築８年のマンションに住んでいます。
ローンはあと１８００万ほど残っていますが、買い替えを考えています。
このあたりの相場だと、３０００～３２００万ほどで売りに出せそうです。
売却益を基にして、広めのマンションに引っ越そうかと思っていますが、いかがなものでしょうか？
年収は６００万、公務員、妻＆子ども２人（８歳・３歳）です。
次の住処はまだ検討中ですが、４０００万～４５００万程度の新築マンションを考えています。
こういうケースで買い替えを検討することは、あまりないケースなのでしょうか？
今は固定３０年2.95％です。月７万、ボーナスは１７万支払っています。
ご指導、お願いいたします。
[スレ作成日時]2011-01-31 23:05:20
>ローンはあと１８００万ほど残っていますが、買い替えを考えています。
よくあるケースだと思います。
参考に
http://sumai.homes.co.jp/%E4%BD%8F%E3%81%BE%E3%81%84%E3%81%AE%E8%B3%BC...
http://www.mansion-price.com/faq7.html
http://kanto.m-douyo.jp/mailmagazine/archives/3740.html
ローンの話であれば、購入を検討するマンションの営業に相談されたらいろいろアドバイスがあるでしょう。
また、何を不安に思ってるかを記されたら、より参考になる意見が寄せられると思います。
私も残債アリで、先日新築を契約したところです。
ローンの組み方については、１さんがおっしゃるように営業の方がいろいろ相談にのってくださり、提案もしてくれましたよ。
ただ、つなぎ融資をつかわないとしたら、諸々諸費用と手付け、引越し費用、あと、オプション検討しているならその代金など、キャッシュも用意しておいた方が良いです。
今のマンションに住み続けるか、戸建てに変えるのが懸命だと思います。
バブル当時の建物と新築マンションと比べると…
よくあるケースです。買換というのはそういうものです。
>このあたりの相場だと
「相場」って、高く見てしまいがち。
自宅は実際に売りに出してみなけりゃ、そんなに高く売れるかどうかは分かりません。
不動産バブル時で質実剛健なんじゃない？
当時に比べ今の新築は安普請だと聞きました。
だから、新築は騒音問題が多いって
かかと歩きでなくても足音聞こえるって
スレ主です。
皆様、アドバイスありがとうございます。
確かに足あとはほとんど聞こえず、お隣さんからの声や物音すら聞こえない造りです。
（さすがにピアノの音は聞こえますが、「ああ何か弾いているな」程度です。）
大手ブランドのマンションでもないし、どちらかといえば「ふーん」というマンション名です。
しかも３０戸しかありません。
そうですね。売り出しの値段で売れるわけはないでしょうし、売り先行だとしても売れるかも分からないし・・・
購入予定マンションの完成（まだ２年も先）と、同時ぐらいに売れるといいのですがね・・
やっぱり、買い替えは売り先行がベターでしょうか？資金も豊富ではないので・・
どなたか経験談などお聞かせ願えれば嬉しいです。
＞だから、新築は騒音問題が多いって
ええっ？そうなんですか？タワーマンションは多いと聞いたことはありますが、全体的にそういう傾向がみられるのですね。
残債があるのなら売却が先じゃないとローン審査が難しいのではないでしょうか？
まずは買い替え先として検討しているデベに相談するのがいいと思います。
相場より安くなってしまいますが、デベによっては買い取りもしてくれます。
おまけだけど、売りが先だと引渡しまでの期間の仮住まいも用意しなきゃならない。それに引越しも２度になる。
そういった費用もちゃんと考えておこうね。
揚げ足取りかもしれないけど、売却益って販売金額から購入時の金額を引いた差のことだよ。今回の
ケースは現居を売った代金を資金に組み入れての新居購入だよね。
８年前だとミニバブル前の物件だから建物の造りもしっかりしてたりするよね。最近は安普請ってのが横行して
るからそういうところも注意しないと。建物の基本構造をコストダウンして、モデルルームで目に付く内装や設
備だけを豪華にするから、騙されないように。
売却益が出たら税金も取られるからね。
＞買換え特約をつけておけば、 売れなかったら契約の白紙撤回
この特約はいいですね。もしあれば、安心して同時に進められそうです。
＞今回のケースは現居を売った代金を資金に組み入れての新居購入だよね。
はいそうです。
①売れた→今のローンを返す→あまったお金を資金（または、新しい借り入れたの繰上げ返済に充てる）
といった感じです。
②とりあえず購入→引越しする→売りに出す→売れた→ローン返済に充てる、でもいいのかなと思いますが、
ちょっとリスクや不安があるので、①の方法になるのかな・・・
ベストはマンション完成直前に部屋が売れて、２回の引越しにならなければいいのですが。
＞建物の基本構造をコストダウン
こわいですね。狙っているのはタワーマンションなんですが、造りは素人では分かりませんし、騒音については住んでみないと分からないですね。（タワマンはお隣さんから物音がよく聞こえると、うかがったことがあります。）
買い替え特約なんて竣工済みの売れ残り物件くらいでしか付けてもらえないと思うよ。
青田買いで売主に対し一方的なリスクでしかないそんな特約を申し出ても丁重にお断りされるだけかと。
前のマンションのローン残債ありでタマワンに引越ししました。
タワマンですが、たしかに音は結構聞こえます。
もちろん、物件や近隣に住む方など条件によりますが、少なくとも近隣の方は住んでみないとわかりません。
余計な心配かもしれませんが、引越されたい理由によりますが、今のところがまったくそういった問題がないとなると、もし新しいところでそういう部屋にぶつかった場合、それで後悔することもあるかも？
ちなみに他の方も書いていますが、ローン残ありで買い替えはよくある話だと思いますよ。
現マンションが売れず最悪買取りとなる場合も想定して、できるだけ高値で買取り保証を付けてくれる仲介屋に売却依頼した方がいいと思う。
