変動金利は怖くない！！その２４

地方と都心では事情が違うんですね。
うちは都内のマンションを購入しますが共稼ぎで１２００万、借入れを４２００万。
提携先銀行の審査を３行（メガバンク１行、信託銀行２行）出しましたが全てＯＫ。金利は0.875と0.775。
中には連日電話がくる銀行もあります。

422ですが、確かにローコスト系担当者によると年収400万前後の契約前提とした
ローンの事前審査で3割近くははねられると言っておりましたのでビックリした記憶
があります。たた中小といっても大手の系列の下請けの工場や、地元では老舗の
中小企業(給与は安い)や地方公務員が主なターゲットなのかもしれません。

地方都市で30歳前後の長期ローンを組む単独年収600万、700万というとかなり限られて
くるため、ローコスト系マンションはアパートからのステップアップを対象とした年収
400万前後だそうです。もちろんフラットＳ仕様になっておらず、自己資金が少なく
余裕がないため普通のフラットだと支払いがキツクなり、結局変動に決めるものの
何割かはローン否決される、というのが現状ではないでしょうか。

２ＬＤＫのアパートでも７～８万しますから、自己資金が少なくても金利の低い変動ローン
で組めば2,000万以上の融資でも家賃より安く分譲マンションに住めるというのが400万
前後の大きな購入動機になってるようです。

地方都市ではギリギリな変動ローンは多いと思います。

てことは地方銀行は金利上昇局面で大量破綻？

>>453
>>444さんが仰られてる通り、地方だと貸出先が少ないのは事実ですし、ローン担当者
によると下手に事業用融資するよりは無理めの住宅ローンでも担保もあるし保障協会
通すし安全って言ってましたね。

金利が上がると競売がたくさんでるのでは？と思っています。

いやいや、事業融資のほうがしっかり担保とるでしょ。

地方のローコストマンションなんて競売かけても大幅な担保割れ必須だから普通は自己資金大幅に入れないと審査は通らないよ。

事実なら経営破綻は確実。

>>453
だから銀行は貸主がダメなら保険屋に請求するだけだから何の影響もない
なんのために保証料払ってるのさ

>>455
中小企業の平均寿命は10～15年程度な上に、担保を取れるような
高い評価額の不動産持ちで運営してる企業は少ないよ。
居抜きの賃貸で営業ってのも普通。

せいぜい社長の個人保障がせいぜいだし、
マンションとかは担保割れててもいくらかは回収できるでしょ。
そもそも保障協会通してるし。

私は前住んでたマンションは60世帯ぐらいのマンションで10年で
5件ぐらい競売出たよ。

>>451
共働きで1200万で4000万以上の融資って、嫁さん健康害したりすると
かなりキツそうな気がするけど普通なの？

主人単独1200万ならわかる気がするけど。。。

保証会社って、金融機関の子会社じゃん。

>458 共働きで1200万で4000万以上の融資って、嫁さん健康害したりすると
かなりキツそうな気がするけど普通なの？


割合的には800:400なのと、もともと嫁さんの給料はほとんど貯蓄か旅行などにしか使ってなかったので。

その嫁さんが旅行や外食に行けなくなった時が怖いかな。（夫婦仲に亀裂）

↑いろんな事を想定しすぎ。そこまで心配してたらキリがない。
４５１はまだ恵まれてる方ですよ。

>>460みたいに合算年収前提で離婚したりするとそうするのかな。
奥さんが、
・ただ出てていく⇒単独で返済するのが大変になる
・出ていった上で持分分買取要求⇒単独で返済大変かつ買取分持ち出し

自分が、
・出て行く⇒ローンの支払いは続く？？

合算して計画なんて怖くてできないわ。
離婚率考えたら金利上昇よりそっちが怖いわ。

このスレの方々は、皆さんお詳しそうなので質問させてください。

来月竣工の物件購入にあたり、４０００万円の借入を予定しているのですが、変動（３０年）とフラット２０Ｓで迷いまくっています。

両方ともにデベ提携で、
・変動は０．７７５％（全期間１．７％優遇）
・フラットはＳ対応
ということで、仮に来月のフラット（今月は２．２７％です）を２．３％（団信を０．３％）と仮定すると、当初１０年間は金利が１％軽減されるため、総支払額は約４８００万円（月額約２０万円）となります。

