管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある

匿名さんと私は別人。わたしは匿名はんだよ！

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>>554

>>548さんの主張を解説する。

理論上は、債務不存在確認訴訟が可能。
輪番制は、管理組合側が区分所有者に対して、理事に選任し、就任を承諾せよ、という債権を持っており、
他方、区分所有者は理事に選任されたら、就任を承諾しなければならない債務を負っていると見ることができる。

債務不存在確認訴訟（さいむふそんざいかくにんそしょう）とは，権利の存否について紛争がある場合に，義務者とされている者が原告となり，権利者と主張している者を被告として，被告の主張する原告の債務が存在しないことの確認を求める訴訟である。一般論としては原告が債権を主張するところ、債務不存在確認訴訟では原告が債務の不存在を主張し、被告が債務の存在を主張することから、訴訟物の特定、証明責任の所在、既判力の範囲、給付訴訟との関係など様々な問題が生じうる。

債務不存在確認訴訟も確認訴訟の一種であるから、確認の利益が必要である。もっとも、原告と被告との間で権利の存否ないし内容について争いがあれば確認の利益があるとされる。

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↑管理規約で輪番制が決まっている場合、これでホントに訴えても、原告は最終的に負けるとは思うが、
訴状は却下（訴えの利益なしで門前払い）されないところがポイント。
訴えられたほうは、応訴（答弁書を出す）しないと負けてしまう可能性が高いので、
相当に面倒だから、じゃあ、あなたは輪番制から外します、ということになる。

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猿が猿であることはもう十分に証明され、人間界では周知の事実となりました。
もう猿をいたぶるのは勘弁してあげましょう。
動物愛護団体が抗議してきますよ。
猿は自然に帰すのが一番。
あとは猿が何を言っても温かく見守ってあげましょう。

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>>558 の発言を解説するが

５５８は、恐らく、韓国人じゃないかとおもう。

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>輪番制は、管理組合側が区分所有者に対して、理事に選任し、就任を承諾せよ、という債権を持っており、
他方、区分所有者は理事に選任されたら、就任を承諾しなければならない債務を負っていると見ることができる。
管理組合に於いてはその様な債権・債務は存在し得ない。

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↑裁判所がそう考えたら、原告全面勝訴になる。
裁判してみたら？

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↑こいつ韓国人

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管理組合に於いては輪番制の様な強制制度の債権・債務は存在し得ない。
＞裁判してみたら？
裁判以前の明確な問題。

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猿と人種差別者か。
いいコンビだ。

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↑なんで差別になるの？

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>>565
「韓国人」は差別用語ですか？（失笑）

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どこに韓国人が差別用語と書いてる？
日本語理解できないあんたはどこの国の人間だよ。
俺は人種差別と言っただけ。
ではなぜ韓国人なのか説明してみろ。
こいつ韓国人というのは普通なのか？

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↑韓国代表キ・ソンヨンと同じ発想をするのは、韓国人に違いないという推定である。

【サッカー】アジア杯準決勝での韓国代表キ・ソンヨンの“猿セレモニー”に批判「東洋人が東洋人にこうしたセレモニーをするとは」★2
http://ameblo.jp/yumemidri-room/entry-10780411596.html

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なんて短絡的な発想！
キ・ソンヨンの行為には韓国国内でも批判の声が出ている

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↑だからなに？
あんた韓国いったことあるの？

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中学生の喧嘩か。場外でやってください。
すべての元凶の輪番違法君も一緒に退場されたい。

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＞管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある

諸悪の一つに管理組合の規約、組織の中に自治会、町内会の組織、費用まで無原則に混在させている管理組合は大方、輪番制の管理組合に多い。
強制加入団体と任意加入団体、更にその趣旨が全く違うものであることは輪番制の役員では判断力が全くないのが現実である。

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＞諸悪の一つに管理組合の規約、組織の中に自治会、町内会の組織、費用まで無原則に混在させている管理組合は大方、輪番制の管理組合に多い。
断言するなら情報の根拠を教えてください。「そうに決まってる」では根拠になりません。