なお、資金計画は買取りとなった場合の最低額で試算しておくべき。買取り額より高値で売れればラッキーくらいに考えよう。
ただ、住宅ローンの残債があるうちは新規のローン審査はまず通らないので、ローン審査前に売却して残債を消しておくしかないと思うが、予備審査はかなり早い時期にマンション事業主がかけたがる。
予備審査に通らないと事業主はその後の商談をすすめてくれないので、、、やはり売り先行でいくのは難しい気がするなぁ。
竣工済み物件なら売れた→即引越しでいけるが、青田買いとなると物件完成までは明け渡すことができないので、売却条件はきつくなりがち。（引渡しは半年後とか）よって、その分制約率は厳しくなると思っておいたほうがいい。
皆さん、色々とありがとうございます。
売り先行で新築青田買いは、一般的に厳しいということになりますね・・・
デベが相談に親身になってくれればいいのですけど。
残債ありでの買い替えはよくあること、とおっしゃっていますが、デベ側からすると、ちょっと厄介な客ととらえられてしまうのでしょうか？
私が買換えした経験を書きます。
2009年10月 買換計画スタート。モデルルーム廻り
2009年12月 希望のマンションが見つかったので営業担当に買換で購入希望と伝えて相談する
営業がその場でレインズで直近のマンション売買価格を調べてくれた。
2010年1月 ローン完済条件で仮審査通過。同時に購入マンションの系列不動産会社で売却の査定依頼
査定価格は買った時より△200万円。売り出し価格は買った時と同額で売り出し
2010年3月 新築マンションの契約会。買取保証付(査定額の80%)で契約。
査定額の80%でもローン完済できたのでハンコ押しました
2010年3月 購入者が見つかり、売り出し価格で契約。
2010年4月 新築マンションのローン本審査OK(ローン完済条件付き)
2010年5月 購入者へ引き渡し。 売却代金でローン完済。
2010年5月～2011年3月 仮住い
2011年4月 新築マンションへ引越
こんな感じです。
購入するマンションと売却依頼した不動産会社が同系列だったので、
営業同士が連絡取り合って、スムーズに進みました。
買換だからって厄介な客とは見られた感じはしませんでした。
買換ってことで営業と相談してみてはどうですか？
購入時と同額で売却できたなんて、よほど条件がいい物件だったのですね。
うちも買い替えを検討していますが、築浅なのに査定額は△500万円。。。
面倒な客ととられるかも知れませんが、職業が公務員ということで身元がしっかりしてらっしゃるようなので、営業さんによっては親身に相談にのってもらえる可能性はあると思います。
22さんは買取り保証と保証額が残債を上回っていたのがポイントですね。
買取り保証なしや、保証額が残債を下回ってれば審査通らなかったと思います。
それにしても購入価格で売却できたとはうらやましい限りですね～。
こんばんは。
＞22さん
とてもよい流れで進んだのですね。羨ましいです。
営業の担当者にも恵まれましたね。
やはり、まずはモデルルームへ行った時に相談ですね・・・
お売りになったマンションは比較的築浅だったのでしょうか？
また、仮住まいはどのように決められたのでしょうか？
アパートなどを借りられたのですか？（２回引越しって大変ですよね・・・お疲れ様です）
すみません、質問ばかりで。よろしくお願いします。
スレ主さま
22です。
売却したマンションは2005年竣工のマンションでした。
仮住いは地元不動産屋で自分で探した賃貸マンションです。
1年程度なので敷金1ヶ月以内、礼金0、家賃がそれまでの住宅ローンより安いを条件に選びました。
ローン完済すると保証料が戻ってくる、長期火災保険一括払いだったので保険料も戻ってきました。
そこそこの金額が戻ってきます。家賃とローンの差額は貯金しました。
引越しは2回でちょっと手間ですがそこは割り切りました。
引越しはメリットもあります。
不用品の整理・処分ができる。
余計なものは買わないので荷物が増えない。
営業からもらった資料より
1)新築物件の契約に際して現マンションの売却が絶対条件ではない場合
・売却代金を購入代金に充当しなくても購入可能
・既存ローンを完済しなくてもローンが組める
・・・新物件の売買契約、入居を済ませてから売却や賃貸
2)新築物件の契約に際して現マンションの売却が絶対条件の場合
2-1 買取保証制度利用
一定期間に売却できなかった場合は買取保証額で不動産会社が買い取ってくれる
売出価格は査定額の115%まで
・売却できた場合は仮住いが必要となる
・売却できなかった場合は買取保証なので仮住いの必要なし
2-2 停止条件特約契約
一定期間内に売却できなかった場合、新物件の契約を白紙解除できる
売出価格は査定額
・売却できた場合は仮住いが必要となる
・売却できなかった場合、手付金が戻ってくる
ローン残債額や査定額をもとに営業と相談してみて下さい。
スレ主と同じ金額の売却＆新築買い替えを昨年経験しました。
8年前に横浜の青葉区で購入し分譲時の価格で売却成功しました。
（ローンの残債もスレ主とほぼ同金額）
・売却まで4ヶ月かかりました。（最初は一般媒介、途中から専任）
・停止条件付きで行いました。
・仮住まい3ヶ月行いました。（出費は敷金もどりを差し引いて50万程度）
成功のポイントは
・夫婦2人+犬1匹で売り先行の仮住まい条件の検討に身動きが取りやすかった。
・新築のディベの協力が大きかった。
・停止条件は3ヶ月で金額見直しがあったが譲ることなく希望の金額で押し進めたこと。
（新築の魅力に負けずにダメなら売らないという姿勢を貫いたことが良かった）
ちなみにどなたか勘違いしているようですが
売却益というのはローンの残債に対してではありません。
分譲時価格に対しての損益です。
スレ主さんはお子様がいらっしゃるので仮住まいは大変ですが
家族の協力で乗り切れると思います。
売り先行は必ず仮住まいが発生します。
特に新居が新築であればなおさらです。
また、新居の値引きは出来ないと思ったほうが良いです。
