東雲新築分譲マンション群　part2

＞そして三井予定地は東雲一丁目地区計画内にあって、キャナルコートとの景観の調和を図ることが
＞要求されてる。

誰が要求してるの？

>>887
そもそもまだ建築確認が下りてないのでは？
また建築紛争はいきなり裁判になる前に東京都の調停がある。
>>888
地区計画の内容を読め

この問題がよくまとまってました。↓

■ エア・ガシズ跡地　　三井不動産　東雲マンション建設問題を考える
　http://www.shinonome-design.net/index.html

怒る気持ちもわからんでもないが．．．．．違法や条例違反でない限り難しいだろうなぁ。
なんで行政は？？
なんで三井は？？
といろんな疑問はわくので、以降も経過を見守ります。

反対運動の主張はこちらをどうぞ。
http://www.shinonome-design.net/

三井が取得したエアガシスの土地は1丁目地区計画外だったことが書いてあるけど。。
まあ、空白のタイミングってやつだね。
そもそも計画外の土地であった以上、三井が法律を遵守する以上は自由に設計、施工は可能だろうね。
法的には建設を止めることは難しいかと。

>>887の言うように倫理面心情面が強い気がする。
どうやって双方の妥結点を見つけるか、というところでしょう。

>>883
個人的な主張を地域の主張と置き換えてごり押しすることはよくあるからね。
一方的に三井も他と横に倣えしろでは、妥結点は難しいかもね。

今後の動きが興味深い事例です。

商業的に容積率使い切りを前提とすると、ＷコンＷＥＳＴの西面への影響を最小限にするためには、南北の長さをこれ以上取れないから、道路側の敷地後退もぎりぎりにして台形状で東西に広げるしかないというのは、各マンション間の配置を見ればよく判る。そのために南北面の傾きももＷコンと同じ角度にしているんだろう。
要するに、Ｗコン西面に対しては最大限配慮した設計になっているわけで、これ以上望みようがない。
それ以外の反対者には関係ないか。。。

>この建設計画が認可され、実現されてしまうと、これまで積み重ねてきた美しい景観は崩れてしまい、二度と取り戻すことはできません

あれが美しい景観？？
Codanだけが建ってるならそうとも言えたろうけどさ。。

>>891
三井のとこも東雲一丁目地区地区計画区域の中だよ。
そのうち先に開発されたのがキャナルコート、後から開発するのが三井部分。
要は開発時期が違うだけで、他の条件はほとんど同じ。

こいつら、キャナルが勝手に作ったガイドラインと東雲一丁目地区地区計画区域とを使い分けたり、
一緒くたにするから始末が悪い。

確かにでかい！！
だがしかし、確かにすでに景観の統一性は維持されていないと思うな。
なんで、こんに近い範囲で、高さがでこぼこにってしまったんだろ。

で、三井の計画は地区計画には則ってるの？

地区計画ではなくキャナルのガイドラインを三井も守れと言うのであればお門違いはお門違いだね。

誰か整理プリーズ。

HPだと駄々捏ねてる印象しか残らないのですが。。

同感。端から景観崩れてる。。
せっかくのCODANが周りのタワマンで台無し。

高さがそろってるのって、気持ち悪い感じがする。
品川駅前の再開発のような感じは好きじゃないな。

なんで?、
未来都市みたいでかっこいい。
高層もみんな細くて、中心街区との調和も抜群。
これほどの人口集積率をあげながら美しいのは屈指の設計だな。

三井は計画発表前には、都市計と事前協議してるだろうから、地区計画に沿っているかどうかは確認済みだろうね。
確認しないで発表するほど、場数が少ない会社じゃ無いだろ？

