パークホームズ田無サウスレジデンス

次の土用の丑の日は7月27日ですね。
鰻屋は田無駅の近くに坂平と言う創業100年のお店があります。
店構えは古くおせじにも綺麗とは言えませんが、鰻の味は良かったです。
価格は安くて有名でしたが、今は不漁の影響で高騰しているかもしれませんね。

価格が安いですね。若い世帯向けということは、
入居される方は小さい子供がいる若いファミリーが多そうですね。
同じくらいの年齢のお子さんがいるとお友達になれそうで良いですよね

鰻の店はマンション近くにありませんでしたっけ。
柳沢駅北口を富士街道沿いに少し行ったところにあり、
鰻弁当の持ち帰りのみ営業しているお店です。
お値段ですが、去年は一番安いもので1000円くらいでしたが、
今年はだいぶ値上がりしていると思います。

鰻か。ここの近くで買えるならたまの楽しみでいいじゃないですか。
週末ぐらいは家族で食べに行くか家族分持って帰るか、頑張ってそれぐらいの家族サービスはするとしますか。
高騰でアナゴとか安価な外国鰻の話が多いですけど近くのお店はしっかり伝統を守って欲しいですね。

他にパークホームズ近辺で美味しいものの話ってありますか。
うちけっこう外食とテイクアウト多いんですよ、それが趣味みたいなもので。
なんで豊富にレパートリーあると楽しいこと間違いなしです。

田無まで行くしかないと。アスタ。

8/4と5日棟内モデルルーム公開との葉書がきました。

仕事で田無に行った。
ついでにこちらの物件を見にこうと、先に用を済ますため市役所にいったら、対応が悪くて腹が立った。
引っ越して最初にこんなところにお世話になるのは嫌になり、物件見学もやめた。
このご時世、どこの役所いってもあんな対応ないんだけどね。

具知的にはどんな対応だったのですか?

市役所の対応が悪かったんですか…それは残念でしたね。
ちなみに何課をご利用でしたか？
西東京市のホームページに、各課の連絡先が載っているので
クレームしてみては如何でしょう。
http://www.city.nishitokyo.lg.jp/ask/maillist/index.html

私は西東京市民ですが、転入や各種変更の手続き等でイヤな対応をされたことはありません。
むしろ親切に分かり易く説明をしていただいたり、仕事前なので…と手続きを急いでもらったりしたので、良い印象の方が多いです。

ただ、１回だけやたら遅かった時があって15分経っても呼ばれなかったので「まだですか？」と聞いたら「あと20分くらいはかかります。」と言われました。
「それなら最初にそのくらいの時間がかかることを言ってもらえませんか？」とクレームしてしまいました。

残念ですが、市役所等は一部の意識が高い方を除き、処理時間まで気にかけてくれる所は少ないと思います。
西東京市役所内でも、処理時間を気にかけてくださる方もいらっしゃいます。他の市役所よりもそういう方は多いように私は思います。

現在のモデルルームがクローズされ、今月25日から実際の
部屋が見学できるようになるそうです。
契約済の入居は9月からなのでまだ住人がおらず気楽に見学できそう。
反面、騒音など確かめてみたかったという気もしますね。

内覧会が終わったようですが、不評だった南側の吹き付けは実際のところどうだったんでしょうか。

588さん＞吹き付け自体は不満は残りますが、内装含め施工がとても丁寧でしたので、とりあえず相殺でしょうか。マンションは外観以上に、中身が大事だと思いますので…。

外から見えない一部を吹きつけにするっていう根性が気に入らないよねw
なんつうか客をばかにしてるように感じるな。

この建物の吹き付け、外から全面に見えてますよね…
No.591さんは他の物件のことをおっしゃってるのでしょうか。

南側の吹きつけ部分は別に見えなからいんじゃない。全く気になりません。
それに、この金額だよ？安いんだから。
気に入らないならやめればいんじゃん。
それに、タイルは管理費上がるよ。浮きチェックのメンテナンスや交換費用
は相当かかるはず。必要最低限は大賛成。

だれかキャンセルしてくれないかな。こんな金額、二度とでないよ。中古より安い。

593さん
57平米の2LDK+SICと67平米の3LDKに限定されますが、
まだ2邸残っているようですよ。

それから、吹きつけタイルの方が劣化が早くメンテナンスが頻繁で
コストがかかると聞いた事がありますが、そんな事はないのでしょうか？

吹きつけは目視確認で済み、タイルは足場を組んで特殊な器具で浮き、割れを１枚１枚
チェックする必要があります。
特に、何らかの原因ではがれ落ちるなんてことになった場合は、数年に１回の定期点検
を待たずしてのチェックとなり、アフター保証終了後は数百万円単位が一度に吹っ飛びます。

