変動金利は怖くない！！その２４

>>231の借り換え判断は正しいよ。３％で５年払ってしまったのは仕方ないが、５年前は今ほどの優遇はなかった。今だからこそＭＡＸの優遇が得られるのであって、２年前だったら１％切らなかっただろう。
以下>>234と同意見。実質金利が３％まで上がる頃にはゴールが見えているから問題なし。トータルの総支払額は３％固定を継続するよりは低くなる可能性の方が極めて高い。

4700万の物件4000万の借り入れ
29年ローンで組もうと思います。
グループ会社の融資で考えており、10年から15年の固定で行きたい。
未来はわからないので、未来を決めた方が後悔もしないし計画もしやすいかと。
ちなみに保証金もないし
給料は一応安定してるので。
39才単独で830万、嫁とあわせて1000万越え
小学生1幼稚園1

>>231です。
皆さんありがとうございます。
あの当時はこのスレも無く、ここの掲示板もよく見ていましたが、
長期固定の話題ばかりでした。

>>235
>ただ気になるのは、どんぶり計算なんだが5年で700万って平均ペースじゃない？
>たいして繰り上がってないような・・・
>長くても15年完済（できれば10年）を目標にしないと危険じゃないかなぁ・・・

なんせ3％なので、返済額の半分は利息で持ってかれてました。
繰上げは100万円を毎年ではないですが、何回か入れました。
5年で35年→25年半まで縮みましたが、それが精一杯です。

15年ではとても返せませんが、今後も3％で借りたと思って頑張って返します。

>>242
ここ変動スレですよ。

今時短期固定…

２４２は何が言いたいんだか。
文章から自分が選んだ短期固定に自信満々のようだから、お好きにすれば。としか言いようが無い。
今どき短期固定？　まっ、人それぞれだから良いんじゃない。

29年ローンで、未来はわからないといいつつ10～15年の固定で、その後の未来は考えないの？
変動でも固定でも構わないけど、心配なら全期固定、そうでないなら変動しか選択肢はないと思うけど？
思い切り矛盾してますよね

>>242は住宅ローンを理解していないし、しようとしていないんだろうね。
変動はなんか怖いし(理解していないから怖く感じる)、全期間固定は金利が高いし(理解していないからそのメリットに気付いていない)、だから間を取って短期固定位にしか考えられない。
私の廻りはそんな人ばかりなので、>>242もそんな感じじゃない？

昔の固定。。あ！損した。
今の変動。。安い！これしかない！
でも怖い。。金利が安くて期間固定がいいな。
あ！短期固定だ！

ばか。損する。

ここから変動っていうのはないだろ。
長期金利が上がり出したらもう現在のような低金利で３５年固定なんて組めなくなる。
あと１～２年がフラット最後のチャンスだよ。

それに近いこと、散々４年前に聞いたな・・・

「これから金利が上がる。固定で借りるなら今が最後のチャンスだよ」

蓋を開けてみないと、どうなるかわからんもんだね。

少なくともあと５年はこのままでしょ。

変動はそうでも固定（長期）はどんどん上がると思いますよ。
新規国債の発行額次第とは思いますが。

もう日本の長期金利の上昇は見えている。
長期金利は誰にもコントロールできない。

＞＞２５４

ベアで大儲けして下さい。

254
じゃぁ変動金利コントロールしてね♪( ´θ｀)ノ

教えて下さい。
３５歳、年収５５０万円。嫁、６歳、３歳の子供有り。
２５００万円の物件。
貯金５００万円。
①２５００万円借入。変動金利０．９７５％、２５年返済で保証料５３万円。３０年返済で保証料５８万円。
②ミックス型。２５００万円借入。１５００万円は変動金利１．１％。１０００万円は１０年固定、当初１０年は金利１．４５％（金利が変わらなけば１１年目以降２．６％）。保証料なし。
①、②で迷ってます。また他にもいい案ありますか？
よろしくお願いします。

①の期間30年。

・保証料は繰り上げ返済すれば戻る
・返済期間は（簡単には）延ばせない

返済額軽減でひたすら繰り上げ返済すればOK。

念のため、複数の銀行と交渉し、最も優遇幅の大きなところと契約するのが良いと思う。

さっそくの回答ありがとうございます。
まだローンを調べ始めて間もない素人なのでわからないことだらけです‥
質問なのですが、
③保証料は返ってくるとのことですが、繰上返済時に少しずつ返ってくる？
④完済時に全額返却される？

