管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある

総会に管理会社を読んでいる組合、中には理事会に迄管理会社を呼んでいる理事長がいるらしい。
その理由は定かではないが、これらは典型的な輪番制の理事長の諸行であることは想像される。
管理会社が自分に都合悪い議案でも出されると困るので役員に近寄ることは当然考えられるが、そうだからと言って管理会社を理事会や総会に呼んだり、議案を作らせたり、議事録を作らせたりすることは全くの間違いである。総会の関係書類をプリントさせたりすることは管理委託契約に定められる事項ではあるが、この事と中味の作成の援助を受けるが如きはあってならない事である。

↑うーん。。標準管理委託契約書には、総会議事録案の作成、理事会議事録案の作成が入っているんです。
管理組合が成熟するのは修繕積立金の不足が顕在化する築１５年目以降です。
それまでは適当にやっていてもたいしたことないですよ。

No.716 by 販売関係者さん　2011-04-14

☆１　なかなかよい指摘です。管理会社に議事録を書かせると、管理会社やその親会社(売主)に都合の悪い意見などはすべて記載されません。
☆２　昔は築１５年目ぐらいでした。輪番制の役員も２回目の役です。しかし最近の物件は、修繕積立金の値上げが１０年目となっています。また、この大震災で被害があった高層集合住宅では地盤沈下などでその補修・復帰費用が大変な事になっています。
輪番制役員の資質と管理会社の評価が試される時です。

管理組合と自治会の関係は非常に大事です。自治会に入っていなくても、災害時には近所の自治会が気を利かせて支援してくれるでしょう。でも、阪神の大震災でのＬ型マンション(２８０戸)の復旧工事のとき、災害特例法の補助などは、管理組合ではだめでした。市の指導で急遽自治会を作り、３年で修理復旧が出来た事例があります。マンションの住民のわがままで、市の自治会設立要請を集団で無視して様なものでした"地域自治会"は行政区の末端組織ともいえるものです。大規模集合住宅では、地元地域自治会に入れず、独立した"地域自治会"となり、その事務作業は大変な量になります。復旧工事だけでなく長期にわたる救援物資の窓口も"地域自治会"が窓口です。

>>715は人を遣うことのできない典型的な意見ですね。
会社の社長が会議資料全て作って議事録も作るのかな？
そんなものは誰かにやらせて、それをチェックすればよいこと。
もしも作成する資料のレベルが低い、議事録の記載が事実と異なる、といったことがあれば、まずは注意する。
改善されなければ交代させればよい。
管理会社も同じ。いかに上手く遣うかですよ。
仕事のレベルが低いのなら改善を要望し、改善されなければ変更すればよい。
理事会、理事長に求められるのは管理会社を上手く遣う能力です。

>↑うーん。。標準管理委託契約書には、総会議事録案の作成、理事会議事録案の作成が入っているんです。
案でしょう、それを鵜呑みにするか、参考程度にするか、無視するかが理事長に問われている本質を忘れてませんか。
＞管理組合が成熟するのは修繕積立金の不足が顕在化する築１５年目以降です。 それまでは適当にやっていてもたいしたことないですよ。
成熟の意味が分かりませんが輪番制で成熟なんて考えられません。
それどころかいざ大規模修繕を実施する際に、長期計画修繕書に記載されている工事だからと管理会社に騙されて総会にも掛けないで管理会社の思惑通りの工事を実施されそうになり掲示板に質問してくる様なお目出度い役員も輪番制ならではの悲劇です。

↑あんた、ちゃんと読んでね。頭悪すぎだ。
716は
715の
「総会に管理会社を読んでいる組合、中には理事会に迄管理会社を呼んでいる理事長がいるらしい。
その理由は定かではないが」への回答だよ。

「管理組合が成熟するのは」というのは問題が多発して輪番制が崩れ始めるという意味だ。
ほんとに頭悪すぎだね。

最初の段階では修繕積立金はどこのマンションでも少なめに設定されてます。
だから、早く長期修繕計画を作成し、必要修繕積立金の設定をすべきなのです。
当然修繕積立金の値上げになる訳ですが、この時期が遅ければ遅いほど、値上げの
額が大きくなります。
１戸当たり月の必要修繕積立金の額は簡単に計算できますので、一度計算してみては
いかがですか。

>717
722さんの意見を取り上げてみてはいかがですか。
修繕積立金の値上げの時期は決まっていませんよ。
長期修繕計画があれば、必要修繕工事費は分かって
いると思うので、計算してみることです。
いつから値上げするかによって大きく変わりますけどね。

