年収に対して無謀なローン　その１６

>>1080
35年返済、単独返済率25％
私もいわゆる会社経営ですが、まさに会社の財務内容
次第と言えると思います。一般的に考えると子3人で
その返済率は高いと思いますが、所得が高いので危険
とまでは言えないと思います。ただ35年計算で25％は
自営だと場合により懸念が残りますので、給与を上げ
て早期に返すことができるかどうかも大きな判断材料
になるのではないでしょうか。

1079です。
>>1081さん、心強いお言葉ありがとうございます！

でも0歳児を抱えての復職は
やっぱり
かなりしんどかったです。
共働きするための経費も予想外にかかります。

次は高齢でもあるので、運良く授かれたら一年は仕事を休みたいんですが、
このローンでは厳しいでしょうか…。

昇給が見込めて、定年時退職金を返済に当てられる人が
うらやましいです。
うちはそれもまず期待できないので、
子供に窮屈な思いをさせないよう
2000万くらいの借り入れで済む物件（中古戸建）で
と夫は言うのですが。
保育所や小学校が近いというところも
気に入っているので悩みます。

合算ローンはリスクが高いんですね。

>>1084
返済期間を23年だと思って返済すると月132,000円
ですが、35年返済でローンを実行すれはずですから
返済額は102,000円です。ご主人の年収360万から
ローンを引いて、残りと奥さんの産休時収入と貯蓄で
賄うわけですね。貯蓄が900万もあるので1年程度は
余裕かと思いますが、ある程度の貯蓄は失うことは覚悟
しなくてはいけません。｢万一復職が遅れたら｣がリスク
となるわけですが、ご両親の将来的な金銭的援助も
鑑みての決断にはなると思います。

35年固定ですが、フラット35Ｓの方が支払いが安く
すみそうですがそのあたりも検討材料かと思います。
団信別途いりますが、当初は35年返済で8万程です。

将来的な年収減の不安もあるため、賃貸併用住宅を検討してます。
アドバイスよろしくお願いします。

■世帯年収
　本人　　税込700万円（手取月30万円、手取賞与年200万円、会計コンサルタント）
　配偶者　税込450万円（手取月24万円、手取賞与年80万円、東証一部一般職）

※賃貸併用住宅なのでこれに別途家賃収入年400万円前後(満室時）
※賞与割合が大きいので年収はややバラツキあり。
　手取世帯年収800万円(不況）～1000万円（好況）

■家族構成
　本人　31歳
　配偶者　30歳
　子供なし

■物件価格
　賃貸併用住宅　1億円（諸費用込み）

■住宅ローン
　・頭金　2,500万円（相続ではなく純粋な二人の貯金）
　・借入　7,500万円
　・変動　35年（全期間優遇後0.875％）

※満室時ローン返済自己負担月0円～3万円、全空室時月25万円
　現時点では家賃収入が多く、ややプラスになる計算です。

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　1000万円 （家具家財、引越代等もここから出します）

※現状の貯蓄年300万円～500万円前後、家賃負担は年120万円
※貯蓄の内訳は、賞与全額＋毎月の積立＋運用益
　年20万円～50万円前後(安全性を最重視）

■昇給見込み
　有り（年間10万円～50万円前後）

■定年・退職金
　60歳　退職金は不明
　夫：激務で定年までは働き続けられないかもしれない
　妻：定年は60歳だけど50歳前後に退職するのが慣例

退職後は独立開業予定。自宅を事務所にするか売却して地方に行くかも
（夫：税理士/妻：社労士、宅建、簿記1級、経理の実務経験）


■その他事情
　・子供は作れない可能性高い(身体的事情）
　・空き室の低い賃貸ニーズがある地域だが土地値が高いので投資利回りは低い


居住だけを考えた物件だと住みたい地域に買うのに5000万円近く借入が必要で
場所を相当妥協しなきゃいけなかったので不動産屋から併用住宅を紹介されました。
ローン借入額が多くなり、金利上昇時や家賃下落などのリスクがあるのは不安要素。

ＦＰに相談したところこのままお互い何事もなければ
賃貸暮らしを続けても1億円近くは貯まるので
リスクとってまで自宅を買わなくてもいいのではというふうに言われ迷ってます。

