管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある

>633
理事を推薦制や立候補制にしてたらい回しにして、偏った者が毎年理事をしているマンションで
その運営が悪い場合、理事連中を変えることができますか？
それと管理会社主導で管理されているマンションが、その管理会社を変更するのとどちらが可能性
はありますか。
さてやりやすいのはどっちでしょう。

↑はどちらも問題がある場合の時です。

管理会社とか理事長の詐欺、横領などは日常茶飯事ですよ。
だからこそ、国土交通省がいろんな対策をやってるんです。
一般紙にもたまにのってるので、新聞読んでください。

>637
あなたのマンションでその被害にあったんですか？
ないでしょう。
氷山の一角に対して大仰にいってはダメですよ。

>637
ところで輪番制とは何の関係があるんですか？

＞氷山の一角に対して大仰にいってはダメですよ。
「氷山の一角」・・・意味を取り違えていますよ。

>長老理事がいて管理会社となあなあでマンションの管理をやっていれば、管理会社の変更は出来なくて
喰いものにされ続けるだろうけどね。 喰いものにされるのは、管理会社にも長老理事にもどちらにもあるのですよ。

喰いものにされたら取替えれば良い事。
これが確立されるのは推薦、立候補であり、
輪番制では次はあいつかと思っても自分に回ってこないことが都合が良いので沈黙する、
無能、無知な役員でも順番で強制するからまともな管理は出来ないし、管理会社に頼る事はあっても変更等出来る筈が無い。
推薦、立候補は長期になると言うが法人組合でも２年が原則、輪番制のもとで自主性のない組合員には選出が一個人に集中するのではないかとしか理解出来ない、その理由は自分等で選んだ経験がないからに過ぎない。選ばれた役員は輪番の役員と違い役員義務は厳しくチェックされるが、輪番制で役員義務を厳しくチェックすると明日は我が身とばかりお互いに役員義務のチェックは存在しなくなる。これで管理会社に対しておろか一般管理でもまともに出来る筈が無い。

>>全国の殆どのマンションではそういう事態はおこっていませんので、輪番制で十分うまくいっています。
世間知らずもいいところです。
>>637
はそういう意味だよ。。

642
＞世間知らずもいいところです。
何を根拠に。
管理会社に食い物にされるとか理事長の詐欺、横領が日常茶飯事？
ひどいマンションに住んでるんでしょうが、他所のマンションもそうだと思わないこと。

↑では、国土交通省の下記の取り組みはなあに？

マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部改正について平成21年5月1日

　マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令（平成２１年国土交通省令第３５号）が、本日、公布されました。

　今回の改正では、マンションの管理業者が管理組合から委託を受けて行う出納業務において、一部の管理業者による横領事件等により管理組合の財産が損なわれる事態が依然として生じていること等を受けて、管理組合財産の分別管理の方法等について所要の改正を行いました。
。。。。。

>644
保管口座の名義が管理組合名義にされてれば、管理会社に喰いものにされることはありません。
管理費については、毎月の経費分しかないので、管理会社が使い込むとしても大した金額では
ありません。
それに管理会社が倒産すれば別ですが、そうでなければ使い込んだ分は当然支払ってくれますし、
以前でも１ヶ月分の保険には入ってますしね。
保管口座については、管理組合がしっかりしてなければ以前も現在も同じことです。

そうかしら？
今回の規則の一部改正の発端となった事例の一つには管理会社がつぶれて管財人が入ったら、複数組合の積立金を使い込んでしまっているのが指摘されたことから始まった。
これらの複数の組合は管財人から指摘される迄全く使い込まれているのを知らなかったというお粗末な組合もあるのです。

>646
大手の管理会社が倒産した例はどれほどあるんですか？
管理費は使いこまれても大したことないでしょう、1ヶ月の保険もあるでしょうしね。
稀有なケースでいわれてもね。
管理会社の使い込みは管理会社が倒産しないかぎり支払ってくれます。
しかし、理事の使い込みは修繕積立金であれば支払い不能でとれません。