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で、貴方の組合は輪番制で管理費から自治会費も徴収してませんか？

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自治会がないｗ

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立候補推薦の管理組合ですが、管理費から自治会費を出してますが、何か。

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＞立候補推薦の管理組合ですが、管理費から自治会費を出してますが、何か。

管理費から自治会費を出しているとは珍しく、それに疑問を持たない役員初め組合員は珍しい管理組合ですね。

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>578
> 管理費から自治会費を出しているとは珍しく、それに疑問を持たない役員初め組合員は珍しい管理組合ですね。
普通はどこから自治会費出すの？

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集金してますよ。年1回

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輪番だろうが、立候補だろうが、
大抵の管理会社は、毎月、
管理費、電波障害対策費、インターネット接続費、町内会費(自治会費)
の各科目を科目名を明記した上で、管理費等として口座引落とししている
と思うが・・・。
普通の人は、そのことを、管理費から毎月出していると思っているだけでは
ないでしょうか。それで、特に問題が発生することもないでしょう。
立候補制と併用する輪番も、悪くないっすよ。

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立候補制との併用なら問題はない。
立候補が不可能な輪番とかあるんだよ。

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管理組合の諸悪の根源はマンション管理業者にある！！
と思いますが。

皆さん、いかがでしょうか？

ここを読まれている常識ある人なら御分りかと思いますが。

と言う事で　スレを終了致しましょう。

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＞管理費から自治会費を出しているとは珍しく、それに疑問を持たない役員初め組合員は珍しい管理組合ですね。
立候補と推薦制の管理組合でもそういう管理運営をやってるってことです。

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自治会と組合が一緒でもいいじゃないの。
そんなに難しくかんがえないでね。
特に、管理費等と自治会費を一緒に口座引き落としにするのを批判する者がいるけど
何考えているんだろう。時間と経費の無駄を省くために効率的に仕事をしてるのに。
口座引き落とし後自治会費は自治会口座に振り分けるのにね。

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自治会は任意加入
管理組合は強制加入
銀行への口座振替依頼書は
自治会費を含んでいることを前提にしていないとおもいますけど。

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> 銀行への口座振替依頼書は
> 自治会費を含んでいることを前提にしていないとおもいますけど。
前提にしない管理会社なんてあるんですか？
普通最初から、管理費等で引落としするでしょ。
それに文句を言う住民って、私のマンションにはいないな。

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話がそれてます。自治会の件はそっちのスレで。

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>>587
それは普通じゃないです。異常。
普通は集金です。払いたくない人は払わなくてよい。それが町内会、自治会費というもの。

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＞５８７

輪番制の典型的な「無関心管理組合」ですが、自治会費は別にしてますが？

無理に加入する事もないし。

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587です。
どうなんですか。
管理組合でアンケートをやっても、町内会費については、
これまで誰からも文句でませんね。
町内の住民として当然の義務と思っているかんじ。
まあ、月額100円くらいだからかも。

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話を反らしまくってますね
>>556さん
基本、区分所有者が管理組合を組織するものですよ？
誰かさんが言ってる、マンション管理に対する個々の能力差があることは否めませんが、よりよく維持しようという思いというか意欲というか、全員が持ち合わせるべきだと思います。

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それは無理
社会を動かすのは上の3%の人。少なくはありませんよ
百戸のマンションなら三人もいます。輪番制の問題はその三人が同じ年に揃わないこと。
立候補併用ならなんとかなりますが意識の低い輪番理事が立候補を取り上げないとなかなか難しい。

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> 銀行への口座振替依頼書は
> 自治会費を含んでいることを前提にしていないとおもいますけど。
正常な管理規約。
>前提にしない管理会社なんてあるんですか？ 普通最初から、管理費等で引落としするでしょ。 それに文句を言う住民って、私のマンションにはいないな。
管理会社の言いなりの輪番制管理組合の悪例。
文句を言わないではなく、知らないだけ。
強制加入団体である管理組合と任意加入団体である自治会、町内会の区別ができない姿。

