マンション売却の利益から、新たにマンション購入はどうでしょう？

>ローンはあと１８００万ほど残っていますが、買い替えを考えています。
よくあるケースだと思います。
参考に
http://sumai.homes.co.jp/%E4%BD%8F%E3%81%BE%E3%81%84%E3%81%AE%E8%B3%BC...
http://www.mansion-price.com/faq7.html
http://kanto.m-douyo.jp/mailmagazine/archives/3740.html

ローンの話であれば、購入を検討するマンションの営業に相談されたらいろいろアドバイスがあるでしょう。
また、何を不安に思ってるかを記されたら、より参考になる意見が寄せられると思います。

私も残債アリで、先日新築を契約したところです。
ローンの組み方については、１さんがおっしゃるように営業の方がいろいろ相談にのってくださり、提案もしてくれましたよ。

ただ、つなぎ融資をつかわないとしたら、諸々諸費用と手付け、引越し費用、あと、オプション検討しているならその代金など、キャッシュも用意しておいた方が良いです。

今のマンションに住み続けるか、戸建てに変えるのが懸命だと思います。

バブル当時の建物と新築マンションと比べると…

よくあるケースです。買換というのはそういうものです。

>このあたりの相場だと

「相場」って、高く見てしまいがち。
自宅は実際に売りに出してみなけりゃ、そんなに高く売れるかどうかは分かりません。

>>3さん 8年前のマンションはバブル当時の建物ではないでしょう。

不動産バブル時で質実剛健なんじゃない？
当時に比べ今の新築は安普請だと聞きました。
だから、新築は騒音問題が多いって
かかと歩きでなくても足音聞こえるって

スレ主です。
皆様、アドバイスありがとうございます。
確かに足あとはほとんど聞こえず、お隣さんからの声や物音すら聞こえない造りです。
（さすがにピアノの音は聞こえますが、「ああ何か弾いているな」程度です。）
大手ブランドのマンションでもないし、どちらかといえば「ふーん」というマンション名です。
しかも３０戸しかありません。

そうですね。売り出しの値段で売れるわけはないでしょうし、売り先行だとしても売れるかも分からないし・・・
購入予定マンションの完成（まだ２年も先）と、同時ぐらいに売れるといいのですがね・・
やっぱり、買い替えは売り先行がベターでしょうか？資金も豊富ではないので・・
どなたか経験談などお聞かせ願えれば嬉しいです。

＞だから、新築は騒音問題が多いって

ええっ？そうなんですか？タワーマンションは多いと聞いたことはありますが、全体的にそういう傾向がみられるのですね。

残債があるのなら売却が先じゃないとローン審査が難しいのではないでしょうか？
まずは買い替え先として検討しているデベに相談するのがいいと思います。
相場より安くなってしまいますが、デベによっては買い取りもしてくれます。

>>9

資金計画が現居の売却を前提にしてるのなら、売りが先でしょ。まあ、買換え特約をつけておけば、
売れなかったら契約の白紙撤回ができるけどね。

おまけだけど、売りが先だと引渡しまでの期間の仮住まいも用意しなきゃならない。それに引越しも２度になる。
そういった費用もちゃんと考えておこうね。

揚げ足取りかもしれないけど、売却益って販売金額から購入時の金額を引いた差のことだよ。今回の
ケースは現居を売った代金を資金に組み入れての新居購入だよね。

８年前だとミニバブル前の物件だから建物の造りもしっかりしてたりするよね。最近は安普請ってのが横行して
るからそういうところも注意しないと。建物の基本構造をコストダウンして、モデルルームで目に付く内装や設
備だけを豪華にするから、騙されないように。

