年収に対して無謀なローン　その１６

２３区内に新築マンション購入を考えています。

■世帯年収
　本人（独身・女）　税込740万円（手取り：月35万円＋ボーナス年145万円）

■家族構成　※要年齢
　本人　32歳

■物件価格
　4600万円

■住宅ローン
　・頭金　1200万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　3400万円
　・変動　35年（通期1.5％優遇確定）
　　シミュレーションでは、当初５年間の優遇後金利を1.075％とし、
　　以降５年ごとに0.5％ずつ上昇、２１年目以降は3.075％で固定して考えています。

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　500万円

■昇給見込み
　あり（40歳まで年収換算で7～8万円／年 昇給予定）

■定年・退職金
　60歳
　退職金なし（賞与時に先取りで受け取っている制度を選択したため）
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収250～300万程度）　

■その他事情
　・最低でも５０万／年ペースで繰上返済し、５５歳までには返済完了したい。
　・車あり（母親の介護を理由に一昨年購入・ローンなし）
　・親からの援助なし（父は他界）
　・結婚の予定なし（介護が必要な高齢の母親と同居していることもあり、結婚は考えていません）
　・母親の生活費／医療費は年金と保険金で全額まかなえております
　・職場に近く、母親の通院付き添いもしやすい駅近の新築２ＬＤＫマンションを希望
　・社宅の退去期限が２０１２年１２月末日


入社以来８年間 借り上げ社宅だったため、
２０代の頃は旅行や趣味に多少のお金を使いながらも
頭金を多めに貯めることができました。

社宅のため６０㎡弱の部屋でも自己負担は月35,000円ほどで済んでいたため、
ローン試算表の返済額を見るとその金額に驚き、無謀ではないかと躊躇してしまいます。
もちろん、営業マンは皆 大丈夫です！と言いますが・・・

みなさんの客観的なご意見を頂けないでしょうか。

＞941さん
お母さんの介護とか、大変ですね。
お父さんも他界と書かれているので、お母さんも結構ご高齢なのでしょうか？

ひどいことを言うかもしれませんが、こどもと違い、お母さんはいつ他界
されるか、計画の立てようがありません。
知り合いの方で、もうこうなったら欠勤するしかない、と言って困っていた
のですが、つい先日介護の甲斐なく亡くなられてしまいました。

お母さんが亡くならなくても、常時介護が必要で仕事を辞められなければ
特養などに入れてもらわないとなりません。
病院と違い特養などは場所を選ぶ事ができません。

もちろん、月々11万円、管理費等こみで１５万円位でしょうから、支払いに
困ることはないでしょう。
30代前半で年収700万超で女性なんてそうそういません。

ただお母さんがいなくてもあなたの人生は続きますから、そういう事も考えて
もう少し負担の少ないところになさったらどうでしょう？

938です。
有難うございました。ここで大丈夫と言われたので、安心しました。
銀行では大丈夫と言われましたが、あちらは商売ですから、心配でした。
社宅住まいでお金貯まりました。昭和30年代建設で、かなり我慢しないといけませんでしたが。

これからは勤務先や個人能力に対して無謀なのか
無謀でないのかを考慮する時代でしょうね。

>938さん

大丈夫だけれども、社宅にいられるだけ居た方が、もっと楽になりますよ。
上の子供が、中学生になるか中学受験を始めるまで我慢できれば、
老後も教育資金もだいぶ違ってきます。

私は、こどもが出来るのが遅かったので、５０に近づいて上の子が中学受験
勉強を始めるまで６０平方メートルの社宅でくらしました。
それで、親から若干の援助を受けてローン無しで購入。

目下、教育費の負担は残っていますが、銀行に利子を払わずに済む生活です。

>>941
変動、35年返済率16％、28年返済率19％。支払いは
安全圏ですが、今まで35,000円で住まれていたら
かなりの負担感があるのは当然だと思います。退職金
は無いとはいえ、再雇用制度もありお母さんと二人
前提ですし計画自体は問題ないと思います。お示しの
金利上昇シミュレーションで28年計算ですと、当初は
11.6万、21年以降は月13.5万の想定で月々割戻し
税込み月収62万(手取り47万)以上あればこの金利
上昇でもいけるという試算ですね。

頭金をしっかりいれておられるので、今後のライフ
プランが変わっても一般論的には売却しての転居は
し易いと思いますし、お母さん思いの温かい計画だと
思いますが、結婚したくなるかもしれないという前提
で、売りやすい評価の高い物件かどうかも判断材料の
大きなポイントではないでしょうか。

