パークホームズ田無サウスレジデンス

>599

吹きつけのメリットは初期費用が安いというだけですか？
であれば、得するのはデベだけですね。

601さん
吹き付けはデベのコストダウン以外に何のメリットも無いですよ。
吹き付けが本当にメリットがあるのであれば全面吹き付けにして、思いっきり価格を下げればいいのですが、そんな物件は今時は無いですよね。

また、仮に100歩譲って595さんが言われることが正しかったとしても、一部のみ吹き付けではほとんど意味がないですよね。

表はタイル（グレー調）で裏は吹き付け（白）、
というマンションのデザインだと考えられないこともないですが、
コストダウンのためだけだと言われると
たしかにデベの神経を疑いたくなりますね…

もし裏もタイル張りだったら、
販売価格はどのくらいプラスになっていたのでしょう？

それでも、内覧を終えた契約者さんたちが妥協？というか満足しているようなので
あと残り２部屋ですが検討しうるマンションですね。

603さん
デベに聞くと間違いなくデザインのためと言うでしょうね。
吹付でも良いという方にとっては特に問題ないと思いますよ。

吹きつけタイルが劣化した際、問題は見栄えだけなので後回しにするという
書き込みがありましたが、マンション外壁ではその見栄えが重要だと思いませんか？
後回しにして放置すれば資産的にも問題が出てきそうです。
何より住んでいる住人が悲しい気持ちになってしまう(笑)

605さん
吹き付けタイルは劣化していなくても見栄えが悪いですよね。
劣化してしまったら目も当てられないですね。

吹き付けってどのくらいで劣化するのですか？

「吹きつけタイルが劣化した際、問題は見栄えだけなので」というのがそもそも大きな間違いです。

吹き付けタイルやタイル張りは見栄えもありますが、重要な役割として躯体のコンクリートを雨水などの酸化から守るというのがあります。
吹き付けタイルはタイル張りと比較して、見栄えがタイルよりも落ちるだけではなく、コンクリートを雨水などの酸化から守る性能が落ちます。
従いまして、一部を吹き付けタイルとしている物件では、雨水等の影響を比較的受けにくいバルコニー側の壁を吹き付けタイルとしているケースが多いのはこの為です。

もともとコンクリートを雨水などの酸化から守る性能が落ちるのに、それが劣化してしまったらどうなるかは？容易にお分かりですよね。

後からタイルを貼り付けるというのは可能なのでしょうか?　

いやいや、性能は変わりませんよ。無駄な建設費、価格、アフター費用のバランスです。
今時、吹き付けから壁から雨漏り・・・聞いたことありません。
体力に問題あるなら、そもそも採用しないと思います。逆にアフター費用かかるし。
しかも、タイルも同様にひび割れしますよ。あの重いタイルが重力に逆らって張り付いている
訳ですから、未来永劫ノーメンテなんて訳ないです。


見栄を張りたい、吹きつけが我慢できないなら、建築原価の高い、坪単価の高いマンションをお勧めします。

目立たないところは吹き付けで十分。

以下をご参考に。（不動産投資虎の巻より抜粋）

投資物件の外装はレンガタイル張りがいい
長期的に見ると吹き付け外壁はやめたほうが良い

最近のマンションのほとんどは、外観がレンガタイル張りになっているのが普通です。しかも昔のように、いわゆるレンガ色ではなく、クリーム色や白っぽい色のものが流行になっています。外観がレンガタイル張りになっている最大の理由は、修繕費用が安く済むことです。吹き付けの壁は初期費用が安いのですが、老朽化が目立つ割に（＝入居者がつきにくい）、修繕費用はかなり高いものになってしまうのです。

外装がレンガタイル張りできれいであれば、築年数がある程度たっていても、部屋の内装をきれいにすることで新築同様になります。不動産投資は長期的に安定した収益を得ていくことが目的であり、短期的な利益を上げるものではありません。長期的にコストがかかる吹き付けの外壁はやめたほうが良いですし、レンガタイル張りは賃貸に出すにも、転売するにも、たいへん有利になってきます

えーじゃもう吹き付けにする意味がわからん。南側全面吹き付けでしょ？契約者の修繕積み立てを無駄に使うだけですね。

外壁の100％が吹きつけであれば耐久性に問題ありですが、
こちらのように一部のみであればメンテ費用も抑えられ、
見た目でも資産価値にもさほど影響が出ないと思うのは
甘い考えでしょうか。

