築８年のマンションに住んでいます。
ローンはあと１８００万ほど残っていますが、買い替えを考えています。
このあたりの相場だと、３０００～３２００万ほどで売りに出せそうです。
売却益を基にして、広めのマンションに引っ越そうかと思っていますが、いかがなものでしょうか？
年収は６００万、公務員、妻＆子ども２人（８歳・３歳）です。
次の住処はまだ検討中ですが、４０００万～４５００万程度の新築マンションを考えています。
こういうケースで買い替えを検討することは、あまりないケースなのでしょうか？
今は固定３０年2.95％です。月７万、ボーナスは１７万支払っています。
ご指導、お願いいたします。
[スレ作成日時]2011-01-31 23:05:20
引き渡しが半年以上先でも値引きしなし、仮住まいもなし。
買い替えで青田買いだからといって仮住まいをする人ばかりでもない。
７５さん
いろいろとありがとうございます！
１０３さん
そうなんです。青田買いでもなるべく価格を落とさず売却し、なお仮住まいもしないのがベストなんです。
でも、そんないい条件がそろうとも限らず・・・難しいです。
スレ主さま
75です
>青田買いでもなるべく価格を落とさず売却し、なお仮住まいもしないのがベストなんです。
>でも、そんないい条件がそろうとも限らず・・・難しいです。
これは私も買い先行で考えた時に思いました。
（条件付き特約ではない買換えの場合）
仲介にも相談しましたが「針の穴に糸を通すほど稀なケース」と言われました。
当時はよくわかりませんでしたが、これは売却の契約に関係します。
最終の契約は売主と買主が揃って行いますが、
ローン残金の精算、売却代金の入金など色々あります。
その際にカギの引渡しもあります。
ということは締結すれば一切前の自宅には入ることはできないということです。
当然、引越しもその時点で終了していなければなりません。
仮住まい無しということは買い先行で一時的でも２重ローンが
発生します。
蛇足ですが、ローンを組んでいるかぎり担保として金融機関がマンションを
押さえています。
正確に言えばローンがあるかぎり自分の家ではないのです。
（車でもなんでもそうですよね）
２重ローンの審査は金融機関にとって非常にリスクのある事柄です。
話が反れましたが、今竣工している物件を購入するにしても
買い先行（２重ローン）でなければ仮住まい回避はありえないのです。
そういう意味で私は売り先行でとりあえず売却しゆっくり検討する覚悟をしました。
売却行為の途中で、幸運もあり停止条件付きの購入物件にめぐり逢い
一般媒介契約を白紙にしました。（３社程度かと記憶してます）
あとは、今まで書いた通りです。
あまり欲をかくと失敗しますのでご注意ください。
また、最初から停止条件付きを提示するより、売り先行で動きながら
新物件をしっかり探すことが重要です。
売ってゆっくり探すというスタンスが新築販売側に伝わると検討もしやすいです。
（無借金での購入は買主にリスクはありませんから要求は言いやすいですよね）
これも心理戦の一つです。
>>105
契約後、一切前自宅に入れなくなるなんてあるわけないです。
契約から引き渡しまで、１週間程度の猶予をつけるのが普通です。
（もしくは週末を２回はさむ日数など）
あと、仮住まいをしないのと二重ローンになるのとは無関係。
ご自身の経験のみで語り、間違った情報をスレ主さんに流すのはおやめになった
ほうがよろしいかと。
>106さん
書き方が悪かったかもしれません。
契約というのは売買契約締結ということです。
その際に鍵は後日ということはありえまません。
（なぜならその時点で買主のモノになりますから）
なにか他のことと勘違いされているのではないですか？
>あと、仮住まいをしないのと二重ローンになるのとは無関係。
そんなことは承知しております。
ここでの話はスレ主さんの状況でお話しております。
きちっと話を把握して参加してください。
追伸
>契約から引き渡しまで、１週間程度の猶予をつけるのが普通です。
>（もしくは週末を２回はさむ日数など）
106さんの言っているのは手付金を払う仮契約のことじゃないですか？
（もし途中でキャンセルの場合は手付放棄＋αが買主に課せられます。）
だとしたら１週間というのは短すぎますね。
私は２ヶ月いただきましたから。
その間に仮住まいの引越しなどをしました。
75です
106さん