（新居購入で最も弱い立場は買い替え購入者です）
ちなみに私は新居の値引き交渉も同時に行い、-350万値引きさせました。
これはかなり高度な交渉なので一般的には無理かもしれません。
最大の成功は
・売却するときに新居を決めないこと！
新居を決めて売却行動を行うと必ず失敗します。断言します。
＞２７さん
＞２８さん
ご丁寧に体験談を紹介していただき、ありがとうございました。
売り先行を確実に成功させることがまず大事なようですね。
一時的な引越しはやはりやむを得ませんね。
我が家は小学生の娘と３歳のチビがいるので、ちょっと大変そうです・・・
まあ、荷物を片付けるきっかけとでも考えればいいかな！
＞ちなみに私は新居の値引き交渉も同時に行い、-350万値引きさせました。
これはかなり高度な交渉なので一般的には無理かもしれません。
新築青田買いですよね？それはものすごい交渉術なのでは！
専門の方の技術、ちょっと気になります・・・
＞最大の成功は
・売却するときに新居を決めないこと！
新居を決めて売却行動を行うと必ず失敗します。断言します。
ものすごい格言のように聞こえます。つまり、売り相手に足元を見られてしまうということですか？
また、売るときに「まあ、こんなもんでいいかな？」という、悪いゆとりが生じてしまうからでしょうか？
「売れたら、購入する」ぐらいのスタンスで臨むのが大事ですね。
とにかく、モデルルームができたら営業さんに相談してみます。
２９さん
借り住まいも念頭に置いているのであれば
大丈夫ですよ。
焦らず希望額で売却活動を行いましょう。
がんばってください。
あと、モデルルームで相談する相手もリーダークラスの人間に
しましょう。
何も自分で判断できない若い社員は絶対にダメです。
また、情報は小出しでいきましょう。
相手の立場を考えた交渉が必要です。
悩みや相談というより会話と資料をこちらが提示して
説得力のある交渉をすすめましょう。
細かいことをここでは書けませんが
主導権をとにかく売りも買いも握ることです。
＞２８，３０さん
大変説得力のあるご意見、ありがとうございます。
性格上、相手に合わせてしまいがちなので、主導権をにぎれるように強気（？）で頑張ります。
自分の中で、売却金額を定めて「この金額だけはゆずれない」というスタンスで取り組んでみようかと思います。
ああ、難しそうだ・・・
他の方もいろいろとありがとうございました。
まだまだ、「こんなやり方もあるよ。」「こんな風に進めてみた」という経験やアドバイスなどがあれば、教えてください。
よろしくお願いします！
新築マンション青田買い後、買保証付きで売却スタート。
引渡まで半年あったが引っ越ししない条件で買主を探してもらい、２か月かかったが購入価格と同額で売却成功。
>３２さん
買い先行だったのですね。買い取り保証があるとはいえ、度胸があるなあ・・と思いました。
購入価格と同額だったのはよかったですね。
よろしければ、詳しい過程を教えていただけないでしょうか？
32です。
詳しい過程って、何を書けばよいでしょう？
何かご質問がおありでしたら、お答えできる範囲でよろしければお答え致します。
＞３２さん
ありがとうございます。
いくつかお聞かせ下さい。
①青田買いでローンは組めたのでしょうか？（２重ローンになってしまう）
買い先行だと当方、年収があまり高くないので冷や冷やもんです・・
②買い取り保証は、購入マンションと同じ系列の会社だったのでしょうか？
③買い取り保証は希望価格の何％でしたか？
ひとつの不動産会社との専売契約（言葉がまちがっていたらすみません）ということでしょうか。
④やはり、「この価格で売るぞ」という強気の姿勢が大事ですか？
とりとめのない質問で申し訳ありません。よろしければ、教えてください。
32です。
①はい、組めました。というか、買取保証付きでしたので。
②新しいマンションと仲介さんが同じ系列です。
③買取保証額は査定価格の80％でした。専属専任契約です。
④価格よりも仮住まいをしないことを優先させました。売出価格は査定価格よりも低くしました。
買い先行でいけたのは、元のマンションの成約事例から、だいたい購入価格と同じくらいで売却可能と思えたことが大きいです。
>32さん
ご回答ありがとうございました。
参考になりました！
売り出し価格を査定価格より低くしたということは、物件の価値がほとんど下がらなかったのですね。
本当にいろいろな事例があるものですね・・・
売り先行か買い先行か、悩めるところです。
お久しぶりです。スレ主です。
こないだ、モデルルームがオープンしたので行って来ました。
正直に買い換えて購入する旨を伝えても、いやな顔はされずとてもいい営業を受けました。（２時間の予定が３時間近くになってしまいましたが・・）
「あなた様の場合だとまず売れるかどうかが大事で、それをクリアしないと始まらない。」
というような説明があったので、来週に源泉徴収、銀行からの借り入れ残債表、現マンションのパンフレットなど
を持ってくるように言われました。
「お互いにリスクがあるので、慎重にいきましょう」という営業さんの姿勢でした。
いよいよスタートといった感じです。
どうなるかは分かりませんが、このスレを覗いてくださっている方々に少しずつ報告をしていきたいと思います。
また、何かアドバイスがあれば諸先輩方、よろしくお願いします。
>38
スレ主さま
一昨年、買い替え特約で築8年残債（2000万）で買い替えを行いました。
売りは最終的に分譲時価格の10％UPで売れました。
買いは値引き10％で成立しました。
それまでの過程は色々ありましたが、かなり戦略を練って進めました。
ちなみに売却は4ヶ月かかりました。
その後、3ヶ月仮住まいを行いました。（竣工まで3ヶ月があったので）
38の文章で気になる部分は
>「あなた様の場合だとまず売れるかどうかが大事で、それをクリアしないと始まらない。」
>というような説明があったので、来週に源泉徴収、銀行からの借り入れ残債表、
>現マンションのパンフレットなどを持ってくるように言われました。
これははっきり言って損をするパターンのはじまりです。