これを変動でシミュレーションすると、当初２年間が０．７７５％、その後３年間１．２２５％、６年目以降２．５２５％（月の支払いが２０万円になるよう返済額軽減で繰上げ）の場合にほぼ同額（支払完了時期もほぼ同時）となります。

家庭の状況を考えると、子どもがこれから私立中学、高校に入学の予定もあり、変動の方が柔軟性があるのですが、これからの４，５年間はさておき、さすがに１０年以上先のこととなると変動金利がどうなっているのか不安もあります。

皆さまのご意見をお聞かせ願えないでしょうか。

何を以て柔軟性と言っているのかがわからない。
年収も家族構成も不明だけど20Sで組めるめいっぱいを基準に借入額を決めたっぽく見える文章だから
家庭の安心保険としてフラットにいっといたほうがいいと思う。

>>465
収入は？変動・フラットどっちでも、最低1000万は無いと安心とは言えないよ。

迷うような人はフラット。変動を選ぶなら自信を持って選びなよ。

ネット銀行で、変動は0.975とでていますが、今はもっと安い銀行もあるのでしょうか？

>>469
最低（最高？）水準だと思います
あとはデベ提携だったり、中央三井信託で優遇満額取れれば0.775ってのもある

実質1パー切ってれば気にしなくていいのでは？
給与口座等縛りがあるとこも多いし、保証料等精査して自分に合ったの選べばよろしいかと

ありがとうございます。もうすぐ実行なのですが、今になって、他行がどうなっているのか気になりまして。

465です。

補足しますと、年齢は４０歳代半ば、妻と中学生、高校生が各１人、年収は１５００万程度で比較的安定しています。

家計支出等を踏まえて考えると、２０万／月程度の支払いが無理のないレベルかと考えているのですが、子どもの教育費などで一時的に支出が増えたときに、繰上返済をストップしてローン支出を抑えることができるのではと考えています（このことを変動の柔軟性と表現しました）。

ただ、２０年程度の返済期間になると変動金利の先行きが気になってしまい、悩んでいます。

皆どうしたんだ？最初の質問の時はあれだけ元気が良かったのに・・
収入が高いとわかるとこれだから・・・

>>472
あなたの所得だとどっちでも良いと思うけど、返済年数が短めで4000万だから
｢先が見える低金利フラットＳで借りておいて順調に繰り上げできたなら後で変動に借換え｣
がいいんじゃないですか。

その収入なら変動で早めに繰り上げして、10年以内に
残債を安全水準まで持っていた方がいいと思うが。

ハイパーインフレがきたらフラットSで残債が多く残ってると危険だし。

>>474
ハイパーインフレが来るとなんで残債が多いと困るの？
ハイパーインフレが来たら残債が目減りするので残債が多い方が恩恵を受ける。

ハイパーインフレなんかきません。

>>474
前半はまともなのに後半は

ただのアフォなのか、
釣りなのか、
騙したいのか、
分かりづらい

>>474
そういう意味不明なことを言うから閲覧者が
｢変動組んでる人は言うことも怖いね｣
と言われるし、フラット組からもバカにされる。

今、この掲示板のその1を見てみました。
見事に、固定派の方々の予想が外れていますね。

変動で3年目だけど、それでもこの先は不透明だよね

>>472
466です。お子さんの年齢的に今後10年間がいちばんお金かかりそうですよね。
その局面で目先の月々支払に20万確保を余裕持ってできる人が
なぜ「柔軟性がある」といって変動を30年設定にするのかと思います。
スタート月の返済額が20万になるような元金均等変動で再設定して
「柔軟性」に逃げ道残さない方がいいんじゃないですかね。
亀ですみません。

>>481
冗談で言ってるんだよね？

>>2
>>3
>>4

を読み返そう。

変動選択の基本は「余力たっぷり」だから。
十分な余力があるから変動なの。無駄な金利払いたくないから。

反対にギリギリの人はフラットしか選択肢がない。

>>482
そんなにバカに見えました？すみません。
なんだかんだいって年収1500万（一馬力？）だし利払い抑えたいみたいだし
「柔軟性」とか言っちゃう覚悟の甘ささえクリアできたら
変動でもいけるんじゃない？て思ったんですけど。