おっしゃる通りだと思います。しかしうちのように小規模で築30年以上、老人が多くしかも能力のない住人ばかりが居住しているマンションの場合、理事を引き受ける人がいなくて非常に困ってます。特に最近は、意図的に管理費を滞納（訴訟で勝訴済み）したりゴミを玄関前に大量に放置したり、他の居住者相手に訴訟を起こしたりする迷惑な区分所有者がいて、適性のある方々は部屋を売って逃げていってしまいます。理事長を外部委託することって可能なんでしょうか・・・・？

↑できますよ
第三者管理方式。
http://ameblo.jp/macosxuser/image-10574228756-10610608769.html

うちでも今度言ってみるつもり。

↑NO.725　近所をよく知る人さん、情報いただきありがとうございます！
たいへん助かりました。
近所でこのようなNPO法人がないか、至急調べてみます。

>理事長を外部委託することって可能なんでしょうか・・・・？

いくらでもいますが管理組合の財産は一瞬にしてなくなりましょう。
現世で慈善事業家なんて希有に等しい事を大人なら分かるでしょう。
介護士が被介護人の預金を勝手に下ろすご時勢です、年をとっても惚けない内は自分等の手で守るのが当然です。

>725
外部に委託するにしても、理事長は自分達でやるべきでしょう。
修理や会計、大規模修繕工事、修繕積立金の値上げ等外部に委託するのはいいのですが
最終判断は組合員がすべきですよ。

>725 の管理者方式は止めておいた方が良い。
法律的な規制がなく消費者としての管理組合や組合員が保護されることはない、あるのは単に訳の分からないマンション管理士というアドバイス屋に過ぎない。
１．管理者が組合財産の横領、高額契約などの不正行為の防止策と被害が発生した場合の補償がない。
２．管理者に任せで組合の主体性が欠如する一方適切な組合運営や建物の維持修繕をする管理者の存在は疑わしい。

マンション管理の新たな枠組みづくりに関する 調査検討報告書
平成20年3月 財団法人マンション管理センタ-より抜粋

管理者管理方式の課題

1 マンション管理に精通した第三者が管理者となる場合には、（途中略）しかしながら、管理者たる第三者に大きな権能が集中することにより、極めて効率的な管理の実現が期待される反面、チェック機能が十分働かなくなる危険性があるという大きな問題がある。
特に、管理所有を活用した場合は、管理者は、共用部分の管理に関する事項につい て、共用部分の所有者として管理者の判断で行うことができ、かつ、自己の名で契約を締結できることから、さらに管理者に権能が集中することとなる。

2 また、現行法には管理者としての資格要件や業務へのチェック規定がないため、区分所有者が無関心のまま管理事務の負担軽減を安易に求めて本方式が導入されるのは、 危険である。

3 特に、最も大切な管理組合の金銭等財産の保護という点については、管理者が共用部分等の保存行為を自らの判断で行うことができることとなることが、悪意のある管理者は過度な保存行為を行うことにより管理組合の金銭等財産を徒に浪費させることも可能となることに加え、管理組合の金銭等財産の保管業務も任せる(通帳と印鑑の 双方を持つ)こととなるため、組合財産と管理者財産の帰属に問題が生じることが考えられ、管理者が倒産・破産等した場合は、管理組合の金銭等財産が保護されない可能性が高いという問題がある。

4 さらに、管理コストの面でも、区分所有者から管理者を選任する場合は、一部で役 員報酬が定められている管理組合はあるものの、無報酬でボランティア的に役員を務めることとなっている管理組合が多いことから、新たに第三者を管理者として選任した場合は、新たなコストが発生することとなる。また、管理業者が管理者となる場合でも、管理者としての義務は、管理組合との業務委託契約に基づき行っている業務に 対する義務と比して、責任が加重されることから、区分所有者が負担すべき管理費が 高額となる可能性が高い。

では輪番理事のほうがまし？

>では輪番理事のほうがまし？

とんでもない、輪番理事長（管理者）は管理会社に任せることになり実質は管理会社が管理者になった結果と同じになり上記の管理者管理方式の課題 の１、２、３項目の悪影響を大なり小なり受ける事は確実です。

長老理事が一番いいよ。
１０年ぐらいは同じ者が理事長をした方がいい。
そして他の理事は理事長が自分の気のあった者を推薦すればいいのだから。
理事会が絶対的な力をもった方がいいよね。
但し、理事長の報酬だけは、月最低５万は支払うべき。
他の理事は年間２万程度でいいと思う。
輪番制理事はだめだね、権力のある理事長が一人いれば管理組合はうまくいくものだから。
ヘッドさえしっかりしてれば後は雑魚でいいと会社でもいわれているしね。

↑月五万なんて聞いたことないよ
釣りだね