パークホームズ浦和東仲町

北浦和と浦和はかなり違うでしょ。北浦和も悪い所じゃないけど。

週末にたまたま朝９時頃と昼１２時頃に近くを通ったんですが…
朝はまだしも１２時には東南角部屋を除いて完全にプラウドの影になってしまいますね…

日当たり不要と割りきれるかどうかが大きな境目になりそうです。

ＣＧを見る限りプラウドより高級感がありそうですね。東口駅近物件も今後あまり出なさそうなので、
前向きに検討したいと思います（西口の野村のタワマンはいつになるかわからないし、おそらくめちゃ高でしょうし）。

財閥系なら北浦和に住友の高級感あるマンションもあるし迷うところ。

北浦和公園近くにプラウドができるみたいですね。常盤小に近いので、学区重視の方にはいいかもしれませんよ

↑さいたま市のHPで小中学校の学区が確認できますよ。
確認してから書こう！

更に裏の工事中物件、日神パレステージ浦和本太で検索できますね。
2LDKS～3LDKですが、
60.58m2(9戸)～66.12m2(9戸)、、、とまるでバブル期のような狭さが残念です。
もともとは山田建設（ミオカステーロ）がずーっと引きずっていた土地だったように思います。
後ろのライオンズの方々には階によっては残念ですね。
この日神自体も賃貸マンションが前に建ちましたし西口のドミノに近づく感もあります。
いよいよ浦和駅東口の商業地域もマンションドミノ到来ですね。
日照確保には高層階が安全です。
逆に駅から数分余計に離れても住居系地域立地も比較になるかもしれません。

東口すぐのオリジン弁当前の工事、野村で40数戸と掲示してあるような気がします。
東口も結局はドミノ地帯になりますね。
ユザワヤ跡といい浦和はなかなか商業施設になりませんねー。

>29さん
あそこは賃貸だったと思いますよ。
もともとあった自転車置き場が野村～っていう名前の駐輪場で、野村不動産とは関係ないかと…。
あと一階には何らかのお店が入るらしい。っていってもコンビニ程度かな。

総戸数が38戸ですから小規模だね。
80平米越えは事業協力者2戸には入らないかな？
プラウドと賃貸っぽいのと複数に挟まれるから残った戸建ては厳しい。
どんどん地上げも進んだりして。
浦和は人気がありますから。

さすがに東仲町らへんはあまり立たないのでは。プラウドの前に駐車場がありますが、土地が小さいですし、
大した建物は立たないでしょうから、事業としては成立しないのでは。

まわりの古家と雑居ビルも買ったらわからんよ

もしそうなったとしてもバルコニーは東向きで線路とお見合いになっちゃいますね。
そんな物件売りにくいでしょう。

線路とお見合いなら西向きですね。
まあ売りにくいことは同意します。

プラウド前の駐車場の土地は法人持ち（西部バス？）なので、そのあたりがどうでるか。

何で東向き限定？
もしかして他のマンションの住民さんかな？

＞37さん
周りを合わせると南北に長い土地になりますからね。
普通に建てたらバルコニーは西向きor東向きになりますね。
Ｙ字路のもう片方側の道路に面するところまで合わせられれば、
色々柔軟なレイアウトができるかもしれませんが…