日本はインフレをやりにいくよ。
日本のデフレは最長であと１年半（最長でだよ）。
その後はスゴイのが来る、円安、インフレ、株高、債券安、、

根拠を出せw

>>484
それぞれの単語の意味を分かって言ってる？
日本語でお願いします。

考えは人それぞれ。俺もタイムマシーン持ってないから将来のことは分からない。
インフレになるって考えがあるんならそれに備えてフラットで借りればいいだけ。

デフレが続く、もしくはインフレでも低インフレが続く事を想定するほうが今の日本は既定路線だと思おうけどな。

持続的に金利が上がるような高インフレが続く日本経済が想像出来ない。
80年代のような時代に備える事自体に違和感を感じる。

そもそも働き盛りの年代の数が８０年代とはぜんぜん違うからね。

>>484
だから根拠を示して下さいって。
推論でかまわないから。

根拠とかうるせー。荒らすなら他へ行け。

根拠がないと明日人類が滅亡すると言ってるのと同じレベル。

>>491は自分が全く見えてないタイプ

先のことだし色々な複合的な要素が絡むから金利を予想するのは難しい。
だけど、金融関係者はフラットＳ断然多いね。プロの予想はそうなのかな。
客には銀行の利幅の薄いフラットなんか絶対勧めちゃだめらしいけど。

｢あなたは特別に最大の優遇幅が使えますので断然変動がお得です」って。

金融のプロの私はフラット。とかいいたい訳ですね。

金融のプロが金利は当分上がらないと見てるから長期金利があんなに低いんだが？

正直な話、銀行に勤めてるやつで金融のプロなんてほとんどいない
プロじゃないから銀行に勤めてる訳で、本当にプロなら銀行の奴隷として働く意味がわからない

金融のプロの意見

内外金利・為替見通し No.22-11　国内金利環境：デフレ圧力は根強く、実質ゼロ金利政策は長期化へ

http://www.scbri.jp/PDFnaigaikinnri/scb79h22z11.pdf

なんかグチャグチャ書いてるけど、結局のところ「変動金利は怖くない」でOK？

俺の同級生の地方の一銀行員なんか去年１０年固定で借りたし。なんか色んな理屈付けて語って本人的には自信満々で何か溜め息が出そうになった。
そりゃ将来的にはソイツが正解するかも知れないけど、今の情勢的にはねぇ…。

>499
人にものたずねる態度じゃないね。

変動の4月見直しは上がりますか？
変動申し込み予定で4月実行です。

今の所変動金利が上がる理由が見当たりませんので、現状維持の可能性大です。

＞４９０
＞だから根拠を示して下さいって。
＞推論でかまわないから。
これは殆んどがテクニカル分析なんです。書いているとキリがないので省略しますが。
走り出した波動は誰にも止められません、マーケットは行く所まで行かないと反転しません。
日本は全てを先延ばしできたので２０年以上も悪い時間帯が続いています、それでも最後は
市場が反転するのです。その時間帯が２０１２年なので、、、

テクニカル分析で相場に必ず勝てるなら損する奴がいなくなる。普通はテクニカルとファンダメンタルズを駆使して勝率を5割以上に持って行くようにして利益が出るようにするもの。これは金融のプロでもだ。

それをテクニカル分析した結果上がると言い切ってる時点で素人丸出し。

もしかしてへんな教材でも買っちゃった？「絶対勝てるテクニカル分析！」みたいなw

繰上げ返済について教えて下さい。
よく繰上げ返済は住宅ローン減税を考えると10年間貯めて一気に返した方が良いとかと聞きます。

例えば、
・5000万借入れ
・変動金利
・ボーナス払い無しの為、ほぼ確実に100万/年出来そう。

という場合であっても、100万×10の繰上げ返済ではなく、1000万を10年後に一括繰上げした方が賢いのでしょうか？？

ご教授お願いいたします

>>506
　その通り。

>>504
詳しい説明はいらないからそのテクニカル分析した結果を見せてくれ。画像あるだろ？

>506 >507
なるほど。勉強になります。
私の場合フラットS30で30年ローンなのでこの場合での
毎年の繰り上げではなく10年後とかの方がいいのですかね。
ただ、まめに繰り上げをしていった方がその分金利も減っていくので
いいとは思ってはいたんですけど。
シュミレーションしてみればいいんですよね。

