手付金と中間資金について

前者が一般的です。あとは交渉です。

ビギナーさん。手付金はおいくらですか？またご計画の総費用はおいくらくらいですか？

　No２さんへの回答です。

手付金は１００万円と説明を受けました。

総予算は建物２０００～２１００万円+土地７００～８００万円+諸経費３００～４００万円くらいでしょうか。

依頼された施工会社の財務体力に自信があれば、前者でいいんじゃない。不安があれば完成時全額清算をお願いしてみては？
もっとも不安を感じるところにお願いするのもどうかと思うけどね。

建築請負に限らず請負契約一般では、仕事の完了時に全額支払うというのが普通です。
しかし、建築請負の場合には金額が大きいのと、財務的に厳しい中小工務店が多いことから、
着手金（＝契約金）や中間金を支払うということが行われてきたのだと思います。

ですから、4さんのご意見とは逆になりますが、財務体力に余裕がある施工会社であれば、
完成時全額清算をお願いしても良く、また受けてくれる可能性が高いと思います。
もしどうしても着手金や中間金を払うように求められた場合には、交渉して出来るだけ少なくして
もらうことです。少なくとも出来高以上に支払う必要はないし、払ってはダメです。
最初に多く支払ったあげく、会社が倒産してしまい、家も建たずにお金も返ってこないなんて
とんでもなく可愛そうな被害者施主も世の中にはいるのですから。

最後に、スレ主さんが「手付金」という言葉を使われていたのが気になったので書きます。
手付には法律的に「証約手付」「違約手付」「解約手付」の３種類があります。請負契約では
「証約手付」と解釈するのが妥当と思われますが、「手付金」というだけですと、契約後に
トラブルになって解約したいとなった時に、「解約手付」だからと全額没収と言われてしまう
恐れがあります。ですから、請負契約書の中で「手付金」という言葉が使われていたら、
「証約手付金」と直してもらうのが良いでしょう。

交渉で中間金は払わなくてもいいとなるものでしょうか？

よく、住宅情報雑誌に、一般的な支払い例として
書いてあります。
手付金契約金　1割
第一回中間金　3割（着手時など）
第二回中間金　3割（上棟時など）
完成引渡し時　3割

理不尽なことを言っているわけではないと思います。
特にハウスメーカーなどは、必ず言ってきます。

なぜ、中間金を入れたくはないのですか？
ようは手元にお金がないのですか？
その場合、金融機関によってはつなぎ融資で
貸してもらえます。
他の方も言っている通り、払わなくても良いのではなく、
相手側との話し合いの中で決めるべきことです。

2300万の家、自己資金1000万、1300万ローン。

第一回　3割（着手時） 700
第二回　3割（上棟時） 700
完成引渡し時　4割 　　900

↑予定だったけど１回目はらったあと、つなぎ融資も損でしょうし、残りは完成時でいいです、と向こうから言われた。良心的なのか手続きめんどいからかわからんけど、そんなせっぱつまってないんだろなとちょっと安心した。

つなぎ融資にすれば、余計な手数料とその利息の支払いが生じますし、なにより施工会社が万が一倒産した

場合は建物が完成していなくても支払った金額は戻らないのではないかと不安があるからです。

　どこの会社財務体力があるかは素人目にはわかりませんから・・・。

建設業（法人相手）で管理職をしています。

>どこの会社財務体力があるかは素人目にはわかりませんから
反対の立場になって考えてください
相手もそう思っているはずです。

東証一部上場企業であれば、素人でもIR情報が入手できますよ
しかし、そのような大企業であれば一般管理費もかかりますから
コストもかかります。

一方で、貴方の選ぼうとしているHM、工務店はどうですか？
コストの安い所を選択しようとしてません？

矛盾です。

「対価」という言葉をご存知ですか？
工務店が立替払いしている材料や、住宅設備費用
については、工事進捗に併せて出来高を査定して検収をして
中間払いを行うのが本来の姿です。
（回数払いはあまりおすすめしません）

