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前スレ(その23):
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/140788/
それ以前のスレは>>1に記述します。
[スレ作成日時]2011-01-13 23:27:44
前スレ(その23):
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/140788/
それ以前のスレは>>1に記述します。
[スレ作成日時]2011-01-13 23:27:44
地方と都心では事情が違うんですね。
うちは都内のマンションを購入しますが共稼ぎで1200万、借入れを4200万。
提携先銀行の審査を3行(メガバンク1行、信託銀行2行)出しましたが全てOK。金利は0.875と0.775。
中には連日電話がくる銀行もあります。
422ですが、確かにローコスト系担当者によると年収400万前後の契約前提とした
ローンの事前審査で3割近くははねられると言っておりましたのでビックリした記憶
があります。たた中小といっても大手の系列の下請けの工場や、地元では老舗の
中小企業(給与は安い)や地方公務員が主なターゲットなのかもしれません。
地方都市で30歳前後の長期ローンを組む単独年収600万、700万というとかなり限られて
くるため、ローコスト系マンションはアパートからのステップアップを対象とした年収
400万前後だそうです。もちろんフラットS仕様になっておらず、自己資金が少なく
余裕がないため普通のフラットだと支払いがキツクなり、結局変動に決めるものの
何割かはローン否決される、というのが現状ではないでしょうか。
2LDKのアパートでも7~8万しますから、自己資金が少なくても金利の低い変動ローン
で組めば2,000万以上の融資でも家賃より安く分譲マンションに住めるというのが400万
前後の大きな購入動機になってるようです。
地方都市ではギリギリな変動ローンは多いと思います。
てことは地方銀行は金利上昇局面で大量破綻?
いやいや、事業融資のほうがしっかり担保とるでしょ。
地方のローコストマンションなんて競売かけても大幅な担保割れ必須だから普通は自己資金大幅に入れないと審査は通らないよ。
事実なら経営破綻は確実。
>>455
中小企業の平均寿命は10~15年程度な上に、担保を取れるような
高い評価額の不動産持ちで運営してる企業は少ないよ。
居抜きの賃貸で営業ってのも普通。
せいぜい社長の個人保障がせいぜいだし、
マンションとかは担保割れててもいくらかは回収できるでしょ。
そもそも保障協会通してるし。
私は前住んでたマンションは60世帯ぐらいのマンションで10年で
5件ぐらい競売出たよ。
保証会社って、金融機関の子会社じゃん。
>458 共働きで1200万で4000万以上の融資って、嫁さん健康害したりすると
かなりキツそうな気がするけど普通なの?
割合的には800:400なのと、もともと嫁さんの給料はほとんど貯蓄か旅行などにしか使ってなかったので。
その嫁さんが旅行や外食に行けなくなった時が怖いかな。(夫婦仲に亀裂)
↑いろんな事を想定しすぎ。そこまで心配してたらキリがない。
451はまだ恵まれてる方ですよ。
>>460みたいに合算年収前提で離婚したりするとそうするのかな。
奥さんが、
・ただ出てていく⇒単独で返済するのが大変になる
・出ていった上で持分分買取要求⇒単独で返済大変かつ買取分持ち出し
自分が、
・出て行く⇒ローンの支払いは続く??
合算して計画なんて怖くてできないわ。
離婚率考えたら金利上昇よりそっちが怖いわ。
このスレの方々は、皆さんお詳しそうなので質問させてください。
来月竣工の物件購入にあたり、4000万円の借入を予定しているのですが、変動(30年)とフラット20Sで迷いまくっています。
両方ともにデベ提携で、
・変動は0.775%(全期間1.7%優遇)
・フラットはS対応
ということで、仮に来月のフラット(今月は2.27%です)を2.3%(団信を0.3%)と仮定すると、当初10年間は金利が1%軽減されるため、総支払額は約4800万円(月額約20万円)となります。
これを変動でシミュレーションすると、当初2年間が0.775%、その後3年間1.225%、6年目以降2.525%(月の支払いが20万円になるよう返済額軽減で繰上げ)の場合にほぼ同額(支払完了時期もほぼ同時)となります。
家庭の状況を考えると、子どもがこれから私立中学、高校に入学の予定もあり、変動の方が柔軟性があるのですが、これからの4,5年間はさておき、さすがに10年以上先のこととなると変動金利がどうなっているのか不安もあります。
皆さまのご意見をお聞かせ願えないでしょうか。
何を以て柔軟性と言っているのかがわからない。
年収も家族構成も不明だけど20Sで組めるめいっぱいを基準に借入額を決めたっぽく見える文章だから
家庭の安心保険としてフラットにいっといたほうがいいと思う。
迷うような人はフラット。変動を選ぶなら自信を持って選びなよ。
ネット銀行で、変動は0.975とでていますが、今はもっと安い銀行もあるのでしょうか?