これだけ高層を並べて作って、屋上や途中階に非難用のブリッジも付けていないのが　不　思　議。

>>901
本気で言ってる？それとも煽ってる？

>>902
だよね。そこでへまする様なデベじゃない。

地区計画に対してはOKとなると、尚更キャナル住人の要求にどう応えるか、
はたまた無視するかがポイントか。

全面的に無視もしないだろうけど、全面的に受け入れることもないだろうね。

だいたい、居住地区至近において、75m幅で100m以上の高さの立体駐車場を向けるなんて非常識にもほどがある。

キャナル住民としては三井に最高峰のタワマン、パークマンション東雲ザタワーを作ってほしい。

高さは1000mぐらいで世界一を目指してほしいな。34階でいいから。

三井さんにお願い
キャナルコートの皆さんの為にも、立体駐車場の壁面には、是非　富士山の絵でも描いてやって下さい。

>>902
普通の市街地ならそうだけど、
東雲一丁目地区は行政の政策誘導で開発されたエリアで、かなり特殊。
近隣住民の反対もあるから、三井プランがそのまま通るかどうかは微妙でしょ。
ちなみに地区計画の審査は東京都。

>>No.895 by 匿名さん　2011-03-02 13:52:37
＞三井のとこも東雲一丁目地区地区計画区域の中だよ。
どうも反対派の中の人も、事情をよく理解しないで反対してるようだな。

既出のＨＰ内の問題点くらい熟読したほうがいいのでは？
＞東雲キャナルコートは東京都江東区東雲一丁目にある三菱製鋼工場跡地の再開発エリア。
＞１９９９年に開発が発表されて以来、都市再生機構（UR）と三菱グループ３社が開発を行ってきました。
＞当時は、左図のように全体の区画が開発される計画でしたが、実際には、南西の隅の一角は、ジャパン・
＞エア・ガシズ社（当時：日本エア・リキード社）の所有地であったため、その開発からは外れてしまいました（右図参照）。
＞その後、各街区に建物の形状、外観デザイン、建築壁面の位置などのガイドラインが制定され
なので、あの一角だけは地区計画に入っていなかったようだ。

>>908

＞普通の市街地ならそうだけど、
＞東雲一丁目地区は行政の政策誘導で開発されたエリアで、かなり特殊。

特殊なら尚更、事前協議をしっかりとやる。
と言うか、事前協議の意味知らないだろ？

近隣住民の反対は民事

知らん。
同じ穴のなんたらの事前ネゴの事か？

江東区のHP
http://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/toshiseibi/7722/7729.html

一丁目地区計画図http://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/toshiseibi/7722/7729/file/31139_sh...
(三井の敷地も範囲に入っている模様、住宅A)

地区計画詳細
http://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/toshiseibi/7722/7729/file/3776_sin...
住宅Aに関しては、それほど色々と規制が掛かってる感じでもないね。
景観とかにも言及しているけど、お役所にありがちな曖昧な表現。
今の設計内容なら正直景観壊すというレベルではないかもね。

これとは別にキャナルコートの開発として独自ガイドラインを設けてるとしたら、そっちとこの地区計画を同じテーブルで議論はしてはいけないね。

もう４０階ぐらいにしたら？
それで反対運動が終わるなら三井もいいじゃない？

色々とイチャモン付けてるから、それじゃ終わらないだろ？

反対派が引き下がらなくても地区計画上OKだったら建てられるからな～。
形状にしろセットバックにしろ、キャナルコートの独自ガイドラインであって、地区計画のガイドラインじゃない。

さあ、どうする三井。

台形を改めない以上は行政訴訟だろうね。

「台形」という形が嫌いなの？
駐車場タワーが自分の目に入るから嫌なの？
そこらへんはっきりしてほしい。

行政訴訟か？
なら三井には関係ないな。
どっちに転んでも金になる。

>909
それはキャナルコートの開発の経緯を書いてるんだろ。
地区計画はその前提となる規制で、三井予定地も含まれてる。
とにかく東雲一丁目地区地区計画の内容を確認しろ。

