パークホームズ田無サウスレジデンス

昨日の雨量は100ミリクラスです。雨台風で400ミリということもあります。短時間に降ると怖い

昨日の雨量は100ミリクラスです。雨台風で400ミリということもあります。短時間に降ると怖い

５５０さん
ゲリラ豪雨はともかく昨日のような台風では水害の被害もなしという事ですね。
浸水被害が気になっておりましたが、タイムリーな情報ありがとうございます。

一度は諦めたもの、最上階に空きが出ていると知り購買意欲が再燃してきました。
最上階は人気と思われるので、今度は早めに動きたいですね。

残り３戸ですか？

3戸のようですね。
そのうち2戸が最上階のプラン(キャンセル分)のようです。
3LDK+WICの部屋は何階なのでしょう。
洋室の窓が共用廊下側についているので開放できない事、
向きが悪い事から売れ残っているのでしょうか・・・。

昨日キャンセル物件発生！とのチラシが入っておりました。
Oタイプの最上階はオプション付きとのことです

オプションをつけた後にキャンセルが出てしまったんですね。
お気の毒に…
ちなみにオプションつきの価格はどうなっているんでしょう。
オプション分が上乗せされず、サービスだとお買い得ですよね！

恐らくオプション料金上乗せの価格が着いていると思います。

価格を確認しましたが3960万くらいでした。

オプションくらいサービスしてくれればいいのに！
オプションの有無くらい自分で選びたいと思いませんか？
オプションなしの部屋(70.43平米)と比べてみると350万の差がありますね。
一体何がついているんでしょう。

本当にオプション込みの値段なのか不明ですが、
原状回復を理由にオプションなどのキャンセルには
返金が出来ない。と謳っておきながら、キャンセルした人の
お金でオプション付けておいて、さらにオプション代を
含めた金額で売るとは思えない。

キャンセルした人も原状回復してないじゃん！！
って文句言えるのかな？
それとも、原状回復したあとにデベがオプション付けました。
って言われればそれまでか。。。

とはいえ、階数や間取りが良く、人気の部屋であれば
買い手は直ぐに付くというデベの強気でしょうか。
まー先着順なだけあって、７月中には完売するのかな。

Oプランの5階はオプションなしで3960万だったと思います。
我が家もはじめその場所を考えていましたが先約があったため諦めました。
もし、DENがついた間取りのオプションならば、羨ましい限りです。

オプションはチラシによるとトイレのタイル貼りと
ピクチャーレールだったかな。大した金額ではないね。

オプションについては、キャンセルする事態になった場合負担しなければならないという契約を交わしています。
561さんのおっしゃるとおり、最初からその値段でしたよ～。Ｏタイプは高かったです。
キャンセル住戸購入される方は、そのオプションを無料でもらえるということです。

ピクチャーレールとトイレのタイルだけなら取り立てて目くじらを立てる内容でもありませんね。
ついてても気にならないし、それが無償ならラッキー！という感じです。
＞564さん
リンク先のブログを読ませていただきました。
HPには三井のアフターサービスは管理部門と独立し、充実したサービスを提供していると
説明されていますが…

物も対応ひどいですね。
HPには、三井のクオリティと
TQPMとか
品質管理を支える幾重もの検査体制とか
書かれています。
宣伝だけなんですかね？

先日ニュースで見ましたが、多摩六都科学館のプラネタリウムが
リニューアルオープンするそうです。
多摩六都科学館のプラネタリウムは直径25m以上、世界で初めてLED光源のフルデジタルで
世界最多の1億4,000万個の星を投影することができるそうです。
リニューアルオープンは7月7日(土)だそうです。星好きな方は是非！

地域の情報がらみでもう1つ。
7月1日より駅チカ保育所として田無駅北口に「Nicot（にこっと）田無」がオープンしました。
運営は株式会社ポピンズで、私立の認可保育園になります。
受け入れは60人ということですが、少しでも西東京の待機児童解消になると良いですね。

西東京のハザードマップ見たけどここは川のそばだけど特に危険は無さそうだね。
整備された川だからかな。

石神井川もこの辺りは源流に近いので水量も少ないですよね。
ゲリラ豪雨で氾濫するのも下流にあたる地域(北区、練馬区)のようです。
とは言え、マンションが川に至近距離である事に変わりはないので
土嚢などの防災グッズの備えは必要だと思います。