>>946　続き
ちなみに参考資料です。

ブランド別マンション評価ランキング2010

1 「パークシティ」 三井不動産レジデンシャル
2 「パークコート」 三井不動産レジデンシャル
3 「パークタワー」 三井不動産レジデンシャル
4 「ドレッセ」 東京急行電鉄
5 「PROUD （プラウド）」 野村不動産
6 「グランドメゾン」 積水ハウス
7 「パークハウス」 三菱地所
8 「ブランズ」 東急不動産
9 「Brillia （ブリリア）」 東京建物
10「シティタワー」 住友不動産
11「オーベル」 有楽土地
12「D'Cladear （ディークラディア）」 大和ハウス
13「アトラス」 旭化成ホームズ
14「シティハウス」 住友不動産
15「パークホームズ」 三井不動産レジデンシャル
16「グローリオ」 セコムホームライフ
17「Livio （リビオ）」 新日鉄都市開発
18「プレミスト」 大和ハウス工業
19「グランスイート」 丸紅
20「コスモ」 コスモスイニシア
21「ライオンズ」 大京
22「BELISTA（ベリスタ）」 藤和不動産
23「CREVIA（クレヴィア)」 伊藤忠都市開発
24「イニシア」 コスモスイニシア
25「ルネ」 総合地所
26「レーベンハイム」 タカラレーベン
27「クレスト」 ゴールドクレスト
28「クリオ」 明和地所
29「サンクタス」 オリックス不動産

>>941

頑張っておられるお姿が想像できます。頭が下がります。

最大のポイントは、退職金が支給されないという点だと思います。
それを考えると、

「ボーナスに手をつけてはいけません。」

手取り３５万ありますので、これですべてを完結させなければいけません。死守するべき線です。
再雇用のお話は、あったら儲け物、という程度の話とお考えいただくのがいいかと思われます。
このご時勢、公務員ですら、雇用はともかく、給与の保証はございません。
たとえば、極端な話ですが、もし再雇用前にご病気か何かで長期離脱を余儀なくされた場合、
それでも再雇用のお話がくるという確約がありますか。
今ないものは話の前提に置かない。ローンの鉄則です。

つぎに、月手取り３５万でこのローンは適切かどうか、という点です。
返済比率的には、少々きついですね。しかし、無理ではありません。
でも、楽でもありませんよね。なので、悩まれているのではないかと思います。

社宅の期限も近いので購入という選択肢もありだとおもいます。
そのばあいは、946さんもおっしゃるように、
売却が容易な物件であるかどうかが、大きなポイントだとおもいます。

新築にこだわりがなければ、2003年前後にでた物件であれば、
質も良く、もうすこし資金的に余裕がでてくる物件もあるとおもいます。
自己資金が潤沢ですので、中古でも担保の問題は起こらないと思います。

この物件に決定される前に、購入されるかどうかはべつにして、
いちど中古物件を１０件ほどほど見学にいかれるのも手ですよ。
物件をみる目がすこしはついてきます。
当該新築物件が売却しやすい物件かどうかをご判断いただく材料にもなります。
時間がないようであれば、むずかしいですが。

視野を広げるのはタダです（笑）。
そこから得られる利益は、あなたのものです。

新築もありだけど、中古にも目配せしては、というのがわたしの結論です。

うまくことが進むよう、祈念しています。

■世帯収入■
本人３５２万　２６歳
配偶者０万　　　２６歳
子供５．３．１

現在パート探し中
年間８０万位の見込み


■購入物件■

２５００万
諸費用


■借入■
２３００万

■住宅ローン■
１０年固定１．７０
月７２０００円
もう１つフラットか迷い中

■購入後の貯金■
３０万恥ずかしい。。。






■昇給の見込み■
年間３０００～５０００円


■その他■
車のローンなし
子供の保育園代は夫の給料から元々払っている
こんなんで購入しても大丈夫か。
購入するに当たってフラットの方がいいのか。
ちなみにフラットにすると７４０００円
皆さん宜しくお願いします

>>950
厳しい方だと思います。

頑張ってください。
ちなみにローンはフラットの方が安心ですね。

>>950

購入したら破綻まっしぐらになると思います。

奥さんがパートに出たとして世帯合算収入が４３２万。
借入金額２３００万は年収の５倍以上。
５千円／年の昇給で計算しても、１０年後の年収４３７万。

その頃には一番上のお子さんが高校受験で、
教育費もかなり必要になってきていますよね？

ただ、一番下のお子さんは手が離れている頃なので、
奥さんがパートと言わず事務職正社員で２５０～３００万くらい稼いで欲しいところです。

お子さんが３人いて、購入後の貯金３０万というのもありえません。
それであれば、ローン金額をもう１００～２００万増額して、
手元資金を残しておく方が安全かと思います。
ローンの返済額は少しあがりますが、何かあった時手元にお金がないと
より金利の高いローンを組まざるをえなくなります。

２５００万で家族５人が住む家（orマンション？）を買えるということは
日常生活で車必須の地域ではないでしょうか？
そうなると、車の維持費・買い替え費用もかかるので、
新居での生活は本当に苦しいものになると思います。


奥さんのパート収入は繰上返済or手元資金の増にあてて、
ご主人の収入４３２万の中で全てやりくりできればいいですが・・・
税込月収入：４３２万÷１２＝３６万、ここから税金や社会保険料を控除されて、
手取月収入：３６万×８０％＝２８．８万。

この２８．８万から、現状の家計簿で計算した家族５人分の生活費を差し引いて、
下記のお金を払える自信があるなら、購入に踏み切ることも可能かと思います。
　・ローン支払い
　・マンションなら管理費＋駐車場代、戸建なら修繕積立
　・車を持っているなら、維持費用（ガソリン代の他に、税金・車検等の月割り額）
　・固定資産税の月割り額
　・教育費用の貯蓄（子供３人分）
　・生活費用の貯蓄

