プラウド恵比寿っていかがでしょう

このタイプなら余裕で売れるでしょ。
お隣のＣＬ同様１戸ずつしかないし最上階、倍率高そうだけどね。

私もパークリュクス三井不動産と迷っていますが、こちらが先に抽選なので、申し込みしようと思ってます。
リセールは、駅が近いのでどちらもしやすいと考えてます。でももしファミリーの方なら、駒沢通りに面しているより静かなプラウドでしょうか。

そもそも三井不動産のリュクスは単身者向けですからね。単身者には奥まったところより利便性が大事だし、ファミリーなら静けさが大事だし。リセール相手次第じゃないかな。

恵比寿という立地で、中古で引き合いが多いのは単身者なのかファミリーなのか念のため中古売買専門の不動産の人に聞いてみてはいかがでしょう？

どちらにせよここなら資産価値はありますよね

外廊下でこの値段だと数年後リセールは厳しいです。

ラウンジ以外に住民が利用できる共用施設はライブラリーサロンくらいなんですか？
唯一の共用施設が図書室兼サロンだなんて落ち着いてますよね。
でもライブラリーサロンなら、キッズルームやシアタールームと違い
子供が大きくなった後は使われなくなる、と言う事がなさそうです。

シアタールームは楽器の騒音が抑えられるので、
住民トラブルが起きにくいという利点はありますよね

最近のプラウドは外廊下で価格を抑えている部分がありますね
個人的には新聞を取りに行ったりゴミを捨てるだけで外気に触れ、
冬寒かったりするのはつらいのですが（寒がりなので）、
この最高の立地でプラウドということと価格のバランスを考慮すると、
仕方ないかなとは思います
でももうちょっと価格が上がっても、本当は冷暖房完備の内廊下が良かったです・・・

ライブラリーサロンを図書ルームと勘違いしてる人がいますね（笑）
そんなとこで本読んでたら恥ずかしい人ですよ。
ただのラウンジというか飾りです。

ここは、リセールバリューはあまり期待できないと思います。第1期販売も軟調な
ようで、抽選無し物件もあるようです。
・外廊下
・駅から雑多なアプローチ
・車寄せ/コンセルジュ機能なし
・眺望なし
等等
お金持ちが買いたいような物件ではないので、リセールバリューがないのは当然だと思います。

ここはリセールバリューが期待出来ない物件と言うよりは、
損失覚悟で買う物件ですね。
言わば、ただ恵比寿に憧れて住みたい人が立地のみで選ぶ物件。

普通に考えて、主寝室に接する外廊下に人が歩く部屋に８千万、９千万円出す人っていないと思います。
恵比寿でそのたぐいの中古物件は坪330万円前後ですね。
それでも住みたい人は買うんでしょう。

そごいなネガレス連投。まあ抽選前だから仕方ないか。

ネガレスと言うよりは、事実の羅列。
それでも抽選の部屋もあるんでしょう。

結局買う買わないは自己責任だし。

ただ抽選の倍率を下げるためのネガ投稿ではなく、
客観的な現実が淡々と書かれいるだけです。

いよいよ盛り上がってきましたね！かなり人気だということは、実際足を運んで申込してる人ならわかってると思います。
当たりたいですw

まあ、実際は人気ありますもんね

まあ正直、安いし。

他スレ住民（ブルーカラー）です。
いやらしい話ですが、このような好立地高額物件を検討される方の年収はいか程なのでしょうか？

プラウド代官山と上原と合わせて広告がきたりしますが、やはり恵比寿ですね。

リセールバリューの要素が何かを知らない方が論じていますね。
リセールバリューは8～9割が立地で決まります。東京の場合、ＪＲ山手線駅から6分以内のリセールはかなり期待できる。残る要素が仕様やブランドなどの付加価値。恵比寿駅近で野村ならば、普通に考えてリセールが期待できます。これが無理なら、あとは新線が開通する駅など、不確定要素にかける位しか手がありませんよ。
実際この立地で2LDK8000万円は割高ではないと思います。外廊下や屋外駐車場を加味した妥当な値段でしょう。

