管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある

>輪番制は如何なる状況でも規定はできませんし、ペナルティー規定など出来る訳ありません。

大嘘。
「・・・規約で特定の者を管理者と定める場合や，規約で選出方法を定める場合（たとえば，各区分所有者が年度ごとに順番に管理者となる旨の定めや，管理者は集会の決議によって区分所有者のうちから選任される旨の定めなど）がある。」

コンメンタール　マンション区分所有法第2版　日本評論社140頁
著者
東大名誉教授で弁護士の稲本洋之助と早稲田大学院教授の鎌野邦樹

早稲田大学法科大学院HPより抜粋

鎌野邦樹

日本土地法学会理事（事務局長）
日本マンション学会理事
不動産鑑定士試験委員
行政書士試験委員
東京都住宅政策審議会委員

•『金銭消費貸借と利息の制限』
（叢書民法総合判例研究、一粒社）
•『不動産の法律知識』（日本経済新聞社）
•『コンメンタール マンション区分所有法』（日本評論社）
•『マンション法』（有斐閣）
•『マンションの法律Ｑ＆Ａ』（有斐閣）
•『現代民法学』（成文堂） 等

>>20
財産の分別管理についてはイ）ロ）ハ）方式に変更になりましたが、これは何も組合は変更しなくてもいいの
ですが、これに変更しないと管理会社が罰せられますから理事長とは関係なく、管理会社からお願いされたんですよ。
只、保管口座に管理費等が混在することになりましたので、貸借対照表等をどうするかが問題となります。
この解決については、管理会社も頭を痛めています。
又、去年から重要事項の説明が管理会社に義務づけられましたので通常総会の前などに組合員全員に管理委託
契約書（変更がなくても必要）の説明をしなければならなくなりました。
理事長がしっかりしてなくても、管理会社はやらないと罰せられますので必ず説明があったと思いますよ。
ついでにいわせてもらえれば、優秀な理事長であれば、管理委託費には今までは長期修繕計画の作成費用が
含まれていましたけど、今回から別箇の契約となるのでその分の経費は当然値引きは交渉されたんでしょうね。

※収納口座に預け入れし（管理費め修繕積立金・使用料）、翌月末日までに保管口座に移し替えするとかの方法は
当然分かっておられると思いますので省きました。
又、会計に関する書面を作成して管理者等に交付しなければならないとか印鑑は保管してはならないとかもご存じ
と思い省略しています。
それと管理規約と使用細則の全面改正はどうやってやられたのですか。

>>20
今までは、収納口座には管理費と使用料が、保管口座には修繕積立金が振り込まれていたので
分かりやすかったんですけど、これからは、すべて収納口座に振り込まれ翌月末日までに保管口座に
移し替えがされます。
当然保管口座には、管理費・修繕積立金・使用料が混在することになります。
これを明確にする方法は取られていますか。これがやられているとしたらたいしたものですよ。
勿論管理会社がしっかりしているということになりますが。
私どもの組合では管理会社とその点をどう会計処理をしていくかを検討中です。難しいので全国の管理会社も
悩んでいると思いますので。

>25さん
私はスレ主や>20ではありませんが、

>すべて収納口座に振り込まれ翌月末日までに保管口座に移し替えがされます。
>当然保管口座には、管理費・修繕積立金・使用料が混在することになります。

という点がウチとは異なります。
いかなる法的な規制や要請があるのか詳しいところは分かりませんが、収納口座に収納された後、一般保管口座（口座名はうろ覚え）と積立金口座に分けて移されています。

他の対応等からすると正直言ってそれほど「しっかりした管理会社」とは思えませんので、どちらかというとこういう処理が既に一般化しているのではないかと推察します。
もちろんいずれが適切かは私にはわかりませんし、私の理解が間違っているかも知れないので、ご参考まで。

