プラウド千川二丁目ってどうですか？

》２３６

家は本来住むために買うものであり、投資目的で買うものじゃないので、金額云々を議論してもあまり意味はないよ。

安く買いたいなら、残った物件に対して、個別にデベと交渉すれば良いのでは。ただ、今は供給が少ないのではデベ強き。よほどのことがないと交渉の余地がないとも思う。

お金を持て余してる老人がたくさんいるって事だよ。

豊島区は地盤いいし湾岸当たりの購入者が確実に流れるでしょうね
プラウドのブランド名もあるし

豊島区なら目白、巣鴨、駒込もいいですけど
この辺りもいいですよね

236さんの相場感や常識が古いのでは。

池袋のデパ地下で食材買って、タクシーで渋滞のない広い道路を走ってタクシーですぐ、の閑静な住宅街。
首都高のランプも近い上に中環が整備されて便利になったし、千川周辺は道路が広めで火災リスクも山手通り〜環七の間では小さい方。
震災で地盤や低層住居が注目されて有楽町線利用者の一部が湾岸からシフト、副都心線効果も東横線直通後には出てくるでしょう。
これで二十数戸しかないんだから売れるでしょう。

プラウド千早町
住所 東京都 豊島区 千早2-27-4
最寄り駅 東京メトロ有楽町線 東京メトロ副都心線 千川駅 徒歩8分
専有面積 70.0～110.6㎡
この物件の新築分譲時の価格： 4350～7950万円
新築分譲時の平米単価: 68万円 （坪単価；224万円）

千早町の直近の中古物件
2010年11月 110.55m2 南 3LDK 1階 2005 6680万円 平米単価；60.43万円 　坪単価；199.76万円
http://mansion-data.jp/index.php/op/viewDetail/apartmentId/2152/sellYe...

野村の言い値なんて、世間の相場観とは大きくかけ離れているね。
坪300万じゃ、買わないし、買えない・・・。

２４３さん

確かに昔よりは高いですね。
ただ千川付近の新築マンションは、ジオがほぼ売れてしまった現状では、プラウドしか選択肢が無くなってしまっているのも事実です。次にでる新築を待つといつになるかわかりませんし、その時には税制の優遇の終了やら 金利上昇 ともすればインフレになる可能性も否定できませんから、やはり今買うというのも正直アリというか、かなり良い選択だと思います。
あとは戸数が少ないので結局は買えない人達も出てきますので、次を早く建ててくれるよう祈るのみ！

おお！すごい反響でしたね。

担当者によると、買うんだったらすぐ住戸決めてくださいという感じでした。

震災で低層が人気！プラウドのブランド！

坪300でも完売の予感です。

自分はもう住んでいるので買いませんが、やはり富裕層を取り込む姿勢は上手いです。

近くのジオは歯牙にもかけない、そのような気概を感じました。

つーか、ジオはもう残ってないよね。野村はジオの物件が売れるまで投入を引き延ばしてたんだよ。ジオで大きな部屋が売れたのを確認してから出してるでしょ。だから価格も強気。でも他にもう残ってないのですぐに売れる。
プラウドどうこうというより、当然の結果でしょ。

236さんの気持がわからなくもありません。

以前野村の物件に住んでいましたが、とにかく営業が上手い。
101　ダブルインカム（2000万）　102　財務省　103　厚労省　104　医師　105　公認会計士
106　フジテレビ　107　医師　108　大学教授
というような感じでした。

今回も地元が多いとい話でしたので、即日完売ですね。

さすがプラウド

財務省・厚労省は、ビンボーでしょ。

千早の出したって参考にならないって。環境が微妙に違うの分からないの？
地元知らずのネガキャンご苦労さん。

246 さん

なるほどー

ちなみに最近の物件では、築20年超ですが

千代田区三番町　坪１２０万
渋谷区代々木　　 　坪１８０万
港区六本木　　　　坪１１０万
練馬区石神井台　坪６６万

がありますよ。

ディスポーザーはありそうですか？

ディスポーザーWebに表記ないですね。

低層階の作りで、ゴミ出しはすぐできるから必要ないということかな。

ディスポーザーはありません。コスト高になるからということです。

ここの立地が気に入ってます、基本的には落ち着いた感じだけど駅までのアクセスも、買い物も便利そう、コンビニにかんしても選択肢があるのがいいですね、結局は一番近い所しか使わないのかもしれないけど。
周辺の雰囲気がちょっと地味なので夜道が寂しいのかな？これは実際歩いて確認してみないとわかりませんが。