>>921

>>912 参照。

東雲一丁目地区地区計画には、キャナルコートのガイドラインを守る事とは、一文も書いてはいなかったとさ。

だって三井の敷地は一丁目地区計画内ではあってもキャナルコート計画内じゃないからね。
確かにキャナルコート単体のガイドラインを守る義務はない。

が、一応大手なりの周辺への配慮はみせるのか？
本音と建前のバランスをどうするか。

さあ、どうする三井。

三井も主観で反対されても、引き下がりようが無いでしょ？
それをやり始めたら、キリが無いし。

>923
｢建築物等の形態又は意匠は、場所を尊重し、
街に全体性をもたらす都市景観の形成と美しい街並み形成
及び質の高い外部空間の形成に十分配慮したものとする｣
この地区計画の要請を文字通りとらえれば、
キャナルコートガイドラインに準じたデザインにする必要がある。

だいたいこういう文章って曖昧なんだよねー。
お役人さんが後々どうとでも解釈できるように書いたのが良く分かる。

文字通り捉えても、
”キャナルコートのガイドライン”に従わないといけないとは決して書いてない。
かといって好き勝手に建てても良いとも書いてない。

何を以て全体の調和とするかの基準もないし、十分配慮すること、
の”十分”が何かも定義がない。

いかにも玉虫決着、責任所在曖昧にしたがる、役人文章。

高さを少し抑えて、少しセットバックして終了かな？

駐車場は中に組み込んじゃったら外観を汚してるとは言い難くなるし。

>>926
それ、あんたの主観だから。

野村のプラウドタワーはキャナルコートの一員であることを
全面にだしていますね。三井はどうするのでしょうね。

そだな、野村の地図を見ると、三井の土地をちゃんとキャナルコートから外してるな。

野村はＵＲから土地を購入したからね。

野村もURも三井の土地はキャナルとは別だと認めているのにね。

再開発計画の方針を具現化したガイドラインが存在し、その方針で95パーセントの敷地が開発されてきてるんだから、
同じ再開発地区内の残り5パーセントの敷地を後から開発する者は、ガイドラインに完全に従う必要はないが、
そこに住んでる住民からガイドラインからかけ離れているという批判がでるようなプランは厳に慎むべきだった。
利益率で必死な会社の事情は理解できなくもないが、三井のコンプライアンスの資料を添付する神経はいかがなもの。

>>934
当事者にとってはそういう気持ちなんだろうが、
第三者的には、その主張には賛同できないなぁ。

>>934
住民がどう思おうと、開発に携わった者も第三者から見ても、別の開発地と考えているのが事実。

第三者は三井がいいマンションを作る事を望んでいてください。
立場が違いますので。

>>928
その曖昧な地区計画の規制の具体的な解釈がキャナルコートガイドライン。
だからこそ国もガイドラインを遵守してる。
もしこれがURが何の根拠もなく恣意的につくったルールだとしたら、
土地利用権の侵害だし公共の利益を損なう行為ということになるから、国が追認するわけがない。

第三者に書き込まれて嫌なら、掲示板にスレなんて立てなければ良いのに。。

嫌なんて誰か言った？

>>938

それちっと無理あるよね。
1丁目地区計画があってその下でキャナルコート(エアガシズの敷地は対象外)のガイドラインがある。
でもそのガイドラインはあくまでキャナルコート内に適用されるガイドライン。
公務員宿舎はあくまでキャナルコート内の計画だからガイドラインに従うのは当然。
キャナルコートのガイドラインが地区計画に具体性を与えてるわけではないと思うよ。

キャナルのガイドラインはキャナルのガイドラインでしかない。
地区計画のガイドラインじゃない。
そこをすり替えてガイドラインすべてを三井に押し付けるのは無理があるかもね。
できるかぎりの協力を求めるのは有りだと思う。

最初のボタンをお互い掛け違えて刀を収めにくい状況になっちゃってるのかな。

>>937
良いマンションかどうかを判断するのはキャナル住人だけじゃないからなー。
立場も違えば意見も違う。そう言った色々な意見を交換するのが掲示板の本質なんだけど。。

