年収に対して無謀なローン　その１６

>>1062
できれば一馬力で返したいとのことで、
実質30年返済、月116,000円、単独返済率27％
現時点では一人で変動では重すぎる返済負担は間違い
ありません。変動でその返済率は計画自体が危険水域
と言えるのではないでしょうか。

ただ10年後の給与予想では年収700万とのことですが、
それで返済率20％程度になり比較的落ち着いた返済率
になっていく感じではあります。(繰上げ考慮せず、
というか繰上げはかなり難しい負担率)但し金利が今の
水準だったらということですが。

もう一人欲しいとのことで再度産休・育休がワンセット
あるものと思われますが、奥さんの復帰が確実であれば
安全圏と言えます。ただご主人が40までは、単独返済
だと確実にギリギリ感はありますので、変動金利の
金利が動く特性も踏まえて最終的には購入金額の是非
を決断すべきではないでしょうか。

>No.1063 マンコミュファン さん

アドバイスありがとうございます。かなり危険という事で理解しました。
購入を断念するか、最低でも私の収入が上がるまでは奥さんにも頑張って貰うか、よく相談して決めたいと思います。

>No.1059さん。
>No.1060さん。
>No.1061さん。
貴重なアドバイス有難うございます。
今一度検討し、妻と話し合ってから決めたいと思います。

購入にあたって、生涯観や価値観、いろいろ考えさせられました。
家とは、その家族の文化を創っていく場なのかなと感じました。
大きなグラウンドデザインの基礎になりうるのが住まいなんですね。

>>1062

保育料がいくら必要かご存知でしょうか。
保育料以外に副教材などどの程度必要かご存知でしょうか。

もし今の時点でご存知でなければ、ご計画は再考されたほうがよろしいかと思います。
慎重に計画を立てましょう。

５０万、安いもんですよ、そのままローンを抱えるよりも。

>>1066
自分も上の意見に同意です

ご結婚がいつか分かりませんが
独身時も正社員として働いてたのですよね？

年齢的に考えて貯蓄がそれだと、かなり不安です

子供生まれてから
「家のために」と言う目標があればきっともっともっと貯金できます。

それに家族構成も、変わるかもしれませんし
最低でも頭金２割入れれるようになってから購入を考えた方がいいと思います

頭金50万円安いですね。
戸建ってそんなものなのでしょうか？
私はマンションで１割入れたので、余りにもったいなく購入してしまいました。
50万円だったら止めていたと思う。
けれど、どっちが良かったかはまだわからないが。

1066,1067さん

ご意見ありがとうございます。
厳しいとの事で理解しています。
当初の5年（実質4年）は少なくとも妻の稼ぎで保育料を賄えるものと思っていましたがそれ以上の出費が見込まれるとの事ですね。

また、結婚してから2年となります。
結婚して結婚式費用、新婚旅行、家具、家電等一通り揃えてから500万貯めた計算になりますが、逆にそれなりに貯めれたかな。という甘い認識でした。

再考してみます。

縁起でもないこと聞くんですが、夫婦合算前提でガッツリ重いローン組まれてる
方って万一離婚する時どうなるんですかね。

単独の普通のローンだったら相手が出て行ってその後も普通に払うだけですが、
合算前提での重いローンの場合、出て行かれると立ち行かなくなりそうですよね。
持分に応じて支払い義務は相手にもあるでしょうから、離婚後も住んでいない
家に払ってくるんでしょうかね。相手は払いたくないから損しても売却を提案
してくるでしょうし、離婚が当たり前のこのご時勢どんな風に手続きされてる
んでしょうか。

夫婦って、いつ風向きが変わるか不明だし…
合算はいろいろな面でリスキー。

んにゃ案外ローンが縁で終身つれあうかも
リスクのない夫婦は破綻が早い。

そうか。
夫婦合算って確かにリスクあるね。
勉強になるなあ。
ちなみにうちの隣に住んでる夫婦(子供なし)、住んで３年目で奥さん浮気して出て行ったよ。
今は旦那さん一人で住んでる。
旦那さん一人で支払ってるんだろうけど。
うちより狭いから２ＬＤＫだけど一人じゃ広いね。