＞大手の管理会社が倒産した例はどれほどあるんですか？
　　　　　　　被害物件　被害額
東洋ビル管理　50物件　1億8千万円　倒産
和泉創建　　　26　　　1億5千　　　倒産
大京アステージ　19　　　　8千　　　倒産
太平ビルサービス　1　　1億8千　　　印偽造

03年以降　127件　12億円の被害

　　　　　　　被害物件　被害額
東洋ビル管理　50物件　1億8千万円　倒産
和泉創建　　　26　　　1億5千　　　倒産
大京アステージ　19　　　　8千　　　倒産
太平ビルサービス　1　　1億8千　　　印偽造

被害金額は小さいですね。この分については、保険で殆ど賄われていますので、管理組合は
殆ど損害は出ていません。
修繕積立金については、管理組合名義なのでこれについては被害がありません。
これが被害にあいますと、１件数億とかになるでしょうがね。
それに３流の零細管理会社ですね。数もすくないし。

↑氷山の一角、の意味がわからないひと。

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↑
０３年以降１２７件　１２億円じゃないの？
氷山の一角の意味分かってる？

>被害金額は小さいですね。この分については、保険で殆ど賄われていますので、管理組合は殆ど損害は出ていません。
まやかしですね。保険で賄われるのは一ヶ月分でそれも不正は対象外。
＞ 修繕積立金については、管理組合名義なのでこれについては被害がありません。
これもまやかし。裁判で３ヶ月掛っている。
＞これが被害にあいますと、１件数億とかになるでしょうがね。 それに３流の零細管理会社ですね。数もすくないし。
過小評価したい気持ちは良く分かるが、これらの犯罪で問題なのは加害側、被害側の量より質の問題。だから規則の一部改正をせざるを得なかった。
管理業者は慈善事業ではなく単なる営利企業のしかもデベの末端企業である事から使命感等は全くないどころか隙があれば関連会社に仕事を誘導することを虎視眈々狙っている業界なので、一旦不況、倒産となれば管理会社が組合の資金を運用資金に流用したりは勿論、末端の従業員は遅配、欠配の給料の代わりに組合の資金をくすねることになる。
一方、管理組合は組合の資金は誰かが守って呉れているのだろうと呑気な極楽とんぼの状態で、適正な資金管理をしているかに関心、疑問を持たないどこか、他人に組合資金が盗まれていることを指摘されて始めて気がつく有様でその上何も対処もできない。
こんな泥棒と無知者を同時にいい加減な規則一部改正でお茶を濁す国もあり、今後も悪い奴に金が流れる状態は続く事は必然。

１）不正が行われれば管理会社が支払います。
　　但し、倒産した場合は、債権額が優先支払いされます。
２）保管口座の解約で預金をおろす場合は、銀行側のチェックがあります。それを怠って
　　いれば銀行の責任です。
　　管理会社が営利企業で営利を追求するのは当たり前、そして関連会社に工事等の仕事を
　　回すようにするのも当たり前のこと。
３）管理会社が組合の資金を流用するのは犯罪。
　　管理費の収納口座については、保険もあり予算通りの金額しか組んでないので、殆ど
　　問題はないでしょう。
　　要は、修繕積立金の管理を基本通りに運用していれば不正は未然に防げます。　
　　これさえ理事長・会計担当理事が安易に印鑑を押さず、銀行の確認の際、いい加減な
　　返事をしなければ防げます。

　そして、不正が行われるのは、輪番制でも推薦制でも行われるし、何も管理会社の不正だけでなく、
　理事の不正もあります。
　理事長が商売をしていて、どうしてもお金を準備できなければ倒産するという時がでてくれば、
　ちょっと解約して借りておこうということもありますから。