輪番制叩きが彼のライフワークなんでしょ。どうしても役員の新陳代謝、住人の意識や管理能力の向上を阻止したいらしい。

>>28
社長からそう言われたことがあります。

詳細なコメントに感謝します。
＞財産の分別管理についてはイ）ロ）ハ）方式に変更になりましたが、これは何も組合は変更しなくてもいいの
ですが、これに変更しないと管理会社が罰せられますから理事長とは関係なく、管理会社からお願いされたんですよ。
でもこの一部改正は組合が不正をされないようにする事が目的ですので、組合が主導にやるべきで、当組合では管理委託契約書改定案（定額管理委託費不変）を作り管理会社の内諾を得た上で総会で議決しました。
その理由は管理会社主導だと規制のない貸借対照表の改悪と長期修繕計画の委託外設定の恐れがあったからです。
＞只、保管口座に管理費等が混在することになりましたので、貸借対照表等をどうするかが問題となります。
この解決については、管理会社も頭を痛めています。
管理会社の問題ではなく困るのは組合ですよ。管理費、修積金の区分会計の原則は貸借対照表も含めて徹底するのが不正予防、財産判定の必要条件です。
＞又、去年から重要事項の説明が管理会社に義務づけられましたので通常総会の前などに組合員全員に管理委託
契約書（変更がなくても必要）の説明をしなければならなくなりました。
これは間違い。昨年に始まったことではありません。
＞理事長がしっかりしてなくても、管理会社はやらないと罰せられますので必ず説明があったと思いますよ。 ついでにいわせてもらえれば、優秀な理事長であれば、管理委託費には今までは長期修繕計画の作成費用が 含まれていましたけど、今回から別箇の契約となるのでその分の経費は当然値引きは交渉されたんでしょうね。
前述の様に組合主導でしたので従来通りで契約内容は変更はしませんでしたが、新設書面見直し助言の項目は追加しました。
＞それと管理規約と使用細則の全面改正はどうやってやられたのですか。
昔のことですが分譲の２年後に検討委員会で一年掛けて試案を作り理事会に答申し標準管理規約に準拠させ管理会社の匂いを払拭して総会決議をしました。また本年秋頃に標準管理規約一部改訂が予想されていますのでそれに連動させることも理事会では勉強中の様です。

＞いかなる法的な規制や要請があるのか詳しいところは分かりませんが、収納口座に収納された後、一般保管口座（口座名はうろ覚え）と積立金口座に分けて移されています。

保管口座に余剰管理費口座と積立金口座に分離され従来の管理費、修繕積立金に区分された貸借対照表を確保したことは当然です。管理会社が悩んでるなんて人ごとではない筈です。

>>32
総体的に良く勉強されていますね。
財産の分別管理はご指摘のように、管理会社の不正防止の為に設けられた制度です。
組合は変更しなくてもいいとはいいましたが、管理会社は義務づけられたことをいいたかったのです。
別に理事長がしっかりしていなくても、管理会社から変更をいってくるでしょうしね。
確かに保管口座に管理費等が混在すると困るのはチェックが難しくなるので組合が困ります。
しかし、管理会社は財産の分別管理が義務づけられましたのでそれが明確になるようにしなければなりません。
それをどうするかを組合と一緒に考えていかねばなりません。
重要事項の説明については、去年から全組合員に説明が義務づけられました。今までは、管理者等だけでよかった
ですからね。
規約改正等については、法改正の度にやることは当然必要です。
全面改正の中では、例えば理事に関する項目でいえば、理事の定数、理事の任期、理事役員の選出方法、
理事会の開催について、理事の報酬、理事の範囲、理事の拒否に対するペナルティ等の基準を明確にしておくことが
必要です。その中で、理事の範囲も明確にしておかないと、区分所有者ではない配偶者が理事になっている場合も
ありますので、法的に有効にするために規約で明確にしておく必要があります。
そういうことも含め、全面改正がされているということですので、いいマンションにお住まいだと思っています。

＞重要事項の説明については、去年から全組合員に説明が義務づけられました。今までは、管理者等だけでよかった
ですからね。

マンション管理適正化推進法７２条を読んで下さい。

輪番制は、どうなったのでしょうね？

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輪番制を信奉してることは恥ずかしいので反応は鈍いですね。
本当にそんな規約があったら見たいもので探しているがネットでは無理な様だ。
逆にマン管士の私見で輪番制を批判してるのが2,3あるくらいだ。

実在サンプル二種類を紹介する。
（その１）２．　これらの役員は、XXXに居住する組合員が率先して交互に就くものとする。選出は理事会が行い、過去の役員就任年数の少ない組合員を優先し、総会で選任することを原則とする。