>ご自身の経験のみで語り、間違った情報をスレ主さんに流すのはおやめになった
>ほうがよろしいかと。
ここは自分の体験・経験などを話し、悩まれている方にアドバイスできるような
場と解釈しております。
不動産業界ではないので、わかり易く書いてフォローしたつもりです。
しかしながら私の乱筆乱文となった書き方で申し訳ありません。
スレ主さま
一応ここまで自分の経験をお話して良いアドバイスができればと思い
書き込みしてきましたが、今回でおしまいにさせていただきます。
がんばって良い買換えが出来ることをお祈りいたします。
ありがとうございました。
スレ主さん
106です。
75さんは退場されたようなのでスレ主さん宛てにします。
売買契約時、残代金の支払い日を確定させます。
（106で契約、と書いたのは私の誤りで、正しくはこの残代金支払い日になります。
すみません。）
仮住まいで青田買いの場合、売主の新物件引き渡し日の２日前などになります。
そのため売買契約からこの残代金支払い日までが半年とか、人によってはそれ以上
期間があきます。
その残代金支払い日より１週間程度の猶予をもって、引き渡し日となります。
なので鍵は売買契約より後日、は当然ありえます。
75さんのアドバイスはとても親切だと思って私も読んでいましたし、ここが経験
を語る場だということももちろん理解しています。
しかし105の内容には明らかに間違いが含まれています。
なのでご自身の経験だけで語るのはどうか？と書きました。
75さん
今までたくさんのアドバイスをありがとうございました。
右も左も分からなかったことが、大分分かるようになってきました。
もう一度書かれた内容を読み返して、買い替えを成功させようと思います。
本当にありがとうございました！
75さんは間違ってないね。
書き方を残代金支払日と書けばよかったのだろうが
105の話の内容で何を言いたいのかわかったよ。
>その残代金支払い日より１週間程度の猶予をもって、引き渡し日となります。
>なので鍵は売買契約より後日、は当然ありえます。
106のこれは一般的にあまりないんじゃないか。
残代金支払いがある場合は金融機関の打合わせROOMを利用して行う事が多いが
引き渡し日は残代金全額受領日が一般的だね。
まれにその他の日はありますね。
仲介はその日で全て完了させたいし、買主も残金払ったら早く掃除とかしたいだろうしね。
主さんも一般的な事柄のほうが参考になるだろうし。
ありえるかあり得ないかと言えばあり得るというだけですね。
75さん気にするなよ。
自分の経験を話して文句いわれちゃ困るよな。
おはようございます。スレ主です。
買い替えにはいろいろなパターンもおありでしょうし、そのような体験談はとても参考になっています。
一般的な買い替えについても教えていただけるとありがたいです。
よーく考えてみると、竣工まで１年半以上ある物件です。
即売りに出して、契約するメリットは希望の部屋が購入できる、というだけで、
デメリットのほうが多い気がしてきました。
>>112
75風に書くならば「きちっと話を把握して参加してください」だよ（笑）
残金支払日にはまだ新物件の引渡しは受けていない。
でも残金支払い日はほとんどの場合、新物件の引渡しより数日前。
新物件の引渡しに合わせているから当たり前だけど。
だから売主が青田買いで仮住まいしていないなら、残金支払日と引渡し日は
同じにはならない。というか、同じにはできない。
スレ主様がいいなと思っている、仮住まいなし、青田買い、なら
これが一般的。
>114
>75風に書くならば「きちっと話を把握して参加してください」だよ（笑）
おまえがな（笑）
竣工が来年３月だぞ
今から売りに出して半年後に買主見つかっても
残代金後1年も引き渡しまで待つ能天気な買主いねーだろ。
それが嫌で売りに躊躇してたら仲介怒るぞ。
っか、文章ヘタ。
何言いたいのかわかんね。
>113
ええかげんに人頼らないで仲介に聞いてこい。
人は人。
あなたはあなた。
生活スタイルも様々なんだから・・・
家族4人の仮住まいはきついで。
友人にコンサル受けてきたらええんでないか。
こんなネットでの言葉なんかあてになんないよ。
相談できる友達おらんのか？
115さん
関西の方でしょうか？
友達はいますが、相談できる時間がなかなか取れないため、こちらで相談させていただきました。
＞こんなネットでの言葉なんかあてになんないよ。