すみません、ご主人の収入だけですと３５２万でしたね。。。

そうなると、奥さんのパート収入を繰上返済or手元資金の増にあてて、
ご主人の収入で全てやりくりする場合は、
税込月収入：３５２万÷１２＝２９．３万、ここから税金や社会保険料を控除されて、
手取月収入：２９．３万×８０％＝２３．４万。

さすがに２３．４万のうちフラットでのローン額７．４万を差し引くと残金１６万。
あと、フラットの場合は団信の保険料を金利と別で払うので、
その保険料が月３万弱になるかと。

残り１３万で家族５人の生活費がまかなえますか？？


また、ご家族が多いので扶養控除で多少は税金が安いとしても
手取月収入が２９．３万×９０％＝２６．４万を超えることはないでしょう。

いずれにせよ、厳しいことにはかわりまりません。

■世帯収入■ 
本人430万円 37歳
配偶者350万円 37歳
子供なし(1人は欲しいと考えています)

■購入物件■ 
2500万円(中古マンション)

■借入■ 
2100万円

■頭金■ 
400万円(諸費用込)

■住宅ローン■ 
全期間固定  3.0%

■購入後の貯金■ 
200万円

■昇給の見込み■ 
年間10,000円

■その他■ 
●車などのローンなし(都市部なので車を持つ予定はありません)
●配偶者は妊娠・出産後も働く予定(専門職についていますが、技術向上のため年間30万円かけて別途勉強が必要)
●私、配偶者共に退職金がありません。定年後は委託再雇用で年間300万となっていますが、ほとんど期待せずに考えています。
●物件は築年25年の鉄筋。

よろしくお願いいたします。

宜しくお願いします。

■世帯年収
　本人　　税込530万円（手取り月27万円、ボーナス年130万円）地方公務員
　配偶者　0円（将来パート予定あり）

■家族構成　
　本人　35歳
　配偶者　29歳
　子供　なし

■物件価格
　3800万円

■住宅ローン
　・頭金　800万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　3000万円
　・変動　35年　0.775％ （フラット35Ｓとのミックスも検討中）

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　500万円

■昇給見込み
　年　10万円位

■定年・退職金
　60歳
　2000万程度見込み
　　

■その他事情
　・車なし
　・1年後に子供欲しい

950はマルチでしょ。

保育園3人でパートなかなか見つからない、残貯金30万では子どもに何かあったときに対応できない。

パート探し中で保育園の家庭状況調べはうまくくぐったのかな？

まだ若いんだから3番目の子が小学校入学するあたりまでに目標額決めて貯金作ってからリトライしたほうがいいかと。

９５０です。
すみません。いつも見ているのですが投稿するのは初めてでマルチの意味が分らず。
そうですよね。
一応東海地方で購入予定です。
一戸建てです。
今の手取りから計算したら車のローンを審査前に一括で払ったので家賃が７万位になってもなんとか払っていける計算にはなりました。
車のローンを払ってしまって頭金を出してしまうので残りが３０万という恥ずかしい事になってしまいました。
住宅控除は計算したら年間14万返ってくる計算になります。

ですが子供が３人（一応学資保険一人満期１６０～１７０万はかけてますが）今後教育費もかかるだろうし、心配です。
今は学資保険＋子供手当をすべて貯金に回していますのでそれを進学時に充てようかと。
私達夫婦で話し合った結果専門学校行ける位のお金３００～４００万は親が用意して大学とかに本当に行きたいなら足りない分を奨学金などで払ってでも行きたいと言う子だけ行かせようと思っています。

保育園は３人目を妊娠する前に働いてて上二人は元々入っていました。
今年春から働くと言う事で一番下も何とか同じ保育園に入れる事になりました。
一番下の子が小学生に上がるタイミングでとも考えましたが今後税金、また地震の影響で材料費が上がると言われていますのでお金をその間に貯めても結局はあまり意味がなくなるのでは？と不安に思っています。
皆さんはどう思いますか？
一番下の子が小学校になったら私も正社員で働く予定です。
やはり無理なのかな。
先輩方の意見をもっと聞きたいです。
また似たような状態で購入した方居たらお話聞きたいです。

９５０です。
フラットにした場合は保険料生命保険で賄う予定で年間２８０００～３万になるとのことでした。

>住宅控除は計算したら年間14万返ってくる計算になります。


それ以前に、950さんのご家庭では源泉徴収税額が
14万未満のはずです。

＞今後税金、また地震の影響で材料費が上がると言われていますので
＞お金をその間に貯めても結局はあまり意味がなくなるのでは？と不安に思っています。
＞皆さんはどう思いますか？

私も、税金と材料費は上がっていくと思います。

元々「大増税が必要」と言われていた事に加え、
地震の影響でさらにお金が必要になるので、
遅くなればなるほど税金は高くなってしまうでしょう。

また、材料費も、原油価格の高騰や世界（中国等）需要の高まりに加え、
今回の地震による国内需要も高まりにより、高騰していくと思います。