（その２）3.フロア委員は、各ブロック(A-1・A-2・B-1・B-2・B-3・C・D・E-1・E-2)のフロアごとに一人ずつ選出し(通常順送りによる)、総会で承認を受けるものとする。
4.理事は、フロア委員の中から互選により各ブロックに一人、計9人を選出する。

（その２）は輪番臭いが緩和させているつもりであろう。

お，初めて輪番制批判の第三者意見提示か，と思ったら「マン管士による批判」って・・・。
正気の沙汰とは思えない。

輪番制が適法であるということの根拠としてスレで示された
「東大名誉教授と早稲田大学院教授の書籍」
に対しては
「市販本で信用ならない」とか「こんな本を盲信するのがバカ」とか挙句の果てに
「（上記両教授は）法と現実を知らない青二才の書生」とか言っていたのに・・・。

マン管士様のご意見は盲信されるのですねぇ。

それに「マン管士による『批判』」ってことは，現実に行われているってことじゃん。

支離滅裂にスレを立ててはバカにされる奴って，やっぱり書くことも支離滅裂だな。

＞それに「マン管士による『批判』」ってことは，現実に行われているってことじゃん。

事実を書いているに過ぎない。
しかも６、７割は輪番制ですよ。だから管理組合にはトラブルが多いのですよ。

>しかも６、７割は輪番制ですよ。だから管理組合にはトラブルが多いのですよ。

それは
(1)「6，7割の管理組合が『違法状態』にある」ってこと？
それとも
(2)「（違法ではないにしても）6，7割の管理組合は輪番制をやめればトラブルが減る」ってこと？

どっち？

違法でトラブルも起こしている。

選出手法に問題が、有るとすればその手法を取っているマンションは概ね全て同じ問題を起こすんじゃないの。
実際には、手法の問題じゃないからそんなことは起きない。

選出手法を変えても住民の構成が同じなら同じ問題を起こす。

輪番制が、違法かどうかを論じることには意味は無いと思う。
選出手法を変えることで救われると思っている人はおめでたい。

>選出手法に問題が、有るとすればその手法を取っているマンションは概ね全て同じ問題を起こすんじゃないの。

仰る通り。同じ問題を起こしている。
輪番制＝無知の理事の集まり＝管理会社任せか管理会社のチェック不十分＝修理費、大規模修繕工事費の浪費＋滞納費用の回収遅延と回収費用の浪費

45は、ただの偏見の塊だね。

>無知の理事の集まり＝管理会社任せか管理会社のチェック不十分＝修理費、大規模修繕工事費の浪費＋滞納費用の回収遅延と回収費用の浪費

どんな選出手法を取ってもこの問題は、起こる。

住民の質の問題ってことを理解したほうが良い。

＞どんな選出手法を取ってもこの問題は、起こる。

とんでもありません。
理事、監事を立候補、推薦で選出した場合は少なくともモチベーションが違いますから管理会社から自立しようとしますから自ずから勉強します。それで知識にが身に付きます。
これに比べて輪番制での皆がやるから仕方なしの当番理事は知識を含め管理会社に委ねるから良い様に利用されるだけです。
前例の管理委託契約者の改正問題でもその理由が何かも知らぬかの様に管理会社任せのコメントの発想は輪番制強張する人に多い傾向です。

輪番制でも、立候補は優先される。なにを根拠に推薦するのか？大規模改修工事の時に限って立候補するものもいる。なぜ立候補だと優秀な理事となるのかわからない。

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>輪番制でも、立候補は優先される。なにを根拠に推薦するのか？大規模改修工事の時に限って立候補するものもいる。なぜ立候補だと優秀な理事となるのかわからない。

推薦するのは知識、人格、健康などで理事や監事に適任だからです。
立候補する人はそれなりの知識、意欲と実績が問われますので普通の人はなかなか踏み切れないのが実際でしょう。
立候補の動機は色々ありましょう、一人の力で出来るかどうかは分かりませんが、大規模改修工事が得意、規約改定したい、管理会社を取替えたいなども考えられましょう。

>46
が正しいと思う。

スレ主の言いたいことって「今輪番制でやってる管理組合は意識を高く持って立候補・推薦制にすべき」ってことでしょ。

でも，ある管理組合（仮に「管理組合A」）が「誰もやる気から仕方ない。」という理由で（実際これが多いと思うけど）輪番制を採用してるとすれば，これが管理組合Aの総意なわけだ。