土地だけ合わせて大きくして（容積率、建蔽率対策として）
建物自体は駐車場の土地に立て、南向きという技もできるかもしれません。

>土地だけ合わせて大きくして（容積率、建蔽率対策として）
>建物自体は駐車場の土地に立て、南向きという技もできるかもしれません

技でもなくて、普通そうすると思いますよ。

ここの公式HPってあまりアップされませんね。
もっと情報がほしいです。

地震の影響で販売延期が決定したみたいですね。
ここ書き込み少ないし、元々あんまり人気ないんじゃないかと…。

現地の看板に何だか全室南向きとか書いてあったような？

ここの物件の情報少ないですからね。おそらくここのスレが少ないのは、概ねプラウド浦和東仲町のスレに記載されているからじゃないかな。

42さん
このマンションは全戸南向きですよ。
ちょっと前の向きの話はプラウド前の駐車場とその周辺の土地の話です

南向きだと前建てはどうかな？

プラウドかぶりませんか？

ちょっと前にプラウドの影の話もありましたよ。

昼過ぎにはほぼ全戸影に隠れてしまいそうです。
高層階なら日当たりは大丈夫でしょうが、眺望はあまり期待できそうにありませんね…

東口も建てこんできましたね。駅近くは西口ドミノみたいになってしまうのかも。

5月中旬販売開始？かな？
事業協力者住戸2戸が、位置、間取り等どのようなものになるかは、
階下になる方、隣接住戸になる方は気になるかもしれない。

＊間取りまでは教えてくれないかもね。

浦和の駅近で財閥系だから賃貸に出したら人気は抜群でしょうね。

資料一式届きました。
ＧＷ序盤に事前説明会実施するらしいです。

間取りはどれも微妙な感じでした。
我が家は和室で布団寝るので、縦長リビングで隣に和室の方が有難いのですが…
横長リビングで角の方に小さめの和室の方が人気なんですかね？

あの形だと、３ＬＤＫというより２ＬＤＫ＋αな使い方しかできないと思うのですが

中和室で窓がないときついよね。

2LDK+αみたいでも浦和から5分の立地が強味だろう。駅距離優先で他を妥協の検討者もいるだろうよ。

西口で販売したものより仕様が良いといいです。
よく三井、三菱の郊外マンションでは80平米以上の住戸は特別に仕様が良かったりするけど、
ここもそんな感じかもしれないですね。

>>51

田の字間取りでしょうか？

価格によるよね～。
70平米超で5、6000万くらいかな～。
最上階角部屋はもっとか？

プラウドと同じくらいだといいな

やっぱり詳しい間取りは知りたいですよね。どうしても部屋によっては使いにくいところもあるかもしれないですし。

間取り資料に全部載ってましたよ。現地見る限り、東、南は、どっちも建物立つ可能性ありそうだから、かなり上狙わないと不安だけど、高そうで不安です。
西も駐車場あるけど、真迎えが別のマンションあるから、大丈夫かな。後は間取りの好みか。東側の土地は、まとめたら南東中心の良いマンション建てられそう。まとめて土地買えれば良かったけど、地権者がなかなか売らないのでしょうね。

浦和は人気ありますからね、、
駅周辺のドミノ化は避けられないでしょう

最上階角部屋で7000万円以下ならいい。

駅近だけにかなり高そうですね。予算オーバーかも。

駅近なんでしょうけど、ちょっと価格高いかなぁ・・・多少値段が安いもので、駅から離れていたほうが正直魅力を感じる気がする。
もちろん、住んでしまったら近いほうが絶対いいんだろうけど。。。

あなた、同じこといろんなスレに書いてるね

要は資金不足なんだよ

高層なら、日照、眺望もありそうです。
ただ、雑居ビルや商店がまとめて地上げされたら中層までは塞がれる可能性はどうかな？
他の商業地域マンションでも同じだけどさ。

ここの物件の間取りはプラウド浦和東仲町と比べて工夫されていますよね。角部屋も多いし。
結構いい値段になりますかね。

説明会行った方いますか？
価格帯はどんな感じでしょうか？

結構な値段かと思いました。
浦和って本当、都内並ですね！！！

駅近5分は、資産価値として残るでしょうから、
あとは日当たりなどを妥協できるかどうかでしょうね。
日当たり重視の人は、駅前のこの場所は厳しいでしょうね。
ここは商業地域ですし。

南浦和で去年まで販売してたパークホームズは、確か70平米で最上階で坪２５０～６０程度でしたね。
それでも売れていましたから、浦和駅５分の財閥系なのでその程度はするということでしょうね。

ここの坪単価は250くらいですか？
強気ですね。

浦和から徒歩5分以内だと、これから先、そんなに物件は見込めないと思うので
それくらいの価格が出てもおかしくないと思いますよ。
駅徒歩5分の物件って、検索しても意外と出ていないですよね。
しかも財閥系になると、極端に少なくないですか？