ネット社会では確かにそうかもしれませんね・・・
でも、親身になって書いてくださる方もいたと思います。感謝してます。
＞人は人。 あなたはあなた。 生活スタイルも様々なんだから・・・
まさしくそうですね。目が覚める思いです。
この場でたくさんの方の経験談やお知恵をお借りすることが出来ました。
もう一度我が家の状況を判断し、売却を進めるのか様子を見ていくのかなどを検討していきたいと思います。
皆様、ありがとうございました。
お久しぶりです。スレ主です。
あれから、別の物件を見に行ったりして、また動き出そうとしています。
○井の新築なんですが、停止条件付き契約はあったのですが、3ヶ月勝負のため、
やはり仮住まいが・・・
しかし、買いと売りと別々で行きましょう的な発言があり、来週買い換え検討相談をしてきます。
竣工まで1年半以上あるので、「いや～まだ築浅だし、売れると思いますよ」とのことでした。
また、いろいろと相談・報告させていただきます。
主です。週末に、検討している2社をたずねました。
A社→「仮住まいを望まないなら、切り離しとなりますね。大丈夫です。切り離して進めていきましょう。」
切り離し推奨のマンションです。
B社→「仮住まいをするのは大変だけど、ご家庭のことを考えると、売って一回精算してからの方がいいです。」
こちらは切り離しよりも、停止条件付買い換えを薦めている。
なぜ、こうも対応が違ってくるのでしょうか？
頭がこんがらがっています。
そりゃ新築デベにとってはどっちでもいいからです。
売主にとっては安心をとるか、リスクがあっても経済性とるかの趣味の問題だよ。
まず市場に出してみたら？築浅ってだけで売れるか売れないか感触もわからないでしょ。
別に最終売る売らないは売主である自分の判断なんだから。買付入っても蹴るのも自由。
老婆心ながらこのご時世で買い先行なんて甘いことしてたら足元を掬われかねませんよ。
ご自身の物件の価格相場を本当に把握出来ているのならいいですが。
ありがとうございます。
価格相場は簡易査定を何社か見積もったので、おおよそは把握しています。
少し考えてみたら、買い先行は少し不安があるので、
停止条件付きで進めていこうかなと思います。
仮住まいは本当は避けたいのですが、売れるかも分からないし、売れたときに考えることにしました。
新築デベのいいなりにならないように、出来るだけ高く、そしていい条件で進めたいです。
＞売主にとっては安心をとるか、リスクがあっても経済性とるかの趣味の問題だよ。
うーん、デベによって得意な営業の仕方があるのでしょうか？
それとも、客の属性を見て営業方法を変えてくるのでしょうか？
デベにとって、停止条件付きを求める客は正直めんどくさいんでしょうかね。
居住しながらの売却は結構キツイから頑張ってください。期限は迫るし売却中は基本土日の予定は全く入れられません。当日内覧申し込みなんでザラです。
相場より安くして値引きなしで売るってのが早期売却のコツです。仮住まいなら不動産屋に鍵預けて任せとけばよいですが、数ヶ月にわたり土日が全て潰れる可能性があるのには精神的にやられます。
新築デべのいいなりにならないように、と考えるのでなく、新築のデべの担当者
を味方につけるような気持ちで、色々教えてもらいながら進めたほうが結局はうまくいくと
思います。
・・・と書いておきながらなんですが、Ａ社の 大丈夫です 的な発言はまったく根拠がなく、
自分だったら売却に対して安易にこのような発言をする担当は信用できないので変えてもらいます。
主です。こんばんは。いろいろありがとうございます。
１２２さん、
土日がつぶれてしまうんですね・・・でもそれだけ興味のある人が多い証拠になる？
内覧が続くと参りそうですね。しかし、部屋をきれいにする習慣がつくかも。
相場はある程度把握しているので、ボトムだけはっきりさせといて、相場よりあまり高くしないようにします。
相場より安くして、指値が入ると悲しくなりそうです。・・・いずれにせよ難しいですね。
１２３さん、
以前、このスレッドで営業さんにいいように言いくるめられないこと、的なアドバイスをくれた方がおり、
良くも悪くもどうやら私の頭の中ではそれがこびりついてしまっています。
そのことを踏まえると、A社は私たちの生活のことを考えてはくれておらず、「購入してもらえればよい」みたいな調子のように思えてきました。
それに対してB社はせっついてこないんですよね・・・ローンの話もまだ一切してこないし。
