキャン。入居以来初です。
質問しても、所詮素人の集まりの為、返事なし。後日回答しますと言われて２ケ月過ぎても無視。
これでいいなら輪番制も諦めるしかないのでしょう？
スレ違いですみません。
私は管理費の未納は１回もないのに、管理会社担当社員から「私の部屋の専有部の一切の業務はしない・今まで沢山の失態をや私に暴言を吐いたがお詫びする気もない・私からの連絡には一切応じない」と言われ、消防設備点検受けられません。
消防法を知らない社員の件は消防局へ、我が家は今後どのようにしたらよいのか相談しました。
支店長からは管理費は支払っているのに脅しの手紙が複数…担当者・支店長が変わり殺されるのかと恐怖の日々です。
証拠は全てあるので、警察にも相談しました。
こんなマンションにお金を支払うのがバカバカしく思え、もうすぐ引越します。
素人集団の理事会で他の住人へ嫌がらせしているのも聞きました。
分譲マンション生活ははじめてでしたが、購入したマンションの管理会社が低レベルだと最悪です。
逆に、うちのマンションには男性を舐める女性がいます。
女帝と呼ばれる監事で、マンション管理士を馬鹿にしたり、管理人室に毎日長電話をかけたり、清掃業者に嫌がらせをしたりしています。
でも、誰もやりたがらない監事をしているものだから、誰も文句を言いません。
好き勝手なことをしています。
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
|
6990万円～8390万円 |
|
1LDK+S（納戸）～3LDK |
|
56.35m2～70.62m2 |
|
総戸数 48戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
4900万円台～7100万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
|
5600万円台・8200万円台（予定） |
|
2LDK・2LDK+S（納戸） |
|
45.12m2～74.98m2 |
|
総戸数 45戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
|
9290万円～1億5990万円※権利金含む |
|
2LDK～4LDK |
|
57.4m2～82.67m2 |
|
総戸数 522戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
|
4600万円台～7700万円台（予定） |
|
1LDK+2S（納戸）～4LDK |
|
62.72m2～82.02m2 |
|
総戸数 155戸 |
東京都練馬区大泉学園町２-2297-1他 |
|
5798万円～7498万円 |
|
2LDK+S（納戸）～3LDK |
|
55.04m2～72.33m2 |
|
総戸数 42戸 |