ここいいですよね

恵比寿で野村で期待して、
内見してげんなりのパターンになるのでしょうか…

リセールを語るなら恵比寿のパークハウスやパークコートの
実情を把握してから語られた方がよいのでは。

立地だけまあまあでも客が「ここに住みたい」と
感じなければ売れないです。

>537
>ＪＲ山手線駅から6分以内のリセールはかなり期待できる。

リセールを期待するなら5分以内だよ（笑）
残念ながら5分と6分の間には非常に大きな1分の壁がある。

では伺いますが、パークハウスやパークコートの実情って何ですか？

「ここに住みたい」という基準はあくまで個人の主観です。その最大値をとったものこそが立地なんですよ。

ここはあまり関係ないよ。
日比谷線は４分なんだから。

でも現物見てがっかりのパターンだろうけどね（笑）

＞540
＞リセールを期待するなら5分以内だよ（笑）
　残念ながら5分と6分の間には非常に大きな1分の壁がある。


根拠はどのような調査結果によるものでしょうか？
東京カンテイによる首都圏最寄駅からの所要時間別リセールバリューの調査結果をみると、徒歩3分と徒歩6分で差はありませんが。

約１名必死な方がいらっしゃいますね。

そんなに必死にならなくても、あなたが売れると思ってれば
いいだけのことじゃないですか？

あ、私は徒歩5分は大丈夫だけど、6分は無理です。
あと外廊下の部屋はお金をもらっても住みたくはないです。
これは私個人の考えです。

両方とも必死でしょｗ

537、543は基本的なデータ上の話を展開しているが、544は自分の主観だけ。

544は相手にしなくていいでしょ

544はブルーカラー氏？

え？ブルーカラー臭の人なの？

専業主婦っぽいですけど…

だからこそ、懐かしのブルーカラー臭の人なのでは！

確かに意味不明な主観だ。切羽詰まった主婦かな

山手線徒歩6分のリセールバリューはこんな感じでしょうか？

http://www.nomu.com/mansion/1054738/

外廊下で同じような条件。
やはり恵比寿は強い！！

原発が収束しないので多くの人が移住を考えているのにここは売れるのかなー？

次から次へと忙しそうですね

中古の成約事例もあてにならないですよ。
時期によって左右されますからね。

>533
これは成約していないですよね？

のむこむ？

無知ですみません、、103戸あって63戸しか販売しないのですか？

要望書入ってるのがそれくらい（以下）ってことでしょ。
意外と人気無いのかな。

高すぎるってことでしょ。大井町のプラウドならサラリーマンでも行けるだろうが、ここはそういうわけにもいかない。一方でそういう人たちが満足するような仕様でもない。立地も駅には近いが高台を生かしきれる場所でもない。中途半端だったね。残念無念。

要望の入った部屋のみ今期販売って言ってたから、あまり人気はないのかも。
営業マンはやたらリュクスを目の敵にしていて、「あんな駒沢通り沿いじゃぁ、あっという間に値段が下がって、中古で売る時苦労する」って力説してました。

559さん560さん
回答ありがとうございます。すでに40戸は決まっているということなのかな。恵比寿はガーデンプレイスがあるから魅力的です。

561さん
回答ありがとうございます。要望の入った部屋を今期販売するんですね！納得しました。

>561
必死ってことかも知らんが、やな感じ。。

564に賛成

＞一方でそういう人たちが満足するような仕様でもない。。

そうかなぁ。価格的に、そこまで言うような富裕層対象の物件ではないと思いますよ。２ＬＤＫの購入検討していますが、立地に見合った額な気がします。仕様にも大きな不満はありませんよ。

このプラウドにはがっかりでした。
正直もっと高くてもグレードのいい作りのマンションにしてほしかった。
上原のようなエントランスで地下駐車場に内廊下ならもっと高くても検討したのに。

