東雲新築分譲マンション群　part2

>>902
普通の市街地ならそうだけど、
東雲一丁目地区は行政の政策誘導で開発されたエリアで、かなり特殊。
近隣住民の反対もあるから、三井プランがそのまま通るかどうかは微妙でしょ。
ちなみに地区計画の審査は東京都。

>>No.895 by 匿名さん　2011-03-02 13:52:37
＞三井のとこも東雲一丁目地区地区計画区域の中だよ。
どうも反対派の中の人も、事情をよく理解しないで反対してるようだな。

既出のＨＰ内の問題点くらい熟読したほうがいいのでは？
＞東雲キャナルコートは東京都江東区東雲一丁目にある三菱製鋼工場跡地の再開発エリア。
＞１９９９年に開発が発表されて以来、都市再生機構（UR）と三菱グループ３社が開発を行ってきました。
＞当時は、左図のように全体の区画が開発される計画でしたが、実際には、南西の隅の一角は、ジャパン・
＞エア・ガシズ社（当時：日本エア・リキード社）の所有地であったため、その開発からは外れてしまいました（右図参照）。
＞その後、各街区に建物の形状、外観デザイン、建築壁面の位置などのガイドラインが制定され
なので、あの一角だけは地区計画に入っていなかったようだ。

>>908

＞普通の市街地ならそうだけど、
＞東雲一丁目地区は行政の政策誘導で開発されたエリアで、かなり特殊。

特殊なら尚更、事前協議をしっかりとやる。
と言うか、事前協議の意味知らないだろ？

近隣住民の反対は民事

知らん。
同じ穴のなんたらの事前ネゴの事か？

江東区のHP
http://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/toshiseibi/7722/7729.html

一丁目地区計画図http://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/toshiseibi/7722/7729/file/31139_sh...
(三井の敷地も範囲に入っている模様、住宅A)

地区計画詳細
http://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/toshiseibi/7722/7729/file/3776_sin...
住宅Aに関しては、それほど色々と規制が掛かってる感じでもないね。
景観とかにも言及しているけど、お役所にありがちな曖昧な表現。
今の設計内容なら正直景観壊すというレベルではないかもね。

これとは別にキャナルコートの開発として独自ガイドラインを設けてるとしたら、そっちとこの地区計画を同じテーブルで議論はしてはいけないね。

もう４０階ぐらいにしたら？
それで反対運動が終わるなら三井もいいじゃない？

色々とイチャモン付けてるから、それじゃ終わらないだろ？

反対派が引き下がらなくても地区計画上OKだったら建てられるからな～。
形状にしろセットバックにしろ、キャナルコートの独自ガイドラインであって、地区計画のガイドラインじゃない。

さあ、どうする三井。

台形を改めない以上は行政訴訟だろうね。

「台形」という形が嫌いなの？
駐車場タワーが自分の目に入るから嫌なの？
そこらへんはっきりしてほしい。

行政訴訟か？
なら三井には関係ないな。
どっちに転んでも金になる。

>909
それはキャナルコートの開発の経緯を書いてるんだろ。
地区計画はその前提となる規制で、三井予定地も含まれてる。
とにかく東雲一丁目地区地区計画の内容を確認しろ。

>>921

>>912 参照。

東雲一丁目地区地区計画には、キャナルコートのガイドラインを守る事とは、一文も書いてはいなかったとさ。

だって三井の敷地は一丁目地区計画内ではあってもキャナルコート計画内じゃないからね。
確かにキャナルコート単体のガイドラインを守る義務はない。

が、一応大手なりの周辺への配慮はみせるのか？
本音と建前のバランスをどうするか。

さあ、どうする三井。

三井も主観で反対されても、引き下がりようが無いでしょ？
それをやり始めたら、キリが無いし。

>923
｢建築物等の形態又は意匠は、場所を尊重し、
街に全体性をもたらす都市景観の形成と美しい街並み形成
及び質の高い外部空間の形成に十分配慮したものとする｣
この地区計画の要請を文字通りとらえれば、
キャナルコートガイドラインに準じたデザインにする必要がある。