売却益が出たら税金も取られるからね。

＞買換え特約をつけておけば、 売れなかったら契約の白紙撤回

この特約はいいですね。もしあれば、安心して同時に進められそうです。

＞今回のケースは現居を売った代金を資金に組み入れての新居購入だよね。

はいそうです。

①売れた→今のローンを返す→あまったお金を資金（または、新しい借り入れたの繰上げ返済に充てる）
　といった感じです。

②とりあえず購入→引越しする→売りに出す→売れた→ローン返済に充てる、でもいいのかなと思いますが、
　ちょっとリスクや不安があるので、①の方法になるのかな・・・

ベストはマンション完成直前に部屋が売れて、２回の引越しにならなければいいのですが。

＞建物の基本構造をコストダウン

こわいですね。狙っているのはタワーマンションなんですが、造りは素人では分かりませんし、騒音については住んでみないと分からないですね。（タワマンはお隣さんから物音がよく聞こえると、うかがったことがあります。）

>>14

もうちょっと勉強しないと。

買い替え特約なんて竣工済みの売れ残り物件くらいでしか付けてもらえないと思うよ。
青田買いで売主に対し一方的なリスクでしかないそんな特約を申し出ても丁重にお断りされるだけかと。

前のマンションのローン残債ありでタマワンに引越ししました。
タワマンですが、たしかに音は結構聞こえます。
もちろん、物件や近隣に住む方など条件によりますが、少なくとも近隣の方は住んでみないとわかりません。

余計な心配かもしれませんが、引越されたい理由によりますが、今のところがまったくそういった問題がないとなると、もし新しいところでそういう部屋にぶつかった場合、それで後悔することもあるかも？

ちなみに他の方も書いていますが、ローン残ありで買い替えはよくある話だと思いますよ。

現マンションが売れず最悪買取りとなる場合も想定して、できるだけ高値で買取り保証を付けてくれる仲介屋に売却依頼した方がいいと思う。
なお、資金計画は買取りとなった場合の最低額で試算しておくべき。買取り額より高値で売れればラッキーくらいに考えよう。
ただ、住宅ローンの残債があるうちは新規のローン審査はまず通らないので、ローン審査前に売却して残債を消しておくしかないと思うが、予備審査はかなり早い時期にマンション事業主がかけたがる。
予備審査に通らないと事業主はその後の商談をすすめてくれないので、、、やはり売り先行でいくのは難しい気がするなぁ。

竣工済み物件なら売れた→即引越しでいけるが、青田買いとなると物件完成までは明け渡すことができないので、売却条件はきつくなりがち。（引渡しは半年後とか）よって、その分制約率は厳しくなると思っておいたほうがいい。

皆さん、色々とありがとうございます。

売り先行で新築青田買いは、一般的に厳しいということになりますね・・・
デベが相談に親身になってくれればいいのですけど。

残債ありでの買い替えはよくあること、とおっしゃっていますが、デベ側からすると、ちょっと厄介な客ととらえられてしまうのでしょうか？

私が買換えした経験を書きます。

2009年10月　買換計画スタート。モデルルーム廻り
2009年12月　希望のマンションが見つかったので営業担当に買換で購入希望と伝えて相談する
　　　　　　営業がその場でレインズで直近のマンション売買価格を調べてくれた。
2010年1月　ローン完済条件で仮審査通過。同時に購入マンションの系列不動産会社で売却の査定依頼
　　　　　　査定価格は買った時より△200万円。売り出し価格は買った時と同額で売り出し
2010年3月　新築マンションの契約会。買取保証付(査定額の80%)で契約。
　　　　　　査定額の80%でもローン完済できたのでハンコ押しました
2010年3月　購入者が見つかり、売り出し価格で契約。
2010年4月　新築マンションのローン本審査OK(ローン完済条件付き)
2010年5月　購入者へ引き渡し。　売却代金でローン完済。
2010年5月～2011年3月　仮住い
2011年4月　新築マンションへ引越

こんな感じです。
購入するマンションと売却依頼した不動産会社が同系列だったので、
営業同士が連絡取り合って、スムーズに進みました。
買換だからって厄介な客とは見られた感じはしませんでした。
買換ってことで営業と相談してみてはどうですか？