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>593
たった三人しかリーダーシップを取れる者がいないんなら、そのマンションは
三人で理事長をたらい回しにするんだよね。

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↑社会をマクロで見れないひとの典型例。

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↑社会をミクロでみれない人の典型例

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↑こいつ２ちゃんねらー

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↑こいつ２ちゃんねらー

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頭を使う人間はそんなにいらない。
それを理解していないから大学進学率が５０％超えた。
「合成の誤謬」

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大学はただ出るだけでいい。
義務教育みたいなもんだよ。

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理事会は大学院卒だけにするとかしないと。。。
アホでは運営できないから。

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大学院にいく者は就職浪人をするのが嫌なため。

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オイオイ世間並みの単なる言い合い　悲しいね・・・

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>管理組合の諸悪の根源はマンション管理業者にある！！ と思いますが。 皆さん、いかがでしょうか？

無能な輪番制理事長がよく使う言い逃れです。
悪い管理会社には改善を申入れ、相互に同意得られない様ならば管理会社を取替えれば済む事です。
輪番制理事長は管理会社任せなので改善も変更も出来ないのです。

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総理大臣も輪番みたいだよね！
官僚って管理会社みたい？
民主主義に限界が来てると思うよ！

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＞総理大臣も輪番みたいだよね！ 官僚って管理会社みたい？ 民主主義に限界が来てると思うよ！

他人事の様に言いなさんなよ。
輪番制で役員を決めている様では政治家を選ぶ能力も無く政治家、管理会社の悪口しか言えないで、限界は選ぶ側に来ていることを自覚する事です。

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↑じゃあ、日本を何とかしてくださいよ
ひとごとじゃないでしょ？韓国人なら話は別だが。

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おまい韓国人馬鹿にしてんの？

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全国のマンションに理事長の数は万単位でいる。
それを、輪番制でなったからダメとか、立候補だからよいとか２つに分類できようはずもない。

輪番で理事になって、じゃんけんで負けてなった理事長でも、ちゃんと勉強してこなす人もいる。
もちろん、管理会社のいいなりで理事会でうなずいているだけの理事長もいるだろう。

立候補で理事長になって、きっちりと指導力を発揮できる人もいる。
　一方で、ダメな２つのタイプがあって、
(1) なにか不満があって、自分自身の不満を解決するためだけに理事長になりたいタイプと、
(2) 威張りたいタイプ
これはダメ。　

５年も１０年もずっと同じ人物が理事長でいるってのは、非常に危険なのでやめたほうがよい。
こうなるなら、輪番で全員入れ替えたほうがまだましだと思う。

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理事長が１０年もやるようなマンションは絶対弊害だらけだと思う。
それを考えると輪番制のほうがいいのは確かだね。

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＞おまい
ではなく　おまえ　御前　ですよ。

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＞全国のマンションに理事長の数は万単位でいる。 それを、輪番制でなったからダメとか、立候補だからよいとか２つに分類できようはずもない。

選ぶ権利、選ばれる権利を大切にしたいものです。

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＞選ぶ権利、選ばれる権利を大切にしたいものです。

確かにそのとおりだと思うが、輪番制が違法とまではいえないよ。

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理事長も、どっかの国の大統領みたいに歴任に制限をかければいいのでは？
そして、輪番制を採用する。

理事長やりたがり屋さんは
理事長（３年）→理事（３年）→理事長（３年）→理事（３年）
とかなって
理事長（１２年）よりはましになるでしょうね。

＊３年の根拠は標準管理規約を参考にしました。

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うちは管理規約に書いてある
理事長は連続最長４年まで、過去に理事長だった者はなれない。