この管理組合Aに対して「立候補・推薦制にしなさい」と説得しても，管理組合Aは元々「誰もやる気ない」という意識の住民の集合体なんだから，仮に立候補・推薦制への移行を強行してもそれは変わらないよね。

「『誰もやる気ない』という意識の住民の集合体たる管理組合Aで立候補・推薦制が採用されている。」
という現象が生じるだけ。「誰もやる気ない」という意識は変わらない。

スレ主は「やる気を出させるために」という効果も見込んでいるようだけど，管理組合Aの住民に「やる気を出させる」ことができるんだったら，別に輪番制のままでだって「順番が回ってきたからにはやる気をだせ」と言えるはずでしょ。

スレ主は「立候補・推薦で就任するから責任感が芽生える」とも主張するようだけど，元々「誰もやる気ないから輪番制でいいや」と思っている人が，無理やり採用された立候補・推薦制で選任されて突然やる気が出てくるもんかね。そもそも「無理やり」採用することって決議上ムリでしょ。

要するにスレ主の主張って「区分所有者たる者，管理への意識を高く持つべきだ！」という意識の問題に過ぎないんだよ。

もちろんその主張自体はむしろ賛成するけど，制度の問題じゃないよ。

私はスレ主さんの言いたい事が良く判ります。同意できる部分が多いです。
理事会の役員に能力がない人が多くいれば、当然良い管理は出来ません。
輪番制の重大な欠点になっています。

とりあえず、組合員全員でよく話し合えるシステム、環境を整える事が重要ですね。
それにはどうすれば良いですか？
システム、環境を変えることは難しい事ですよ。
教えてください！

>理事会の役員に能力がない人が多くいれば、当然良い管理は出来ません。

(1)「能力がある人」（「モラル・管理への意識が高い」も含む。逆も同様）がゼロの場合

どの制度でも同じ。

この場合に「立候補制」を維持すればむしろ「能力がない特定の一人（乃至複数人）が延々と務める」ことになりかねない。この場合容易に想定できるリスクが私物化や癒着。
であれば輪番にして少なくともこういうリスクだけは避けることが必要。
なお推薦の余地があるとしても「能力がない人」の判断による推薦であり引き受ける人も「能力が無い人」である以上リスクは一緒。

(2)「能力がある人」が複数いる場合

当該特定人が延々と務めることになる可能性大（というかわざわざ「能力が無い人」に任せる意味がない）。
「能力がある人」だから最初は良いが，長期化していく間に「うま味」に気づき「能力が無い人」になっていく可能性あり。周囲は「能力が無い人」だから問題が発覚しない。
もちろん「能力がある人」同士の良好な緊張関係で上手く回る可能性もあるが，万一「能力がある人」同士が癒着して揃って私物化・癒着という「能力が無い人」化しても周りは「能力が無い人」だから気づかない。

輪番制にすれば，少なくとも「能力がある人」の年数分は良好に回るし，入れ替わりを前提とすることで上記私物化や癒着という（「能力が無い人」化する）リスクを軽減できる。

俺は，輪番と立候補との併存型（例えば半数は輪番・半数は立候補等）を勧める。

(3)全員が「能力がある人」である場合

立候補制だと上記のとおり長期化による私物化・癒着のリスクが生じる。
輪番制でも全員が「能力がある人」だから問題なし。
もちろん併存型にすることも可能。

・・・そもそも，大前提として「能力があるかないか」なんて分からない。特に意識・モラルの要素が大きいから。
だとしたら，少なくともその点の判断をするためにも一定期間は輪番制によって住民に広く役割を担わせるべき。
そうすることで各住民の意識向上も図れる。
「役員が何をしてるかも知らない」より，嫌々でも携わることで管理への知識や意識が高まるはず。
高まらなくても，周りが「この人に任せてはいけない」と判断できるようになれば良い。