仕様も周辺環境も悪くないと思いますが、土地を信じられないくらい高掴みしているので、その分かなり高くなっていますね。
買った瞬間、損しそうで、踏み切れないです。
どうしよう・・

高値掴みと書かれていますが、有楽町線沿線は実力の割に地価は高くなく、まだ上昇余地があるので大丈夫だと思いますよ。

いえ、今後の機運とは無関係に、今の相場より高掴みしたという意味です。
入札方式で、同業他社が断念した高値で落としています。
今の相場価格よりかなり高いです。

どの程度高掴みしたのでしょうか？
よかったらおしえていただけませんか。

立地は気に入ってるのですが、価格の割に設備がイマイチなので、凄く迷ってます(~_~;)

野村はプラウド新浦安でも高値掴みしてましたね。。。

なぜ入札方式、競合断念なんてわかるのでしょうか。
よくわからない会社が安っぽい住宅作るより
よっぽど野村に作ってもらった方が街の景観としても
良い。

うちも別の物件の営業さんからそういう話は聞きました。
入札なんてざらなので、異常なこととは思いませんが、安価な取得ではなさそうですね。

実際、物件価格が、同時期発売の周辺物件より坪あたり７０万円ほど高いですからね。

だから、世帯年収1500－2000以上限定だよと言っているんです。
坪300千川は、投資家は絶対に買いません。
上がる要素がないからです。
戸建てを建てるほうをお薦めします。

世帯年収とどういう関係があるのか意味不明です。

貧乏人とは
一緒に住みたくないということだ。

管理組合の質も下がるし。

ああ、そういうことですか。
それなら、うちは大丈夫です。
世帯年収はその二倍以上あります。
ただ人の品性と世帯年収は無関係ですよ。

ここが割高だという話と、世帯年収が２０００万円ないとだめだという話のリンクが理解できなかったので。
有益なお話かと思ってしまいました。

すみません。

野村不動産は、プラウドの拡張戦略として、多少強引な値付けでもとにかく土地を調達するっていう
方針をとっていたのだと思います。
近頃のプラウドブランドの躍進を見れば、企業の戦略としては大成功なんじゃないですかね。
時に高値づかみしすぎて、値付けアゲアゲな物件ができてしまうのかもしれませんが。
そこは付加価値orコストカットで対応でしょう。

入札で野村さんにやられちゃったよーっていうディベロッパーの方には、
よく会いましたよ、一時期（笑）。

ここは仕様をアップして高値っていう感じなので、収入が十分で、この地域に思い入れがあって、
且つ戸建ては面倒でマンションがいい、っていうことなら、いいんじゃないですか。
ただ、地域の標準からは若干かけ離れているので、投資とか転売の対象としては厳しいってこと
でしょう。余裕がある人が買って自分で住むなら、問題なし。実際二十数個ならそういう需要で
売り切れるかも知れないです。

ここって今は何やってるんですか？
申し込み＆抽選待ちですか？？
どれくらい希望埋まってるんでしょうか？

このエリアではやや希少な高級マンションなので投資も行けそうですね。
エリアの平均相場を意識し過ぎると並の投資しか出来ません。
このあたりに多いらしい多忙な勤務医は管理に手間のかかる戸建てよりマンションを希望する傾向があるようですし。
そもそも震災後有楽町線・副都心線沿線は買いですから。

この辺りなら池袋まで歩いて１５分でいけますよね。
しかもスーパーもあるから便利ですよね。
その割には静かな住宅街なので住みやすそう。

あとは、価格がどのくらいかですよね

予定価格はもう出てますよ。
正式価格も、予定と１００万円以上は変わりません。

申込み受付はまだです。

＞＞２７４さん
千川って落ち着いた場所でいいですよね。
その割に池袋には近いので便利だと思います。

ここの地域の地盤ってどうなんでしょうか？

ここの地盤はいいです。
山手通りから要町通りを登った高台です。小竹向原まで行くと元湿地だったところがありますが。

近くのプラウドさんより少し安いマンションを契約した者ですw

契約前に洪水ハザードマップも確認してますが、
http://www.city.toshima.lg.jp/dbps_data/_material_/localhost/020somu/0...
大丈夫そうですよ。