勝手にシミュレーション
金利変動なし、5000万円　35年払い　金利0.9％　14万円/月として
あなたがローン残高1％以上の所得税＆住民税払っていると仮定して

繰上げなし
・ローン減税効果（10年間）約4,313千円
・利息分支払い額（10年間）約3,934千円
・差し引き効果額（10年間）約379千円

繰上げあり（毎年100万円×10年）
・ローン減税効果（10年間）約3,747千円
・利息分支払い額（10年間）約3,510千円
・差し引き効果額（10年間）約237千円

繰上げなし時効果379千円-繰上げあり時効果237千円＝142千円

10年間繰り上げ返済せず住宅ローン減税をフル活用した場合は繰り上げするよりも142千円得になります。
但し、金利変動なしでの試算なので金利変動した場合は当然試算変わります。
また10年間ローン減税をフルに受けられるほどの納税をしているとの前提です。

間違ってたらごめんね。

＞普通はテクニカルとファンダメンタルズを駆使して勝率を5割以上に持って行くようにして利益が出るよう
＞にするもの。これは金融のプロでもだ。
そりゃ妄想だよ君。
そもそも金融のプロって何？
５割以上って？サルでも５割だよ。

なんかこのスレッド見るたびイライラするわ。
何でだろ、なんかこのうまく表現できないんだけど、
国会の野党の、それもマイナー政党の強引な質疑聞いてるようで。

>>511
いやいや自称金融のプロがここには一杯いるから使ってみただけだよ。

そもそもテクニカル分析って抵抗線を抜けたら反転するって理屈だから未来の事は解らないはずなんたが？

2012年に反転するとかお前は預言者か！

後学の為に未来の、しかも年度まで指定して反転するとか言い切れるテクニカル分析ってどんな手法使ってんの？何使ってるのかだけでも教えてくれ。

５１２

気持ちはよくわかる。なんかいらいらする。

みんな自己マンの評論家なんだよ。
固定叩いて満足( ´ ▽ ` )
自論振りかざして満足( ´ ▽ ` )
他人を言い負かして満足( ´ ▽ ` )

オ○ニー野郎の集まりさ

>>512
それならば見ないことは強く推奨します。

なんだろう、うまく表現できないんだけど、
朝から晩まで似たような文章で同じ人達が書いてるんだろうけど、
自分達に都合の悪いレスがあると何倍にも報復的に応酬し返すというか、
変動さんは返済は｢余裕たっぷり」の人用なんでしょ？