毎日ダイレクトメールや速達での案内がくることから
営業の方の焦ってる感じが伝わってきます。

値段が高くてますます地域の高齢化が進みそうで困った気分です。
ファミリー層は住んでくれるのだろうか？
たいした情報ではありませんが、
こちらとは逆の山手線内側に腕のいい小児科医がいますよー。
不活化ポリオなんてのももってます。
ファミリー層ぜひ来てください。
風俗とかありますが、山手線ならみんなありますからね。

ちなみに以前書き忘れたのですが、
結婚式（特に2次会）でロビンズとか使った人たちがかなり暴れますよ、この坂で。
自分たちも2次会でどんだけあばれるかを考えればわかると思いますが・・・。
エントランスに嘔吐されたことも年に何回かあります。
まあ、めでたいことですから「仕方ないよね」って感じです。

倍率下げのネガレス？

営業マンが必死とか焦っているとか、そんなこと論じて何の意味があるの？

ネガではないですよ。
本当のことです。
2月中旬くらいに書き込んだときも
なんかネガとかいわれましたが、
このしょぼい坂沿いに住んでる地元民です。
育ちはこの坂沿いではないですけど恵比寿です。
ですから倍率下げとかは関係ありません。
一応ポジティブなこと（小児科医のこと）も書いてるでしょ？
2月中旬以降は忙しくて書き込めませんでしたが、
いろいろ落ち着いたのでひさびさに来てみました。
来週からはまたいそがしいのでこれませんけどね。

マンション購入検討してるわけでもない方がここに来て、しかも書き込みまで。
親切な地元民さんですね。
こんな親切な方が近くに住んでるなんて、ますますここに住みたくなりましたｗ

地元民がなんでこんなこと書き込むんだろ

もしかしてそのロビンズで騒いでいる煩い輩に「静かにしてくださーい！」って叫ぶ秀和のババァか？？

値段が高くても買える若年層なんていくらでもいるよ！この人の偏見じゃない？

この人は、このマンションのスレができた初期のころに、ブルーカラー臭の人として一世を風靡した人だと思う

なんかそんな感じしますね。話がちょっと変だし。

ただ酔っぱらいを注意してる住民は悪くないっしょ。秀和のババア、とかくだらない中傷はやめよう。

何度か足を運んでみて、この辺り30～40代結構多いと思うんだけど、気のせいなのかな。
都内では渋谷区って比較的若い世帯が多いんじゃないかと。

ロビンズで暴れる人？そんなにいます？実感としてもそうだし、あそこは二次会よりも披露宴利用が圧倒的に多いことからもそんな乱れる人は珍しいかと。
坂を式出席の人たちがゾロゾロ歩くことあるけどただの往来って印象です。
コンツェ前というならわかりますが。

地元住民さんが年寄が多くなりそうって心配しているみたいだけど(笑)、この物件については、杞憂だと思うね。
ＭＲに何回か足運んで、来場している人たちをみても、物件自体の特徴を考えてもね。
リタイヤした人やリタイヤ間近の人達が選ぶ物件ではないと思うな。価格と、立地、周辺環境、日照、仕様、間取りなどとのバランスで、たぶんもっと違う場所を選ぶんじゃないかな。

で、第1期の申込状況はどうだったんだろうか？

ピアース恵比寿資料来ましたね。やはり安い！中目黒ローレルアイより少し高い位でしょうか。

586さん、うちにはまだきていないです。
記載されていた価格の詳細をぜひ教えてください！
中目黒ローレルアイより少し高いくらいだと、上目黒ピアースよりも安いイメージでしょうか。
上目黒ピアースはまともな部屋は高かったので・・・