ここ数年は、川が氾濫したことはありません。
しかしながら、集中豪雨が有ると青梅街道の東京トヨペット前～西武柳沢駅南交差点がプールになる事が有ります。

石神井川は普段は水が枯れていますが、雷雨の時などは一気に水位が上がります。典型的な都市型河川です。
青梅街道（西武柳沢駅南交差点）の北側から下流は平成２９年度までに河川改修を行う計画になっています。
但し、この計画もあくまで予定です。武蔵関駅辺りの土地収用も全く進んでいません。

河川改修が実施されれば氾濫の危険も減りますが、遊歩道も併せて整備されます。田無駅まで近くなります。

三井でもこの値段で買えるんですね。

価格はデベではなく立地ですから。

そんな悪い立地ではないかと思いますが・・・。

三井でもこの低価格。。。
マンションの価格は建物ではなく土地取得代次第なのかな、と感じてしまいますね。
そうでなかったら、若い世帯向けマンションとして低仕様にし、あえて価格を落としているとか。
今はそういうコンセプトのマンションが好調ですよね。

＞567　さん

プラネタリウムいいですね。ぜひ行ってみたいと思います。夏の夜には最高でしょうね。近くにおいしいうなぎ屋とか安くておいしい食事のできる店があったら夏の午後からの予定に入れておきたいです。

次の土用の丑の日は7月27日ですね。
鰻屋は田無駅の近くに坂平と言う創業100年のお店があります。
店構えは古くおせじにも綺麗とは言えませんが、鰻の味は良かったです。
価格は安くて有名でしたが、今は不漁の影響で高騰しているかもしれませんね。

価格が安いですね。若い世帯向けということは、
入居される方は小さい子供がいる若いファミリーが多そうですね。
同じくらいの年齢のお子さんがいるとお友達になれそうで良いですよね

鰻の店はマンション近くにありませんでしたっけ。
柳沢駅北口を富士街道沿いに少し行ったところにあり、
鰻弁当の持ち帰りのみ営業しているお店です。
お値段ですが、去年は一番安いもので1000円くらいでしたが、
今年はだいぶ値上がりしていると思います。

鰻か。ここの近くで買えるならたまの楽しみでいいじゃないですか。
週末ぐらいは家族で食べに行くか家族分持って帰るか、頑張ってそれぐらいの家族サービスはするとしますか。
高騰でアナゴとか安価な外国鰻の話が多いですけど近くのお店はしっかり伝統を守って欲しいですね。

他にパークホームズ近辺で美味しいものの話ってありますか。
うちけっこう外食とテイクアウト多いんですよ、それが趣味みたいなもので。
なんで豊富にレパートリーあると楽しいこと間違いなしです。

田無まで行くしかないと。アスタ。

8/4と5日棟内モデルルーム公開との葉書がきました。

仕事で田無に行った。
ついでにこちらの物件を見にこうと、先に用を済ますため市役所にいったら、対応が悪くて腹が立った。
引っ越して最初にこんなところにお世話になるのは嫌になり、物件見学もやめた。
このご時世、どこの役所いってもあんな対応ないんだけどね。

具知的にはどんな対応だったのですか?

市役所の対応が悪かったんですか…それは残念でしたね。
ちなみに何課をご利用でしたか？
西東京市のホームページに、各課の連絡先が載っているので
クレームしてみては如何でしょう。
http://www.city.nishitokyo.lg.jp/ask/maillist/index.html

私は西東京市民ですが、転入や各種変更の手続き等でイヤな対応をされたことはありません。
むしろ親切に分かり易く説明をしていただいたり、仕事前なので…と手続きを急いでもらったりしたので、良い印象の方が多いです。

ただ、１回だけやたら遅かった時があって15分経っても呼ばれなかったので「まだですか？」と聞いたら「あと20分くらいはかかります。」と言われました。
「それなら最初にそのくらいの時間がかかることを言ってもらえませんか？」とクレームしてしまいました。