購入時と同額で売却できたなんて、よほど条件がいい物件だったのですね。
うちも買い替えを検討していますが、築浅なのに査定額は△500万円。。。

面倒な客ととられるかも知れませんが、職業が公務員ということで身元がしっかりしてらっしゃるようなので、営業さんによっては親身に相談にのってもらえる可能性はあると思います。

22さんは買取り保証と保証額が残債を上回っていたのがポイントですね。
買取り保証なしや、保証額が残債を下回ってれば審査通らなかったと思います。

それにしても購入価格で売却できたとはうらやましい限りですね～。

こんばんは。
＞22さん
とてもよい流れで進んだのですね。羨ましいです。
営業の担当者にも恵まれましたね。
やはり、まずはモデルルームへ行った時に相談ですね・・・

お売りになったマンションは比較的築浅だったのでしょうか？
また、仮住まいはどのように決められたのでしょうか？
アパートなどを借りられたのですか？（２回引越しって大変ですよね・・・お疲れ様です）

すみません、質問ばかりで。よろしくお願いします。

スレ主さま

22です。
売却したマンションは2005年竣工のマンションでした。
仮住いは地元不動産屋で自分で探した賃貸マンションです。
1年程度なので敷金1ヶ月以内、礼金0、家賃がそれまでの住宅ローンより安いを条件に選びました。
ローン完済すると保証料が戻ってくる、長期火災保険一括払いだったので保険料も戻ってきました。
そこそこの金額が戻ってきます。家賃とローンの差額は貯金しました。

引越しは2回でちょっと手間ですがそこは割り切りました。
引越しはメリットもあります。
不用品の整理・処分ができる。
余計なものは買わないので荷物が増えない。

営業からもらった資料より
1)新築物件の契約に際して現マンションの売却が絶対条件ではない場合
　・売却代金を購入代金に充当しなくても購入可能
　・既存ローンを完済しなくてもローンが組める
　・・・新物件の売買契約、入居を済ませてから売却や賃貸

2)新築物件の契約に際して現マンションの売却が絶対条件の場合
　2-1　買取保証制度利用
　　　　一定期間に売却できなかった場合は買取保証額で不動産会社が買い取ってくれる
　　　　売出価格は査定額の115%まで
　　　　・売却できた場合は仮住いが必要となる
　　　　・売却できなかった場合は買取保証なので仮住いの必要なし
　2-2　停止条件特約契約
　　　　一定期間内に売却できなかった場合、新物件の契約を白紙解除できる
　　　　売出価格は査定額
　　　　・売却できた場合は仮住いが必要となる
　　　　・売却できなかった場合、手付金が戻ってくる

ローン残債額や査定額をもとに営業と相談してみて下さい。

スレ主と同じ金額の売却＆新築買い替えを昨年経験しました。

8年前に横浜の青葉区で購入し分譲時の価格で売却成功しました。
（ローンの残債もスレ主とほぼ同金額）
・売却まで4ヶ月かかりました。（最初は一般媒介、途中から専任）
・停止条件付きで行いました。
・仮住まい3ヶ月行いました。（出費は敷金もどりを差し引いて50万程度）

成功のポイントは
・夫婦2人+犬1匹で売り先行の仮住まい条件の検討に身動きが取りやすかった。
・新築のディベの協力が大きかった。
・停止条件は3ヶ月で金額見直しがあったが譲ることなく希望の金額で押し進めたこと。
（新築の魅力に負けずにダメなら売らないという姿勢を貫いたことが良かった）

ちなみにどなたか勘違いしているようですが
売却益というのはローンの残債に対してではありません。
分譲時価格に対しての損益です。


スレ主さんはお子様がいらっしゃるので仮住まいは大変ですが
家族の協力で乗り切れると思います。
売り先行は必ず仮住まいが発生します。
特に新居が新築であればなおさらです。
また、新居の値引きは出来ないと思ったほうが良いです。
（新居購入で最も弱い立場は買い替え購入者です）