吹きつけは｢見栄え｣だけの問題であるため、他に工事優先事項がある場合には、最悪
後回し工事とできるので、目立たない個所は吹きつけの方が良いと思います。

『外装タイル』はステータスみたいなもんでしょう。
「高級感があって高そうに見える」ということで、
中古として売りに出す時の設定金額もかなり違うと聞いてます。

５９６さん。
それはないでしょう。

中古物件の価値は9割が立地です。
立地とは人気エリア、駅近、利便性などです。
残りが部屋の広さや構造ですが、構造といっても主に
二重床、二重天井、耐震、免震といった土台の設計。
さらに方位（南向きか）ですべてが決まります。

ステータスを重んじるのでしたら、目黒区や港区など、そちらの物件を
購入する方が良いかと思います。
なぜなら、そういった土地に住むことが出来る人は立地だけでなく、
マンション自体にもステータスを重んじる人が多いからで、
外壁タイルなんて庶民的で、大理石とか使われてるところもありますよ？
要するに需要と供給の問題なだけです。

他所のパークホームズも外壁は吹き付けなのでしょうか？
三井が供給するマンションのグレードを調べてみたところ、
パークマンション＞パークコート＞パークタワー＞パークシティ＞パークホームズ
であると知り、少しばかりショックです。

吹きつけタイルは初期費用は安いですが、劣化が早くメンテナンスが頻繁で コストがかかると言うのが真実です。
吹きつけタイルの物件ではよく、吹きつけタイルを正当化するためにタイル張りのほうがメンテ費用が掛かると書き込んでいる人が出没しますね。

パークシティでも吹付の物件がありますので、パークホームズではなおさらでしょう。
まあ、プラウドで吹付よりはマシとは思いますが・・・

>599

吹きつけのメリットは初期費用が安いというだけですか？
であれば、得するのはデベだけですね。

601さん
吹き付けはデベのコストダウン以外に何のメリットも無いですよ。
吹き付けが本当にメリットがあるのであれば全面吹き付けにして、思いっきり価格を下げればいいのですが、そんな物件は今時は無いですよね。

また、仮に100歩譲って595さんが言われることが正しかったとしても、一部のみ吹き付けではほとんど意味がないですよね。

表はタイル（グレー調）で裏は吹き付け（白）、
というマンションのデザインだと考えられないこともないですが、
コストダウンのためだけだと言われると
たしかにデベの神経を疑いたくなりますね…

もし裏もタイル張りだったら、
販売価格はどのくらいプラスになっていたのでしょう？

それでも、内覧を終えた契約者さんたちが妥協？というか満足しているようなので
あと残り２部屋ですが検討しうるマンションですね。

603さん
デベに聞くと間違いなくデザインのためと言うでしょうね。
吹付でも良いという方にとっては特に問題ないと思いますよ。

吹きつけタイルが劣化した際、問題は見栄えだけなので後回しにするという
書き込みがありましたが、マンション外壁ではその見栄えが重要だと思いませんか？
後回しにして放置すれば資産的にも問題が出てきそうです。
何より住んでいる住人が悲しい気持ちになってしまう(笑)

605さん
吹き付けタイルは劣化していなくても見栄えが悪いですよね。
劣化してしまったら目も当てられないですね。

吹き付けってどのくらいで劣化するのですか？

「吹きつけタイルが劣化した際、問題は見栄えだけなので」というのがそもそも大きな間違いです。

吹き付けタイルやタイル張りは見栄えもありますが、重要な役割として躯体のコンクリートを雨水などの酸化から守るというのがあります。
吹き付けタイルはタイル張りと比較して、見栄えがタイルよりも落ちるだけではなく、コンクリートを雨水などの酸化から守る性能が落ちます。
従いまして、一部を吹き付けタイルとしている物件では、雨水等の影響を比較的受けにくいバルコニー側の壁を吹き付けタイルとしているケースが多いのはこの為です。

もともとコンクリートを雨水などの酸化から守る性能が落ちるのに、それが劣化してしまったらどうなるかは？容易にお分かりですよね。

後からタイルを貼り付けるというのは可能なのでしょうか?　

いやいや、性能は変わりませんよ。無駄な建設費、価格、アフター費用のバランスです。
今時、吹き付けから壁から雨漏り・・・聞いたことありません。
体力に問題あるなら、そもそも採用しないと思います。逆にアフター費用かかるし。
しかも、タイルも同様にひび割れしますよ。あの重いタイルが重力に逆らって張り付いている
訳ですから、未来永劫ノーメンテなんて訳ないです。