リセール5分以内って言ってらしたかた
実際　どのくらい都内物件ご覧になりましたか？
私は電車に乗らないですが、子供は電車で通学しますので
私は、買う条件は、駅徒歩５分圏内って決めてるのですが
実際　山手線５分以内ってあまりないですよ。
中古物件をレインズで検索かけても
５分にするとほとんどないですよ。
リセールに関しては、７分位までは余裕で売れると思います。
実際の人が、どのくらい5分物件にすめているかといえば
わずかな数字だと思います。

ピアース恵比寿は上目黒よりは高いよ。

そうだね。営業さんもそう言ってた。

ここの申し込み状況いかが？

あまり多くないみたい。

ビアース恵比寿は43.2㎡〜67.21㎡で4400万円台〜7500万円台だそうです。

67.21㎡が7500万円台だとしたら坪369万円？アッパーでそんなに安いの？
上目黒はもちろん中目黒ローレルアイのアッパーより安いけど。
立地が陰気なところだから？敷地が狭くて日当たり望めないから？
でも駅からそんなに遠くないよね…何でそんなに安いんだろう。

先着順抜きの抽選対象の部屋のみの条件悪い部屋の価格ですから実際はもっと高い部屋もあるでしょう。プラウドよりは遥かに安いと思いますがね。

全部70平米以下のお部屋なんですね・・・
残念
でも、印象としては中目黒よりも若干安いような？

ごめんなさい。上目黒です。↑

プラウドは高級なブランドイメージありますよね。ブランド好きには高くても買うのかな。あと、野村さん好きとかもあるのかな。住友さん、三井さん…ファンいますよね。

プラウドは自分も良いイメージ・・・だった。

恵比寿も安くなったね。

全体では野村より少し安いって言ってましたよ。
60平米台前半の広さの3階か7500万くらいって。
最上階だけ80平米超えの部屋があります。小さいながらもペントハウス（笑）

モリモトも日当たりはダメなのでしょうか。陰気な立地とはどういう意味ですか？

プラウドは高層の南西でないとダメだったので、次期に申し込むかどうか悩んでいます。

上目黒より高いよ

モリモトは前の道が狭い。
プラウドより閉塞感があるね。
まぁでも単身とＤＩＮＫＳねらいみたいだし、価格がプラウドより安いってことであれば、販売は楽かも。

モリモトの立地は景色抜けるのでしょうか？

抜けるのは上層2フロアくらいじゃない？
確かまわりは民家だよね。

50㎡台、60㎡台多すぎ。果ては最上階の30㎡台。
80㎡超えはたった4戸。しかも３LDKのせいかも知れないが全然ゆとり感じないし。
恵比寿のイメージだけで売ろうとしてないか。消費者をバカにしちゃダメ。もうちょっと力を入れて欲しかった。

そう思って、見送った。

最上階は確かに笑えた

まあまあ、
それでも山手線徒歩6分だからリセールバリューがあると
信じてる人がいるんだから、ここは静観しておきましょう。

最初に間取り集を見たときに、建築学科の学生バイトが作成したかと思った。
消費者をバカにしてるとの意見には強く賛同せざるを得ないです。
立地は悪くないのに。。

希望と違った物件なのになぜこんなに必死に書き込むの？608とか。暇なんですかね。

がっかりした気持ちのはけ口が必要なんです。

＞６０９
プラウド恵比寿のファンサイトじゃあるまいし、ポジもネガも、両方あっていいじゃない。
それこそ何をムキになっているんですか？

611さんのような冷静な方がいらっしゃると安心します。
匿名掲示板なので色々な意見があってしかるべし。
色々な意見をとるとらないはご自身の判断。
ポジ投稿だけの羅列掲示板の方が逆にひきます。
全てを真に受けるわけではないけどここで色々な書き込みを見るのは私自身としては参考になります。