だいたいこういう文章って曖昧なんだよねー。
お役人さんが後々どうとでも解釈できるように書いたのが良く分かる。

文字通り捉えても、
”キャナルコートのガイドライン”に従わないといけないとは決して書いてない。
かといって好き勝手に建てても良いとも書いてない。

何を以て全体の調和とするかの基準もないし、十分配慮すること、
の”十分”が何かも定義がない。

いかにも玉虫決着、責任所在曖昧にしたがる、役人文章。

高さを少し抑えて、少しセットバックして終了かな？

駐車場は中に組み込んじゃったら外観を汚してるとは言い難くなるし。

>>926
それ、あんたの主観だから。

野村のプラウドタワーはキャナルコートの一員であることを
全面にだしていますね。三井はどうするのでしょうね。

そだな、野村の地図を見ると、三井の土地をちゃんとキャナルコートから外してるな。

野村はＵＲから土地を購入したからね。

野村もURも三井の土地はキャナルとは別だと認めているのにね。

再開発計画の方針を具現化したガイドラインが存在し、その方針で95パーセントの敷地が開発されてきてるんだから、
同じ再開発地区内の残り5パーセントの敷地を後から開発する者は、ガイドラインに完全に従う必要はないが、
そこに住んでる住民からガイドラインからかけ離れているという批判がでるようなプランは厳に慎むべきだった。
利益率で必死な会社の事情は理解できなくもないが、三井のコンプライアンスの資料を添付する神経はいかがなもの。

>>934
当事者にとってはそういう気持ちなんだろうが、
第三者的には、その主張には賛同できないなぁ。

>>934
住民がどう思おうと、開発に携わった者も第三者から見ても、別の開発地と考えているのが事実。

第三者は三井がいいマンションを作る事を望んでいてください。
立場が違いますので。

>>928
その曖昧な地区計画の規制の具体的な解釈がキャナルコートガイドライン。
だからこそ国もガイドラインを遵守してる。
もしこれがURが何の根拠もなく恣意的につくったルールだとしたら、
土地利用権の侵害だし公共の利益を損なう行為ということになるから、国が追認するわけがない。

第三者に書き込まれて嫌なら、掲示板にスレなんて立てなければ良いのに。。

嫌なんて誰か言った？

>>938

それちっと無理あるよね。
1丁目地区計画があってその下でキャナルコート(エアガシズの敷地は対象外)のガイドラインがある。
でもそのガイドラインはあくまでキャナルコート内に適用されるガイドライン。
公務員宿舎はあくまでキャナルコート内の計画だからガイドラインに従うのは当然。
キャナルコートのガイドラインが地区計画に具体性を与えてるわけではないと思うよ。

キャナルのガイドラインはキャナルのガイドラインでしかない。
地区計画のガイドラインじゃない。
そこをすり替えてガイドラインすべてを三井に押し付けるのは無理があるかもね。
できるかぎりの協力を求めるのは有りだと思う。

最初のボタンをお互い掛け違えて刀を収めにくい状況になっちゃってるのかな。

>>937
良いマンションかどうかを判断するのはキャナル住人だけじゃないからなー。
立場も違えば意見も違う。そう言った色々な意見を交換するのが掲示板の本質なんだけど。。

＞もしこれがURが何の根拠もなく恣意的につくったルール

だから、三井の土地はURもキャナルから外してるんだよ。
URの開発図見てみ。

>>943
そうですね。意義あります。

個人的に皮肉だなと感じたのは、タワーの建設はどこでも往々にして周辺とひと悶着有りがちですが、タワー乱立のイメージが強い東雲で起きたことですかね。

乱立といっても三井と野村以外は10年前には模型までできてたけどね。

東雲キャナルコート地区の開発は、
東京駅から約5 ㎞ 圏に位置する交通至便な立地条件を活かし、
東雲地区住宅市街地総合整備事業の中核をなす地区として、
新しい都市居住と魅力ある都市環境の創出を目的としており、
住宅市街地総合整備事業及び地区計画の目標を達成するため、
地区全体でまちづくりのルールを定め、
賃貸・分譲住宅事業者等への公募条件としている。
このことから、本事業においても、東雲キャナルコートＪ 街区におけ
るまちづくりのルールを遵守し、豊かな歩行者空間の形成、良好な
街並み形成への配慮、街の賑わいの創出等を図っていくものとする。

「東雲合同庁舎(仮称)整備等事業に関する要求水準書(案)」
ttp://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000004504.pdf