ちなみに私は新居の値引き交渉も同時に行い、-350万値引きさせました。
これはかなり高度な交渉なので一般的には無理かもしれません。

最大の成功は
・売却するときに新居を決めないこと！
新居を決めて売却行動を行うと必ず失敗します。断言します。

＞２７さん
＞２８さん

ご丁寧に体験談を紹介していただき、ありがとうございました。
売り先行を確実に成功させることがまず大事なようですね。
一時的な引越しはやはりやむを得ませんね。
我が家は小学生の娘と３歳のチビがいるので、ちょっと大変そうです・・・
まあ、荷物を片付けるきっかけとでも考えればいいかな！

＞ちなみに私は新居の値引き交渉も同時に行い、-350万値引きさせました。
これはかなり高度な交渉なので一般的には無理かもしれません。

新築青田買いですよね？それはものすごい交渉術なのでは！
専門の方の技術、ちょっと気になります・・・

＞最大の成功は
・売却するときに新居を決めないこと！
新居を決めて売却行動を行うと必ず失敗します。断言します。

ものすごい格言のように聞こえます。つまり、売り相手に足元を見られてしまうということですか？
また、売るときに「まあ、こんなもんでいいかな？」という、悪いゆとりが生じてしまうからでしょうか？
「売れたら、購入する」ぐらいのスタンスで臨むのが大事ですね。

とにかく、モデルルームができたら営業さんに相談してみます。

２９さん

借り住まいも念頭に置いているのであれば
大丈夫ですよ。
焦らず希望額で売却活動を行いましょう。
がんばってください。

あと、モデルルームで相談する相手もリーダークラスの人間に
しましょう。
何も自分で判断できない若い社員は絶対にダメです。

また、情報は小出しでいきましょう。
相手の立場を考えた交渉が必要です。
悩みや相談というより会話と資料をこちらが提示して
説得力のある交渉をすすめましょう。

細かいことをここでは書けませんが
主導権をとにかく売りも買いも握ることです。

＞２８，３０さん

大変説得力のあるご意見、ありがとうございます。
性格上、相手に合わせてしまいがちなので、主導権をにぎれるように強気（？）で頑張ります。
自分の中で、売却金額を定めて「この金額だけはゆずれない」というスタンスで取り組んでみようかと思います。
ああ、難しそうだ・・・

他の方もいろいろとありがとうございました。


まだまだ、「こんなやり方もあるよ。」「こんな風に進めてみた」という経験やアドバイスなどがあれば、教えてください。
よろしくお願いします！

新築マンション青田買い後、買保証付きで売却スタート。
引渡まで半年あったが引っ越ししない条件で買主を探してもらい、２か月かかったが購入価格と同額で売却成功。

>３２さん

買い先行だったのですね。買い取り保証があるとはいえ、度胸があるなあ・・と思いました。
購入価格と同額だったのはよかったですね。

よろしければ、詳しい過程を教えていただけないでしょうか？

32です。

詳しい過程って、何を書けばよいでしょう？
何かご質問がおありでしたら、お答えできる範囲でよろしければお答え致します。

＞３２さん
ありがとうございます。

いくつかお聞かせ下さい。

①青田買いでローンは組めたのでしょうか？（２重ローンになってしまう）
　買い先行だと当方、年収があまり高くないので冷や冷やもんです・・
②買い取り保証は、購入マンションと同じ系列の会社だったのでしょうか？
③買い取り保証は希望価格の何％でしたか？
　ひとつの不動産会社との専売契約（言葉がまちがっていたらすみません）ということでしょうか。
④やはり、「この価格で売るぞ」という強気の姿勢が大事ですか？