でもたしかにずっと平坦ですよね。
ゲリラ豪雨に焦点を当てて調べてみました。
http://club.pep.ne.jp/~wata.forum/disaster/suigai24.html
半地下での被害は考えられそうですが、
基本的には大丈夫そうですよね。

ちなみに標高は38 m。
http://wisteriahill.sakura.ne.jp/GMAP/GMAP_ALTITUDE/index.php
武蔵野台地くらいのイメージですよね。

＞268

恥ずかしい、その世帯の人がこの掲示板で書き込むわけがない。
宅建保持者さんはＦＰの視点で提言してくれたのだと思います。
4000年収持っていたら、港区に行きなさい。

年収4000万ってどんな仕事なんでしょう

ダブルインカムでは？
３０代半ば以降なら一人１５００万円で世帯年収３０００とかは普通にありますよね。
豊島区に地縁があれば、世帯年収３０００万円でもここを検討するでしょう。

豊島区でも山手線の駅の街より
マイナーですけど千川いいですよね
自分も予算があれば買いたかったですよ

夫婦で医師なら4千万も可能ですね。
桜田門と和光市の間なので法律関係者が居てもおかしくないし。

年収が高ければ港区に住むって、不動産マニアの発想みたい。
お金があっても不動産に遣うお金はほどほどに、っていう方は多いのでは。

273さん、

「震災後、有楽町線・副都心線沿線は買い」なんですか？
それはなぜですか？

この沿線を希望しているので、真剣に検討してみようかと思っています。

もう少し安かったら迷わないんですけどね。

お金があるなら戸立買うでしょ

戸建の魅力ってなんなのでしょう？

マンションの方が防犯率が高いし、家事が同線でできるし、修繕もやってもらえるし

ガッチリアカデミーでもタイトルありましたね(笑)

仕事もして家事もしてってなると
やっぱりマンションの方が効率良いですよ。

きれいに住もうとすると戸建はしんどいです。
私も掃除のことを考えてマンション派です。

もっともっと余裕があったら
庭の広い家でお手伝いさんやとって…って思いますけど！

マンションは他人が設計したものを選びますが、
戸建（注文住宅）の一番の魅力は
家づくりの過程ではないでしょうか。

最新のマンションの良いところを研究して
自宅の設計に取り入れることも可能ですし。

モデルルームに行ったとき、お隣は、開業医でしたよ。
世帯年収４０００くらい行くのでは？
豊島区のマンションがほしかったら、ここを検討されるんじゃないでしょうかね。

私は宅建所持者さんの書き込みのほうがよっぽど失礼と思いましたよ。

273です。

今回の震災で、地盤の強固さ、海抜高さ、住宅密集度の低さ、都心からの近さと歩きやすさ、そして低層住宅の価値が再認識されており、有楽町線・副都心線沿線地域はこれらの要素を満たしている割合が高いからです。
山手通り以西の地域の中でも有楽町線沿線は住宅地としての開発が遅れたことがこういった面ではプラスになっていると思います。

286です。

273、292さん、ありがとうございました。
なるほど、勉強になります。

このあたりは地味なイメージではありますが、住みやすく気に入っていますから、価値が上がっていくのは純粋にうれしい。

でも今、こんな時期に買ってしまっていいのかとても悩みます。

このあたりはある程度の広さの物件は、中古含めてもなかなかいいのが出てこないので、今回決めるべきかなとも思いますが、高い買い物ですからすごい悩みますね。

スレすべて読みました。
相続で物納の土地です。長い間駐車場でしたので
地盤も御調べになったほうがよろしいかと思います。
千川でお金持ちはいませんよ。
宅建所持者さんはある意味警告してくれていたのですね、想定外が起きた時に金持ちであれば大丈夫であるようにと。

294さん

地盤を調べたほうがいいとは、なぜなんでしょうか。
駐車場だと、何か問題があったのでしょうか。

私は購入検討をしてますが、素人なので地盤については知識がまったくありませんので具体的に教えていただけませんか。

千川にはお金持ちいますよ。土地持ちをターゲットにしている地元不動産屋さんと我々では客層もお金持ちの定義も違うのかも知れませんが。

私も有楽町線沿線は価格の上昇余地なしと思っています。

お金があれば、港区に住みたいですね。

建物と周辺住宅はいいですが、町の雰囲気は決してよくないですね。

なんだかんだいって、土地勘のある人などですぐ売れるでしょう

＞295

以前の駐車場は劣化の激しいぼろぼろのアスファルトでした。
不動産屋は建物が長年立っている物件をすすめます。
地盤がゆるくなっている可能性が高いからです。
地盤補強でもすれば別ですが・・・