売れるといいですね。

１期は完売みたいだね。
落選者が２期前に購入できるみたいだから２期にはどんだけ残ってるのか。。
もう少し早く動いてればよかったのかな

611。誰も掲示板がどうあるべきなんて話はしてないぞ。
ネガレスを永遠に書き込む人の気持ちがよくわからん。もっと自分に有益なことすればいいのに。

１期完売おめでとうございます。

本当の完売かどうかは自分で判断を

参考までに。



例えば、昨日付の日経産業新聞のニュースで
「マンション首都圏発売、営業自粛響き27％減　契約率は70％台維持」
なんてのがあります。

マンションの(初月)契約率、というのはぜーんぶ「事業主発表」なのです。
もし、100戸出して本当に100戸売れていれば、それは100%と言います。
でも100戸出して20戸しか売れていなかったら・・・・
業界の常として、絶対に「20戸」とは言わないのです。
まあ、わりあい正直に言って倍の「40戸」。
普通に言うと「55戸」くらいのラインでしょうか。

なぜ、そんなウソをつくのかというと、
自分たちの売っているマンションが「不人気」の「売れ残り」物件だと
世間に知られるのを恐れているのです。
もし、それがわかるとますますモデルルームに客が来なくなるし、
やってきて「値引きしろ」と要求されます。
だから、売る側は何が何でも「このマンションは売れています」、
「あなたが買わなくても他に買いたい人が何人もいます」という
ポーズをとるワケなのです。
そのために、市場調査会社から「現在何戸売れていますか？」と聞かれたら
100戸の物件が20戸しか売れていなくても「55戸は契約済みです」と
平気の平左でウソをつくワケです。
そして、調査会社はそんな事情など百も承知していながら
その「自己申告数字」を積み上げていって
「初月販売率75%」などというデタラメな数字をシレっと発表するのです。

だから、あの手の発表で初月契約率が70%どころか、
60%を下回ったこともほとんど記憶にありません。
実際は30%台でも、発表はいつも70%超。
あんなデタラメな数字はめったにないでしょう。

そんなもん、この業界では「第1期」で全住戸の半分くらいを売り出すのが普通。
そこで売出分の半分の50%が売れれば、全体の25%が売れたのと同じ。
初月に4分の1もうれれば、それこそ万々歳。
というのは、初月に4分の1売れるほど市場に支持されていれば
早ければ2，3か月・・・遅くともその後1年位で残り全戸が売れます。
つまり、完売の見通しがたつのです。
でも、そんな物件はいまどき全体の半分あるかどうか。
だから、実際の初月契約率なんて、本当のところは40%くらいかと推測します。

よくみなさんがモデルルームにお出かけになって、
壁に貼ってある価格表にバラがいっぱい付いているのを見ると思います。
これは長谷工アーベストがウン十年もやっている古典的手法です。
選挙報道の場合は、ピンクのバラは「当選確実」、赤は「当選」。
でも、モデルルームの場合は「契約済」と「商談中」はもちろん、
「売れ残り」や「未販売」にも堂々とド派手なバラが付いています。
それも、販売が始まって1か月もすると半分以上の住戸には
必ずバラが付いています。
ポツン、ポツンとバラが付いている価格表など、あり得ません。

まあ、そういった実態に慣れていると
「初月契約率70%」などという数字も、かるーくスルーなのですが、
世の中には真面目に信じている人もいるのではないでしょうか。
「規制緩和」ということがよく言われていた時期がありますが、
不動産業界に限っては規制を厳格にすべき点が多々あります。
特に、消費者保護という観点が他業界に比べて著しく希薄です。
業者同士が騙し合うのは仕方がないとして、
エンドユーザーに対しても「騙される方が悪い」という価値観が
まだまだエラそうにはびこっています。

掲示板なのでポジネガどちらでもいいのですが、恵比寿に長年住んで愛着があると言っている地元住民が、事実情報という中で投稿のところどころに高齢者だのしょぼいだの風俗街、民度が低い、子供いないのは可哀想だの、、、
ん～、読めば読むほど結構病んでる方だと思います。
何か恵比寿界隈の新築マンションができることで嫌なことでもあるのでしょうか。

悪い意味でのブルーカラー臭とか（笑）確かに歪んでるよね。