まだまだ①②の回答も待ってます。
週も半分すぎました、今日も１日頑張りましょう。

繰上返済時に少しずつ返ってくるよ
保証料の戻しに手数料がかかる銀行があるから、それがかからない銀行を選んだ方がいいよ
俺もだいたい同じ感じだけど住友信託で変動３５年で保証料５２万くらいだったよ

保証料は繰り上げ時に都度返ってきます。
②は保証料込みの金利ということでしょうかね。
ミックスの場合、先に変動を返すのがセオリーだと思うのですが、
10年以内に全額完済できなければ、固定分の金利があがるんですよね。
フラット35Sなら金利1%台もあるのに、2.6%は高いような。
繰り上げ頻度にも因るかと思いますが、いずれにせよ①がお得な気がします。

フラットの掲示板ではここ最近の上昇に対して運よく昨年秋頃？の低金利にあやかった人たちを
「お宝金利」とかまで呼んで、来月以降も上がるだろうという意見が多く見受けられますが、
変動の方は何時頃より上がるんでしょうか？
フラット固定と変動ではそもそも金利を決める基準（？）が違うから変動はしばらく上がらない・・
みたいな意見も見受けられますが、どうなのでしょう？

それは誰にもわからないのです。
書き込まれている事は全て予想にすぎません。
フラットＳ金利も然りです。

>>262
だいたい5年ぐらいは変わらないという見解が一般的。
長期金利と違って変動は緩やか。

変動金利は日銀が政策金利を上げなきゃ上がらないので日銀がどう判断して金利を上げるか考えるといいですね。
ちなみに過去金利を上げた時の議事録が公開されたそうです。

ゼロ金利解除、日銀断行の舞台裏　2000年議事録
「決定は我々の自主性で」、政府の延期請求否決

http://www.nikkei.com/news/headline/article/g=96958A9C93819591E0E4E2E3...

　速水総裁は８月の会合で「成長率が著しく高まることは期待しがたいと思うが、少なくとも日本経済はデフ懸念の払拭が展望できる情勢に至ったと判断する」と総括した。「まだ大きな水準の需給ギャップが存在している可能性がある」（植田和男委員）などの慎重意見もあったが、賛成多数で解除を決めた。

　ゼロ金利解除後、ＩＴバブル崩壊で景気の雲行きが怪しくなると、政策委員から不安の声が漏れ始める。速水総裁が10月の会合で「米経済が少し変調をきたしているとの心配がある」と指摘。12月の会合では武富将委員が「景気は今、残念ながら、なぎ状態に入った」と述べている。

　日銀は12月の会合で景気判断を下方修正。翌01年２月には政策金利を引き下げる。量的緩和政策という異例の措置に踏み切るのは、ゼロ金利解除からわずか７カ月後の01年３月だった。

当時は緩和措置が不十分だったから？
今回の場合はどうなんでしょうね。

なるほど。「長期金利」と「政策金利」の違いなんですね。
ただ、これだけフラット固定が上がってきている（半年前から見ればの数字であって、まだまだ低いのかな？）
状況下で、この先もフラットだけが上がり続ける、もしくは上げ止っても変動との差が開いたままに
なるんでしょうか？
たとえ政策金利が上がらなくてもこの辺の「差」を考慮した変動の金利のアップは考えた方がいいのでしょか？

>>267
半年とかで見てもあまり意味がないと思います。１０年くらいの推移を確認してみては？
去年が異常なくらい低かっただけで、ただ元に戻りつつあるってこと。まだまだ全然低いです。
当人にとっては大変なことなのかもしれませんがね
長期金利がどこまで戻ることを想定してるかわかりませんが、
長期金利と変動金利の差が異常に縮まりすぎたのが、正常に戻っただけです
こんな短期的に上昇であたふたしても意味ないです。
フラットの方には重大なことなのかもしれませんけど、相場的にみればそう驚くような動きじゃない

ちなみに政策金利（変動金利）と長期金利のゼロ金利導入後の推移を見ると長期金利が一番高い時で96年の3パーセント。それ以降は06年に2パーセント丁度まで上がってます。