>>469
最低(最高?)水準だと思います
あとはデベ提携だったり、中央三井信託で優遇満額取れれば0.775ってのもある
実質1パー切ってれば気にしなくていいのでは?
給与口座等縛りがあるとこも多いし、保証料等精査して自分に合ったの選べばよろしいかと
ありがとうございます。もうすぐ実行なのですが、今になって、他行がどうなっているのか気になりまして。
465です。
補足しますと、年齢は40歳代半ば、妻と中学生、高校生が各1人、年収は1500万程度で比較的安定しています。
家計支出等を踏まえて考えると、20万/月程度の支払いが無理のないレベルかと考えているのですが、子どもの教育費などで一時的に支出が増えたときに、繰上返済をストップしてローン支出を抑えることができるのではと考えています(このことを変動の柔軟性と表現しました)。
ただ、20年程度の返済期間になると変動金利の先行きが気になってしまい、悩んでいます。
皆どうしたんだ?最初の質問の時はあれだけ元気が良かったのに・・
収入が高いとわかるとこれだから・・・
>>472
あなたの所得だとどっちでも良いと思うけど、返済年数が短めで4000万だから
「先が見える低金利フラットSで借りておいて順調に繰り上げできたなら後で変動に借換え」
がいいんじゃないですか。
その収入なら変動で早めに繰り上げして、10年以内に
残債を安全水準まで持っていた方がいいと思うが。
ハイパーインフレがきたらフラットSで残債が多く残ってると危険だし。
ハイパーインフレなんかきません。
今、この掲示板のその1を見てみました。
見事に、固定派の方々の予想が外れていますね。
変動で3年目だけど、それでもこの先は不透明だよね
>>472
466です。お子さんの年齢的に今後10年間がいちばんお金かかりそうですよね。
その局面で目先の月々支払に20万確保を余裕持ってできる人が
なぜ「柔軟性がある」といって変動を30年設定にするのかと思います。
スタート月の返済額が20万になるような元金均等変動で再設定して
「柔軟性」に逃げ道残さない方がいいんじゃないですかね。
亀ですみません。
>>482
そんなにバカに見えました?すみません。
なんだかんだいって年収1500万(一馬力?)だし利払い抑えたいみたいだし
「柔軟性」とか言っちゃう覚悟の甘ささえクリアできたら
変動でもいけるんじゃない?て思ったんですけど。
日本はインフレをやりにいくよ。
日本のデフレは最長であと1年半(最長でだよ)。
その後はスゴイのが来る、円安、インフレ、株高、債券安、、
根拠を出せw
考えは人それぞれ。俺もタイムマシーン持ってないから将来のことは分からない。
インフレになるって考えがあるんならそれに備えてフラットで借りればいいだけ。
デフレが続く、もしくはインフレでも低インフレが続く事を想定するほうが今の日本は既定路線だと思おうけどな。
持続的に金利が上がるような高インフレが続く日本経済が想像出来ない。
80年代のような時代に備える事自体に違和感を感じる。
そもそも働き盛りの年代の数が80年代とはぜんぜん違うからね。
根拠とかうるせー。荒らすなら他へ行け。
根拠がないと明日人類が滅亡すると言ってるのと同じレベル。
先のことだし色々な複合的な要素が絡むから金利を予想するのは難しい。
だけど、金融関係者はフラットS断然多いね。プロの予想はそうなのかな。
客には銀行の利幅の薄いフラットなんか絶対勧めちゃだめらしいけど。
「あなたは特別に最大の優遇幅が使えますので断然変動がお得です」って。
金融のプロの私はフラット。とかいいたい訳ですね。
金融のプロが金利は当分上がらないと見てるから長期金利があんなに低いんだが?
正直な話、銀行に勤めてるやつで金融のプロなんてほとんどいない
プロじゃないから銀行に勤めてる訳で、本当にプロなら銀行の奴隷として働く意味がわからない
金融のプロの意見
内外金利・為替見通し No.22-11 国内金利環境:デフレ圧力は根強く、実質ゼロ金利政策は長期化へ
http://www.scbri.jp/PDFnaigaikinnri/scb79h22z11.pdf
なんかグチャグチャ書いてるけど、結局のところ「変動金利は怖くない」でOK?
俺の同級生の地方の一銀行員なんか去年10年固定で借りたし。なんか色んな理屈付けて語って本人的には自信満々で何か溜め息が出そうになった。
そりゃ将来的にはソイツが正解するかも知れないけど、今の情勢的にはねぇ…。