プラネスーペリア宮崎台

資産価値が売るときに値段が暴落しないという意味ならば、この辺りの駅近であれば築年数なりに落ちていき、暴落はしないのでそこそこあると言えるでしょう。

私は宮前平より宮崎台が上と思ってました。確かに246あたりはイマイチですが、駅近くは宮前平より良いでしょう。不動産評価がそうなんですかね。

フローリング直貼りは長谷工の得意技なんですね（笑）勉強になります。

ここは地盤が良いとかでマンションなのに杭工事をしていないそうです。
戸建と同じベタ基礎。そのあたりは、実際にはどうなんでしょうか？
耐震強度とか。耐震等級について聞かれた方いらっしゃいますか？

場所は良いんですよね。

宮前平エルドはNHKが建っていた地盤麺からさらに２階分程掘り下げて、
地下室マンションにしてしまっているので、３階以上じゃないと地上じゃない感じ。
将来の建替えは無理でしょうね。今がウルトラQでめいっぱい大きく建てているので、
少しでも法整備が変わったらアウトになりそうです。まぁ40、50年後の話。。
その点は、スーペリアに軍配？！割とゆったり、ですよね。

どちらもNHK社宅跡地ですが、さすがNHK、場所も建て方も贅沢だったんですねー。
建築中マンションとは土地の使い方、ゆとりが違いますね。。

最近見た雑誌だと、資産価値は宮前平＞宮崎台でした。尻手黒川道路に近い分、いろいろなお店へのアクセスがいい分便利だと思うのでそのとおりだと思います。宮崎台は生活するのは不便だし、最近プラウド宮崎台の物件も売りに出てますね。

川崎縦貫鉄道というのはご存知ですか？
宮前平は急行停車駅になるので、できた際には武蔵小杉に1駅でアクセスできるのは強みになります。

盛り上がらないねぇ。
近くで野村や三菱やら大手がやってるからしょうがないか。

川崎縦貫鉄道って事実上なくなってたような気がしますが、まだ計画中止にはなっていないのでしょうか？
それにしてもここはレスが少ないですね。

営業の方が良く連絡をくれます。苦戦してるのかな～。駅近でいい場所と思うんだけど、何か問題ありますか？

ロケーションは悪くないと思います。
金額的にも作りをみたらまずまず、但しオプションが高すぎる。
こちらオプションで利益とる事考えている？
モデルルームは良すぎるものを出して、有利誤認の疑いも感じれます。
それと、三井不動産を前面にアピールしていますが、こちらただの販売者ですのでご注意！
長くお付き合いするのは新星和不動産であること。また施工会社は長谷工さん。
物件的にはトータルとして優れているだけに、その点が残念です。

良くも悪くもない印象。建具など細かい部分がチープで高級感はないですがその分値段も抑え目でした。
リビングの天井は高めとの事ですが廊下などは逆に低すぎて圧迫感あります。
直床と二重壁はなるべく避けたいのでパスしました。

宮崎台は公園や、緑が多く落ち着いた街並みです。
住環境は良いと思います。
駅から10分以内だし、小学校まで5分の好立地。
間取りの割に価格も抑えめなのでいいかも。
宮前平の様なすごい坂も少いし。

でもこのマンションの周りは殆んど一戸建てですよね。
大規模なマンションはちょっと違和感あります。突然な感じ。
西側の擁壁もすごく高いし、崩れたりしないか心配。
昔、昔は沢があったらしいです。
あと問題な事はアチコチで住民トラブル起こしている長谷工の施工って事位？
景観や日照 など など。住民無視の建設多い会社のようです。
この物件も住民反対もあった様ですが。
人の幸せを踏み台にした物件はチョット…どうなんですかね…

是非、現地をご覧下さい。南西側のヨウ壁の上に広い駐車場があります。この駐車場には数年以内に、5階建てのマンションが建ちます。駐車場の地主さんが公言しています。そのマンションが建つとプラネスーペリアは、午前中の数時間しか日が当たりません。1階から5階まで、全ての世帯が、一年中、洗濯物も乾かない、植物も育たない真っ黒日陰のマンションになります。

宮前平/宮崎台エリアで人気があるのには、近隣住民なら誰でも知っている理由があります。

ポイントは、東急グループが宅地造成した○○丁目○○番地○○号の住所表記で、公立小学校(富士見台、宮前平、宮崎台）、公立中学校(宮前平）の学区内の住所であることです。これらの学校の学区となる住所は、川崎市教育委員会のHpをみれば、誰にでもすぐに分かります。
なぜなら、何れの小学校、中学校も｢帰国子女受け入れ校」で、特に富士見台小学校と宮前平中学校は、「昭和30年代からの文部省認定の帰国子女受け入れ校」で、帰国子女のための補修授業などが充実しているからです。
これらの学校の学区内の住所には、海外転勤・赴任を伴う業種の国家公務員住宅、大手の金融、証券、商社等、いわゆる｢エリートサラリーマン」世帯が住む、社宅や一棟借り上げ社宅が立ち並びます。