この後気になるのは、ユザワヤ跡地の住友（マンションかわかりません）と、
東武ホテル跡地の三井ですよね。

間取りと仕様次第ではすぐ売れるよ。

田の字や普通の仕様（東口の三井みたいな）なら価格次第。

駅前だと、日当たりが悪くなるかもしれないとかは、
「駅前だから」と割り切って買う人もいるでしょうしね。

逆に駅から15分歩くなら、広さや日当たりはマストで、間取りや角部屋など特徴が求められる。

浦和駅物件だと「駅前だから」日当たりは妥協したりするのはありますね。
浦和駅物件で日照や環境、専有面積にこだわって歩く方もいますし。なにしろ商業地域がだだっ広いですから。

浦和以外の駅なら当然「駅前」は優先度高いでしょう。

やっぱり浦和駅なら西口。ドミノと言われようが、街の歴史が違う。

ドミノは嫌だよ。
ＬＤのカーテン締め切りや一日ずっと日が差さなかったり、南開口が無いのは子育てにはきつい。
ディンクスなら耐えられるかも。
西口は南の取り合い。

正直日の入らない部屋とかはさすがにイヤですね。

抽選になるのかなぁ。
結局、坪単価いくらってことになるんだろう。

4500万～6500万位じゃない？
確かに浦和は西口の方がいいけれど、浦和も高架になると西口にいきやすくなるだろうし、
ある程度、購入希望者が出るんじゃない？

4000万～でした。

坪189万からなんですね。

結構割安ですね。

それだとすごく助かるな～
でも、４０００万はBの3、4階らへんだろうから、中層以上の角部屋は高いんだろうな～
5500以内で買えるかな～
今度MR行ってきます!!

ＭＲ行ってきました。クラッシーほどの設備の高級感はありませんが、価格、駅からの距離、間取り、売主のブランド等総合的に考えたら、ここ最近の浦和物件の中では非常に魅力的ではないかと思いましたよ。
Ａタイプはプラウドの影響を受ける可能性があるのか、角部屋の割にはお手頃（中～高層階であれば、そもそも影響は少ないのでは）な印象。まだざっくりとした金額しか示していませんが、抑え目のような気がします。
プラウド同様一期完売を目指しているのかもしれませんね（坪単価もプラウド並のようですし）。

角部屋4LDK、ルーバルがいいですね。
共用廊下に面する部屋が多いのは難点ですが。
バルコニー境もペラペラ板ではなさそうですし、トイレも独立手洗いみたい。
財閥系でもペラペラ板・タンク上の手洗いのチープ仕様がありますからね。
（三井でも東口ででていましたし、今も近隣の他の財閥系でありますね）

4LDKなら最低85平米ないと厳しいですからそこはいいかな。
80前半だと窓無し部屋ができたり、1418バスになってしまったり残念なことがある。

中学校は緑区の原山中になるんですね。
小学校が近いだけに、中学校が遠く感じます。
浦和は教育熱心な親御さんが多いというイメージですが、
原山中の評判や雰囲気はいかがでしょうか？

緑区の中学校との評判が多いように思います。
個人的にはそれでも悪くないと思いますが。

1418バスって良くないの？

何でディスポーサーがないのー。

80平米以上なら1620バスは欲しいところだ。
中古売買時にもポイントにはなる。
無理した4Lでは1418にとどまる。
都内の一流物件ではないのだから38戸でディスポーザーは付かないよ。

ディスポーザーあれば、個人的にはほぼ満点だったのに…でも、この値段なら仕方ないか。付けたら管理費さらに高くなっただろうし。
要望書(三井の場合の名称はわかりませんが)出した人どのくらいいるのかな？
モデルルームは、結構人入ってるみたいだけど、震災後だし、色々考えちゃいます。

70平米そこそこの3LDKは狭いと感じますが、駅近い物件(それも人気の浦和駅)だから許容できるかもしれません。70平米程度で15分以上も歩くなら厳しいです。

価格はまあ割安かなと思いましたが、
戸数が少ない・機械式駐車場のせいで管理費・修繕積立が高くつきそうだなというのが個人的な感想。
それと支持層までの距離が長いみたいなんですが、この辺は地盤悪いんですかね？