>>1086
私は素人な上に現場も見てないので適切なアドバイス
はできませんが、私だったらその計画はしないと思い
ます。実は私も会社で賃料収入が毎月80万程あるの
ですが、素人が比較的安全にできるのは事務所貸しか
駐車場かと思います。木造か軽量でしょうか、15年も
経てば古めかしくなり、賃料は下げざるを得ない
でしょうし、住居は些細なことでも直さなくては
ならないので費用負担はかさみます。それこそ地震
でも来れば全額大家負担で改修する必要もあります。
家賃保証もあるのかもしれませんが、家賃減額の提案
を断れば保証打ち切りもあるかもしれません。
しかも、個人でやってるので運営にしくじれば家族
ごと破綻するので大きなリスクを負うでしょう。
今後少子高齢化の人口減少社会の中で、高い資産価値
を維持しつつアパート経営をどの程度できるか改めて
検討する必要があると思います。

相続税対策にはなるでしょうが、余力でやってる
資産運用ではないのでリスクはそれなりにあると
思った方がよいでしょう。

>1087さん
さっそくありがとうございます。
賃貸経営されてる方から見てあまり魅力的なプランではないんですね。残念です。

造りはローコストRCと軽量鉄骨で試算してもらいました。
上記価格はRCなのですが今後コスト上がりそうですし
借入額をできればもう少し抑えたいので木造で見積もりしなおしてもらってます。

最初は借入額が夫婦で借りられる上限ギリギリなので明らかに
無謀でやめようと思ってたのですが業者さんの話によれば
赤字分は所得税から控除できるので節税になります
という営業トークに惹かれました。

>>1088
現場も見てないのに色々失礼しました。前提として
アパート経営で周辺物件に勝っていくには、周りの
大家に勝っていくことです。周りの大家には全額自己
資金でやってる人や、土地をタダで相続し、アパート
だけのローンの人もおり、事業用ローンで10年程度で
返済を終えた人もいるはずです。別に空室だろうが、
家賃が激安だろうが困らない人もいることは当たり前
にあります。
その中で軽くない負債をかなりの長期抱え、利回・
空室・修繕・金利等様々なリスクも合わせて想定して
いかなくてはなりませんね。

私は27の時に賃貸用として一部融資を組みましたが
あと数年で終了です。それでも楽観はできないという
のが実感です。家のローンは家が払ってくれるという
のは魅力ですが、賃貸経営は全く甘くありません
同じアパート内に変な人が入ると自らの住環境
自体も悪化するというリスクもありえます。

その世帯年収であれば、無理することなく普通に生活
されてれば裕福だと思いますので、ＦＰさんは｢リスク
をおかす必要の無い｣という判断だったのかも
しれませんね。住居だけの計画の方が安全な気も
しますがいかがでしょうか。

1080です。

1081さん　
結婚と同時に立て続けに相方が出産などで、余裕があまりありませんでした。
会社員でしたが独立し３年目、現在の年収となりました。
会社員当時は年収は半分くらいでしたので・・・。
幼稚園代もこの２年間は月に７万円ほどだったのも痛かったです。

1083さん
会社経営の方のコメント、心強いです。
株式なので、月々は決まった給料ですが、私の経営能力にかかっているのは事実です。
幸い独立３年で、借金もなく現在は順調なので、少しずつ小規模にですが事業範囲を広げているところです。
子供が３人というのもありますが、会社以上の借金ですので、ご意見を頂きたく書き込みしました。

>>1090
私と年も近いこともあり親近感もありますし、心から応援して
おります。そしてその年で無借金経営は極めて少ないので大変
優秀だと思います。

今年1月に契約をして、来年2月にローン契約です。
やはり主人の収入のみでは、ローン不可でしょうか？
私(配偶者)は、転職したばかりなのでローンは組めず、
頭金を増やすか悩みます。
（3年後に子供が欲しいので、働けない間の生活費として、
　貯蓄は残したいと考えていました）

■世帯年収
　本人　　税込450万円(手取り月27万、ボーナス手取り50万)
　配偶者　税込550万円(手取り月37万、ボーナス不確定)

■家族構成
　本人　30歳
　配偶者　31歳
　子供　　なし

■物件価格
　4000万円

■住宅ローン
　・頭金　200万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　3800万円
　・変動　35年・0.875%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　1000万円