ちなみに政策金利が上がらなくても変動金利が上がった例は地方の体力の無い銀行であったようですが優遇幅拡大で実質変わらずでした。

長期金利は市場によって決まるのでコントロール不能。
仮に変動は上がらないとしても、固定へ切り替えることは出来なくなります。
金利が上がり始めたら変動から固定へ切り替えればいいという考えは無理になる。

毎年数十兆円の赤字国債を発行しているのだからどこかで買い支えきれなくなり、
日本の長期金利が上昇へ。

米格付け会社、日本国債を格下げ＝「ＡＡ」から「ＡＡマイナス」に

　米格付け会社のスタンダード・アンド・プアーズが２７日、日本国債の
長期格付けを「ＡＡ」から「ＡＡマイナス」に引き下げたと発表した。

http://www.jiji.com/jc/c?g=eco_30&k=2011012700735

これって影響あるの？？

そして変動金利は低位安定

>>271
もちろん、これでまた国債の金利が上がるから固定金利が上がる。

そんなことは言い切れません。

日本国債って最終的にどこまで格付け下がるんだろうね？　1999年の金融危機の時って、シングルAぐらいまで下がったんだったっけ？

巡り巡って変動金利も上がる予感・・・

素人民主党のうちはアナリストは国債増えると判断して日本国債格下げしちゃうよ。

日本国債を格下げの影響。

市場低迷が継続　→　変動金利は上がらない！？

こういうことなの？？？

このまま格下げ続いて国債暴落気味で変動金利が急激に上昇ってシナリオはないですか？
そんなことがあったら庶民でギリギリで組んでる人はキツいと思うんですが。

>>273
確か昔、シングルＡかなんかに格下げされた時は長期金利逆に下がった気がする・・。
格下げがフラット金利アップに影響するとは言えないかも。

暫くはないでしょうね。
５年後はどうでしょうか。
長期返済計画の場合は考えどころ？
物価上昇や財政不安は世界規模になっているから状況が違ってきている気もしないではないが…。
皆さんどうでしょうか。

>>279
ないだろうね。日銀様が利上げしないことにはね。

円安→物価上昇→インフレだから利上げ　という経路はあるけど、どうだろう？

>>280
ヤフーのニュースでもそう書いてあった。
日本国債の9割以上は日本人が保有しているから、格下げされても売り込まれない。

むしろ、金利が上がったら買いが入るかもしれない。投資先がないから。

まぁ、民主政権のせいだけではないがＳ＆Ｐの格下げは気が滅入ったな。
ローンの金利以前に｢大丈夫なんか、この先」って思った人も多いと思う。

なんか一瞬｢国債暴落でハイパーインフレ⇒金利急上昇｣って冗談話しが脳裏を過ぎったわ。

ハイパーインフレの定義をご存知ですか？
ただ、すごいインフレとかの意味ではないですよ？
この程度のことで、ハイパーインフレなんかになりようがありません。

これからローンを組む人とすでに変動の人は決断の時だね。
世界でも類を見ない低金利長期固定住宅ローンを組める最後のチャンス。

フラットの今の低金利は数年も持たないでしょう、それでも短期金利は
上がらないと信じて変動を貫くか固定へ移るかの選択。

>>285
なに一人で盛り上がってるの？
最後のチャンスだとかそんなことは誰にも分からないから

最後のチャンスと言われ続けて早10年。

教えてエロい人

ローン残金の最大１％の税金控除の条件に、金利１％以上ってあるけど、
優遇前の金利が１％以上って認識でいいの？

>288
子どもはいるが、私はエロい人ではない？

http://www.e-sumaisagashi.com/new_page_20.htm

「勤務先」から社内融資を受けた場合、金利が１．０％未満であると会社から利子補給を受けていると見なされるため、控除対象から外されてしまう。

銀行や住宅金融公庫など、民間や公的機関からの融資であれば、たとえ金利が１％未満でも住宅ローン減税の対象外とはなりません。ご安心下さい。あくまで社内融資の場合だけです。