つまり、粛々と計画通りに建設されて来た訳だ。

三井を除いてだけど・・

>>948は、国がキャナルコートのまちづくりルールをどう認識してるかを示す文章。

要するに「新しい都市居住と魅力ある都市環境の創出」という国策が先にあって、
それを誘導するために住宅市街地総合整備事業や地区計画で目標が設定され、
それを実現するためにＵＲが街づくりのルール（キャナルコートガイドライン）をつくった。
というのが経緯。
だからＵＲガイドラインと上位計画は密接に関連しており不可分の関係ということになる。

で、三井予定地は企業用地だったためキャナルコートの開発から外れており、
たしかに直接ＵＲガイドラインが適用されることはない。
しかし三井もまた住宅市街地総合整備事業や地区計画で設定された目標を達成する必要がある以上、
先行的にその目標を実現したルールに準拠するのは当然のことでしょ。
キャナルコートガイドラインを完全に無視するこいうことは、
上位計画で求められてる豊かな歩行者空間の形成、良好な街並み形成への配慮といった
義務を放棄することに他ならないんだから。

＞東雲キャナルコート地区の開発は、

惜しかったよね。
「キャナルコート地区」ではなく、「1丁目地区」であれば、今の三井の敷地も含まれたのに。
ＵＲ主導でエリア限定開発だったのが仇になったね。

>>947
それが皮肉ってことでしょう。
ずいぶん前からの計画なのにそれとは違うところからの計画で揉めてるのが。

>>950
それも一つの見解だね。
ただ、他とまったく同条件でガイドラインに従わせるほどの拘束力は残念ながらどこにもないのでは。
江東区の地区計画にある「十分配慮」と幅を設けた言い方になっているのもそういう要協議項目の出現を見据えてでしょう。

>>942が言うようにできる限りの協力を三井に求めて妥協点を探るのが現実的な解だと思うよ。

>>951
三井の敷地にも地区計画の網がかかってる以上、本質的には同じ事だね。
国はあくまでも住宅市街地総合整備事業及び地区計画の目標達成のため、
ＵＲルールを遵守すると言ってる。
三井は住宅市街地総合整備事業及び地区計画の目標達成のため何をするのか？
とりあえずＵＲルールは無視すると開き直ってるけど、
そうなると行政側が困ってしまう。
ＵＲルールと三井オレ様ルールの２つを追認した場合、
ダブルスタンダードだとして行政側に批判の矛先が向くことになるんだから。

そうそう。
一方の見解だけを相手に押し付けようとしても解決は難しいですよ。
お互いにどこは譲歩可能でどこはそうじゃないのか、と前向きな会話をすべきじゃないでしょうか？

どうしてもキャナルコートガイドラインをすべてコート以外の建物にも適用したいのであれば、地区計画そのものをガイドラインで置き換えて条例化でもしないと無理じゃないかと。
法律社会ですからどうしても自分の主張を通したいのであれば、人情に頼るだけでなく、法律を変えないと。

と、ここまで書いたところで、この件って「リラックマ」がパチンコに流用されて原作者が、
「まさかそのような使われ方をするとは考えずに版権を渡した」とコメントしたのに似てるなと思いました（笑）

948の主語はあくまでも「東雲キャナルコート地区の開発は、」なんだけど・・・
それを東雲地区全体にあてはまるものとして解釈してるところがある意味すごい。

地区計画の重要パーツであることは読み取れるけど、ほかのエリアが皆キャナルガイドに従わないといけないとは書いてないと思う。。

誰かが書いてたけど、実際行政のミスというか、よくあることだよね。
行政のやることなんて世の中ダブルスタンダードどころかその時々の解釈でバラバラなんてよくある話。

Ａ、都市再生機構様並びにキャナルコートの基準につきましては、別法人かつ別計画でありますので、その基準に沿ったものにいたしかねますが

三井のこの言い方はマズイよな。あまりに幼稚すぎる。
「可能な限りキャナルコートの基準に準拠いたします」と言って、
今のプランを出してれば全然印象が違ってたはず。
三井のやり方は真正面からキャナルコートと国にケンカを売ってるようなもの。

なんで総合開発した所が違うと証明しているのに、付近の住民が開発地だと勝手に決めるのだろ？

http://www.ur-net.go.jp/urbandesign/renovation3.html