新築なので仮住まいは覚悟したほうが良いと思います。
（新築の竣工と売りを重ねるには不可能です）
>「お互いにリスクがあるので、慎重にいきましょう」という営業さんの姿勢でした。
販売会社にはリスクはありません。リスクが有るのはスレ主ひとりです。
新築を買う人はいくらでもいますから。
ところが中古は1人を見つけるのが大変です。
仮住まいをせずに新築を購入するのは買い先行だけです。
（買い替え特約でも同じです）
まずは仮住まいを覚悟してください。
そして複数の仲介にお願いして売却行動をとりましょう。
新築の営業にここでなければいけないと思わせたらおしまいです。
売りは焦らせて値引き交渉をもってきます。
新築の契約は満額で進められるでしょう。
なにも得をしない買い替えになりますよ。
欲しい気持ちを出しすぎて情報を出すと相手の思うつぼです。
買い替え特約というのは「売り」も「買い」も販売側がコントロールできるのですから。
追伸
買い替え特約がつけられる物件と出来ない物件があります。
また、販売会社によって特約を行っていない会社もあります。
そのあたりも調べましょう。
39です。
一応大手です。
値引きさせた方法は色々ありますが一言で言えば
相手を信用しないということです。
また、販売会社や仲介をうまく使うということです。
だから、買いたい気持ちを出しすぎると失敗するのです。
主です。
有意義なご意見、本当にありがとうございます。
＞これははっきり言って損をするパターンのはじまりです。
＞新築なので仮住まいは覚悟したほうが良いと思います。
ガーン！早くも罠にはめられるところでした。
言われてみれば、購入する人はたくさんいるでしょうに・・・
仮住まいに関しては仕方がないと思っています。
次行くときに注意して聞くことは、買い替え特約がつけられるかどうかや
一般仲介でも可能かということでしょうか？
＞欲しい気持ちを出しすぎて情報を出すと相手の思うつぼです。
持って来いと言われたものは全部見せないほうがよいのでしょうか？
何となく、レスを下さった方々のを振り返ってみると、同じ系列のデベで買い替えされた方が多いように思えたので、あちこちの仲介に手をだすよりいいのかなと思っていました。
できればなるべく高く売れたほうがいいですものね・・同じ系列だと足元見られてしまう？
ポストに入っていた数枚の「査定してみませんか？」ビラに連絡してみようかな・・？
あと1週間あるので、どう対応していこうか考えて見ます。
「こうするとスムーズにいくよ」「これだけはやめとけ！」など、
たくさんのアドバイスをいただけると嬉しいです。
買い替え特約と買い取り保証に注意してください。
ディベに買い替え特約は今住んでいるマンションで可能ですか？と聞いてみるとよろしいかと。
仮に特約がつくとして
「売りも一緒にがんばりましょう」とか言う新築の営業マンは信用してはいけません。
売りは関連会社が行うので担当が新築と仲介の2人になります。
この二人の関係は新築販売側が上なのでどのようなやり取りがされるかは
想像できますよね。
自分をしっかりもってがんばってください。
まっ、自信がなければ売り先行で仮住まいしてゆっくり新築を検討した方が良いと思います。
そうすれば無借金状態なので足下をみられることもありませんよ。
ローン残債ありの買い替えは長い戦いになりますから。
追伸
>行くときに注意して聞くことは、買い替え特約がつけられるかどうかや
>一般仲介でも可能かということでしょうか？
買い替え特約がつく場合は専任媒介契約になります。
一般で複数を使って売る事はできません。
44です
とりあえず事前情報ばかり集めても動けないでしょうから
自分の思った通りやってみてください。
いろいろ体験談を入手したので十分では。
>あと、買い替え特約は売り物件によってできる、できないが決まるのですか？
売れない物件は特約しません。
例えば築年数が古いとか色々あります。
最近は特約はなかなか付けたがらないのが現状です。
買い取り保証はありますけどね。
販売側にリスクが無いというのは間違いですね。
買い手がつかなかったり、売却額が想定に満たなかったりした場合、資金計画に狂いが生じます。結果、ローンが下りないとか、最悪契約解除となるシナリオもあり得ます。そうなるとそもそも資金計画に問題のない客であれば売れたであろう部屋を販売する機会を販売側はその間損失（いわゆる機会損失）したこととなり、これは明らかに販売側のリスクです。
竣工済みの売れ残り物件ならともかく、竣工前の青田買い物件でそのようなリスクをデベは最も嫌がります。
同様の理由でデベのリスクとなる買い替え特約を、デベがすすんで付けてくれるような物件もあまりないと思います。仮にあったとした場合、その物件は売れてない証拠だと言えるかもしれません。
>>48さん
「その物件は売れてない」というのは、青田買いのほうの買い物件のことですよね。
44さんは売り物件によって、とお書きのようですが、どちらの場合で判断するのでしょう？
それとも、どちらの場合でも判断ができるなど、ケースによって違ったりするものなのでしょうか？
売るにしろ、買うにしろ、不動産業者は契約を急がせる（営業行為としてはあたりまえのことだと思いますが。）傾向がありますので、それに惑わされることのなく、ご自分が納得することが大事ではないでしょうか。
公務員さんとのこと、リストラ等の将来リスクが小さい分、ご家庭をまもることができれば、より快適なお住まいをみつけることは発展的で消極的になる必要はないかと思います。
現在、総戸数３０戸のマンションとのことですが、規模の小さなマンションは将来の管理面での費用のリスクが高い（管理組合がしっかりしていれば効率的に管理されているマンションもあると思ますが）と思います、大規模マンションをお薦め致します。損得勘定を含めれば中古マンションも一考の余地ありではないでしょうか。
>買い手がつかなかったり、売却額が想定に満たなかったりした場合、資金計画に狂いが生じます。
>結果、ローンが下りないとか、最悪契約解除となるシナリオもあり得ます。
>そうなるとそもそも資金計画に問題のない客であれば売れたであろう部屋を販売する機会を