とりとめのない質問で申し訳ありません。よろしければ、教えてください。

32です。

①はい、組めました。というか、買取保証付きでしたので。

②新しいマンションと仲介さんが同じ系列です。

③買取保証額は査定価格の80％でした。専属専任契約です。

④価格よりも仮住まいをしないことを優先させました。売出価格は査定価格よりも低くしました。


買い先行でいけたのは、元のマンションの成約事例から、だいたい購入価格と同じくらいで売却可能と思えたことが大きいです。

>32さん

ご回答ありがとうございました。
参考になりました！
売り出し価格を査定価格より低くしたということは、物件の価値がほとんど下がらなかったのですね。

本当にいろいろな事例があるものですね・・・
売り先行か買い先行か、悩めるところです。

お久しぶりです。スレ主です。

こないだ、モデルルームがオープンしたので行って来ました。
正直に買い換えて購入する旨を伝えても、いやな顔はされずとてもいい営業を受けました。（２時間の予定が３時間近くになってしまいましたが・・）
「あなた様の場合だとまず売れるかどうかが大事で、それをクリアしないと始まらない。」
というような説明があったので、来週に源泉徴収、銀行からの借り入れ残債表、現マンションのパンフレットなど
を持ってくるように言われました。
「お互いにリスクがあるので、慎重にいきましょう」という営業さんの姿勢でした。

いよいよスタートといった感じです。
どうなるかは分かりませんが、このスレを覗いてくださっている方々に少しずつ報告をしていきたいと思います。

また、何かアドバイスがあれば諸先輩方、よろしくお願いします。

>38
スレ主さま

一昨年、買い替え特約で築8年残債（2000万）で買い替えを行いました。
売りは最終的に分譲時価格の10％UPで売れました。
買いは値引き10％で成立しました。
それまでの過程は色々ありましたが、かなり戦略を練って進めました。
ちなみに売却は4ヶ月かかりました。
その後、3ヶ月仮住まいを行いました。（竣工まで3ヶ月があったので）

38の文章で気になる部分は
>「あなた様の場合だとまず売れるかどうかが大事で、それをクリアしないと始まらない。」
>というような説明があったので、来週に源泉徴収、銀行からの借り入れ残債表、
>現マンションのパンフレットなどを持ってくるように言われました。

これははっきり言って損をするパターンのはじまりです。
新築なので仮住まいは覚悟したほうが良いと思います。
（新築の竣工と売りを重ねるには不可能です）
>「お互いにリスクがあるので、慎重にいきましょう」という営業さんの姿勢でした。
販売会社にはリスクはありません。リスクが有るのはスレ主ひとりです。
新築を買う人はいくらでもいますから。
ところが中古は1人を見つけるのが大変です。

仮住まいをせずに新築を購入するのは買い先行だけです。
（買い替え特約でも同じです）

まずは仮住まいを覚悟してください。
そして複数の仲介にお願いして売却行動をとりましょう。

新築の営業にここでなければいけないと思わせたらおしまいです。
売りは焦らせて値引き交渉をもってきます。
新築の契約は満額で進められるでしょう。
なにも得をしない買い替えになりますよ。
欲しい気持ちを出しすぎて情報を出すと相手の思うつぼです。
買い替え特約というのは「売り」も「買い」も販売側がコントロールできるのですから。

追伸

買い替え特約がつけられる物件と出来ない物件があります。
また、販売会社によって特約を行っていない会社もあります。
そのあたりも調べましょう。

>>39

竣工前の値引きは、大手では有り得ないですけど…しかも10％ですか？

39です。
一応大手です。

値引きさせた方法は色々ありますが一言で言えば
相手を信用しないということです。
また、販売会社や仲介をうまく使うということです。
だから、買いたい気持ちを出しすぎると失敗するのです。

主です。

有意義なご意見、本当にありがとうございます。

＞これははっきり言って損をするパターンのはじまりです。
＞新築なので仮住まいは覚悟したほうが良いと思います。

ガーン！早くも罠にはめられるところでした。
言われてみれば、購入する人はたくさんいるでしょうに・・・
仮住まいに関しては仕方がないと思っています。

次行くときに注意して聞くことは、買い替え特約がつけられるかどうかや
一般仲介でも可能かということでしょうか？

＞欲しい気持ちを出しすぎて情報を出すと相手の思うつぼです。
持って来いと言われたものは全部見せないほうがよいのでしょうか？

何となく、レスを下さった方々のを振り返ってみると、同じ系列のデベで買い替えされた方が多いように思えたので、あちこちの仲介に手をだすよりいいのかなと思っていました。