浦和自体が良いとはいえないのでは？

浦和は大宮台地の一部なので、比較的良い地盤と聞いたことがありますが。

官公庁がある町は地盤がよいのが定番

70メートルほど掘ったとか。

大宮台地と荒川沖積地が入り組んでるよ。
一口に大宮台地といっても北本の先から足立くらいまでだから色々だよ。
官公庁と地盤が関係あるなら大手町や千葉、横浜は良い地盤なのかい？大阪は？名古屋、仙台、福岡、広島は？
どうせなら古くからの寺社と言ったほうが、、。

ほかの物件のコメントでもありましたが、地盤が安定しているところがやっぱりいいですよね。
絶対ということが無いので、多少のリスクの違い程度なのかもしれませんが、それでも気持ち安全のほうがやっぱり安心できます。

浦和では普通の地盤だと思いますよ。
周囲より高いし、元川沿いや低地ではないですし。

ここの販売員はほんとにプロなんですかね？
到底プロとは思えないんですけど。
質問してもわからないことばっかりだし、適当にごまかされたりとか。
たまたま相手が悪かったんですかね。

それ、私も思いました。所長さん以外全くダメですね。まぁ、お世話係のおばさんと思い、我慢してます。

私の担当の方も頼りない感じ。大宮のGMTも見に行ったけど営業がダメダメでした。営業担当って意外と重要なのに…

やっぱりそうですよね。
浦和は人気だから、黙っててもなんとか完売する
だろうし、戸数も少ないからお金かけられないし、
といったとこですかね。
地震の後で重要な時期だと思うんですが、ほんと
やる気が感じられないので、
それだけでやめようか迷ってます。

そういえば、
サロンの横の土地に三井不動産のマンション建設してる
みたいですけど。
ちょっと大型で時期も遅いですが、そっちにするのも
ありかなと。

確かに営業の女性は、頼りないように思いましたが、私は物件ありきだと割り切ってますよ。
今後、浦和駅徒歩5分以内の物件はすぐ出てこなさそうですから、捨てがたい物件だと考えてますし、
2013年には東京駅まで乗り換えなしで通勤できるのはありがたいし。

確かにこの物件は魅力的です。

アプローチ部の24mの植栽は気に行ったんですが、よく考えると防犯面で心配かなと思いました。夜誰かが潜んでいても気づかなそうで･･･

個人的には駐車場がもう少し欲しかったです。
多分抽選の倍率高くなりそうですもんね。
植栽は悪くないのですが、あのスペースを駐車場に・・・ｗ

個人的には歪な地形をよく考えて設計したなと思ってます。アプローチの植栽はいいセンスだと。
ただ虫が苦手なので、中層以上のないと耐えられないかも・・・

私も正直虫が大の苦手なので、上の階しか検討したくないですね。
これからの季節は憂鬱です。

蚊とゴキブリが多いと嫌ですね。駐車場も10台って少ないです。しかも平置き1台って…都内ではないのでやはり車は使う方多いのではないでしょうか。今から植栽減らして駐車場増やしてくれないでしょうか？まあ無理でしょうが

プラウドがもう中古出た。早いな～w

中古の部屋は一千万以上値引きしないと売れないでしょう

プラウドの中古の値段見て驚きました。

ねー。新築価格をまだ覚えてる人いるんじゃない？

プラウドの値段見ました。やはり浦和駅徒歩4分というのは希少性があるんですかね。
西口の浦和パークハウス（三菱地所）の中古も結構高く出てましたし、最近の浦和築浅物件
は人気があるのでしょうか。

中古の価格はあってないようなもんだからね
売主が希望する価格で自由に売り出す事が出来る
売出し価格ではなくて成約事例をみないと意味がない

そうでしょうが。とんちんかんな金額もあまり提示しないのでは。
プラウドの成約価格はパークホームズの８F近辺の中住戸の価格の影響を受けるでしょうね。