＞地元不動産業者さん

なるほど～
プラウドというブランドにこだわってはダメですね～
色々勉強になります

No.300さん、そういう意味ではジオの方がいいのでしょうか？
あの場所は旧第一勧銀の社宅跡地ですから。

＞３０２さんへ

はい、社宅後の負が確実に地盤は固いですよ！！
ちなみに、「ヒルズ千川」の前は昭和シェルの社宅でした。

はっきりいって、かなりの割高物件と見ています。私は野村さんが10年以上前に分譲した、すぐ近くのヒルズを当時も割高と親に言われつつも、資産性が違う!という営業マンの説得に押し切られ、購入しました。ただし、3年前に売却活動をしたときは、野村さんの仲介子会社さんに、中古の売却はどうしても周辺の取引事例で相場が形成されてしまう・・・と言われ、泣く泣く我慢したものです。今回モデルにも足を運びましたが、その価格にびっくりしました。ヒルズより、同じ向きと面積で1200万円くらい高かったからです。はっきり言って今回はさらに少ない27戸ですから、結局予算のある人だけで売れてしまうのでしょうが、かなり割高と感じます。結局プラウド、さらに小さい戸数のマンションであれば、かなり割高に設定しても、上澄みのお客様に売り切る販売ができるのだなーと、野村さんの営業力には改めて感心しましたが、購入したあとの資産価値は間違いなく、そこまでの維持はできません(でした)。ちなみに価格で私は手に負えませんでしたが、間取りが当時のヒルズに比べてもかなり悪い間取りで残念です。

ヒルズとプラウドは別物ではないでしょうか･･･

三田線沿線の我が家まで折り込みチラシが入っていた。
高すぎで、苦戦してるのか？

>ヒルズとプラウドは別物ではないでしょうか･･･

確かにプラウドの方が広告が桁違いに多いので、原価はずっと高いだろうな。

この間、ここのモデルルームで接客を受けていたら、近くのブースで少し頼りなさそうなご夫婦が営業のトークを真に受けて話し込んでいた。
お金は持っているのだろうが高い買い物（特にここはとても高い）なのだし、もう少し自分で物件のことを調べてみればいいのに。
とても高いということ自体に気がついていないのかも知れない。
ああいう人がいる限りデベも安泰なんだろうな。

野村の物件を買う人は
「プラウドは別物」
って感じの人が多いね。

何が違うのか、価格に相当した違いなのかは説明出来ないけど。

プラウドはもはや住宅で一番のブランドだよ

買うつもりがないなら、わざわざmrに来なきゃいいのに。

物件が周辺より高いのは、ネットですぐ分かるし、購入する理由は人それぞれなんだから、その人が納得もしくは気に入ってればいいんだよ。
いちいち他人の心配する必要ないよ。

304さん

購入価格に対してどの程度の売値だったんですか？
詳細を教えていただけませんか？

＞310

価格としては予算内でも、それが釣り合うよい物件なのかどうかは、モデルに足を運ばないと判断できないでしょう。

イメージ戦略に成功してる点は認めるべき。
ただ、莫大な広告費は販売価格に織り込まれているんだろうが。

バルコニーが恐ろしく狭い、水道は屋上タンク式、ディスポ無し、プラウド価格・・
他所が抽選で当たったのでココとは縁が有りませんでしたが、完売できるか見ものです

自分としてはバルコニーをあまり使わないのでその分部屋になっているのは良かったです。
しかし価格が割高、管理費が高めなどの理由で結局決断できませんでした。
今日から登録かと思いますが売れ行きどうなのでしょうね。

戸数が少ない分、管理費が高くなるのでしょうがいないと思います。価格が割高っていうのは何を基準にしているでしょうか。自分の場合、小規模の物件がいいので結構気にいってますが、そこの土地勘がまったくないので治安等（特に地下鉄）が気になります。

まあ過去の書き込みを見ても分かりますが、これまでのこの界隈のマンションに較べて、
坪単価が頭ひとつ抜けているというのは、データが裏付ける事実と言ってよいでしょう。
もちろん、物件として同レベルかどうかは別問題で、よそよりもよい物だから、価格が
上がっても構わない、という考えもありでしょう。実際モノはよそよりも良さそうに
見受けられます。