>販売側はその間損失（いわゆる機会損失）したこととなり、これは明らかに販売側のリスクです。
それでもリスクは販売側にはありません。
なぜなら、特約が前提で言えば、スレ主さんが計画通りの予算で売却できないと新築販売側は
途中想定した場合、頭金の増額もしくはローンの再計画を提案します。
仮に１００万の差が発生しても最大の３５年ローンで組んでも数百円から数千円のローン増額
です。
ここで大抵の方が「まっいいか」ということになります。
販売側は色々なマジックをつかってきます。
機会損失というのは数年間売れ残りがある場合です。
竣工前であれば何も損失は発生しないでしょう。
特約期限の３ヶ月の期日が迫ってきた時、白紙にするか売り物件を下げるかを提案してきます。
その時、新築販売側は絶対に購入物件を下げません。
なぜかはわかりますよね。
スレ主さんはその時はきっと新築物件が欲しくて仕方がなくなってきているからです。
何度もカタログを見て新たな生活を想像しているでしょう。
心理戦に勝つ方が思い通りの買い替えが成功します。
>52
>まったく売れる見通しのない場合では？
全く売れる見通しが立たない物件を販売会社は買い替え特約をつけません。
話を広げすぎないように。
特約の話を現在行っています。
スレ主はそのようなやり方（買い替え特約）もあることを書き込みの中で知ったので
そのあたりを掘り下げています。
前の書き込みだけにコメント書くと話がずれてくるので
話に沿ってアドバイスしてあげたほうがいいですよ。
ちなみに特約をつける場合、仲介（新築販売会社系列）と綿密に販売行動３ヶ月の工程を
組みます。
ここで注意することは仲介は新築の購入計画など一切口にはだしません。
彼らは自分の仕事をするだけです。（売却行為）
私が売却１０％アップ、新築（竣工前物件）１０％値引きに成功したのは
仲介と新築販売の両者をしっかりとコントロールしたからです。
そのあたりをアドバイスできればと思いますが、心理戦が絡むので
なかなか言葉にすることが難しいです。
スレ主さんが途中経過をお話していただければその都度経験談をもとに
コメントはできるかと思います。
心理戦というのは当たり前ですが本心を業者に明かさないことです。
デベとしては特約による白紙が一番困るわけです。
なぜならそこまで手間をかけても新築は売れず販売代理手数料は
入らないし、売主には機会損失だと怒られるし、中古売却の仲介
手数料は一円も入らないからです。
一方スレ主さんだって新築が欲しくて契約したわけだから白紙解約
は望んでいないはずです。
ただ条件次第では白紙にするぞと圧力をかけることでデベの妥協
（例えば物件や仲介手数料の値引き）を引き出すことができる
かもしれません。
条件にギャップがある場合誰かが妥協しなければなりません。
相手は企業なので妥協するかどうかは経済的な損得のみで判断します。
スレ主さんが妥協しなかった場合、相手の企業にダメージを与えら
れるかどうかがポイントとなります。
この取引が成立するかどうかが相手企業にとって重要なら妥協する
でしょうし、そうでなければ妥協しないでしょう。
相手次第ですが、こちらが妥協しそうなそぶりをみせれば相手は
決して妥協しないと思います。
不動産取引は「ほれたら負け」という格言がありますがその通り
だと思います。
>一方スレ主さんだって新築が欲しくて契約したわけだから白紙解約
>は望んでいないはずです。
スレ主はまだ何も契約していません。
わかってないですね。
販売会社は特約の白紙は痛くもありません。
前にも書きましたが竣工前新築は次の候補者はいくらでもいます。
しかし中古は１人を逃すとあとがありません。
機会損失という言葉が好きなようですが
マンション販売の営業マンですよ。
大げさに考える必要はないのです。
５４さんの心理戦は少し幼稚ですね。
相手を納得させるためには資料も提示する必要がでてきます。
それが作れるかどうかですよ。
そういうことが心理戦のネタなのです。
言葉の心理戦など彼らは慣れていますから。
また、今お住まいのマンションも値引き交渉が出てくるでしょう。
実際それらを全て計画通りに進めるには本当に大変でした。
買いだけでなく売りもあることなので、まずは精神的に耐えられるかが
ポイントです。
55さんへ
新築は買手がいくらでもいる？
中古は１人逃すとあとがありません？
新築・中古ともに物件次第ではないです？。
ご自分だけの一度の経験（？）だけで、買い替え全体的なお話にするのはいかがなものかと思いますよ。
５１さんへ
「機会損失というのは数年間売れ残りがある場合です。」これは明らかに間違っていると思いますよ。
自分も56さんに同意。
心理戦も大事かもしれませんが、所詮素人。
同じことをしてスレ主さんが同じ結果になるとも思えない。
そもそも売り物件、買い物件両方とも同じ条件ではないし、
デベも仲介も同じではないでしょう。
スレ主さん、あまり作戦を考えすぎるのもどうかと思いますよ。
機会損失があっても販売営業は怒られるだけでおしまい。
なんの損失？
会社に多額の金銭的損失でもあたえるのかな？
竣工もしていないのに。
次の週には新たな客はつきますよ。
結果な〜んの損失もないでしょうね。
機会損失の使い方と意味を間違ってる。
>58
>心理戦も大事かもしれませんが、所詮素人。
ならば新築販売営業と中古売却の仲介に全てお任せして損すれば良いですよ。
私のような成功者は玄人ということですね。
スレ主さんは損したくないと思いますけどね。
>>59
>次の週には新たな客はつきますよ。
預言者じゃあるまいし何故そう断言できるのですか？
つくかも知れないし、つかないかも知れない。これをリスクというのでは？
また新たな客がつかず販売に至らなかった場合、その客でなく、別の客であれば成約に至っていたかもしれないい。これを機会損失というのでは？
59は流通のいろはも理解していない素人。
たまたま好条件で売却に成功し、売れ行き不振物件を掴まされただけのような気がする。
５１さん、５５さん、６０～６２さんは同一のお方ですか？