もしかしてなんか｢都合の悪い話し｣になりそうかどうかアタフタしながら
見てるように見えるけど・・・

もしかして実はカツカツな人が結構いるんじゃ・・・あれ、誰かきたみたいだ。

>>513 の言ってることはものすごくまとも
俺もテクニカルで未来の反転が予測できる手法があるなら是非教えてくれ
そうすりゃ株もＦＸも個人的にかなり楽になる

>506さん
今年借入ですか？なら繰り上げでしょ

結局手のうち見せたらその対策が行われる。
本来は勝てる法則も流動すると思うんだ。
だから自分で考えられる人しか儲けられるわけがない。

別に投資に限った話じゃないんだろうけど
その辺わかっててもあえて聞いてるのは今の民主党に要求するように
素直にごめんなさいといってくれといってるように見える

保証料無料の銀行どこか有りますか

>>516
>じゃ・・・あれ、誰かきたみたいだ。

……使うんなら２ちゃんでいいから効果的な使用法を勉強しておいでよ。
恥ずかしいから。

効果的な使用例を教えてください。
恥ずかしくないやつを。

>>516

そんな、正当な反論が出来ないからって・・・

またまた強引なギリギリ誘導。
自分がギリギリなもんだから仲間でも欲しいのか？

>>516
そもそも｢都合の悪い話し｣って何？

フラットにとっての都合の悪い話はいくらでもあるけど、変動は基本的にないと思うんだけど。

変動は景気に中立だし、今の状況だと景気が良くなったのを確認してからの利上げになるから、
低金利の期間が長めになる。

一方フラットはデフレの継続は当然にNGである一方、インフレ懸念や財政問題等で長期金利が
上がり始めたことで変動との金利差が広がり、メリットは少なくなってきてる。

これから借りる人は変動しかないんじゃないの？ギリギリな人はフラット已む無しだけど。

反論も何も、私はこれから変動も含めて融資を検討してるものです。
が、書きましたがこのスレの流れの違和感と言いますか、何かイライラするのです。

素人質問やマイナスなレスが付くと、すぐさま常駐の常連さんから罵声を浴びせられ、
最後には帰れだの来るなだの・・・　心臓の弱い人や子供には見せられませんね。

ま、それは冗談ですが、私はこのスレは｢Ｒ指定｣と思って見てますよ。

フラットはあくまでもフラットＳ適用でしか組む人いないでしょ
Ｓ適用で基準2.5％ぐらいなら安心料込として選択するのは有りだと思う
Ｓ非適応だと今はメリット無いかもしれない

罵声というか、固定さんが低レベルなだけでしょ。

テクニカル分析で2012年に金利は上がりますとか真顔で書かれたらバカにされて当然です。

>>525
誰か来たんじゃないの？
もう帰ったの？
そのままその｢Ｒ指定｣を見ているだけにして書き込まないでください。

>>526
>Ｓ適用で基準2.5％ぐらいなら安心料込として選択するのは有りだと思う
そうかな？俺はフラットSを念頭に選択の価値はないと言っているけど。

1％優遇後の1.5＋団信見込みで1.7-1.8になる。で、10年後には1％のステップアップもある。
それを選択するメリットがあるのかね？

10年程度で完済予定の人はもちろん、15年程度で完済メドの人にもお勧めできない。
10年後の借り換えメリットが使えないから。（10年後はローン残り5年程度だから）

安心料が必要なのは30年なり35年の間、ほとんど繰り上げ返済の見込みがない人。
でも、それってそもそも過大なローンなんじゃ？と思うんだよね。

余裕を持ったローンにすると、必然的に変動になるよね？
余裕あるけどフラットSを選ぶ人は計算できない人だよね？あるいは金利上昇に全てを賭けてる人か。

ってか、変動スレに張り付いてる固定さんのほうが明らかに違和感有るだろ。
おまえらが書き込まなきゃここはいたって平和なんだから。

どうせ論破されてギリギリしか言えないんだから来なきゃいいのに。

どうせいつもの電波な論理展開しか出来ない常連の奴だろ＞固定

まあ、ゼロ金利解除になって変動金利が上がるぐらい景気回復して欲しい
とここの人も思ってるだろうけど、実際にはほぼ無理だろうな。

フラットのスレは金利確定したら卒業してバトンタッチしてるようだが、
ここは返済終わるまでかじりつきの常連になるって感じ？

収入とかじゃなく性格的の向き不向きが関係しそう。

精神安定料としてフラット２０Sもありかな…。

でも自分のたかだか数千万の借金の金利を案じて、
新聞で日本経済のマイナス材料をホッとしながら見てる生活を続けてたら
具合も悪くなるのも理解できるよ、そういう気持ちもわかるよ。

>安心料が必要なのは30年なり35年の間、ほとんど繰り上げ返済の見込みがない人。 でも、それってそもそも過大なローンなんじゃ？と思うんだよね。

そうそう、まあありえないことだけど、変動８㌫－優遇金利になっても払えるかどうか頭に
入れてるのが変動派。固定を否定していないし、柔軟に考えれるからこそ、変動を選ぶ。