■昇給見込み
　現時点では不確定

■定年・退職金
　60歳
　退職金なし

■その他事情
　・3年後に子供が1人欲しい

よろしくお願いします。

気にいった新築マンション購入を検討しています。
無謀でしょうか？

よろしくお願いいたします。

■世帯年収
　本人　　税込300万円（年金）3年後から40万円〜、　8年後から175万円〜

　配偶者　　　　　　　 （年金）3年後から230万円〜

■家族構成
　本人　57歳
　配偶者　62歳(1年以内に結婚予定)
　子供　(1人　私立文系大学）

■物件価格
　2800万円

■住宅ローン
　・頭金　1700万円（諸経費、引っ越し等込）
　・借入　1400万円 　20年
　・フラット35S 当初10年間　1.6　11年〜2.6

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　1000万円(息子の大学資金)
　400万円

■昇給見込み
　なし

■定年・退職金
　60才
　
■その他事情
　・車は不要
　

すみません。
1093の誤りです。

配偶者　62歳(1年以内に結婚予定)　　→　62歳

>>1092
えっ、事前審査せず契約したの？
年収の8.4倍って確実に否決されると思うけど。

＞1095さん

1092です。ご返答ありがとうございます。

事前審査の時点では(昨年の源泉徴収票提出)、税込み600万ありましたので、
普通に通りました。

地震の影響で今年のボーナスが大きく減りそうなため、
最悪の場合を想定した数字を書きました。

情報が足りず申し訳ありません。

>1092
住宅ローンは−1.7変動とかですか？

事前審査通っても、いざ返済の段になって管理修繕費とかもあるし、
年収高い年ので事前審査通っても先が大変ですよ。

ここ見ていると、不安になってきました。
これでもやっていけるのでしょうか。

■世帯年収
　本人　　税込750万円（ボーナス年150万）
　配偶者　なし

■家族構成
　本人　36歳
　配偶者　36歳
　子供1　　5歳

■物件価格
　4000万円

■住宅ローン
　・頭金　400万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　3600万円
　・フラット35S

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　300万円

■昇給見込み
　年5万程度づつ。現時点より下がることはない

■定年・退職金
　60歳
　退職金1000万見込み

■その他事情
　・マンションのため、管理費等で月40,000円（内駐車場20,000円）
　・車所有（ローンなし）
　・子供できればもう1人欲しい
　
頭金にあと100万追加するか迷っています。
よろしくお願いします。

>1098
子供の教育費は別途用意しているんですか？

>1092以降まとめて

日本の状況を考えると先に行けばいくほど不動産の価値は下がる。良質の賃貸があれば無理して買う
必要などなし。皆さん残貯金少なすぎでしょ。子供の教育費、病気などのリスクを考えれば人生
無理は禁物。

１１００さんに同意。

ただ、１０９２さんは３１歳で１０００万円の貯蓄を残しているから
チャレンジしても良いかとは思う。

>>1092
審査金利は4％ぐらいでしたか、ご主人の年収で
35年返済計算で返済率44.6％ですから単独だと
通過しないのではないでしょうか。

>>1093
当初10年は68,000円、11年目以降が71,000円です。
その他モロモロを入れると負担は結構重いです。
ただ夫婦二人だけですから無謀とは言えないと
思いますし、合算したら年金はしっかりあるよう
に見えます。

賃貸に入居してもそれなりにかかるので一概に
言えませんが、年金でローンを払う計画にしては
負担は重い方かと思います。

>>1098
24年計算返済率23.8％、35年計算17.6％
定年までに返す計画だと重めと言えると思いますが、
借入額自体は無謀とまでは言えないと思います。
ただ管理費等で40,000円と高額ですから24年で返す
となると、差し引きで住居関連での支払いは月額
17～18万ぐらいにはなるのではないかと思います
ので全く楽ではないと思いますが・・・

>1098
管理費も４万円でその他に車の経費もかかるし、
子供の教育も、と考えると今の年収で一馬力だと
楽ではありませんね。お子さんが小学校に上がって
奥様も働くって選択肢ありそう。