だからといって適当な営業ではなく、真摯に話をしてくれる。
＞Ａ社の 大丈夫です 的な発言はまったく根拠がなく、
＞自分だったら売却に対して安易にこのような発言をする担当は信用できないので変えてもらいます。
ですよね～。売却って平凡な家庭においては一大事ですよ。
ずいぶんと軽い感じで言われたんですよね。
こんばんは、スレ主です。
何だか踏ん切りがつかないまま、Ａ社とＢ社のモデルルームめぐりから４ヶ月が経ちました。
向こうからは、たいした営業もしてきません。
そして、最近売り出し始めたＣ社のモデルルームにも行ってみました。
管理説明会や構造説明会等、ちょくちょく顔を出して興味は持っていたのですが、
やはり今まで同様、買い替えの話になりました。
どうせ、ＡやＢのように「仮住まいが必要ですね」とか、「切り離しでいきましょう」みたいな話になるかな、
と思っていました。
しかし、Ｃはどうやら雰囲気がちがっていて、「停止条件付きで更新を繰り返していきましょう」
「売主と交渉して、更新ができるかやってみましょう」などの話となっています。
（嫌がっている様子もなく、割と親切丁寧。新築の代理販売と売りの専任媒介は同じ会社）
残債が少ない点や今の住まいが築１０年経っていないこと、頭金もそれなりに用意できて、属性もまあまあ（？）
なことが幸いしている？それとも、売れ行きいまいち？まだ価格も予定価格で販売前だしな・・
とにかくなんとも言えないのですが、明らかにＡやＢとは手ごたえが違うのです。
施工オプションやカラーリングなどの制限は受けますが、仮住まい無なら・・・と思っています。
不思議な営業で嬉しいやらびっくりやらです。
こんな買い替えを推進してくれるってあるのでしょうか？
同じような事例がおありでしたら、教えてください。
>>切り離し推奨の所がベストでしょ。
ありがとうございます。よければ、その理由を教えていただけないでしょうか？
>>物件に魅力が無いからめんどくさい客でも対応してるだけでしょ。
うーん、魅力あるなしは人それぞれかと思いますが、まだ予定価格段階の物件です・・
>>新築マンション２回も買うなんてｗ
スレ初頭にもあったように、今なら売れるとプラスになるので、考えています。
人気物件の場合は、めんどくさい客はやんわりとお断りすることになる。人気物件は値下がりしにくいから資産価値も維持できる。
たとえ本体価格が値上がりしてても、オプションや諸経費や金利を考えれば本当にプラスというのはほとんど無い。新築マンション購入というのは消費行動であるということ。スレ主の２０年後のキャッシュフローを考えると恐ろしいよ。今すべきなのは繰り上げ返済だと思うよ。
ん？「浮く」っていうのは譲渡所得のことじゃないんですね。
不動産なんて気にせず今のまま住んで繰り上げ返済してれば金利３パーセントで貯金してるのと同じことになる。２０年後、３０年後の余裕が全然違って来ると思います。
３０００万の物件と４０００万の物件、そんなに変わらないと思いますよ。
こんばんは。主です。いろいろありがとうございます。
今のマンションに住み続けて約１０年。安く買えたり、ちょこちょこ繰上げしたりで
ローンは少なくなってます。そして、「もし」売れるのであれば手元に１０００万弱になる。（かな？）
こういった状況で、また新築！というのは、一般的ではないのでしょうか？
個人的には一回リセットして、新築、みたいな感覚なのです。
まあ、その際には３０００万弱のローンを背負いなおすことになるのですが・・・
>>今は売るタイミングではないだろうが。
一概には言えないのでしょうけど、いつが売りごろなのでしょう？
ローン完済して、その後売る？がベターですか。
家の場合は五年経過の都内マンション購入時4000万売却時4500万で売却できました。
売却代金でローン1400万返済 手数料引いた金額の2900万と新規に1500万ローンを組み
4400万のマンションを購入
売却は一般で居住しながらの内覧1ケ月で売れました。時期は2月～3月
転勤が決まる1月～３月が勝負だと仲介業者は言ってました。
売りだしてからモデルルームを回りましたが買い替え特約などは安く買いたたかれるので利用せず
売れなかったら現状維持を決めていたので気持ちに余裕があったと思います。
売却の仮契約が成立してから新マンションの契約をしました。
売却するなら早い方が良いと経過年数が経つほど売れにくくなると思います。