・・・どう？
輪番制の方が「安全」じゃない？もちろん併存はアリだと思う。

組合員から多くの意見が出るようなシステム、環境作りから取り組む。大切にしたいですね。
定期的に組合員が集まる様「呼びかける」事から始めたらいかがですか？

＞スレ主は「立候補・推薦で就任するから責任感が芽生える」とも主張するようだけど，元々「誰もやる気ないから輪番制でいいや」と思っている人が，無理やり採用された立候補・推薦制で選任されて突然やる気が出てくるもんかね。そもそも「無理やり」採用することって決議上ムリでしょ。
＞要するにスレ主の主張って「区分所有者たる者，管理への意識を高く持つべきだ！」という意識の問題に過ぎないんだよ。 もちろんその主張自体はむしろ賛成するけど，制度の問題じゃないよ。

延々と輪番制が総意だとか仕方なしとか言っているが自分の組合に問題がなければそれで良いでしょう。
所が一方スレッド類の内容は組合運営や管理会社への泣き言ばかり、巷では老齢化でなり手が居ないやら管理会社による横領被害やらこれらは共有集合住宅に同居して金どころか財布まで出して後は他人に任せる姿勢が無知から来ていることに我慢がならい。その結果として何となく不安を感じるが皆で渡れば怖くないとの手段として輪番制と言う横並び無責任制を取っているに過ぎない。この制度を変えない限り今後も管理組合の内部の問題も外との契約問題も良い結果を得られる筈が無い。

＞それにはどうすれば良いですか？ システム、環境を変えることは難しい事ですよ。 教えてください！

貴方の管理組合の運営や管理会社との契約を含む共有部分の管理の具体的問題を総会などの集会の機会に取上げることです。すると役員以外の一般組合員を巻き込んだ議論をする過程で個人の考え方や人と成りを知る機会にもなります。
また過去の役員の中ででも推薦するに値する人がいたらその人でも良いでしょう。
その中で貴方自身がリーダーになるか推薦人の一人となり特定被推薦人を推薦する人を募り複数人になったら当該人に会って同意を得る。
その上で年度末総会の次期役員選任議案を含む総会議案を審議する理事会に間に合う様に理事長に推薦人名簿を添えて申入をすることで輪番制の習慣を打破する事です。

＞５６さん　　　　同意します。
私は立候補する人がいれば、マニュフェストを発表してもらい。
その人か、輪番制にするかを投票してもらえばいいかなと思います。。

立候補であれ推薦制であれ、輪番制でもその連中が理事になるんじゃないのかな。
毎年推薦でやれるぐらいの人材が豊富なら、輪番制でもその優秀な人材が理事の中には入ることになるでしょう。
理事は全て優秀な人材ばかりを必要とはしていないのでは。
ヘッドさえしっかりしてれば、理事会の運営はできます。
そんなに高度で毎年変化のある運営がされる訳ではないですからね。又そんなに毎年変えられたら逆に困りますよね。
能力があるかないか分からないでしゃばりの者がいつまでも、また頻繁に役員をやることの方が問題ありです。
組合運営は、全員でやるのが基本ですよ。

＞能力があるかないか分からないでしゃばりの者がいつまでも、また頻繁に役員をやることの方が問題ありです。
幸いな事に総会を経る必要がありますので是正する機会はあるのです。
＞組合運営は、全員でやるのが基本ですよ。
輪番と言う事ではありません。一般に組合の運営については組合員は役員に委託する事になっており、その役員を総会で選任することが全員で行うことの実行なのです。選任のみではなく年度の業務計画、収支予算書など共用部分の管理に関することは総会の決議を経て実行に移されることも全員で実行している姿なのです。

＞そのような10年一日の如く机上の議論（それすら論破されていますが）を繰り返しても説得力もなければ、大人の議論にはなりません。いい加減にしましょう。

どうそご自由にして下さい。

>>59
今まで立候補若しくは推薦された方で否決された方はおられるんですか。
立候補若しくは推薦された組合員を一般住民は知らないのが殆どでしょう。当然現理事も、一部の理事しか知らないでしょうし、現理事が素晴らしいいい方ですよと推薦すれば他の理事は賛成せざるをえないでしょう。
だから片寄った一部の者によって理事がたらいまわしされることに繋がる恐れがあるんです。
理事会案として理事候補が総会に提案されれば、無条件に決議されるでしょうしね。
特に会社をリタイアした者にとっては、いつまでも組合に関与したがるもんですよ。
総会を経るので是正できるとかいってますが、総会で理事が変わることって絶対ないとおもいますよ。