残念ですが、市役所等は一部の意識が高い方を除き、処理時間まで気にかけてくれる所は少ないと思います。
西東京市役所内でも、処理時間を気にかけてくださる方もいらっしゃいます。他の市役所よりもそういう方は多いように私は思います。

現在のモデルルームがクローズされ、今月25日から実際の
部屋が見学できるようになるそうです。
契約済の入居は9月からなのでまだ住人がおらず気楽に見学できそう。
反面、騒音など確かめてみたかったという気もしますね。

内覧会が終わったようですが、不評だった南側の吹き付けは実際のところどうだったんでしょうか。

588さん＞吹き付け自体は不満は残りますが、内装含め施工がとても丁寧でしたので、とりあえず相殺でしょうか。マンションは外観以上に、中身が大事だと思いますので…。

外から見えない一部を吹きつけにするっていう根性が気に入らないよねw
なんつうか客をばかにしてるように感じるな。

この建物の吹き付け、外から全面に見えてますよね…
No.591さんは他の物件のことをおっしゃってるのでしょうか。

南側の吹きつけ部分は別に見えなからいんじゃない。全く気になりません。
それに、この金額だよ？安いんだから。
気に入らないならやめればいんじゃん。
それに、タイルは管理費上がるよ。浮きチェックのメンテナンスや交換費用
は相当かかるはず。必要最低限は大賛成。

だれかキャンセルしてくれないかな。こんな金額、二度とでないよ。中古より安い。

593さん
57平米の2LDK+SICと67平米の3LDKに限定されますが、
まだ2邸残っているようですよ。

それから、吹きつけタイルの方が劣化が早くメンテナンスが頻繁で
コストがかかると聞いた事がありますが、そんな事はないのでしょうか？

吹きつけは目視確認で済み、タイルは足場を組んで特殊な器具で浮き、割れを１枚１枚
チェックする必要があります。
特に、何らかの原因ではがれ落ちるなんてことになった場合は、数年に１回の定期点検
を待たずしてのチェックとなり、アフター保証終了後は数百万円単位が一度に吹っ飛びます。

吹きつけは｢見栄え｣だけの問題であるため、他に工事優先事項がある場合には、最悪
後回し工事とできるので、目立たない個所は吹きつけの方が良いと思います。

『外装タイル』はステータスみたいなもんでしょう。
「高級感があって高そうに見える」ということで、
中古として売りに出す時の設定金額もかなり違うと聞いてます。

５９６さん。
それはないでしょう。

中古物件の価値は9割が立地です。
立地とは人気エリア、駅近、利便性などです。
残りが部屋の広さや構造ですが、構造といっても主に
二重床、二重天井、耐震、免震といった土台の設計。
さらに方位（南向きか）ですべてが決まります。

ステータスを重んじるのでしたら、目黒区や港区など、そちらの物件を
購入する方が良いかと思います。
なぜなら、そういった土地に住むことが出来る人は立地だけでなく、
マンション自体にもステータスを重んじる人が多いからで、
外壁タイルなんて庶民的で、大理石とか使われてるところもありますよ？
要するに需要と供給の問題なだけです。

他所のパークホームズも外壁は吹き付けなのでしょうか？
三井が供給するマンションのグレードを調べてみたところ、
パークマンション＞パークコート＞パークタワー＞パークシティ＞パークホームズ
であると知り、少しばかりショックです。

吹きつけタイルは初期費用は安いですが、劣化が早くメンテナンスが頻繁で コストがかかると言うのが真実です。
吹きつけタイルの物件ではよく、吹きつけタイルを正当化するためにタイル張りのほうがメンテ費用が掛かると書き込んでいる人が出没しますね。

パークシティでも吹付の物件がありますので、パークホームズではなおさらでしょう。
まあ、プラウドで吹付よりはマシとは思いますが・・・

>599

吹きつけのメリットは初期費用が安いというだけですか？
であれば、得するのはデベだけですね。

601さん
吹き付けはデベのコストダウン以外に何のメリットも無いですよ。
吹き付けが本当にメリットがあるのであれば全面吹き付けにして、思いっきり価格を下げればいいのですが、そんな物件は今時は無いですよね。

また、仮に100歩譲って595さんが言われることが正しかったとしても、一部のみ吹き付けではほとんど意味がないですよね。

表はタイル（グレー調）で裏は吹き付け（白）、
というマンションのデザインだと考えられないこともないですが、
コストダウンのためだけだと言われると
たしかにデベの神経を疑いたくなりますね…