申し訳ない、経験の浅いほんの限られた会社しか知らない不動産業界の方のように思える。
今年４月入社の新社員とかがいいそうな感じです。真剣に考えている人のレベルに少し足りない気がしますよ。
示唆するのはおやめになって経験だけを伝えるだけにとどめた方がいいかもしれませんよ。
不動産業界の場合は、この位のレベルでも、営業として働いていることは多く見受けられますが。
心理戦と感じるのはエンドユザーが不動産取引自体が高額であり、かつ、経験が少ないため感じてしまう部分もあると思いますよ。（販売者=不動産業界が社会的に信用度が低いという潜在意識も影響していると思います。）
>63
やめなよ。ひがむのは。
５９さんは少し言葉がきついけど成功者であることには
間違いなさそうですね。
意外にこーゆう人のアドバイスって正論な部分がありそう。
他の人は何も経験談書いてないしね。
新築１割の方の言うことにみんな言葉じりに反応してるだけみたい。
自分から体験談をスレ主さんに発信してみようよ。
私は体験談がないからすごく参考になります。
築古リフォーム２年居住後、益出し８００万でした
具体的な内容って私なら教えたくないなぁ。
知り合いでもないしね。
得することってこんなところでホイホイ出したくない。
イヒ^^
６５さん
「成功者であることにはまちがいなさそうです」？ 成功者であるかもしれませえんが。
未完成物件の１割引きは販売会社または関連会社の社員くらいだろうな？
販売会社が１割の値引きを予定して価格設定をしている場合かな？
値引きを申しでれば営業マン単位にあずけられていたものかな？
いずれにしても未完成物件ではレアケースでしょうね。
ただし、未完成物件でこの手の方法をとるのは、投資向け物件（ワンルーム中心の物件）の中のコンパクトなファミリータイプなら充分あり得ることです。なんせワンルームの単価にあわせていますからものすごく価格設定が高い場合があります。賃貸効率と価格単価に矛盾がありますので未完成でも値引き交渉に応じていることは珍しいことではないと思います。値引き時に他言してはいけません等の覚書を書かされている可能性もあります。当然そのままの価格で買ってしまっている方もいるでしょうから。
>68
新築物件は首都圏、駅近5分、12階最上階、75平米です。
売却物件は首都圏、築7年、駅8分、7階の3階、70平米です。
不動産関連業界ではありません。
何か？
他人のことはいいからスレ主さんへのアドバイスよろしく。
スレ主さんへ
一度、今お住まいの近隣の賃貸（同じ間取り）を調べてみてはいかがですか？
自分が損をするか得をしているかものすごくラフですが売却額の感覚がつかめますよ。
（今までの支払いと賃貸に住んでいたと想定した時の賃料合計の差）
あと、今度はボーナス払いはやめて定期的な繰り上げ返済で行ったほうが良いと思います。
スレ主さん
未完成物件が交渉で値下げできるかもしれませんが、一般論ではないことは確かだと思いますよ。
最上階の物件を未完成のうちに１０％引いた交渉術、是非教えて下さい！
主です。しばらくのぞかないうちに、いろんなアドバイスをありがとうございました。
本当に参考になります！
>一度、今お住まいの近隣の賃貸（同じ間取り）を調べてみてはいかがですか？
まったく同じ間取りは探せなかったのですが、大体で調べてみると、賃貸で住んだ場合は約１３万ぐらい？
６５ｍ2のマンションで１２万くらいの賃料だったので、うちは駅まで徒歩５分、７５ｍ2です。
だからまあ、それぐらいかな、と。
今の支払いは管理費等合せて月に９万ほど。なので、４万円の差が出そうでした。
>あと、今度はボーナス払いはやめて定期的な繰り上げ返済で行ったほうが良いと思います。
私もそんな気がうすうすしていたところです。定期的にボーナスは確実に入ってくるので、それを当てにして
ローンを組んでいました。見直しが必要だと思います。
>未完成物件が交渉で値下げできるかもしれませんが、一般論ではないことは確かだと思いますよ。
そのような高等技術は持ち合わせておりませんし、度胸もないので値下げは期待しません・・・
>スレ主さん、あまり作戦を考えすぎるのもどうかと思いますよ。
そうですよね。なるべく高く売れるようには考えていきます。
デベに丸め込まれるのはしゃくなので、ペースを握られないようにしたいと思います。
土曜までにいくつかの仲介屋に机上査定をしてもらいました。スレ初頭に書いた額より３００万ほど安い
ようでした。３０００万未満といったところでしょうか・・
（それでも売れれば、益出し１０００万弱にはなります）
明日、また相談会に行きます。よくよく考えてみれば、デベ仲介に査定すらしてもらっていないのに、
源泉徴収やらローンの状況やらの書類を見せるのは、おかしい気がしています。まずは普通に机上査定して
もらいますよね？
とにかく、買い替え特約は現マンションでつけられるのかを聞いてみます。
それを前提として、購入したい気持ちを抑えながら話を進めていきたいと思います。
スレ主さま
>まったく同じ間取りは探せなかったのですが、大体で調べてみると、
>賃貸で住んだ場合は約１３万ぐらい？
>６５ｍ2のマンションで１２万くらいの賃料だったので、うちは駅まで徒歩５分、７５ｍ2です。
>だからまあ、それぐらいかな、と。
>今の支払いは管理費等合せて月に９万ほど。なので、４万円の差が出そうでした。
賃貸１３万として
８年住んだ場合＝約１２４８万
今のローンの支払合計
８年支払って＝約１０００万（ボーナス込み）
分譲時の諸経費２００万は頭金に入れていると仮定すると１２００万ぐらいになります。
賃貸に住んでいても分譲に８年住んでいてもあまり変りはないことになりますね。
>土曜までにいくつかの仲介屋に机上査定をしてもらいました。
>スレ初頭に書いた額より３００万ほど安い
>ようでした。３０００万未満といったところでしょうか・・
>（それでも売れれば、益出し１０００万弱にはなります）
ここで利益１０００万のお話をされていますが、本当にそうでしょうか？
分譲時の価格はわかりませんが、今お住まいのマンション購入時に頭金を
いれたと思いますがそのお金も相殺していますか？