できればなるべく高く売れたほうがいいですものね・・同じ系列だと足元見られてしまう？
ポストに入っていた数枚の「査定してみませんか？」ビラに連絡してみようかな・・？

あと1週間あるので、どう対応していこうか考えて見ます。
「こうするとスムーズにいくよ」「これだけはやめとけ！」など、
たくさんのアドバイスをいただけると嬉しいです。

買い替え特約と買い取り保証に注意してください。
ディベに買い替え特約は今住んでいるマンションで可能ですか？と聞いてみるとよろしいかと。
仮に特約がつくとして
「売りも一緒にがんばりましょう」とか言う新築の営業マンは信用してはいけません。
売りは関連会社が行うので担当が新築と仲介の2人になります。
この二人の関係は新築販売側が上なのでどのようなやり取りがされるかは
想像できますよね。

自分をしっかりもってがんばってください。

まっ、自信がなければ売り先行で仮住まいしてゆっくり新築を検討した方が良いと思います。
そうすれば無借金状態なので足下をみられることもありませんよ。

ローン残債ありの買い替えは長い戦いになりますから。

追伸

>行くときに注意して聞くことは、買い替え特約がつけられるかどうかや
>一般仲介でも可能かということでしょうか？

買い替え特約がつく場合は専任媒介契約になります。
一般で複数を使って売る事はできません。

>>44さん

新築販売側が上で～

だと、どのようなやりとりになるのですか？

あと、買い替え特約は売り物件によってできる、できないが決まるのですか？

44です

とりあえず事前情報ばかり集めても動けないでしょうから
自分の思った通りやってみてください。

いろいろ体験談を入手したので十分では。

>あと、買い替え特約は売り物件によってできる、できないが決まるのですか？
売れない物件は特約しません。
例えば築年数が古いとか色々あります。
最近は特約はなかなか付けたがらないのが現状です。
買い取り保証はありますけどね。

販売側にリスクが無いというのは間違いですね。
買い手がつかなかったり、売却額が想定に満たなかったりした場合、資金計画に狂いが生じます。結果、ローンが下りないとか、最悪契約解除となるシナリオもあり得ます。そうなるとそもそも資金計画に問題のない客であれば売れたであろう部屋を販売する機会を販売側はその間損失（いわゆる機会損失）したこととなり、これは明らかに販売側のリスクです。
竣工済みの売れ残り物件ならともかく、竣工前の青田買い物件でそのようなリスクをデベは最も嫌がります。
同様の理由でデベのリスクとなる買い替え特約を、デベがすすんで付けてくれるような物件もあまりないと思います。仮にあったとした場合、その物件は売れてない証拠だと言えるかもしれません。

>>48さん

「その物件は売れてない」というのは、青田買いのほうの買い物件のことですよね。
44さんは売り物件によって、とお書きのようですが、どちらの場合で判断するのでしょう？
それとも、どちらの場合でも判断ができるなど、ケースによって違ったりするものなのでしょうか？

売るにしろ、買うにしろ、不動産業者は契約を急がせる（営業行為としてはあたりまえのことだと思いますが。）傾向がありますので、それに惑わされることのなく、ご自分が納得することが大事ではないでしょうか。
公務員さんとのこと、リストラ等の将来リスクが小さい分、ご家庭をまもることができれば、より快適なお住まいをみつけることは発展的で消極的になる必要はないかと思います。
現在、総戸数３０戸のマンションとのことですが、規模の小さなマンションは将来の管理面での費用のリスクが高い（管理組合がしっかりしていれば効率的に管理されているマンションもあると思ますが）と思います、大規模マンションをお薦め致します。損得勘定を含めれば中古マンションも一考の余地ありではないでしょうか。