住宅ローンの金利も2.6％から1.86％に削減できました。
5年経過なので3000万の特別控除で売却益の税金もなし（ただし新入居の前後2年間で特別控除を使うと住宅取得控除は受けれません）
こんばんは、主です。
貴重な事例、ありがとうございます。
４０００万購入で、４５００万でご売却とは実質値上がりしたのですね。
都内物件というのが関係しているのでしょうか？
＞＞住宅ローンの金利も2.6％から1.86％に削減できました。
これは、どういうことなのでしょうか？
もしよければ、教えていただければと思います。
先日、査定してもらいました。
額面は２８００万とのことでした。
買い替えなので、やはり厳しい査定となったようです。
買い替え特約が前提とはいえ、もう少しこちらの希望通りにしたいと思っています。
こういう場合は白紙もちらつかせつつ、が戦略となりますかね？
都内です。多分よい時期に買ったんだと思います。
角部屋と南向き高層階がよかったのかなぁ
フラット35で2.6％で次もフラット35S で1.83％
10年間は1％引きの0.83％です。
スレの題名からスレ主も購入価格より高く売れそうなんのかなと思ってました。
どうやら違うのですね。
2004年か2005年に都心で売り出された物件であれば、購入価格より高く売れます。
ただ、震災後は新築の販売価格帯が下がってきているので、
そんなに売却益は出せなくなってますが。
いい時期だったのですね。うらやましいです・・
物件は都内隣接の市です。
確かに購入価格より高くとまではいきませんが、
トントンといった具合です。
ローンの残債を払えば、１０００万は浮く予定です。
タイトルの売却益、というのはローンの残りより高く売れるという意味です。
誤解招いてすみません。
おっしゃるとおり、賃貸も考えてみました。
しかし、売却益を元手にしないと新築はさすがに手が届かないのです。
４０００万近くのローンを組みなおすのはちょっと・・・
借り手がいるかどうかも心配ですし。
140さんのようにされた方がおられましたら、お知恵を貸してください。
今は住宅ローン金利が非常に低いので、ファミリー向けのマンションを
借りる人は少ない気がします。賃貸の方がいろいろな意味でリスクが
小さいのですが、同一物件なら賃貸料よりローンの返済額の方が
ずっと少ないので、転勤が非常に多いとか特殊な事情がない人は
マンションなり戸建てを購入してしまうと思います。
現在のローン金利なら転勤族でも中古住宅を渡り歩いた方がコストは
安く済む気がします。ただ、気にいった中古住宅を探すのにはかなり
手間がかかりそうですけど。
賃貸料が必要経費として税額控除可能にでもなったら、賃貸派が一気に
増えると思いますが、住宅建設に金を落としたい政府は住宅ローン減税はやっても
住宅を買わなくなるような政策は絶対に取らないでしょう。
142,143さん、ありがとうございます。
143さん、きっと今までの流れを読んでくださっていると思いますが、
>>とりあえず、今のローンを繰り上げ返済です。話は繰り上げ返済が終わってからです。
こうおっしゃる理由を詳しく教えていただけないでしょうか？
いろんな考えが頭を渦巻いていて、ひとつの手立てとして役立てたいものですから・・・
買い増し、ですか・・・
ということは、繰上げ返済するなりして今のローンを早い段階でなくす。
ローンがなくなれば、今のマンションを売って新たに購入するってことですね。
でも、繰上げ返済していたら貯金はあまり貯まらないような。
それともローンがなくなってから、貯金して買い換える？
買い替えと買い増し、現実的なのはどちらなのでしょう？
新築マンションを買って貸すなんて投資としては最悪の部類だと思いますよ。
駅近の格安中古マンションを買い叩いて買って、化粧直しして貸すのなら
わからなくもないですが。
今後の人口減少を考えたら、ローン残額以上で売れる今の
うちに、買い換えるという考えの方がいいんじゃないの。
郊外の駅遠マンションが今でもそうであるように、
今後はどこでも空き部屋が増えると思う。
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都杉並区和泉３丁目 |
|
1億3290万円～1億6990万円 |
|
2LDK+S（納戸）～3LDK |
|
71.61m2～93.9m2 |
|
総戸数 51戸 |