見栄を張りたい、吹きつけが我慢できないなら、建築原価の高い、坪単価の高いマンションをお勧めします。

目立たないところは吹き付けで十分。

以下をご参考に。（不動産投資虎の巻より抜粋）

投資物件の外装はレンガタイル張りがいい
長期的に見ると吹き付け外壁はやめたほうが良い

最近のマンションのほとんどは、外観がレンガタイル張りになっているのが普通です。しかも昔のように、いわゆるレンガ色ではなく、クリーム色や白っぽい色のものが流行になっています。外観がレンガタイル張りになっている最大の理由は、修繕費用が安く済むことです。吹き付けの壁は初期費用が安いのですが、老朽化が目立つ割に（＝入居者がつきにくい）、修繕費用はかなり高いものになってしまうのです。

外装がレンガタイル張りできれいであれば、築年数がある程度たっていても、部屋の内装をきれいにすることで新築同様になります。不動産投資は長期的に安定した収益を得ていくことが目的であり、短期的な利益を上げるものではありません。長期的にコストがかかる吹き付けの外壁はやめたほうが良いですし、レンガタイル張りは賃貸に出すにも、転売するにも、たいへん有利になってきます

えーじゃもう吹き付けにする意味がわからん。南側全面吹き付けでしょ？契約者の修繕積み立てを無駄に使うだけですね。

外壁の100％が吹きつけであれば耐久性に問題ありですが、
こちらのように一部のみであればメンテ費用も抑えられ、
見た目でも資産価値にもさほど影響が出ないと思うのは
甘い考えでしょうか。

南側をタイル張りにしたところで極端に価格が上がる訳ではないので、デベにもその程度の配慮はしてほしいですよね。

614さん
資産価値という意味では、周辺の物件がどうであるか次第ですね。
周辺の物件がオハナの様な吹付だらけやさらには廊下側も吹付の物件がメインであるのか？全面タイル張りの物件がメインであるのか？によっても違ってきます。
一般的には地域によって大体色分けはされていますが・・・

607さん
吹き付けタイルはだいたい１０年くらいで劣化して吹き替えが必要になります。
一部、話を飛躍させて『雨漏り』などと言っている方がいらっしゃいますが、問題はコンクリートの酸化です。
住宅性能評価の劣化対策等級もコンクリートの酸化が表面から始まって、それが鉄筋に到達するまでの期間で一番上の等級３ですと「おおむね75～90年」と規定されています。
これを吹き付けタイルが劣化した状態で１年も放置していたら、一気に酸化が進んでしまいますね。

『雨漏り』となってしまうとコンクリートの酸化という問題ではなく、不具合または欠陥の話ですね。

また、タイル張りと吹き付けタイルの話になると、タイルの施工不具合の話を出して、タイル張りの方がメンテ費用が掛かると書き込む人もかなりいらっしゃいますね。
仮の仮で、施工不具合でない状態でそれが事実だったとしてたら、全面吹き付けタイルでない限りは同じことになりますがね。（ここも半分以上はタイル張りですよね！？）

610さんは必死でムキになっていますね。
でも言っている事が支離滅裂ですよ。

６１８は支離滅裂以前のコメントですね。住人が気に入ればよいこと。性能なんか変わりませんよ。長い目で見ても。

タイルの耐久性はどのくらいなのでしょう。
一定期間で大規模修繕があると思いますが、それ以前に小さな修復が必要ですか？
地震による亀裂や剥離以外にも何か張り替えとなる原因があります？

620さん
最近はタイルの接着技術も高くなっていますので、施工が良い場合はマンションの寿命までは問題がない場合も多々あります。一般的には大規模修繕の際にクリーニングを行うというケースが多いですね。

地震での亀裂や剥離以外での張り替えが必要となる原因しては施工不良がありますが、これはあくまで施工不良であって、運悪くたままた施工不良があって且つそれがタイルの接着の不具合でしたねという話だと思います。

621に補足です。
一般的にタイル自体のマンションの寿命よりもはるかに長いです。
ヨーロッパなどの1000年近く経った文化遺産なんかでも、他の部分はずいぶん劣化していてもタイルは比較的綺麗なまま残っているものが多いですよね。

決してこの物件の関係者ではありませんが、近所の土建関係者としての私見です。
・建築品質ですが、基礎工事から竣工まで毎日この物件を観察していましたが、
　三井不動産物件だけあって、丁寧な工事管理と施工品質の高さが際立っていました。
　基礎躯体工事も万全で、かつ内装工事も時間をかけてじっくり施工していました。
・川の氾濫ですが、この地区は氾濫していません。上流の現在遊水地のある場所が
　氾濫していました。

623さん
参考にご教示ください。
『丁寧な工事管理と施工品質の高さ』というのは現場の中に入って直接見れない状況で、遠目からどのように確認及び判断されたのでしょうか？

基礎躯体工事の時点では一般的に覆いがされていて、外からは中は見えない気がしますが・・・

建築関係の方なので、工事管理表？建設工事の内容と期間が書かれた看板と
実際の施工の様子を見てある程度理解できるのでは？
勿論、中に入って見た訳ではないでしょうから実際どのような仕上がりになるかは
内見でしかわからないと思います。