もし裏もタイル張りだったら、
販売価格はどのくらいプラスになっていたのでしょう？

それでも、内覧を終えた契約者さんたちが妥協？というか満足しているようなので
あと残り２部屋ですが検討しうるマンションですね。

603さん
デベに聞くと間違いなくデザインのためと言うでしょうね。
吹付でも良いという方にとっては特に問題ないと思いますよ。

吹きつけタイルが劣化した際、問題は見栄えだけなので後回しにするという
書き込みがありましたが、マンション外壁ではその見栄えが重要だと思いませんか？
後回しにして放置すれば資産的にも問題が出てきそうです。
何より住んでいる住人が悲しい気持ちになってしまう(笑)

605さん
吹き付けタイルは劣化していなくても見栄えが悪いですよね。
劣化してしまったら目も当てられないですね。

吹き付けってどのくらいで劣化するのですか？

「吹きつけタイルが劣化した際、問題は見栄えだけなので」というのがそもそも大きな間違いです。

吹き付けタイルやタイル張りは見栄えもありますが、重要な役割として躯体のコンクリートを雨水などの酸化から守るというのがあります。
吹き付けタイルはタイル張りと比較して、見栄えがタイルよりも落ちるだけではなく、コンクリートを雨水などの酸化から守る性能が落ちます。
従いまして、一部を吹き付けタイルとしている物件では、雨水等の影響を比較的受けにくいバルコニー側の壁を吹き付けタイルとしているケースが多いのはこの為です。

もともとコンクリートを雨水などの酸化から守る性能が落ちるのに、それが劣化してしまったらどうなるかは？容易にお分かりですよね。

後からタイルを貼り付けるというのは可能なのでしょうか?　

いやいや、性能は変わりませんよ。無駄な建設費、価格、アフター費用のバランスです。
今時、吹き付けから壁から雨漏り・・・聞いたことありません。
体力に問題あるなら、そもそも採用しないと思います。逆にアフター費用かかるし。
しかも、タイルも同様にひび割れしますよ。あの重いタイルが重力に逆らって張り付いている
訳ですから、未来永劫ノーメンテなんて訳ないです。


見栄を張りたい、吹きつけが我慢できないなら、建築原価の高い、坪単価の高いマンションをお勧めします。

目立たないところは吹き付けで十分。

以下をご参考に。（不動産投資虎の巻より抜粋）

投資物件の外装はレンガタイル張りがいい
長期的に見ると吹き付け外壁はやめたほうが良い

最近のマンションのほとんどは、外観がレンガタイル張りになっているのが普通です。しかも昔のように、いわゆるレンガ色ではなく、クリーム色や白っぽい色のものが流行になっています。外観がレンガタイル張りになっている最大の理由は、修繕費用が安く済むことです。吹き付けの壁は初期費用が安いのですが、老朽化が目立つ割に（＝入居者がつきにくい）、修繕費用はかなり高いものになってしまうのです。

外装がレンガタイル張りできれいであれば、築年数がある程度たっていても、部屋の内装をきれいにすることで新築同様になります。不動産投資は長期的に安定した収益を得ていくことが目的であり、短期的な利益を上げるものではありません。長期的にコストがかかる吹き付けの外壁はやめたほうが良いですし、レンガタイル張りは賃貸に出すにも、転売するにも、たいへん有利になってきます

えーじゃもう吹き付けにする意味がわからん。南側全面吹き付けでしょ？契約者の修繕積み立てを無駄に使うだけですね。

外壁の100％が吹きつけであれば耐久性に問題ありですが、
こちらのように一部のみであればメンテ費用も抑えられ、
見た目でも資産価値にもさほど影響が出ないと思うのは
甘い考えでしょうか。

南側をタイル張りにしたところで極端に価格が上がる訳ではないので、デベにもその程度の配慮はしてほしいですよね。

614さん
資産価値という意味では、周辺の物件がどうであるか次第ですね。
周辺の物件がオハナの様な吹付だらけやさらには廊下側も吹付の物件がメインであるのか？全面タイル張りの物件がメインであるのか？によっても違ってきます。
一般的には地域によって大体色分けはされていますが・・・