＞もしこれがURが何の根拠もなく恣意的につくったルール

だから、三井の土地はURもキャナルから外してるんだよ。
URの開発図見てみ。

>>943
そうですね。意義あります。

個人的に皮肉だなと感じたのは、タワーの建設はどこでも往々にして周辺とひと悶着有りがちですが、タワー乱立のイメージが強い東雲で起きたことですかね。

乱立といっても三井と野村以外は10年前には模型までできてたけどね。

東雲キャナルコート地区の開発は、
東京駅から約5 ㎞ 圏に位置する交通至便な立地条件を活かし、
東雲地区住宅市街地総合整備事業の中核をなす地区として、
新しい都市居住と魅力ある都市環境の創出を目的としており、
住宅市街地総合整備事業及び地区計画の目標を達成するため、
地区全体でまちづくりのルールを定め、
賃貸・分譲住宅事業者等への公募条件としている。
このことから、本事業においても、東雲キャナルコートＪ 街区におけ
るまちづくりのルールを遵守し、豊かな歩行者空間の形成、良好な
街並み形成への配慮、街の賑わいの創出等を図っていくものとする。

「東雲合同庁舎(仮称)整備等事業に関する要求水準書(案)」
ttp://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000004504.pdf

つまり、粛々と計画通りに建設されて来た訳だ。

三井を除いてだけど・・

>>948は、国がキャナルコートのまちづくりルールをどう認識してるかを示す文章。

要するに「新しい都市居住と魅力ある都市環境の創出」という国策が先にあって、
それを誘導するために住宅市街地総合整備事業や地区計画で目標が設定され、
それを実現するためにＵＲが街づくりのルール（キャナルコートガイドライン）をつくった。
というのが経緯。
だからＵＲガイドラインと上位計画は密接に関連しており不可分の関係ということになる。

で、三井予定地は企業用地だったためキャナルコートの開発から外れており、
たしかに直接ＵＲガイドラインが適用されることはない。
しかし三井もまた住宅市街地総合整備事業や地区計画で設定された目標を達成する必要がある以上、
先行的にその目標を実現したルールに準拠するのは当然のことでしょ。
キャナルコートガイドラインを完全に無視するこいうことは、
上位計画で求められてる豊かな歩行者空間の形成、良好な街並み形成への配慮といった
義務を放棄することに他ならないんだから。

＞東雲キャナルコート地区の開発は、

惜しかったよね。
「キャナルコート地区」ではなく、「1丁目地区」であれば、今の三井の敷地も含まれたのに。
ＵＲ主導でエリア限定開発だったのが仇になったね。

>>947
それが皮肉ってことでしょう。
ずいぶん前からの計画なのにそれとは違うところからの計画で揉めてるのが。

>>950
それも一つの見解だね。
ただ、他とまったく同条件でガイドラインに従わせるほどの拘束力は残念ながらどこにもないのでは。
江東区の地区計画にある「十分配慮」と幅を設けた言い方になっているのもそういう要協議項目の出現を見据えてでしょう。

>>942が言うようにできる限りの協力を三井に求めて妥協点を探るのが現実的な解だと思うよ。

>>951
三井の敷地にも地区計画の網がかかってる以上、本質的には同じ事だね。
国はあくまでも住宅市街地総合整備事業及び地区計画の目標達成のため、
ＵＲルールを遵守すると言ってる。
三井は住宅市街地総合整備事業及び地区計画の目標達成のため何をするのか？
とりあえずＵＲルールは無視すると開き直ってるけど、
そうなると行政側が困ってしまう。
ＵＲルールと三井オレ様ルールの２つを追認した場合、
ダブルスタンダードだとして行政側に批判の矛先が向くことになるんだから。