>請負契約一般では、仕事の完了時に全額支払うというのが普通です。

ということはありません。
何事も契約ですので、契約書に支払い条件が明記されます。
納得いかないのなら、契約しなければ良いだけです。
それは相手も同じ事です。

5です。
10さんは建設業でしかも管理職の方なので、やっぱり業界の方の意見だなと思いながら拝見しました。
私は消費者の立場から違った意見を述べたいと思います。

>反対の立場になって考えてください
>相手もそう思っているはずです。
確かに業者にとっても、施主の支払い能力は気になるところでしょう。しかし、ほとんどの施主が
ローンを利用する現状ではこの件に関しては業者の方が有利です。なぜならば、施主の支払い能力を
銀行が厳正に査定してくれるのですから。
対する施主は、工務店の財務状況の開示など受ける事はできません。

>「対価」という言葉をご存知ですか？
>工務店が立替払いしている材料や、住宅設備費用
>については、工事進捗に併せて出来高を査定して検収をして
>中間払いを行うのが本来の姿です。
工務店はその都度立替払いをしているのだから、施主も同じようにその都度支払うのは当たり前
というお考えかと思います。一見正論のように思えますが、他の業種ではそんな事はありません。
例えば家電や自動車などの製造業では、設備投資をして人を雇い入れ、材料を仕入れて製品を作ります。
この間、お客様からは一切お金を頂きません。しかも、作った製品が売れるかどうかの保証もありません。
それに対して注文住宅は、注文を受けてから材料を発注し、大工を手配して造るのです。買主が
決まっているのですからリスクはほぼないのです。
いったい、支払いを完成時一括払いに出来ない理由はなんなんでしょうか？

>請負契約一般では、仕事の完了時に全額支払うというのが普通です。
>ということはありません。
請負契約とは、当事者の一方（請負人）が相手方に対し仕事の完成を約し、他方（注文者）が
この仕事の完成に対する報酬を支払うことを約することによって成立するもの。仕事の完成という
結果に重きを置いているのですから、仕事の完成時に全額支払おうというのが自然な考え方だと思います。
例えば、消費者がしそうな他の請負契約に洋服や家具のオーダーがありますが、この時着手金や中間金を
支払うというのは一般的でないと思いますがいかがでしょうか。

着手金や中間金を支払うということが”普通”だとして行われている請負契約は、建設業のものが
ほとんどだと思います。なぜそうなっているかというと、No.5で述べた理由が１つあります。
その他には、ダムや道路のように大規模で長期間にわたる公共工事があるからです。このような工事では
大きな会社であってもさすがに資金繰りが問題になります。もしも資金繰りが苦しくなってくると、
最初にしわ寄せがいくのが下請けや孫請けのように弱い所です。ここへの支払いが遅延したりすると、
そういう小さな会社は黒字でも倒産してしまう事がある訳です。ですからこのような事態を防ぐために、
行政はすすんで着手金や中間金を支払っているのだと思います。

公共工事とは違って、一般的なサラリーマンが買う住宅の原価などはせいぜい１～２千万で、
工期も３～４ヶ月くらいでしょう。しかも下請けへの支払いは翌月か翌々月のはずです。
この程度の資金繰りがつかないようでは安心できないので、そのような会社は注文住宅の元請けなど
して欲しくないと思います。

以上、長文にお付き合いくださりありがとう御座いました。

私は4年前に自宅を建てましたので、消費者としても理解しているつもりです
5さんの内容は論点のズレがあります
まず、
建設業は他業種と異なる点がいくつかあります
1.工期が長期間になる場合があること
2.受注金額が高額となる事
3.一品一品が受注請負工事となる場合があること

従って、建設業法では請負契約に際し、契約書に定めるべき事項
が記述されています。（18条・19条）（注文主）
http://www.houko.com/00/01/S24/100.HTM#s3

私の論点は
1）対等な立場での契約であるから、支払い条件に不服であれば契約をしないか、契約内容の
変更を申し出ればよい（施主は注文主であり契約の当事者）

2）仕入れや外注費をローコストにする為には現金取引となるかと思います。
一方で、キャッシュフロー的に厳しい所を求めながら、財務的な信用も求める
【矛盾】です
また、上場企業でなくても信用情報は手に入ります。
「経営事項審査結果」（通称　経審　何度も紹介していまが）
http://www2.ciic.or.jp/keisin/kouhyou/kouhyou1.html