>>285
まったく逆ですよ。
国債は金利が安いと買い手がいなくなるから上げるしかなく長期金利は上昇するでしょう。
そこで政策金利まで上げてますます消費をしぼませることができるとお見ますか？
現在の焦点は国内でいったいどれだけ買い支えられるかです。
個人向け国債にしても１０年１％そこらで買いたいと思いますか？
ちなみに米国は１０年もの国債３．４％ぐらいで政策金利は最低の０．２５％ですよ。

いつの時代も数年単位で最後のチャンスが、やってくる。
そしてそれが最後だった試しがない。

フラットSの人たちが、隕石が落ちてくるから核シェルター建てた方がいいよ
みたいなことを言ってる人と同類にしか見えない

＞２９１
＞まったく逆ですよ。
何が？

＞国債は金利が安いと買い手がいなくなるから上げるしかなく長期金利は上昇するでしょう。
上がるでしょう。全ては市場が決めること。

＞そこで政策金利まで上げてますます消費をしぼませることができるとお見ますか？
誰が現段階で政策を上げると言った？

>ＩＭＦ局長、日本国債格下げ判断に理解示す

>同局長は財政再建の実現には、税制改革による歳入増が重要になるとの見方を示した上で、「日本の消費税率はいまだに極めて低く、引き上げ余地は十分にある」と強調した。　ＩＭＦは同日発表した財政報告書でも、日本の財政再建の遅れを指摘している。


国外から消費税を上げるよう要請されている状況。
消費税が上がった場合（たとえば10%）の市場への影響、変動金利への影響はあるのでしょうか？

>>294
　全くその通りで国債の金利は市場で決まる。
　しかしながら今後長期金利は上昇傾向に有るが政策金利が上昇するきざしは全く無い。
　だから変動で大丈夫と思うは人は固定を検討する必要は無い。

>>295
消費税率ＵＰ→税収入ＵＰするかも？→円安心かも？→円高→輸出系業績悪化→デフレ＆不況継続→変動金利低金利継続

消費税率を上げるなら円高対策とセットで行わないと本当に日本終了のお知らせになる
残念ながら日本はもうどうにもならない状態なので、ゆくゆくは消費税率を上げるんだろうけど
もう二度と景気が良くなることはなくゆっくりと破綻に向かうだけ

今の日本は歳をとった高年俸のＪリーガーみたいなもん。奇跡でもおこらない限りどうにもならんよ

破綻とか潰れるとかの話多いねぇ。
定義も知らずに乱用されまくりだね。

そうかな？
297の今の日本は歳をとった高年俸のＪリーガー～
のくだりなんかこう思っている人って多いんじゃないかな？
先行き明るい要素なんて何もないですもん。
そんな日本の未来を明るいものと思えない私は米株仕入れて今のところホクホク。
でも外国株で儲かるより日本の景気が良くなってくれる方がうれしいけどね。

そして変動金利が上がって米株の利益を全て吹っ飛ばす。

日本は景気が悪いのにどうやったら変動金利が上がるの？

金利金利って言うけど実際大事なのは実行金利。
いくら変動金利が変わらなくても、銀行の優遇率がかわってくる。

今-1.6とか-1.7で優遇受けてる人達はいいけど、
今後間違いなく優遇幅は減るよ。

優遇幅減ったらその時買う人が悩むだけだから今考える必要ないじゃん。

>>303
何を根拠に間違いなくとか言っちゃう訳？
個人がどう思うと勝手だけど間違いなくとか言っちゃうのはどうかと思うよ
そんなの誰にもわからんでしょ？

＞政策金利が上昇するきざしは全く無い。
＞だから変動で大丈夫と思うは人は固定を検討する必要は無い。
仮に変動が上がらないとしても、固定へ変更することはできなくなんるんだよ。
変動だっていつまでも上がらないってことないし。

固定に変更なんかしないからどうでもいい。元本さえ減ってれば金利上がっても怖くないし、上がってもまた下がるし。

金利が上がる上がるって言う人はさ、上がり続けるような言いかたするよね。
一度上がり始めたら下がらないみたいな。

4年前に買ったときはこれから変動が上がるからみたいな空気で固定を選んでる人間が多かった
でも結局は少し上がっただけでまたゼロ金利復活、で当時高い固定選んだ層が変動に借り替えてる
自分は変動を選んだのでその時の答えとしては正解だったと思うけど
今また買い替えで変動にするか固定にするか悩んでる
今は金利が上がることはないから変動みたいな空気が多数を占めているので逆に固定が正解なのか？って気がする