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＞＊３年の根拠は標準管理規約を参考にしました。

１〜２年と書いてあります。

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管理会社も更新制限をかけるべき。連続3年とか！

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＞管理会社も更新制限をかけるべき。連続3年とか！

輪番制理事が管理会社を使い切れない無能振りを補完するつもりなら本末転倒の考え方だ。

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↑なんで？

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更新の制限をかけるのは管理組合自身であり本末転倒というのは意味不明ですね
自己責任でやっていることで理事長の多選禁止と管理会社との更新回数制限は本質的に同じことです。会計規則を作りすべての契約は競争入札にすると決めてもいいでしょう。

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＞理事長の多選禁止と管理会社との更新回数制限は本質的に同じことです。

同じ委任行為でも選択に関して片や永続性が不要な無償行為なのに対し片や永続性が必要で且つ経済的有償性が求められることで本質的には全く異なる。

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↑屁理屈

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永続性？管理会社は一年契約ですよ？

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＞永続性？管理会社は一年契約ですよ？

１、２年契約は良質な委託管理の永続性を確保する為の手段に過ぎない。
昔は請負性が強いとして自動更新条項があったが委任契約との判例以降、双方３ヶ月の事前書面申入れで契約をいつでも終了可能と成っている。

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↑契約期間満了で管理委託契約は自動的に終了しますよ。
期間を定めた契約ですから当然です。

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>>622
>>625

自分の言ってること、ころころ変わってるのに気付いてない？

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＞自分の言ってること、ころころ変わってるのに気付いてない？

無能なヤジではなく具体的反論をしましょう。

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ご指摘の通りだと思います。しかし、立候補・推薦制度は皆さんが一度理事を経験してから機能し始めます。
　入居当初から対応できるのは、
①輪番制の候補者名簿を理事数の3倍ぐらいにする。この人たちが話し合いをもち、次期理事候補を決める。
②役員の任期を2年として正副2名体制で新理事は副役員にする。
③設備担当（電気・ガスなど）・財務(管理費など）、防災・防犯や環境・福祉などの専門担当役員を定める。
④役員の活動手当てを定める。支払いは次期理事会にて承認事項とする。
以上がすぐにでも規約を改定して出来る案です。勿論、立候補や他薦は基本原則です。
＜みんなが　平等に・公平に　ボランテア精神で　と言うのが諸悪の根源だと信じる＞

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いずれにしても、管理会社に全ての業務を頼み込んで挙げ句の果てに共有財産を使い込まれる様な理事を選ぶ事はやめるべきだ。

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管理会社の悪口を言う前に選び直すこと、役員の悪口を言う前に選び直すことができるのは一般組合員です。まづ皆で渡れば責任問いっこなしの輪番制をやめて、人間的にも知識も十分な適切な役員を選ぶ事で責任のある役員を選ぶことが前提となる。

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極端にマンション管理がうまくいってない管理組合では一時的に推薦や立候補での理事の選出もありでしょう。
しかし、まともな運営ができるようになったら、輪番制に移行すべきです。
全国の殆どのマンションではそういう事態はおこっていませんので、輪番制で十分うまくいっています。

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>>全国の殆どのマンションではそういう事態はおこっていませんので、輪番制で十分うまくいっています。
どの範囲で世の中を見てるんですか？マンション管理新聞とか読んだことありますか？
世間が狭すぎ。

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>633
あなたのマンションでは、管理会社に喰いものにされたことがあるんですか？
私どものマンションではそういう事例は見当たりません。
喰いものにされていると思われるマンションであれば、管理会社を変更すればいいだけのことではないのかな。
それは輪番制でも推薦制でもやる気があればできること。
長老理事がいて管理会社となあなあでマンションの管理をやっていれば、管理会社の変更は出来なくて
喰いものにされ続けるだろうけどね。
喰いものにされるのは、管理会社にも長老理事にもどちらにもあるのですよ。
どちらが改善しやすいですか。

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>633
理事を推薦制や立候補制にしてたらい回しにして、偏った者が毎年理事をしているマンションで
その運営が悪い場合、理事連中を変えることができますか？
それと管理会社主導で管理されているマンションが、その管理会社を変更するのとどちらが可能性
はありますか。
さてやりやすいのはどっちでしょう。