607さん
吹き付けタイルはだいたい１０年くらいで劣化して吹き替えが必要になります。
一部、話を飛躍させて『雨漏り』などと言っている方がいらっしゃいますが、問題はコンクリートの酸化です。
住宅性能評価の劣化対策等級もコンクリートの酸化が表面から始まって、それが鉄筋に到達するまでの期間で一番上の等級３ですと「おおむね75～90年」と規定されています。
これを吹き付けタイルが劣化した状態で１年も放置していたら、一気に酸化が進んでしまいますね。

『雨漏り』となってしまうとコンクリートの酸化という問題ではなく、不具合または欠陥の話ですね。

また、タイル張りと吹き付けタイルの話になると、タイルの施工不具合の話を出して、タイル張りの方がメンテ費用が掛かると書き込む人もかなりいらっしゃいますね。
仮の仮で、施工不具合でない状態でそれが事実だったとしてたら、全面吹き付けタイルでない限りは同じことになりますがね。（ここも半分以上はタイル張りですよね！？）

610さんは必死でムキになっていますね。
でも言っている事が支離滅裂ですよ。

６１８は支離滅裂以前のコメントですね。住人が気に入ればよいこと。性能なんか変わりませんよ。長い目で見ても。

タイルの耐久性はどのくらいなのでしょう。
一定期間で大規模修繕があると思いますが、それ以前に小さな修復が必要ですか？
地震による亀裂や剥離以外にも何か張り替えとなる原因があります？

620さん
最近はタイルの接着技術も高くなっていますので、施工が良い場合はマンションの寿命までは問題がない場合も多々あります。一般的には大規模修繕の際にクリーニングを行うというケースが多いですね。

地震での亀裂や剥離以外での張り替えが必要となる原因しては施工不良がありますが、これはあくまで施工不良であって、運悪くたままた施工不良があって且つそれがタイルの接着の不具合でしたねという話だと思います。

621に補足です。
一般的にタイル自体のマンションの寿命よりもはるかに長いです。
ヨーロッパなどの1000年近く経った文化遺産なんかでも、他の部分はずいぶん劣化していてもタイルは比較的綺麗なまま残っているものが多いですよね。

決してこの物件の関係者ではありませんが、近所の土建関係者としての私見です。
・建築品質ですが、基礎工事から竣工まで毎日この物件を観察していましたが、
　三井不動産物件だけあって、丁寧な工事管理と施工品質の高さが際立っていました。
　基礎躯体工事も万全で、かつ内装工事も時間をかけてじっくり施工していました。
・川の氾濫ですが、この地区は氾濫していません。上流の現在遊水地のある場所が
　氾濫していました。

623さん
参考にご教示ください。
『丁寧な工事管理と施工品質の高さ』というのは現場の中に入って直接見れない状況で、遠目からどのように確認及び判断されたのでしょうか？

基礎躯体工事の時点では一般的に覆いがされていて、外からは中は見えない気がしますが・・・

建築関係の方なので、工事管理表？建設工事の内容と期間が書かれた看板と
実際の施工の様子を見てある程度理解できるのでは？
勿論、中に入って見た訳ではないでしょうから実際どのような仕上がりになるかは
内見でしかわからないと思います。

「丁寧な工事管理と施工品質の高さが際立っていました。 基礎躯体工事も万全で」というのは内見しない限り断定は出来ないですよね。

これは一般論ですが、川の氾濫については皆さんも良くご存じのとおり、過去の事例では有り得ない様な氾濫が起きています。
温暖化の影響もあって、一時に集中的に降る雨の量が過去とは比べ物にならないほど多い事例が多発しています。
したがって、過去の事例にとらわれないリスク管理が必要になっています。

リスク管理とは、マンションの近くに川があれば検討から外すという意味ですか？
それとも、マンション購入後に防災管理をしっかりする。
防災倉庫に水害対策の土嚢などを備える、避難経路をしっかり確認しておくなど
でしょうか。