登録がない業者は過去の決算情報の開示を求めてもいいでしょう
（契約寸前の客なら開示してくれるかもしれません）




後は付け足しですが
2）完成払いが普通でもなんでもないし、公共工事があるから出来高払いがある訳でもない
あくまでも契約がありきです。

3）完成品を購入するなら、工事請負契約もいりません。分譲住宅を購入すればいいです
※家電や自動車の例え

4）請負契約は完成を約する契約ですが、そのことと支払い条件とは関係ありません

5）「原価などはせいぜい１～２千万で、」随分大雑把な金額ですね。
また、完成工事原価には材料費・外注費だけでなく設計や工事管理費など
自社の社員の給料や機器のリース費も含まれます。請負金額のほとんどが
支払いに回るお金です。

6）「この程度の資金繰りがつかないようでは安心できないので」
ならば契約しない事です。その次の言葉は聞き流します

>>11
自動車や家電を例に出すとは，請負契約が分かっていない証拠。

>>12
さすが管理職さん、食い下がりますね。こちらも１つ１つに意見を述べていきます。

>建設業は他業種と異なる点がいくつかあります
>1.工期が長期間になる場合があること
>2.受注金額が高額となる事
>3.一品一品が受注請負工事となる場合があること

>従って、建設業法では請負契約に際し、契約書に定めるべき事項
>が記述されています。（18条・19条）（注文主）
>http://www.houko.com/00/01/S24/100.HTM#s3

上記１～3に間違いはないですが、一体これの何が着手金や中間金を求める正当な根拠だというのでしょう？
全くわかりません。
それと、建設業法も知っていますよ。
第19条の4項で『請負代金の全部又は一部の前金払又は出来形部分に対する支払の定めをするときは・・・』
とあるので、きっと前金払いは建設業法でも認められているとでもおっしゃりたいのでしょう。
しかし第21条をご覧ください。前金払いをする時には保証人の請求が出来ることになっており、
保証人を請求されたにもかかわらず建設業者が保証人を立てない場合には、契約の定にかかわらず
前金払をしないことができるとあります。これは交渉ごとではなく、業者が遵守しなければならない
法令です。

>1）対等な立場での契約であるから、支払い条件に不服であれば契約をしないか、契約内容の
>変更を申し出ればよい（施主は注文主であり契約の当事者）

これも一見正論を述べているようで誤魔化しだと思います。個人の施主と業者では知識や力関係は
対等ではなく、通常は業者の方が優位です。初めて注文住宅を購入するような人が、
関連する法令を全て知っていて、契約書の条項も正しく理解でき、もし不利な条項があれば
その修正を交渉出来ると思っているのでしょうか？

>2)仕入れや外注費をローコストにする為には現金取引となるかと思います。
>一方で、キャッシュフロー的に厳しい所を求めながら、財務的な信用も求める
>【矛盾】です
これにも誤魔化されませんよ。まずキャッシュフロー的に厳しい所こそ売り掛けになるはずです。
なぜなら、現金が不足しているのですからそれしか選択肢はありません。逆に現金取引が出来るほど
キャッシュフローが良いならば、即金支払いを交渉の条件にして値引きを引き出し、
さらにローコストとする事が可能なはずです。ですから”ローコスト＝キャッシュフロー的に厳しい”
ではありません。

長くなったのと遅い時間なので、一旦ここで終わりにします。残りはまた明日。

これから契約なのですね。交渉次第でしょう。
工事請け負い契約に着工金・中間金のことは
盛り込まれますから、納得できなければ
契約せず、別の業者さんにお願いすれば
いいだけです。
設計費などは実費請求あるかも。

一般的かどうか、とのことですが、
注文住宅なら一般的なのではないでしょうか。

他の業界と比較すれば、ずれているのは住宅業界の方だという事にすぐに気づきます。
消費者だってバカじゃないから、いつまでもいいようにあしらわれはしない。
今までのそうやってきたからと、いつまでも慣習を続けられるとは思わない事です。

世の中全体で見れば、得体の知れない相手との取引は
「納入時一括支払い」
これが最低限、安心出来る。

取引を重ねる信用関係があれば「手形取引」なんてものが普通。

建設関係の痛いところは、金を取り逸れると作ったものが他には売れないので
非常に損失が大きくなるところ。

建てる会社も怪しいかも知れないが、建てる施主も負けずに怪しい
そもそもろくな金も持って無いくせに、ローンで♪　なんて話を普通に考えてるからね。

そこで使われるのが、３回程度から建築に応じて決められる分割した支払い方法。
そしてもう一つ。
社会で一般的な取引で、特に資金力のある大手企業の販売においては
先払いや中間金など行った事が行われるケースは少ない（一物件、数千万程度として）