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↑はどちらも問題がある場合の時です。

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管理会社とか理事長の詐欺、横領などは日常茶飯事ですよ。
だからこそ、国土交通省がいろんな対策をやってるんです。
一般紙にもたまにのってるので、新聞読んでください。

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>637
あなたのマンションでその被害にあったんですか？
ないでしょう。
氷山の一角に対して大仰にいってはダメですよ。

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>637
ところで輪番制とは何の関係があるんですか？

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＞氷山の一角に対して大仰にいってはダメですよ。
「氷山の一角」・・・意味を取り違えていますよ。

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>長老理事がいて管理会社となあなあでマンションの管理をやっていれば、管理会社の変更は出来なくて
喰いものにされ続けるだろうけどね。 喰いものにされるのは、管理会社にも長老理事にもどちらにもあるのですよ。

喰いものにされたら取替えれば良い事。
これが確立されるのは推薦、立候補であり、
輪番制では次はあいつかと思っても自分に回ってこないことが都合が良いので沈黙する、
無能、無知な役員でも順番で強制するからまともな管理は出来ないし、管理会社に頼る事はあっても変更等出来る筈が無い。
推薦、立候補は長期になると言うが法人組合でも２年が原則、輪番制のもとで自主性のない組合員には選出が一個人に集中するのではないかとしか理解出来ない、その理由は自分等で選んだ経験がないからに過ぎない。選ばれた役員は輪番の役員と違い役員義務は厳しくチェックされるが、輪番制で役員義務を厳しくチェックすると明日は我が身とばかりお互いに役員義務のチェックは存在しなくなる。これで管理会社に対しておろか一般管理でもまともに出来る筈が無い。

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>>全国の殆どのマンションではそういう事態はおこっていませんので、輪番制で十分うまくいっています。
世間知らずもいいところです。
>>637
はそういう意味だよ。。

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642
＞世間知らずもいいところです。
何を根拠に。
管理会社に食い物にされるとか理事長の詐欺、横領が日常茶飯事？
ひどいマンションに住んでるんでしょうが、他所のマンションもそうだと思わないこと。

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↑では、国土交通省の下記の取り組みはなあに？

マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部改正について平成21年5月1日

　マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令（平成２１年国土交通省令第３５号）が、本日、公布されました。

　今回の改正では、マンションの管理業者が管理組合から委託を受けて行う出納業務において、一部の管理業者による横領事件等により管理組合の財産が損なわれる事態が依然として生じていること等を受けて、管理組合財産の分別管理の方法等について所要の改正を行いました。
。。。。。

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>644
保管口座の名義が管理組合名義にされてれば、管理会社に喰いものにされることはありません。
管理費については、毎月の経費分しかないので、管理会社が使い込むとしても大した金額では
ありません。
それに管理会社が倒産すれば別ですが、そうでなければ使い込んだ分は当然支払ってくれますし、
以前でも１ヶ月分の保険には入ってますしね。
保管口座については、管理組合がしっかりしてなければ以前も現在も同じことです。

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そうかしら？
今回の規則の一部改正の発端となった事例の一つには管理会社がつぶれて管財人が入ったら、複数組合の積立金を使い込んでしまっているのが指摘されたことから始まった。
これらの複数の組合は管財人から指摘される迄全く使い込まれているのを知らなかったというお粗末な組合もあるのです。

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>646
大手の管理会社が倒産した例はどれほどあるんですか？
管理費は使いこまれても大したことないでしょう、1ヶ月の保険もあるでしょうしね。
稀有なケースでいわれてもね。
管理会社の使い込みは管理会社が倒産しないかぎり支払ってくれます。
しかし、理事の使い込みは修繕積立金であれば支払い不能でとれません。