629さん
これも一般論ですが、検討段階であれば、検討から外すというのが一番確実ですよね。
契約後であれば、防災管理をしっかりするということになると思います。

私が一番言いたいことは過去には氾濫が起きていないから今後も大丈夫だろうと安易に考えない方が良いということです。

言い始めたら、確実に安心できる物件などあるのか疑問ですね。海抜ゼロ地点、海沿い地域、建設手抜きが100%ないと言い切れるかもわからない。賃貸が無難というとこなんですかね。

危険性が高まっている自然災害と手抜き工事を同列に語るのはいかがなものですかね。
自然災害のリスクが高まっている中、液状化の危険性の高いところ・地盤の弱いところ・川のそばや崖の下は避けたほうが賢明だと思いますよ。

623さんは結局ここの関係者だったのですかね！？

確かにここは川の傍の上に巨大なガスタンクが2つ聳え立ってますね。
ガスタンクの場合は自然災害による二次被害のリスクが大きそうです。

こうして考えてみると、安全な場所って意外と少ないものですよね。
地盤が良く川から離れゲリラ豪雨による冠水もない場所を探すとなると
かなり難しくなってきます。

634さん
幸いにも多摩地区には安全な場所が比較的多いと思いますよ。

多摩地区は安全な所が多いのに、残念ながらここは少しばかり事情が違うみたいですね。

ここはガスタンクで被害を受け、しかも地盤が悪く、ゲリラ豪雨で冠水する危険な場所なのですか？

637さん
危険度の絶対値は別として、多摩地区の他の地域よりは危険度は高いのでは？

キャンセル住戸が発生したようですよ。
I1タイプの3LDKの部屋(ごくごく一般的な田の字の間取り)でしょうか？

今の時期に、入居を目前にキャンセルするのって理由は何なのでしょうね。
買い替えの資金繰りが上手くいかなかったのでしょうか。

>>640
I1の間取りいいですよね、少なくとも間取りが不満でのキャンセルではなさそう。
自分はこれいいなと前思ってたんでキャンセル情報はまた火が付くなあ。
だって和洋室、キッチンカウンターありの南向きでしょ、もしかしたらエレベーター隣接は玄関出るとすぐに人がいる可能性があるから嫌気を持つ人もいるかもしれないけど廊下を歩く必要がないのは少しでも便利。もしかして階が下とか?そういえばそこまで聞いてなかったです、I1タイプは何戸あるんですかね。

641さん

価格表から見て、エレベーター横のI1で、三階かと思われます。

キャンセルが出たのは2LDKのタイプですよね。

ここは規模の割にキャンセルが多くありませんか？

キャンセルの理由は様々かと思いますが、以下のものが
考えられるのではないでしょうか。
・急な転勤が決まってしまった
・離婚
・完成物件を実際内覧してみて気が変わった
・ローンキャンセル
・キャンセルと見せかけて、実は売れ残り

＞643
そんなに多いですか？
聞いた範囲ではよくある程度の割合に思いますが・・

＞644
いやいや2つ目は笑えないですね・・
でも3つ目の実際を見てキャンセルはそれぞれの価値観ですからわかります
だからといって実際が誰にとっても合わないというわけではないのでしょうし
想像とは違っていて趣味・好みと違ったということはあるのかもですね

安めで内容のいいマンションです
バランスがいいと思うんだけどなあ

あと１戸になったようですね。

645さん
私は安くてそれなりという見方をしています。
吹付を多用していますし、近くに大きなガスタンクがあって川のそばですので・・・

わたしはそこで決めました。
もっと金額が高いマンションもローン
組めたのですが安心できる
借り入れに抑えました。

他所の三井に比べると確かにローンの組みやすい価格ですね。
ただ、災害のリスクを考えるとある種ここに住むのは賭けのようになってしまいませんか？
恐らく地震災害によるリスクは液状化の危険性がある土地以外どこにいても
ほぼ同じかと思いますが、せめてそれ以外のリスクが低い土地を選びたいのです。

そんなに危ない地域ですかね〜感じ方は人それぞれですね。
東日本大震災や阪神淡路大震災でガスタンクは爆発してないと思います。
浸水はゲリラ豪雨がどこで降るか次第であり、どこでも考えられます。
なので私は買いました。
そりゃ5000万くらい出せるんなら…ねぇ。とてもそんなお金払えないもんで。
ま、完売間近のようでよかったです！