これらの公立校の学力が極めて優れています。
何れの小学校も、いまどき珍しい全校児童1000人規模のマンモス校。各々、一学年約200人の児童の限りなく100％の児童が中学受験をし、約350人が、国公私立の有名進学校、中高一環進学校、有名私立大学付属校に進学します。これは、名門公立小学校といわれている、番町小学校(千代田区）、麹町小学校（千代田区)、田園調布小学校（大田区）、東山小学校(目黒区)、東根小学校(目黒区)よりも優れた進学状況です。

残る一学年約250人が、3つの小学校の受け皿である宮前平中学校に進学します。この中学校の学力レベルが、全国で1位。毎年50-60人は早稲田、慶應の付属高校に進学します。残る200人前後も国公私立の有名進学校、有名私立大学付属校に多く進学します。
さらに宮前平駅、宮崎台駅徒歩10分圏内には、大手受験塾がほぼ全てあり、中学受験には最高の環境です。

将来的に国公私立の有名進学校、有名私立大学付属校への受験、進学をお考えの家庭にとっては、宮前平/宮崎台エリア「最高の保険となる公立小学校と公立中学校」の学区だからです。

以前、宮前平の某企業社宅に住んでいたことから、まさにNo33匿名さんの書き込んでおられる理由でこのエリアの物件を検討しております。駅までのアクセス、丘陵地である川崎市でありながら、比較的道路もなだらかで、環境が良いので、工事が始まってすぐの頃、建設予定地を家族とともに見に来ました。その際に、近所にお住まいの旧知の方に評判をお尋ねをしたところ、近隣にお住まいの皆さん、町内会の皆さんが建築反対、計画見直しの運動をなさっているとお聞きしました。計画見直しの署名には、近所の方だけでも1000に近くの署名が集まり、川崎市に陳情されてのだそうです。建築反対、見直しの陳情に関しては、川崎市内で敷地内に5ｍ以上のヨウ壁がある1000坪以上の土地開発ということで、川崎市議会、市会議員、行政も住目しているそうなのですが、法律や条令では、近隣への日照などの影響を軽減するような見直しや変更の願いは一切聞き入れてもらえず、法律と条例は守っているという理由で、強行に計画を進めたのだそうです。そういう意味で、近隣住民の皆さんの恨み辛み怨念がこもっている物件だと伺い、購入を見送りました。

近隣住民だけで1000人近くの反対署名ですか・・・。
長谷工の評判が悪い理由が分かりました。

そもそも、NHK社宅であったこの土地は、昭和40年代に建設され、老朽化したことから、建て直しではなく、社宅が閉鎖、売却されることになり、公開入札が行われました。
公開入札には、東急、三井、住友など、大手デベロッパーのほぼ全てが参加いたしました。
その際、立地の良さから、跡地には、各戸の敷地が40坪以上の高級一戸建てを建設するという目的で、入札をしたデベロッパーがほとんどで、長谷工だけが唯一、建蔽率/容積率ぎりぎり、薄利多売のステレオタイプのマンション建設を予定し、入札をしました。
マンションに比べ一戸建ては、建設後、販売される世帯数が圧倒的に少なくなりますので、販売価格の総額の桁が一桁変わってしまいます。そのために、長谷工の入札金額だけが突出し、他の大手デベロッパーを押しのけ、長谷工が落札いたしました。
このエリアは、実際に済んでみると｢昔ながらのいわゆる川崎」というイメージとは全く異なり、教育、福祉面も充実し、税金面でのメリットも多いことから、子供、中高年、老人など、全ての世代にとって非常に生活がしやすい環境です。
したがって、エリア内での転居も非常に多く、いわゆる子育て世代の家庭が求める4000万円から5000万円台の60～80㎡の3LDK, 4LDKのマンションがステレオタイプですが、子育てが終わった世帯で、比較的経済力がある社会的地位の高い世帯も多く、これらの世帯においては、都内には比較的多く存在するような80～100㎡の2LDKの低層高級マンション、150～200㎡以上、駐車場2台以上の単世帯あるいは二世帯の一戸建てのニーズがかなりあります。
そういう意味で、長谷工によるNHK社宅跡地の開発は、多くの点で裏切られました。
80～100㎡の2LDK、100～150㎡の3LDK、3階建程度の低層高級マンションか、敷地が40坪以上の高級一戸建てならば、近隣住民とのトラブルも一切無く、真にこのエリアで求められている物件であったと思います。
こういった市場調査不足、分析能力のなさが、長谷工の長谷工たる由縁なのでしょうか。
極めて残念です。

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あんた誰？

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エリア内で転居物件を探している一人

No.33 〜 同じ人？ 事情をよくご存知ですね。

確かに宮前平の富士見台小、宮崎台小は評判はいいです。
子育て世代から見て環境は宮前平、宮崎台どっちも魅力ありますよね。
このマンションは駅にも学校にも近くて、立地は申し分ないように思います。

広さや、仕様は価格に見合った物ですか？
マンションギャラリーへ見学に行かれた方
率直な感想を聞かせて下さい。

耐震性や構造もそうですが、さまざまな評判を合わせて考えたいです。
一生住む事を考えると大切な事ですから。

この付近に1000人も近隣住民がいるの？うそ臭いね。