＞だから片寄った一部の者によって理事がたらいまわしされることに繋がる恐れがあるんです。 理事会案として理事候補が総会に提案されれば、無条件に決議されるでしょうしね。 特に会社をリタイアした者にとっては、いつまでも組合に関与したがるもんですよ。 総会を経るので是正できるとかいってますが、総会で理事が変わることって絶対ないとおもいますよ。

気の毒にマイナス思考しかないのですね。
管理の結果に対しても仕方ないかですね。

＞あなたこそ鳥瞰的指摘には反論できず「ヤジ」しか書けないのですね。すべてにおいて教科書知識至上主義の机上論者ですから仕方ありませんが。

貴意見を尊重した事が理解出来ない様ですね。

>>64
現実問題として、あなたの組合で推薦する方は大体決まった方がされているでしょう。
そういった方は組合にタッチしていたいんですよ。
理事をずっと続けたいけど規約上できないので、知ってる者を推薦し、又いずれ推薦をしてもらうという構図
をとりたいのでしょう。何らかの影響力を保ちたいのでしょうが。
会社でもそうですが、権力がなくなればさびしいですからね。
一体あなたは理事に何を期待しているんですか？
毎年修繕をしたり、新しいものを導入したりするのを期待しているんですか。
大きな変化より、継続していくことが大事なんですよ。
組合の仕事は全然難しいものではありませんし、誰でもできますよ。

>現実問題として、あなたの組合で推薦する方は大体決まった方がされているでしょう。 そういった方は組合にタッチしていたいんですよ。 理事をずっと続けたいけど規約上できないので、知ってる者を推薦し、又いずれ推薦をしてもらうという構図 をとりたいのでしょう。何らかの影響力を保ちたいのでしょうが。 会社でもそうですが、権力がなくなればさびしいですからね。

役員になろうと言うひとは意欲、見識と自覚があることは当然として共用部分の正常な管理や管理会社との契約に於ける自立の点で一致すればお互いに推薦し合うことは自然の現象です。
貴方の危惧は小学校の運動会で決勝ゴールは皆でお手てつないでとの選択からもれる事のみを気にして役員の本来の目的を見失っています。

＞一体あなたは理事に何を期待しているんですか？ 毎年修繕をしたり、新しいものを導入したりするのを期待しているんですか。 大きな変化より、継続していくことが大事なんですよ。

期待していることは前述の通り。その手段は収支予算書に基づく業務計画の実行です。

＞組合の仕事は全然難しいものではありませんし、誰でもできますよ。

それは貴方自身の問題で、中には不得意や参画意欲のない人はおります。
それを輪番のプレッシャーでそれを断れば村八分か皆がやるから責任はないよの雰囲気でやることの結果は、管理会社に利用されるか管理会社を悪者扱いでお茶を濁すことになるのです。

>>67
やはり推薦しあう構図なんですね。
理事に期待するのが収支予算に基づく良好な執行ということですが、それは、良好な執行ができてなければ
総会で指摘すればいいじゃないですか。
輪番制では基本的に理事の拒否は理由がなければできません。
私は理事はやらないという者に対してはペナルティを課せばいいでしょう。
輪番制でやれば管理会社に利用されるというその発想自体がそもそもおかしいのですよ。

＞５８　＞５９
この意見に同意する
話を戻してから主張して欲しいけど・・

＞やはり推薦しあう構図なんですね。
競い合うこともある。
＞理事に期待するのが収支予算に基づく良好な執行ということですが、それは、良好な執行ができてなければ総会で指摘すればいいじゃないですか。
後の祭りとなる、
＞輪番制では基本的に理事の拒否は理由がなければできません。 私は理事はやらないという者に対してはペナルティを課せばいいでしょう。
それが問題なのです。集団で弱いものいじめをする様な感覚は許されません。
貴方の様な人を理事に選任されないようにすることが必要なのです。
＞輪番制でやれば管理会社に利用されるというその発想自体がそもそもおかしいのですよ。
貴方の様な人や不都合がある人がいるものですので、だれかれのの見境無く輪番制に組み入れ、挙げ句の果てにペナルティーも考える事自体も許されません。組合員には適任者を選ぶ権利もあるのです。