単純に売却額から残債を引いた余りが利益と考えていませんか？
もう一度整理してみましょう。
あなたにとって本当に１０００万は純粋な利益になりますか？
余れば利益と考えていませんか？
７５さま
頭金は２５０万、入れました。
２８００万で購入したので、２５５０万をローン組みました。
８年ほど経って、現在は１８００万ほど残っている状況です。
（１回繰り上げしました。）
冷静に考えると純粋な利益は、ほぼ０・・・？
ん・・・あれ、これって無意味なのかしら？
続き～
でも、よくよく考えればたとえ純粋な利益がほぼ０、または１００万程度だとしても、
約８年住んでいたわけだから、家賃と考えるとその間はタダで住んでいた計算になる？
実は値下げに応じてくれたマンションで、価格は３５６０万でした。
それが２８００万に下がり、おまけに現金１００万プレゼントもあった物件でした。
>でも、よくよく考えればたとえ純粋な利益がほぼ０、または１００万程度だとしても、
>約８年住んでいたわけだから、家賃と考えるとその間はタダで住んでいた計算になる？
７５です
正解です。
そういうことを冷静に計算していくと
損得が判断できると思いますよ。
厳密には引っ越し代や現在のマンション購入時に支払った修繕積立一括分など
色々考えると損をしているかもしれませんが
大雑把に整理しておくとよろしいかと思います。
新築買換えというのは資産価値も考えて購入しないと
目減りするだけなので注意しましょう。
老後まで住むという覚悟があるのであれば資産価値は関係ありませんが。
主です。
今日、相談に行ってきました。
机上査定してもらい（２９００～３１００万と言われました）、停止条件つき契約の話もしました。
来月の頭に実際査定をしてもらう予定です。
営業さんは「本当は売りと買いは別々のほうが、うちとしては楽」と話していました。
仮住まいが必要なことや、売れたときの諸経費や購入するときの必要経費なども必要だから、
たとえ１０００万浮いたとしても、実際に頭金等に充てられるのは６００万ぐらいではと、
堅実的な話もしてくれました。
無理にグイグイ押してくるわけでもなく、かといって消極的でもなく、
こちらの考えを受け入れてくれるような営業でした。
停止条件つきの契約条件として、「残債が出ない」ことは、大きなメリットらしく、
「仮住まいさえ覚悟していただければ」、停止条件はつきそうです。
実際査定の額しだいだなあ、と思っています。
とりあえず我が家にはどのくらいの貯金があるのか、月にいくら支出しているのか、
などを整理しておこうかなと考えています。
とりとめのない文章で申し訳ありません。
落ち着いたらもう少し書けるかと思います。
営業さんに、はめられてないかな？
主さま
75です
おつかれさまです。
社を出る前にここを覗いてみました。
色々アドバイスをしてみます。
まず、売却時の不動産会社の査定はあまり気にしないほうがいいです。
とりあえずボトムで出すことはないでしょうから3100万+α程度（100万単位で）で
第一弾の売りを出してみてはどうでしょう。
どっちみち買主から値引きを要求されますので。
（これは停止条件付きでOKとして関連会社と売却の専任契約後のお話です）
>営業さんは「本当は売りと買いは別々のほうが、うちとしては楽」
これは自信がないことの表れです。
一言で言えば面倒ということ。
新築の営業は契約が目的なのでいくらで売れようが関係ありません。
とは言っても買う意思のある優良顧客なのでさらっと交わした感じですね。
本音は「さっさと売却してローン審査して契約してくれよ」ということですね。
サービス業ではないことを常に頭においておきましょう。
ここで質問ですが
停止条件付きの場合、売却はどこが行うと言ってましたか？
具体的な名前は結構ですので関連の仲介ですか？
スレ主さんが安心して任せられるかどうかということです。
例えば東急であれば東急リバ○○とか。
要するにその地域に強いのと営業力が抜群かどうかということです。
売れなければ何もかも始まらないので査定などなんの意味ももちません。
あと、竣工まで新築はどのくらいの期間があるのでしょうか？
来年の春とかですかね。
仮に停止条件期間が過ぎた場合、第二次停止条件ということも
大手では出来ます。
しかし、査定のボトムスタートが条件とか色々条件提示があります。
とにかく新築が欲しいから最悪今の残債が消却できて仮住まいの費用も捻出できれば
いいと考えてしまうと相手の流れに乗ってしまうので注意しましょう。
75さま
いつもアドバイスありがとうございます。
＞具体的な名前は結構ですので関連の仲介ですか？
仲介は関連会社の京急です。
抜群の営業力を持っているかは分かりませんが、
地域としては京急沿線沿いなので、地域的には強いのかな？と思います。
（この地域でどのくらいの実績がありますか？と実査定のときに聞いてみます。）
＞あと、竣工まで新築はどのくらいの期間があるのでしょうか？
竣工は再来年の３月なのです。
だから、仮住まいが長くなってしまいそうで・・・それがかなりネック。
それにしても、まだ正式販売してもないのに、
こんなに話を進めてくるなんて、よほど契約させたいのでしょうか・・・
（実はまだ事前予約制説明会段階なのです）
希望のお部屋はすでに要望書が出ているので、他の階の部屋ならばバッテイングしないですみます。
みたいなことも言っていたし・・・このお部屋ですと抽選になるかもしれません、とも。
＞仮に停止条件期間が過ぎた場合、第二次停止条件ということも
大手では出来ます。
なんか、２ヶ月たってもダメならもう２ヶ月、またもう２ヶ月・・・ということは言っていましたね。
ただ、売主（新築の）許可があればの話しらしいですが。
販売営業会社は新築売主（デベ）の意向をかなりうけるみたいです。
それにしても、７５さんはお詳しいですね。本当に、頭が下がります。
スレ主さま
７５です
私も買換え経験者ですからお気持ちはよくわかります。
なんとか成功してもらいたいです。
仲介はきっと実績あると思いますよ。
京急沿線であれば強いと思います。
私は東急沿線でしたが新築の販売会社は東急ではなかったので