では何故、住宅は大手の販売でもそうではないのか？

これは施主が信用ならない存在だからに、他ならない。（現金持ってないのだから当然の解釈）

↑意味分からん。
施主に金があっても無くても、大金が動くのは銀行→建築業者だけ。
動かす審査をするのも銀行だけ。
つまり銀行がOKすればお金は必ず建築業者には渡るはず。
建築前、建築中などお金の動く時期を決めるのは建築業者。建築を請負う材代金などの諸経費を自分達で用意出来ない位なら仕事を請け負っては駄目でしょ。

ＨＭが契約金を取ろうとする理由の１つに、契約金という人質をとってしまえば施主は簡単に逃げられない
という事があるでしょう。もし解約したいなどと言ったら、契約金没収のうえ違約金を請求すると脅されます。

他業界と比べるまでもなく、消費者は不利な契約を強いられ、業者は不当に高い違約金を取ってはぼろ儲け。
こんな詐欺的な方法が、当たり前のようにまかり通っているのが住宅業界。大手ＨＭでさえそうなのだから、
消費者はいいようにカモにされるだけです。十分に注意しないといけません。

世の中には契約後、建築途中であっても「やっぱりや～めた」みたいな
お気軽キャンセル思考の人も少ないからねェ。

比較してどうしても自信ある商品を提供出来てないＨＭの大半は、前金取りたがるよね・・・



小さな地場工務店の多くは、契約後でも着工時まで入金を迫らない現実
まあ慣例であり、自信とプライドの表れかもしれない。

一昨日、住宅の工事請負契約を締結した者です。

一消費者の立場として、NO.11(NO.5)さんのご意見は良く理解できまして、ほぼ同感です。
NO.10の建設業者さんの支払分率に関する主張もそれはそれとして、ある程度理解できます。
契約ですから、当事者の一方が条件に満足しないのであれば、契約しなければ良いことです。

ただ、消費者の多くは、知識力において圧倒的に不利であり、
そこにつけ込む商法の業者がいることも事実です。
顧客が一定の知識を習得するのが困難である点とその点を利用した収益システムが供給者側にあることが、
少なからずも日本の住宅業界にはある気がします。
住宅建築に際し、数十社と図面や見積をやりとりしましたが、数社において実感しました。
私は工業用製品の製造会社に努めており、建設業界は全くの素人ですので、
建設業界はだいぶ特殊だなぁと感じました。

私は検討に際し、手付金は良いとしても、他は全額竣工後払いを受けられない業者とは、
契約するつもりはありませんでした。
この支払条件を受けられる業者がいるかどうかですが、結構いました。
もちろん、私の場合、こちらが要求するまでそんな話にはなりませんでしたが。。。。

星の数ほど業者はいますので、消費者も全額竣工払いでごねる業者は、
他を探せば良いでしょう。
これで会社の経営状態を簡便に計ることができますし。

業者さんとしては、全額竣工払いを望む顧客を逃したくない場合には、
必要な財務体力をつけましょう。
それが不可能であれば、全額竣工払いを特に望んでいない顧客のみを対象とすればいいことです。
顧客の支払い能力を計る手段は、色々あるでしょう。
その手段を見つけられないのであれば、調査能力不足ということで諦めましょう。

結局、自由競争社会ですので、他社より競争力の乏しい会社が衰退することでしょう。
消費者もある程度、知識を付ける必要ありますね。

リスクという観点では、施主も建築会社も双方にリスクがある。
双方にとって一番確実な支払い方法は、細分化された出来高払い。

ただし業界の慣例も無視出来ないものとして、契約金は０から総費用の５％程度までが妥当。
（これは本来は無しでいいのですが･･･）
着工時に基礎工事や地盤改良分の入金、建て方開始時に躯体費用入金
その後は屋根施工時に入金等々、計画的に支払いをしていけばよい。

厳密には上記の支払方法であると、業者側は材料を仕入れた後の入金になり
施主は材料搬入・施工開始時での支払いにはなるのだが、これは細分化された
互いの最小限でのリスク負担であると解釈して欲しい。

こういった支払い方法に難色を示す理由は、業者側には皆無なはずである。
難色＝危険　そう捉えて間違いない。
当然企業規模の大小など、全く当てにはなりません。

そして来月は、消えて行く業者のより多い時期であります。