誰にも遠慮せずに固定でどうぞ。

銀行の体力と優遇幅が一番大切なのは事実でしょ。
変動でローン期間中変わらないのはその2つ。

>>2
で結論が出てるのに・・・
何をそんなに議論してるのか意味不明

>>312
確かに>>2を読み返すとほぼ納得できるないようになっている。

ただし、この部分だけはちょっと違う。

>特にフラットSは とても魅力的な選択肢だと思います。
>ですがやはり、変動を選んでうまく返済したほうが有利だとも思う訳です。

修正するとこんな感じかな？

「特にフラットSは とても魅力的な選択肢のように見えますが、
　やはり、変動を選んで普通に返済額軽減で繰上返済したほうが有利だと思う訳です。 」


余裕あり ＞ そこそこ繰上返済可能 ＞ 繰り上げ返済不可　で取れるリスクが異なるので最適なローンは違うし、
ローン期間の問題もあるので、結局はケースバイケースなのかなぁ。

＞4年前に買ったときはこれから
４年前の話をしてもしょうがないだろ。
後出しじゃんけんならサルでも勝てる。
ここは、これからローンを組む人や、ローンを切り替えるなど人が参考にするんだろ。

>>309
>今は金利が上がることはないから変動みたいな空気が多数を占めているので逆に固定が正解なのか？って気がする

気がするってのが根拠ってすごいわ。

>自分は変動を選んだのでその時の答えとしては正解だったと思うけど

結局4年前は結果オーライだったってのがよくわかる書き込みでした。

なぜ返済額軽減型での繰り上げを勧めているorそちらを言及する人が多いのでしょうか？？

期間短縮型のほうが、金利の圧縮効果（総支払額の軽減効果）は大きいと思っていたのですが。

素人ですいません。

>>316
こちらのスレを見ればわかりますよ
＞https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62931/

>>316

>>3

を見て下さい。

>>312
その文章に修正するとフラット派の人がこのスレッドを荒らすので
魅力的と書いてるんだと思いますよｗ

>>293の例えも秀逸
まあリスクをどうとるかは個人の自由だからいいけど
今固定で借りる人は相当な慎重派だと思う。

これからローンを組もうとして固定（フラット）と変動を単純に比較している者です。宜しくお願いします。
昨日からフラットの方を読んでいたら・・・・・

＞と言うことは、仮に２月が２．６で決まったとしてＳだと１０年間は１．６％。
　最近の変動は提携あると－１．７で０．７７５とかだから１０年間の間に０．８２５以上上がらないと
　少なくとも１０年間は変動の方が良いってことですか？
　おまけに１１年目以降は－１．０％も無くなるから、それ以降は・・・

という書き込みをされている方がおりまして、私も同じようなことを考えてしまいました。
確かに10年で0.825パーセント位上がって1.6パーセント位までになることは変動ですから
あり得ると思うのですが、その先を読んでも質問自体を否定（？）されるような書き込みしか
見られなかったので、こちら変動でいろいろ分析され書かれている方々のご意見いただきたく思います。
変動金利は怖くない　でこの質問が間違っていたらすみません。
宜しくお願いします。

>>320

まず、>>2　>>3　>>4　当たりを読んで下さい。

321さん、ありがとうございます。

前の方にこういう書き込みもあったんですね。読みきれてませんでした。

初期の金利差は10年後に固定と変動が逆転したとしても、フラットSが2.6%なら変動は優遇いれて4%近くいってないとそれまでの差が順調に埋まらない。

まぁ日本の未来がバラ色に見えてるなら固定もわからんでもない。

>>323
10年で変動が４％も上がるっていうのは、日本が
年平均５％以上の成長をしないと無理だろうな。バブル以上の経済回復が必要。

ハイパーインフレになれば固定も変動も同じ条件ですよね？

以前固定金利で契約していた時契約書をじっくり読んでみたら、固定金利でも経済情勢に異常事態が発生した場合は、固定金利の契約が無効になるといった条項が記載されていました。
ちなみに都銀です。