地域の強みの部分で多少不安でしたがなんとかコントロールしました。
竣工は再来年ということであれば個人的には一度白紙にしておいても
よろしいかと思います。
（時勢も考えると即完売とはならないのでは）
（のちのち値段が下がると後悔します）
あと、売却するときまれば繰り上げ返済などしないで現金はもっておきましょう。
車や家電も新築時に考えましょう。
とにかく現金が重要です。
>希望のお部屋はすでに要望書が出ているので、他の階の部屋ならばバッテイングしないですみます。
>みたいなことも言っていたし・・・このお部屋ですと抽選になるかもしれません、とも。
これについてはスレ主さんが狙っている住戸が例えば最上階とか、１階の庭のある住戸とか
マンション自体に希少性のある住戸意外であればありえないと思います。
>なんか、２ヶ月たってもダメならもう２ヶ月、またもう２ヶ月・・・ということは言っていましたね。
うちの場合は停止条件３ヶ月でしたが２ヶ月は短いですね。
>ただ、売主（新築の）許可があればの話しらしいですが。
>販売営業会社は新築売主（デベ）の意向をかなりうけるみたいです。
やはりそうでしょうね。
これが彼らのコントロールということです。
他の仲介に邪魔をされない専任媒介契約が仲介はほしい。
ただし、行動をおこして売らなければならない。
でもなかなか売れない。しかし、新築の停止条件付きがあればスレ主さんが断念しかけた時に
新築の魅力をアピール（金利のお話とかね）。そして値下げをさせる。
こんなストーリーでしょうね。
その上を行くような体制をとらないと手のひらで転がされるのが停止条件付きの
専任媒介契約です。
（少しうまく表現しきれませんが）
１年以上の仮住まいは正直言えば長すぎます。
竣工が再来年の３月であれば、売却行動は来年の６月ぐらいが一番よろしいのでは。
売却（正式契約成立）に半年みて３ヶ月程度の仮住まいがベストではないでしょうか。
今売却しても来年行なっても大して売り出し金額の変動はないと思います。
（３０００万が来年２０００万まで急激に下落するような地価ではないと思います）
余計なお世話かもしれませんが、個人情報書きすぎてませんか？
一連の流れを読ませていただいて参考にしていますが
どのあたりが個人情報ですか？
固有名詞が出ただけで個人情報と騒ぎ出す主婦はもう少しお勉強しましょうね。
まったく普通のやりとりですね。
これが個人情報云々言ったら世の中全部ダメだわな。
京急の仲介は弱いよ。
沿線に強いのではなんて思い込みだよ。
沿線でも弱いし、沿線以外も弱い。
そもそも京急は不動産・沿線開発に力を入れていない。
東急や相鉄とは、そこが違うのですよ。
>86
それは一概に言えないのでは。
街の社長一人でやってる不動産屋よりも機動力はあると思いますよ。
特約では仲介は選べないわけだから頑張ってもらうしかない。
売れなければ新築断念するだけのことですからスレ主さんには
リスクはないから問題ないでしょう。
街の１人不動産屋よりマシとはね。フォローしてよ。
>88
君は字が読めないのかなぁ
８７さんはマシなんてどこにも書いてないよ。
機動力があるか無いかと言っている。
性格が表れますね。
人の話を聞いて勝手な解釈する人はコミュニケーション能力が
無に近い。
哀れな人ですね。
機動力で言えば確かにちらしの予算や営業がバッティングしたときに
動きが心配になりますね。
↑ 機動力の有無？
京急の仲介は良いと思うよ。
無料査定を頼んだら金額が出てこない。
最初は何だと思ったけど、あまりガツガツしてないんだよね。
逆にすぐ高めの金額を提示する会社の方が不信感持っちゃうな。
１人不動産が機動力が無で、京急は有とは変だな。
機動力を論じるなら大小だろ。
周辺へのちらし配布も倍以上ですね。
できる仲介は時間のあるときに個人売上関係なく
グループごとに目標を立てて頑張りますからね。
以上、京急からのお知らせでした。
トリプルタワーだね
京急の印象がグッと悪くなりました。
ねちねちと絡む癖があるんですね。長文で。
スレ主さんの新居に対する方向性がよくわかりません。
その部屋（物件）に住みかえたいから現自宅を売却
なのか、
利益第一に売却（新居は売れ残り部屋などになってもよい）
なのか？
大規模物件の場合は契約がかなりはやいですよね。
条件のいい部屋ははやくから要望がはいるので、当然第一期など早めの販売にだされる
でしょう。なのでデベの 重なっている というのは本当では？
仮住まいの期間を短くすることを重視すると、希望の部屋を契約するのは
難しくなると思います。新居にこだわりがないなら問題ないと思います。
スレ主さんはステップアップの買い替えなので、それなりにこだわりがあるのかと
思いましたがいかがでしょう？
また現自宅ですが、購入時値引きやサービスがあったのには何か理由がありますか？
新築で売れ残り（すみません）の物件だったとすると、何か一般的に不利な面でも？
そのあたり、中古で出す際のネックになったりしませんか？
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6900万円台・7900万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
|
53.76m2～66.93m2 |
|
総戸数 65戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
|
1LDK～2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2～65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
|
4800万円台・6600万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）・2LDK |
|
45.14m2・56.43m2 |
|
総戸数 72戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