この規模でディスポーザーは相当厳しいでしょうね。大規模マンションならともかく、
明らかに地域のレベルを逸脱した物件になってしまいます。

地下鉄の治安、って何でしょう？車内でカラまれるとかですか？
埼京線で痴漢頻発、常磐線はガラが悪い、なんて話はありますけどね。メトロで悪い
評判というのはあまり聞きませんが。

＞３０４さん

深く同意いたします。7000万で買っても10年後は・・・・半額かも。
ちなみに施工会社は　木内・・・ヒルズは銭高＞木内です。

物はヒルズが↑ですね。2002年でコンクリ強度30ニュートンのSI（スケルトンインフィル）。今回は24ニュートンでしょうね。躯体が違います。

まあ永住するつもりならいいんじゃないかと思います。仕様は悪いわけではないので。
革張りのドアハンドルとか(笑)
しかし、うちの場合、永住するとしても管理費が払いきれないと思ったのであきらめました…

登録した方にお願いしたいですが、新しい情報を教えてください。

有楽町線希望ですがやっぱり高いですね。

少し下れば4000万ちょっと位の物件があるのになぜ？

ここを検討する人は、その「少し下る」ができないのでは。

赤塚や成増とは、街全体の雰囲気はずいぶんと違いますからね。

いよいよ今週末で登録が締切りですね。

私は価格的に断念しましたが、
はたして、即日完売できるのか興味があります。

割高と言われてますが、妥当な価格はいくらでしょうか。

＞324　
割高と言われてますが、妥当な価格はいくらでしょうか。


販売中？のジオやちょっと遠くのプラウド千早なんかとは条件が違うので、
目の前のマンションと比べてみると・・・
　・ヒルズ千川＝２４０万／坪らしい
　・プラウド千川２丁目＝２７０万／坪らしい

これを単純に高～い！と見るか？
最近の底値の２００２年だからと見るか？（都内２０１０年度比：０．８くらい？）
はたまた低層のカッコよさと見るか？
いやいや管理費が３０％も高いもん！と見るか？
でも消費税が５％上がる前に・・・とみるか？
そもそも関東は放射能リスク？が・・・と考えるか？

脱線してきたので、ここから言えることは・・・。
一般的に２００２年は２０１０年より不動産は安かったってことくらい。
他は各自がどう都合よく解釈するかということかもしれません。
目安としては早く完売したら、まぁ妥当な価格だったってことかもしれませんね。

※上記の数字はネットで検索したモノなのであってるかはわかりません。

＞＞323
私のイメージだと「即日完売」という物件ではないと思っているのですが、それでも良さそうな物件ということには変りないので順調に売れていきそうですよね。
立地もそうですが、仕様も利便性も飛び抜けて良い部分がないけどバランスは良いという印象です、確かに値付けはちょっと強気な感じもするけど、それでも売れるんでしょうね。

>326

私も立地・仕様・利便性どれも飛び抜けて良い部分はないけれど、全体のバランス（感覚です）がツボにはまりました。

いよいよ今日が締め切りですね。

即日完売っ！？はどうでしょう。
１階と２階の南西が苦戦しているのかな？

即日とはいかなくても、早々に売れちゃうんだろうね。
この立地の良さ、知ってる人は知ってるから。

駅前のつるかめランドが以前のピーコックだったらもっと良かっただろうに。

お金が余っている人は是非、この物件を買って経済を回してください。
この物件を見ているとどうしても、もう少しまともな投資先があるのではないか、と思ってしまうのですが、余っているなら別です。
世のため人のために溜め込まずに使ってください。

＞３３０さんへ

同感。資産一億以上ある人向けです。ちなみにヒルズ千川前（プラウドの間）に、戸建て分譲あり。

光が丘のプラウドは早々に売り切った？
ほんと、よく売れるな・・・
戸建ては三井も小竹に出すね。個人的には千早・小竹が好き。
千川の方が便利はいいけどね。

プラウド駒場はどうですか。千川より都心よりなので相当高いかな。

HPみたら、モデルルーム公開中とあった。

流石のプラウドブランドでも、強きの価格で即日完売できなかったのかな？

だとすれば、駒場とか他の物件にも、価格面で多少影響ありそうですね。

ここがどうだかは知らないですけど
普通はキャンセルだとかを落選した人に薦めたりするから
すぐに完売表記にはならないと思いますけど

駒場は坪３００超えるでしょ。