南側をタイル張りにしたところで極端に価格が上がる訳ではないので、デベにもその程度の配慮はしてほしいですよね。

614さん
資産価値という意味では、周辺の物件がどうであるか次第ですね。
周辺の物件がオハナの様な吹付だらけやさらには廊下側も吹付の物件がメインであるのか？全面タイル張りの物件がメインであるのか？によっても違ってきます。
一般的には地域によって大体色分けはされていますが・・・

607さん
吹き付けタイルはだいたい１０年くらいで劣化して吹き替えが必要になります。
一部、話を飛躍させて『雨漏り』などと言っている方がいらっしゃいますが、問題はコンクリートの酸化です。
住宅性能評価の劣化対策等級もコンクリートの酸化が表面から始まって、それが鉄筋に到達するまでの期間で一番上の等級３ですと「おおむね75～90年」と規定されています。
これを吹き付けタイルが劣化した状態で１年も放置していたら、一気に酸化が進んでしまいますね。

『雨漏り』となってしまうとコンクリートの酸化という問題ではなく、不具合または欠陥の話ですね。

また、タイル張りと吹き付けタイルの話になると、タイルの施工不具合の話を出して、タイル張りの方がメンテ費用が掛かると書き込む人もかなりいらっしゃいますね。
仮の仮で、施工不具合でない状態でそれが事実だったとしてたら、全面吹き付けタイルでない限りは同じことになりますがね。（ここも半分以上はタイル張りですよね！？）

610さんは必死でムキになっていますね。
でも言っている事が支離滅裂ですよ。

６１８は支離滅裂以前のコメントですね。住人が気に入ればよいこと。性能なんか変わりませんよ。長い目で見ても。

タイルの耐久性はどのくらいなのでしょう。
一定期間で大規模修繕があると思いますが、それ以前に小さな修復が必要ですか？
地震による亀裂や剥離以外にも何か張り替えとなる原因があります？

620さん
最近はタイルの接着技術も高くなっていますので、施工が良い場合はマンションの寿命までは問題がない場合も多々あります。一般的には大規模修繕の際にクリーニングを行うというケースが多いですね。

地震での亀裂や剥離以外での張り替えが必要となる原因しては施工不良がありますが、これはあくまで施工不良であって、運悪くたままた施工不良があって且つそれがタイルの接着の不具合でしたねという話だと思います。

621に補足です。
一般的にタイル自体のマンションの寿命よりもはるかに長いです。
ヨーロッパなどの1000年近く経った文化遺産なんかでも、他の部分はずいぶん劣化していてもタイルは比較的綺麗なまま残っているものが多いですよね。

決してこの物件の関係者ではありませんが、近所の土建関係者としての私見です。
・建築品質ですが、基礎工事から竣工まで毎日この物件を観察していましたが、
　三井不動産物件だけあって、丁寧な工事管理と施工品質の高さが際立っていました。
　基礎躯体工事も万全で、かつ内装工事も時間をかけてじっくり施工していました。
・川の氾濫ですが、この地区は氾濫していません。上流の現在遊水地のある場所が
　氾濫していました。

623さん
参考にご教示ください。
『丁寧な工事管理と施工品質の高さ』というのは現場の中に入って直接見れない状況で、遠目からどのように確認及び判断されたのでしょうか？

基礎躯体工事の時点では一般的に覆いがされていて、外からは中は見えない気がしますが・・・

建築関係の方なので、工事管理表？建設工事の内容と期間が書かれた看板と
実際の施工の様子を見てある程度理解できるのでは？
勿論、中に入って見た訳ではないでしょうから実際どのような仕上がりになるかは
内見でしかわからないと思います。

「丁寧な工事管理と施工品質の高さが際立っていました。 基礎躯体工事も万全で」というのは内見しない限り断定は出来ないですよね。

これは一般論ですが、川の氾濫については皆さんも良くご存じのとおり、過去の事例では有り得ない様な氾濫が起きています。
温暖化の影響もあって、一時に集中的に降る雨の量が過去とは比べ物にならないほど多い事例が多発しています。
したがって、過去の事例にとらわれないリスク管理が必要になっています。

リスク管理とは、マンションの近くに川があれば検討から外すという意味ですか？
それとも、マンション購入後に防災管理をしっかりする。
防災倉庫に水害対策の土嚢などを備える、避難経路をしっかり確認しておくなど
でしょうか。