そうそう。
一方の見解だけを相手に押し付けようとしても解決は難しいですよ。
お互いにどこは譲歩可能でどこはそうじゃないのか、と前向きな会話をすべきじゃないでしょうか？

どうしてもキャナルコートガイドラインをすべてコート以外の建物にも適用したいのであれば、地区計画そのものをガイドラインで置き換えて条例化でもしないと無理じゃないかと。
法律社会ですからどうしても自分の主張を通したいのであれば、人情に頼るだけでなく、法律を変えないと。

と、ここまで書いたところで、この件って「リラックマ」がパチンコに流用されて原作者が、
「まさかそのような使われ方をするとは考えずに版権を渡した」とコメントしたのに似てるなと思いました（笑）

948の主語はあくまでも「東雲キャナルコート地区の開発は、」なんだけど・・・
それを東雲地区全体にあてはまるものとして解釈してるところがある意味すごい。

地区計画の重要パーツであることは読み取れるけど、ほかのエリアが皆キャナルガイドに従わないといけないとは書いてないと思う。。

誰かが書いてたけど、実際行政のミスというか、よくあることだよね。
行政のやることなんて世の中ダブルスタンダードどころかその時々の解釈でバラバラなんてよくある話。

Ａ、都市再生機構様並びにキャナルコートの基準につきましては、別法人かつ別計画でありますので、その基準に沿ったものにいたしかねますが

三井のこの言い方はマズイよな。あまりに幼稚すぎる。
「可能な限りキャナルコートの基準に準拠いたします」と言って、
今のプランを出してれば全然印象が違ってたはず。
三井のやり方は真正面からキャナルコートと国にケンカを売ってるようなもの。

なんで総合開発した所が違うと証明しているのに、付近の住民が開発地だと勝手に決めるのだろ？

http://www.ur-net.go.jp/urbandesign/renovation3.html

行政が責任取ることも決断することも期待しないほうがいいですよ。
そんなことしてくれるなら日本はこんな借金国になってません。。

その時々で解釈変えられるように文言を曖昧にしてるんですから。
建築基準法に沿ってれば原則ＮＧは出さない、協議の場は設定するかもしれませんが、
あとは当事者でよく話し合ってください。これが行政の基本スタンスです。

東雲地区全体にあてはまるものではないが、
東雲一丁目再開発地区には含まれるがな。

>>957
そりゃ、「リラックマ」原作者と同じで「まさかそんなこと考えもしなかった」というやつでしょう。
日照や眺望が自分の個人的想定と違う方向に行ってしまったからでしょう。
気持ちはわかります。

>どうしてもキャナルコートガイドラインをすべてコート以外の建物にも適用したい

そんな野望はないよ、

東雲一丁目再開発地区内の土地は、あと三井だけだからね。三井だけで結構。

>>955
東雲一丁目地区内の三井の敷地は、
東京駅から約5 ㎞ 圏に位置する交通至便な立地条件を活かし、
東雲地区住宅市街地総合整備事業の中核をなす地区として、
新しい都市居住と魅力ある都市環境の創出を目的としており、
住宅市街地総合整備事業及び地区計画の目標を達成する必要のある土地なんだよ。

この部分まではキャナルコートと全く同じだ。

キャナルコートは地区全体でまちづくりのルールを定め、地区計画の目標を達成した。
で、三井はどうするのか？が問われてる。
キャナルコートじゃないから何をしても良いという理屈は通用しないんだよ。

一丁目地区計画 ≠ キャナルコートガイドライン　ってことでしょう。
キャナルガイドはＵＲが開発した地域に適用されるもので、一丁目地区計画の具現化の一つの事例でしかない。
三井も地区計画に則る必要は当然あるが、それすなわちキャナルガイドではない。
三井は三井なりに地区計画に則る策を行政に提示すればよいってことなのでは？