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＞大手の管理会社が倒産した例はどれほどあるんですか？
　　　　　　　被害物件　被害額
東洋ビル管理　50物件　1億8千万円　倒産
和泉創建　　　26　　　1億5千　　　倒産
大京アステージ　19　　　　8千　　　倒産
太平ビルサービス　1　　1億8千　　　印偽造

03年以降　127件　12億円の被害

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　　　　　　　被害物件　被害額
東洋ビル管理　50物件　1億8千万円　倒産
和泉創建　　　26　　　1億5千　　　倒産
大京アステージ　19　　　　8千　　　倒産
太平ビルサービス　1　　1億8千　　　印偽造

被害金額は小さいですね。この分については、保険で殆ど賄われていますので、管理組合は
殆ど損害は出ていません。
修繕積立金については、管理組合名義なのでこれについては被害がありません。
これが被害にあいますと、１件数億とかになるでしょうがね。
それに３流の零細管理会社ですね。数もすくないし。

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↑氷山の一角、の意味がわからないひと。

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↑
０３年以降１２７件　１２億円じゃないの？
氷山の一角の意味分かってる？

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>被害金額は小さいですね。この分については、保険で殆ど賄われていますので、管理組合は殆ど損害は出ていません。
まやかしですね。保険で賄われるのは一ヶ月分でそれも不正は対象外。
＞ 修繕積立金については、管理組合名義なのでこれについては被害がありません。
これもまやかし。裁判で３ヶ月掛っている。
＞これが被害にあいますと、１件数億とかになるでしょうがね。 それに３流の零細管理会社ですね。数もすくないし。
過小評価したい気持ちは良く分かるが、これらの犯罪で問題なのは加害側、被害側の量より質の問題。だから規則の一部改正をせざるを得なかった。
管理業者は慈善事業ではなく単なる営利企業のしかもデベの末端企業である事から使命感等は全くないどころか隙があれば関連会社に仕事を誘導することを虎視眈々狙っている業界なので、一旦不況、倒産となれば管理会社が組合の資金を運用資金に流用したりは勿論、末端の従業員は遅配、欠配の給料の代わりに組合の資金をくすねることになる。
一方、管理組合は組合の資金は誰かが守って呉れているのだろうと呑気な極楽とんぼの状態で、適正な資金管理をしているかに関心、疑問を持たないどこか、他人に組合資金が盗まれていることを指摘されて始めて気がつく有様でその上何も対処もできない。
こんな泥棒と無知者を同時にいい加減な規則一部改正でお茶を濁す国もあり、今後も悪い奴に金が流れる状態は続く事は必然。

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１）不正が行われれば管理会社が支払います。
　　但し、倒産した場合は、債権額が優先支払いされます。
２）保管口座の解約で預金をおろす場合は、銀行側のチェックがあります。それを怠って
　　いれば銀行の責任です。
　　管理会社が営利企業で営利を追求するのは当たり前、そして関連会社に工事等の仕事を
　　回すようにするのも当たり前のこと。
３）管理会社が組合の資金を流用するのは犯罪。
　　管理費の収納口座については、保険もあり予算通りの金額しか組んでないので、殆ど
　　問題はないでしょう。
　　要は、修繕積立金の管理を基本通りに運用していれば不正は未然に防げます。　
　　これさえ理事長・会計担当理事が安易に印鑑を押さず、銀行の確認の際、いい加減な
　　返事をしなければ防げます。

　そして、不正が行われるのは、輪番制でも推薦制でも行われるし、何も管理会社の不正だけでなく、
　理事の不正もあります。
　理事長が商売をしていて、どうしてもお金を準備できなければ倒産するという時がでてくれば、
　ちょっと解約して借りておこうということもありますから。

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横領は会計帳簿と口座の残高があわなくなるから必ず発覚するが詐欺の場合はなかなかわからないよ。
ポンプが壊れたから修理することにして実は何もやっていなかった！っていうのは修理の現場に立ち会わないと
わかりようがない。
平日、昼間の工事に立ち会える理事なんかいるものですかね？
だからこそ、信用が大事になるわけで。。。

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