契約した後でしかわからない固定の特約条項って卑怯だなとその時思いました。

固定金利が変わっちゃうほどの経済情勢に異常事態って、これまでにあったの？
そんな現実離れした話しても仕方ないんじゃない。
契約した後でしか分らないとか言ってるけど、自己責任でしょ

３２５は頭悪いね。
何千万もの借金するのに後から読んで気付いたとかってアホ過ぎだよ

どうもアホな325です。

その物件は既に買値で売却できてまして、今回購入する物件については新たに変動にしました。

『契約していた』と書いたのですが誤解を与えたようで申し訳ないです。

>>325
あなた>>309でしょ？

>>329

違いますよ。

>>314
＞４年前の話をしてもしょうがないだろ。
＞後出しじゃんけんならサルでも勝てる。

誰も４年前の話を後出しじゃんけんで言ってないだろ？
４年前はこれから金利が上がるから固定って人が多かったけど結局は変動が正解だったって当時の話を書いてるだけ
ほんま読解力も理解力もないサルやの～

>>315
根拠なんかないわ。だから気がするっていってるやん。
４年前は日本の景気が良くなることはないっていう自信があったから変動にしたけど
今は日本の景気うんぬんじゃなく日本の国が破たんして金利が上がるっていう予感がするだけ
あくまで予感なんでいちいち反論は不要

>>329
309は私です。>>325は固定を選んでいて買い替えて変動にしたって書いてるやん
あくまで予感ですが、325みたいな人間が多いからその逆が正解という予感がします。

それにしてももうちょっと読解力を付けてからレスしてくださいよ

１０年で０．８％位の上昇ならあり得そうだね。
ただその後の「Ｓの効果」が無くなる１１年目以降は読めないね

325です。

緩やかに景気が回復し、毎年少しずつ金利が上昇するなら固定がベストだと思います。
ハイパーインフレや急激な金利上昇後しばらくその金利が続く状況を前提とした固定は意味がないことは、
契約書の文面で過去に理解しました。

現在の状況と将来の金利上昇を自分なりに考えて今回変動にしたました。

日本国が破綻っていうのは、日本国債の暴落シナリオだと思うのですが、仮に国債価格が大幅に下落して（急激に下がるか、ゆるやかに下がるかは別にして）、長期金利は上昇しますが、住宅ローンの変動金利はどうのような影響を受けることが予想されるのでしょうか？　国債暴落の中で、政策金利や短期プライムレートが上昇することはありうるのでしょうか？

325です。

国債が暴落すれば銀行の財務状況が悪化しますので、まず既存の固定金利の契約の無効が作動する可能性があるかもしれません。

金利急騰時の特約条項がしっかりと記載されていました。

325です。
連投になります。

経済成長をベースとした金利上昇以外の金利上昇（国債暴落など）は変動・固定どちらも大差ないと思います。

ネガティブな金利上昇（国債暴落など）になれば、外貨資産を持っている人が一番得をすると思います。
ネガティブな金利上昇はローン破綻者が続出するため、海外ではむしろ不動産価格は下落した経緯があるようです。

こういった状況を想定している方の場合、不動産購入ではなく外貨資産の購入がベストではないでしょうか？
不動産購入は、ローン破綻者が続出し、異常事態下でも生活できるレベルになってから購入しても遅くはないと思います。

新規購入予定ですが、変動０，９７５より安く借り入れできる所教えてください。
またマンションのデベ提携では、０，９７５ばかりなのですが、他の銀行で借り入れはできるのでしょうか
とりあえず三菱で６月実行で審査通ったのですが時間があるので再検討したいです

>>337

デベが提携以外の銀行利用を認めているのでしょうか？
通常、ローン特約などの契約のため、なかなか認めてもらえない場合が多いのですが・・・。

325です。

http://www.tse.or.jp/news/25/110128_a.html

東証のニュースによると、ミニJGBの取扱がオンライン証券でも始まるようです。

金利上昇時のヘッジとして利用できるかもしれませんね。

CFDでも取扱をしている業者はありますが、相対取引の場合、利益が出ても業者が勝手に無効にする場合がありますので、やはり取引所取引が良いと思います。

ここは金利にこだわっている方が多いみたいですので、検討してみるのも良いのではないでしょうか？

＞利益が出ても業者が勝手に無効にする場合がありますので
そんな業者はないよ。