横領は会計帳簿と口座の残高があわなくなるから必ず発覚するが詐欺の場合はなかなかわからないよ。
ポンプが壊れたから修理することにして実は何もやっていなかった！っていうのは修理の現場に立ち会わないと
わかりようがない。
平日、昼間の工事に立ち会える理事なんかいるものですかね？
だからこそ、信用が大事になるわけで。。。

＞１）不正が行われれば管理会社が支払います。 　　但し、倒産した場合は、債権額が優先支払いされます。

理屈と現実を混同した屁理屈に過ぎない。

＞２）保管口座の解約で預金をおろす場合は、銀行側のチェックがあります。それを怠って いれば銀行の責任です。 管理会社が営利企業で営利を追求するのは当たり前、そして関連会社に工事等の仕事を回すようにするのも当たり前のこと。

盗人猛々しいとはこのこと居直り以外の何物でもない。銀行／管理会社間で銀行口座振替依頼契約を締結している現実の無知。

＞３）管理会社が組合の資金を流用するのは犯罪。
当然。
＞管理費の収納口座については、保険もあり予算通りの金額しか組んでないので、殆ど問題はないでしょう。 要は、修繕積立金の管理を基本通りに運用していれば不正は未然に防げます。これさえ理事長・会計担当理事が安易に印鑑を押さず、銀行の確認の際、いい加減な返事をしなければ防げます。

保険以外の手段がないことの羅列だが、今回の規則改正以前から保険付保義務の規定があった上での被害が理解出来ていない。前提は管理会社には隙を見せると利益誘導、一時流用は当然で、業績が悪化すれば先ず組合資金から手を付ける業界であることは客観的事実。

＞そして、不正が行われるのは、輪番制でも推薦制でも行われるし、何も管理会社の不正だけでなく、理事の不正もあります。 理事長が商売をしていて、どうしてもお金を準備できなければ倒産するという時がでてくれば、ちょっと解約して借りておこうということもありますから。

泥棒と無知者を同時にいい加減な規則一部改正でお茶を濁す国もあり、今後も悪い奴に金が流れる状態は続く事は必然。とはコメント済み。これらを自己防衛するのは管理会社も組合役員もその適格者を選出する事が必要で、デベのひも付き従属管理会社や実績のないにわか管理会社などと輪番制の役員は避けるとともに管理組合は管理会社とは管理委託契約に従い自立することが必要。

自営の者は理事ができないとの規定も必要ではないの。
うちの組合は、輪番制だが管理会社主導ではないよ。

655ってすごいな。こんな支離滅裂、世間知らず、無知な人がいることに驚く。
一つ質問だが、デベ系でなく、実績があり、過去に事件を起こしたことのない管理会社ってどこ？

>>658
そのとおりですね。
理事長や営繕担当理事が仕事で立会いできないのは仕方ありません。
だから、現役リタイアされた方を副理事長になっていただき、そのような場合にお願いする、といった工夫をどこでもされていると思います。
できることもしないのはただの怠慢というものです。

＞自営の者は理事ができないとの規定も必要ではないの。
組合と理事との利益相反行為と自己取引行為の問題でしょうが、極端な排除論理は不適切です。
区分所有法には、「監事の代表権）第五十一条 管理組合法人と理事との利益が相反する事項については、監事が管理組合法人を代表する。」との規定があり、これはどういうことかというと、例えば、理事個人と法人（組合）とが当事者となって契約を結ぶ場合が、本条に該当しますが、ほかに理事がいれば、その理事が法人（組合）を代表することになりますから、特に特別代理人を選任する必要はありません。
＞うちの組合は、輪番制だが管理会社主導ではないよ。
輪番制の場合は組合員の選任ではなく強制順番即ち適格者を選んでいるわけではないし、組合員の適格者を選ぶ権利も奪っている不健全な姿です。

＞一つ質問だが、デベ系でなく、実績があり、過去に事件を起こしたことのない管理会社ってどこ？

どこと言う問題ではなく、これに該当する管理会社を4社以上の相見積を取って決めるべき程に管理会社を選ぶ事は先々のあらゆるリスクを考えなくてはならない業者と言う事です。