以下フラット住民のレス。

>働こう働こう！俺たちは皆働き蟻さ！借金返済の為、日々働く働き蟻さ！35年後フラットで良かっと皆で分かち合おう‼35年後飲もうぜみんな！

>安心料だよ。日本人 それでもいいさ。 完済フラット35( ´ ▽ ` )ﾉ

３５年間かけて返そうとしてるのがフラット派
３５年かけて返そうとしてるんですよ？？そりゃ３５年間なら固定を選びますわなぁ。

>>532
かじりつく必要なんて無いと思うけど。
長期金利と違って変動金利が上がり始めるには、まだまだ長い年月が必要だから。

>>530
その通りだね。

変動金利選択者としては、将来の金利見通しとかについてお話したいのだけども。
もちろん、淡々と返済額軽減による繰り上げ返済を継続した上で。


個人的な見通しとしては、現状の世界景気回復が継続していれば2012年に0.25％の利上げはあり得ると思う。
為替は円安に振れ易くなるとも思う。

ただ、利上げが景気の腰を折り、不景気に逆戻りするリスクもあると思う。
かつての日本がそうであったようにね。（今も継続中か？）

金利を上げないとインフレ→バブルになるし、金利を上げれば不景気を招く恐れ。
各国の中央銀行は難しい舵取りが必要。

2012年はまだ利上げは無いと思うけどな。
12年に利上げ＝日経17000円ぐらいまで回復ってことだから
たった2年でそこまで株が上がるのは難しいと思う。

>>537
そうか･･･

NYダウも安値から約2倍になってるし、日本が出遅れてるだけのような気もするんだよね。
企業業績もかなり回復してきてるし。

今年の利上げは95％以上の確率で無いと思うけど、2012年はちょっと考えといた方が
良いと思ってる。

日経平均のチャートを見ると前回の上昇相場だった2004年～は2年半から3年程度。
今回の2009年の安値に当てはめれば2012年当たり。

ちょっと気が早いかね？

>>532
>フラットのスレは金利確定したら卒業してバトンタッチしてるようだが、

卒業してこっち荒らしに来るの間違いだろうよｗ
もう１回過去スレから読み直してみｗ

>>538
前回と違ってアメリカが利上げに慎重だからまだまだだよ。
結局アメリカが利上げ始めるかどうかが最重要。

>>540
なるほど。米国は日本の失敗を見ているから、利上げに慎重なんだろうな。
そうすると、当面は資産バブルで商品も株も上がりまくりか･･･

利上げが遅れるのもどうなんだろう？という気もするけど、景気の腰を折る訳にもいかない。

>フラットのスレは金利確定したら卒業してバトンタッチしてるようだが、
>ここは返済終わるまでかじりつきの常連になるって感じ？

フラットスレ卒業したヤツの一部が自分の選択に自信が持てず、変動スレに来るんだろ。
そして、高値固定のヤツの一部が考えを改めて変動に借り換える。中にはかたくなに自分の過ちを
認めずに自分の正当性を主張し続ける。でも正当な理論が無いから荒らす。

ようは自分の選択を認めたくないもんだから変動の人が順調に繰上して元本減らして行ってるのが許せない。
だから変動＝ギリギリにして自分を慰めてる。

三菱東京UFJの変動で、新規借入れでデベ提携経由ではなく、個人申し込みで0.875出た方いらっしゃいますか？

インターネットの事前審査の申し込みをしたら、電話があり、その時に１．５引き下げと言われました。

最初は１．４と言われたのですが、１．７のところがあるという話をしたら１．５までしか無理と

やはり1.5が限界なんですね。
レスありがとうございました。

属性次第だけど、いくつか支店を回ってみるという手はあると思う。

年度末だし、三菱にこだわらなければ、-1.6出る可能性はあるんじゃないかな。

>539
過去スレのどこ見たらいいか教えて。

参考にさせてもらうから。

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】

日本がおおむね底打ちするのはあと約１年半程度です。　
来年２０１２年に為替が大幅な円高をやりに行きます、１ドル７０円程度の。
それがドルの大底であり歴史的な最後の円高で、その後は日本の復活でもあります。

確実に言えることは２０１２年の超円高なのです。
それによりデフレも進むかもしれませんが、それがデフレの最後。　日本国債も
最後（すでに高値は付けているかもしれませんが）です、この高値は維持できなく
下落（長期金利上昇）です。

日本は最後の辛い時間帯を向かえることになります。

来年の底打ち反転後は短期金利も上昇します、物価もハネ上がります。

なら借金チャラですね。
しかもその後はバラ色な人生が待ってそうですね。