■世帯年収
　本人　　税込400万円（手取り月24万円、ボーナス年70万円）
　配偶者　税込0円

■家族構成
　本人　37歳
　配偶者　37歳
　　（あと5年は働くつもりなし）
　子供1　1歳

■物件価格
　3700万円

■住宅ローン
　・頭金　1300万円（諸経費別途200万円用意済み）
　・借入　2400万円
　・フラット35Sか変動にするか悩んでます。

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　300万円

■昇給見込み
　本人　5000円/年
　
■定年・退職金
　60歳 （再雇用制度あり）
　退職金 300万円

■その他事情
・2年後くらいにはもう一人子供が欲しい

4年後に親から1500万円の援助で繰り上げ返済予定です。
この場合フラット35Sか変動にすればいいのか悩んでます。

そもそもこの年収で変動の審査が通るのか心配です。

初めて購入を検討しており、判らないことだらけです。宜しくお願いします。

1106です。ちなみに新築マンションを購入予定で、管理・修繕費・駐車場で+25000円かかります。

1098です。ご回答いただいた方、ありがとうございます。
残貯金は、子供の教育費も含みます。
それをふまえた上で、頭金を100万増額するか悩んでおります。
厳しいですが、無茶な借り入れでもなさそうなので、
なんとかがんばりたいと思います。

>>1106
銀行ローンは厳しいような気がします。変動が希望
でしたらフラットＳで実行しておいて、金利優遇後
10年後に変動で借換えたらいいと思います。
1,500万以上追加で繰上げするわけですからその時
は確実に審査に通りそうです。

うろ覚えですが贈与税の特例が来年3月半ばまでのが
なかったでしょうか？援助は4年後なんですよね。
ただ他の制度もありますのでよく確認しておいた方が
いいでしょう。そして仮に援助の話しが消滅したら
確実に無謀ローンですから注意して下さい。

>1106
２人目ができて、援助がなくなったら大変ですよ。

>>1106
ちなみにそのプランで定年までの23年で払い終えよう
とすると、ザックリですがフラットＳ計算で当初の
支払いが年90万弱、4年後1,500万繰り上げ後は
年50万程度、その後1年に一回25万繰上げを10年
続けたら残りはそのままでも23年程度で完済しますよ。

>No.1109 マンコミュファン さん

詳しい説明どうもありがとうございました。助かります。
やっぱり変動の銀行ローンは難しそうですね・・・。フラットが通るといいのですが。
マンコミュファン さんの計算して下さったプランだと、収入の少ない我が家でもなんとかなりそうで安心しました。
一応先日税理士さんと相談の元、相続時精算課税にて援助していただけるよう話はしたのですが、再確認してみます。
（その後の相続税分は別途プール済みです）

>No.1110 さん

ありがとうございました。確かに我が家だけでは無謀なローンだと思うので、確認いたします。

よろしくお願いします。
■世帯年収
　本人　　　　　税込４００万円（手取り月２１万円、ボーナス年８０万円）
　配偶者（妻）　税込３３０万円 （現在、育休中。来年３月復職予定）

■家族構成
　本人　　３３歳
　配偶者　３３歳
　子供２　１歳、０歳

■物件価格
　２，８５０万円（消費税、諸経費等すべて込）

■住宅ローン
　・頭金　４００万円
　・借入　２，４５０万円
　・当初３年間１．２％、４～１０年目２．１％　１１年目以降２．６％

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　４００万円

■昇給見込み
　本人　　基本給５，０００円／月
　配偶者　基本給４，０００円／月

■定年・退職金
　６０歳
　２，０００万程度見込み
　定年後、５年間の再雇用制度有り　

■その他事情
　・車のローンなし
　・妻が育休中のため、来年３月まではちょっときつい。
　・公務員ではないが、それに近い職種・雇用形態。

分からないことだらけです。ご助言よろしくお願いします。

>1113
子供を預けて働く為のコストがどれくらいかかるか
良く調べておくといいですよ。ご両親にもヘルプ頼め
そうですか？

1114さん

上の子は保育園です。
毎月の保育料は今は５万円と高いですが、毎年、夫婦の所得税額によって改定されるので、
今年の夏から改定額の保育料になるはずで、今よりも低くなるはずです。
お互いの親は同一市内在住で、ヘルプは頼めます。
地方なので、待機児童や子守りのことなどで、妻が復職できないということはなく、
妻も復職する気でいるので、来年は２馬力でがんばれそうです。