過去に事件というか訴訟されたことのある管理会社はごく少数しかないよ。
それも小規模の管理会社だけどね。
ある程度大きな管理会社は某社を除けば訴訟されたことはない。

国交省　マンション管理業者　ネガティブ情報等検索システム
http://www3.mlit.go.jp/cgi-bin/searchmenu.cgi?jigyoubunya=mansyon
本年分の検索結果
処分等年月日 事業者名 本社住所 処分等の種類 処分内容
2011年1月17日 株式会社興和ビルメンテ 東京都江戸川区 指示
2011年1月17日 株式会社ジャストアメニティ 神奈川県横浜市 指示
2011年1月17日 日本建物管理株式会社 東京都中央区 指示
2011年1月17日 株式会社マンションライフ 埼玉県川越市 指示

↑あー、それはね、
大手だと横領とかあっても、示談にして事件化しないんだよ。
国土交通省のネガティブ情報は処分歴ですが
示談になったら処分されないように事件の報告そのものをしないので
処分されないからネガティブ情報にも載らないよ。

続き
処分等年月日　　　事業者名　　　本社住所　　　　　　　処分等の種類　　　処分内容
2010年12月16日　グローバルコミュニティ株式会社　大阪府大阪市　指示
2010年11月12日　株式会社長谷工コミュニティ　東京都港区　指示
2010年11月12日　日神管理株式会社　東京都新宿区　指示
2010年10月18日　株式会社東急コミュニティ　東京都世田谷区　指示
2010年9月29日　株式会社日本クリード　東京都文京区　業務停止
2010年9月29日　株式会社日本クリード　東京都文京区　指示
2010年8月24日　株式会社クリーン工房　埼玉県さいたま市　指示
2010年8月24日　日本ビルマネジメント株式会社　東京都新宿区　指示
2010年7月22日　株式会社ライフ・キーパーズ・ジャパン　東京都渋谷区　業務停止
2010年7月22日　株式会社ライフ・キーパーズ・ジャパン　東京都渋谷区　指示
2010年6月8日　株式会社東京建物アメニティサポート　東京都墨田区　指示
2010年6月8日　株式会社エヌティコーポレーション　東京都新宿区　指示
2010年4月13日　株式会社コンフォール　長野県松本市　指示
2010年3月25日　住友不動産建物サービス株式会社　東京都新宿区　指示
2010年3月19日　双日総合管理株式会社　東京都港区　指示
2010年3月19日　大阪ガスコミュニティライフ株式会社　大阪府大阪市　指示
2009年12月17日　株式会社万欣地所　東京都豊島区　指示
2009年12月2日　株式会社ハリマビステム　神奈川県横浜市　指示
2009年12月2日　株式会社サンモール・サービス　東京都新宿区　指示
2009年11月9日　西部ガスリビング株式会社　福岡県福岡市　指示
2009年10月19日　株式会社ＡＫＩコミュニケーション　東京都港区　指示
2009年8月27日　株式会社大京アステージ　東京都渋谷区　指示
2009年8月27日　株式会社小田急ビルサービス　東京都渋谷区　指示
2009年7月23日　エヌケー建物管理株式会社　東京都港区　指示
2009年7月23日　中央管財株式会社　東京都杉並区　指示
2009年7月23日　伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社　東京都中央区　指示
2009年7月23日　三菱地所藤和コミュニティ株式会社　東京都中央区　指示
2009年7月23日　和興通商株式会社　神奈川県横浜市　指示
2009年6月30日　テス株式会社　東京都渋谷区　業務停止

＞示談になったら処分されないように事件の報告そのものをしないので

ウソを書くのは止めましょう。

↑ほんとだよ。あなたがしらないだけ。

管理会社が不正をしたのではないでしょう。
管理員とかフロントが不正をすれば当然使用者責任として管理会社が支払ってくれます。
横領はどんな一流会社でも公務員でもあります。
管理会社が不正をして倒産したのは大手では殆どないでしょう。
管理会社の個人が不正をしたのであれば管理組合は別に問題はありません。