まあ、現地に実際に行って見れば三井の土地がキャナルコートでないと主張する事も難しい訳だが。

結局は行政がＧＯサイン出したらそこまでだよ。
掲示板で頑張るより行政を口説いて三井の計画をガイド通りに持っていくしかないんじゃ？

>>960
気持ちは俺にもわかるけど、なんチャラ会の気持ちのぶつけ場所が違うんじゃ無いか？
ぶつけるのは三井じゃ無くて、最初の計画の時点でドジ踏んでたURだろ？
URは確信犯だと思うが。

クレーマーも完全に壊れたテープレコーダーになったなｗ

野村のＨＰでも、三井の土地だけ不自然にカットされてる事からもそれはわかる。

残念ながら心情と法律は別もんだからな。。

双方納得の妥協点が見つかるよう願ってるよ。

クレーマは967という理解でｏｋ？

まあ、しかし法律、法律いう人も、
法に台形は違反と書いてないからあきらめなさい。なんてレベルだからね。

>>963
行政はあくまでも先例主義だから、
「一丁目地区計画≒キャナルコートガイドライン」だよ。
三井が先例を全否定するような策を出して、
近隣紛争になるような事態は、
行政側としてはあってはならない展開だね。

歩み寄りを見せずに衝突だけしててもこの問題は解決しませんよ。
双方大人の対話をしてくださいね。

キャナルコートガイドラインと連呼している方です

区の地区計画にどこまでの拘束力があるのかな？

行政は八方美人だからデベと正面からぶつかることなんてしないよ。
丸く収まるのを願って嵐が過ぎるのをじっと待つだけ

拘束力は無いでしょうね。そこは反対住民も理解した上で戦略をたててるわけだよ。

豊洲関連で江東区と三井はそれなりによろしくな関係でしょう。

裏では、
区：「長引かせるのはお互い得策じゃないので三井さんもほどほどに協力お願いしますね。キャナル住民の要求を全部飲めとは言いませんから」
デベ：「仕方ないですね、できる限りの協力姿勢は見せますからフォローお願いしますよ」
一方、
反対住民：「区からびしっとキャナルガイドラインに従うよう三井に行政指導ください」
区：「こちらも板挟みで困ってるんですよねー。なるべくは言ってますよ。でもなかなかねー、法律に違反してるわけでもないので・・。」
なんて感じなんですかね？

三井はららぽーとの開発など豊洲関連で江東区のイメージアップに大きく貢献。
人口も税収も増加に一役買ってる。その意味ではキャナルも同様。
ららぽーとの客層の一定数は東雲住民でしょうから、三井もそう無碍な対応はしないのでは。

対話の仕方の問題なんじゃないかと感じる事例ですね。
ごり押しだけでは相手は逃げるだけですよ。

>乱立といっても三井と野村以外は10年前には模型までできてたけどね。

いやまったく形は違う（笑）

CODANの現地センターに行けば模型があるからわかるｗ

主張がむちゃくちゃで誰の目にもいちゃもんは明らか。

だからキャナルコート住民の総意は、会の主張無視。

ま、主犯は住民でもないしね。

いや、ほぼ、模型と近い形でしょ。
どこか違うの。
晴海通り沿いは計画より低いなったぐらいだよ。
イチャモンのネガが978である事を逆に証明しちゃたね。
他にも嘘並べてるしひどいの一言。
確信犯なんでしょうね。

＞他にも嘘並べてるしひどいの一言。

何処がどういう風に嘘なんだか、証明しながら並べてみれ。

御苦労さま、スルーでしょう。

反対派の主犯は住民ではない。
それ、本当なのですか？

そんなわけないでしょう。主犯？犯罪ではないですよ。

では誰？
守る会のHPも誰が主体なのかわからないし。

直接問い合わせてください。

いや、掲示板の住民なのでそこまでの興味はないですw
早くけりがつくと良いですね。

へぇーーー
なんチャラ会は、住民達が誰かに操られてるんだ？
どうりで胡散臭いと思った。ﾅｯｯｯﾄｸ