>当初３年間１．２％、４～１０年目２．１％　１１年目以降２．６％
何年ローンでしょうか。

1116さん

３５年ローンです。
全期間金利０．２％優遇されています。
これに別途保証料がかかります。

>1115
健康に気を付けて２馬力で働ければ、
楽しいマイホーム生活になりそう。
頑張って下さい。

みなさん、ありがとうございます。
借入額が年収の５倍以上になるから、不安なのですが、頑張っていきたいと思います。

夫年齢２５歳(年収380万)
妻、子１人、で
今ローン返済は何もない状態です。

月６万、ボーナス１０万返済で２８００万の借入予定ですが、大丈夫でしょうか？
今はアパート家賃７万で貯金は毎月３万はできています。

>>1120
年収の7.3倍ですね・・・

>>1113
27年計算、返済率単独26.5％、合算14.5％
確かに産休中はギリギリ感あるでしょうが、その後は
普通に安全圏と言えるでしょう。

ちなみに定年まで27年でその金利で返そうとすると、
2年後から年1回20万前後を25回繰上げすると完済
できますね。ちなみに当初は年返済額85万、10年後は
117万、20年目は121万です。(繰上げ別)

退職金も再雇用あり、問題なくいけるのではないで
しょうか。(単独にならなければ)

1122マンコミュファンさん
ありがとうございます。

よければ教えていただきたいのですが、
当初３年間１．２％、４～１０年目２．１％　１１年目以降２．６％ （全期間金利０．２％優遇された金利）
この金利っていかがなものでしょうか？
別途保証料は５６万円で見積もってあります。

保証人を立てれば必要ありませんが、このご時勢、難しいですよね。
私の父親が、いとこの住宅ローンの際に保証人になっているので、
そのいとこにお願いできたらと考えてはいますが。

他にも紹介されているローンとして、
当初１０年間１．９％　１１年目以降２．８５％
保証人は私の父親でよいとのことで、保証料なしです。

ローンとしてはどちらがオススメだと思われますか？

>>1123
個人的には万一に周囲に迷惑かけないためにも、
保証料を払ってでも自己完結するというのがよろしい
かと思います。特に親戚にお願いすると逆にお願い
されることもあり、その破綻に巻き込まれる可能性も
将来的には十分あります。

プランですが、27年の実質返済期間で比較すると
当初プラン　支払い総額3,190万
次のプラン　支払い総額3,271万

当初プランに保証料を足したらほぼ同じですが、当初の
産休中に支払いが安い当初プランの方がメリットがあり
そうです。

1124マンコミュファンさん
ありがとうございます。

やはり保証人ではなく、保証料の方が後々のことを考えるとよさそうですね。
ローンについても、当初の方で考えていきたいと思います。

旦那:32歳年収450万
妻 :25歳専業主婦

ローン実行済み

ローン:1380万
貯金 :70万

*25年ローン
*変動金利:現在1.125


毎年50万の繰り上げ返済か二年に一度100万の繰り上げ返済を考えてます。

無謀でしょうか…。

2012年度より消費税上がるから
さらに厳しいですね。

１１２６さん
貯金が本当に70万円ですか？
私は今年収800万ちょうどで30年ローンがかなりありますが、
こどもが大学進学などもあり、貯金が年収以上ないと不安で
仕方ありません。

ちょっと病気やけがで入院して仕事を休むと、そのうちに
休業補償とか出るでしょうが、「そのうち」が結構長いです。

1128さん
すみません。自慢は他所でお願いします。

■世帯年収
　本人　　税込1600万円

■家族構成　
　本人　30歳
　配偶者　31歳
　子供１　2歳
子供2 0歳

■物件価格
　戸建て8000万円 （諸費用こみ）

■住宅ローン
　・頭金　1500万円
　・借入　6500万円
　・変動　35年・0.875%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　1000万円+有価証券500万

■昇給見込み
　　数百万の上下動あり。

■定年・退職金
　実質的には定年なし
　退職金見込みは不明

実家が貧乏のため、夫婦とも、けちけち体質です。子供は二人とも中学から私立希望です。
ちょっとやりすぎたかも・・・

1126は貯金は確かに少ないが金額が少ないので無謀ではない。が、子供がいるなら少し無謀。これから子作りならせいぜい100万は貯金作ること。

繰上返済はその後。数年変動金利の上昇はないと思われるので貯金優先で。