＞↑ほんとだよ。あなたがしらないだけ。

貴方のウソの根拠は次の資料で明白です。
マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準
http://www.mlit.go.jp/common/000006555.pdf

＞管理会社が不正をして倒産したのは大手では殆どないでしょう。

日本語を勉強しましょう。

示談にしたら報告しませんよ。
だから、氷山の一角なんだよ。

管理会社ぐるみの不正ではなくて、管理員とかの不正でしょう。
示談にしたということは、管理会社が当然弁済した訳だから、
管理組合にとってはマイナスはないでしょう。
使い込みはどんな超一流企業の社員でもやってますよ。

＞示談にしたら報告しませんよ。
お金の問題に限りません、そんな次元の問題ではなく違法行為に対するのもです。
もう少しの勉強をしてからコメントしましょう。

↑あんたさあ、国土交通省が捜査するとでも思ってるわけ？

国土交通省としては、立入検査等による法令指導体制の強化を図るとともに、悪質な適正化法違反に対しては、適正化法の規定及び昨年度１２月に施行された「マンション管理業者の違反行為に対する監督処分の基準」に従い厳正かつ適正に対処して参る所存である。

>675
地方整備局が適正化法の調査をしたのは中国整備局だけ。
それもごく簡単なことだけで殆どの管理会社に問題はなかったということ。
それ以外は調査はしてないし、やっても意味がないということだった。
ごく悪質なことをやってれば、管理組合が地方整備局に届け出なければ動かないよ。

管理組合が通報とか届け出ても、刑事事件になっているとかじゃないと処分しません。
（処分されてるのは、刑事事件化したあと管理会社が仕方なく国土交通省に事実を報告してるから。）
通報した場合、呼び出して事情をきくことはしますけど、業者が言い逃れしたら
処分しません。国土交通省は捜査機関じゃありませんから
証人尋問するわけでも証拠調べするわけでもない。
やっただろ！やっていない！の水掛け論に持ち込まれるだけです。
そういう意味ではザル法だよね。

勿論整備局に届け出る場合は、証拠書類はもっていきますよ。
例えば、財産の分別管理の変更通りにしていない場合とかの書類をもってね。
それとか、重要事項の説明を有資格者がしていない場合とかね。

全国６２社に対して立入検査を行った結果、３５社に対して業務に関する是正指導を要する事例を発見し、うち１社に対しては、後日、業務停止処分を行った。

うーん。。。
ザル法の典型例、売春防止法みたいなもの！
たまーに、形式的に摘発するんだよ。
労動基準法違反だって、たまーに、摘発されるでしょ。

重要事項の説明者の資格摂取は難しいの？
どういう資格ですか？

管理業務主任者ですよ。一応国家資格で、管理会社は３０組合に一人の
有資格者が必要で、諸々の契約や総会の時は、その有資格者が説明しなければならない
ことになっています。
でも難易度はマンション管理士と違ってやさしいですよ。
マン管士が８％前後に対して、管業は２０％程度ですから。

>管理業務主任者ですよ。一応国家資格で、管理会社は３０組合に一人の有資格者が必要で、諸々の契約や総会の時は、その有資格者が説明しなければならないことになっています。
マンション管理適正化推進法でその必要性は規定されています。

>でも難易度はマンション管理士と違ってやさしいですよ。
でもマンション管理士はその必要性は規定されておりませんので業界は勿論社会にも必要性がないのです。

>683
それは有資格者が考えればいいことで、外野席が心配することではないのでは。
そんなこというから、いらぬおせっかいといわれるんですよ。
有資格者に任せておけばいいことじゃないかな。
そんなことより、管理組合の管理のことかんがえないとね。
管理会社主導では組合の大切な財産がむしりとられるから。