629さん
これも一般論ですが、検討段階であれば、検討から外すというのが一番確実ですよね。
契約後であれば、防災管理をしっかりするということになると思います。

私が一番言いたいことは過去には氾濫が起きていないから今後も大丈夫だろうと安易に考えない方が良いということです。

言い始めたら、確実に安心できる物件などあるのか疑問ですね。海抜ゼロ地点、海沿い地域、建設手抜きが100%ないと言い切れるかもわからない。賃貸が無難というとこなんですかね。

危険性が高まっている自然災害と手抜き工事を同列に語るのはいかがなものですかね。
自然災害のリスクが高まっている中、液状化の危険性の高いところ・地盤の弱いところ・川のそばや崖の下は避けたほうが賢明だと思いますよ。

623さんは結局ここの関係者だったのですかね！？

確かにここは川の傍の上に巨大なガスタンクが2つ聳え立ってますね。
ガスタンクの場合は自然災害による二次被害のリスクが大きそうです。

こうして考えてみると、安全な場所って意外と少ないものですよね。
地盤が良く川から離れゲリラ豪雨による冠水もない場所を探すとなると
かなり難しくなってきます。

634さん
幸いにも多摩地区には安全な場所が比較的多いと思いますよ。

多摩地区は安全な所が多いのに、残念ながらここは少しばかり事情が違うみたいですね。

ここはガスタンクで被害を受け、しかも地盤が悪く、ゲリラ豪雨で冠水する危険な場所なのですか？

637さん
危険度の絶対値は別として、多摩地区の他の地域よりは危険度は高いのでは？

キャンセル住戸が発生したようですよ。
I1タイプの3LDKの部屋(ごくごく一般的な田の字の間取り)でしょうか？

今の時期に、入居を目前にキャンセルするのって理由は何なのでしょうね。
買い替えの資金繰りが上手くいかなかったのでしょうか。

>>640
I1の間取りいいですよね、少なくとも間取りが不満でのキャンセルではなさそう。
自分はこれいいなと前思ってたんでキャンセル情報はまた火が付くなあ。
だって和洋室、キッチンカウンターありの南向きでしょ、もしかしたらエレベーター隣接は玄関出るとすぐに人がいる可能性があるから嫌気を持つ人もいるかもしれないけど廊下を歩く必要がないのは少しでも便利。もしかして階が下とか?そういえばそこまで聞いてなかったです、I1タイプは何戸あるんですかね。

641さん

価格表から見て、エレベーター横のI1で、三階かと思われます。

キャンセルが出たのは2LDKのタイプですよね。

ここは規模の割にキャンセルが多くありませんか？

キャンセルの理由は様々かと思いますが、以下のものが
考えられるのではないでしょうか。
・急な転勤が決まってしまった
・離婚
・完成物件を実際内覧してみて気が変わった
・ローンキャンセル
・キャンセルと見せかけて、実は売れ残り

＞643
そんなに多いですか？
聞いた範囲ではよくある程度の割合に思いますが・・

＞644
いやいや2つ目は笑えないですね・・
でも3つ目の実際を見てキャンセルはそれぞれの価値観ですからわかります
だからといって実際が誰にとっても合わないというわけではないのでしょうし
想像とは違っていて趣味・好みと違ったということはあるのかもですね

安めで内容のいいマンションです
バランスがいいと思うんだけどなあ

あと１戸になったようですね。

645さん
私は安くてそれなりという見方をしています。
吹付を多用していますし、近くに大きなガスタンクがあって川のそばですので・・・

わたしはそこで決めました。
もっと金額が高いマンションもローン
組めたのですが安心できる
借り入れに抑えました。

他所の三井に比べると確かにローンの組みやすい価格ですね。
ただ、災害のリスクを考えるとある種ここに住むのは賭けのようになってしまいませんか？
恐らく地震災害によるリスクは液状化の危険性がある土地以外どこにいても
ほぼ同じかと思いますが、せめてそれ以外のリスクが低い土地を選びたいのです。

そんなに危ない地域ですかね〜感じ方は人それぞれですね。
東日本大震災や阪神淡路大震災でガスタンクは爆発してないと思います。
浸水はゲリラ豪雨がどこで降るか次第であり、どこでも考えられます。
なので私は買いました。
そりゃ5000万くらい出せるんなら…ねぇ。とてもそんなお金払えないもんで。
ま、完売間近のようでよかったです！