離婚の可能性があるなら、
そもそも購入しない方が良いですね

例えば世帯年収700万っていっても旦那で700万の世帯と旦那400万・奥さん300万
の世帯で700万だと全然意味合いが違う。離婚すると面倒くさいから万一に備え、
相手の持分を買い取るための貯蓄が必要な家庭もあるのかも。

支払いのリスク的にも旦那700万なら奥さん働きだして250万でも世帯年収950万に
することもできる。そうしなくてもそうすることができる選択肢があるというだけ
で気分的には大きな保険になる。

ってか、離婚の可能性があるなら、そもそも結婚しない方がいいですね。

>1076
未来の事は誰にもわからない…

>>1076
正論だけど確か現在の離婚率は3割程度だったはずで、決して他人ごとではない。
無謀ローンに持ち込まれる案件でも女性の年収も悪くない、つまり昔に比べ
経済的に自立しやすく、離婚しやすくなっているのが一因なのかもしれない。

■世帯年収
　夫 税込360万円
　本人（妻） 税込540万円

■家族構成　
　夫　37歳
　妻　36歳
　子供１　6歳

■物件価格
　3200万円

■住宅ローン
　・頭金　600万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　2600万円
　・固定　35年・3.17%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　900万円

■昇給見込み
　無し

■定年・退職金
　60歳
　退職金なし
　定年後再雇用制度なし　

■その他事情
　・車のローンなし
　・親からの援助なし
　・もう一人子供が欲しい。
　　（一人目とのきは産後6か月で復職）


共働きを続けるために、通勤の利便性を考えて駅近く、かつ
子育てのサポートを受けやすいよう義実家の近くでという条件を満たす立地に
魅力を感じていますが、無謀でしょうか？

■世帯年収
　夫 800万円
　妻 100万円

■家族構成　
　夫　31歳
　妻　34歳
　子供１　6.4.2歳

■物件価格
　5600万円

■住宅ローン
　・頭金　100万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　5500万円
　・固定　フラットS35

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円

■昇給見込み
　自営なので未定。
　上がる見込み有り。

■定年・退職金
　　定年（未定）

■その他事情
　車有り、ローンなし


何とかしたい・・・。

>1080
年収に対して貯蓄が全くないことが気になりますが理由はなんでしょうか？

>>1079
35年合算返済率13.6％、23年計算17.6％
出産がらみで一時的には負担は高くなるでしょうが、
貯蓄も相当額あり、借入も少ないので十分成り立ちそう
です。

>>1080
35年返済、単独返済率25％
私もいわゆる会社経営ですが、まさに会社の財務内容
次第と言えると思います。一般的に考えると子3人で
その返済率は高いと思いますが、所得が高いので危険
とまでは言えないと思います。ただ35年計算で25％は
自営だと場合により懸念が残りますので、給与を上げ
て早期に返すことができるかどうかも大きな判断材料
になるのではないでしょうか。

1079です。
>>1081さん、心強いお言葉ありがとうございます！

でも0歳児を抱えての復職は
やっぱり
かなりしんどかったです。
共働きするための経費も予想外にかかります。

次は高齢でもあるので、運良く授かれたら一年は仕事を休みたいんですが、
このローンでは厳しいでしょうか…。

昇給が見込めて、定年時退職金を返済に当てられる人が
うらやましいです。
うちはそれもまず期待できないので、
子供に窮屈な思いをさせないよう
2000万くらいの借り入れで済む物件（中古戸建）で
と夫は言うのですが。
保育所や小学校が近いというところも
気に入っているので悩みます。

合算ローンはリスクが高いんですね。

>>1084
返済期間を23年だと思って返済すると月132,000円
ですが、35年返済でローンを実行すれはずですから
返済額は102,000円です。ご主人の年収360万から
ローンを引いて、残りと奥さんの産休時収入と貯蓄で
賄うわけですね。貯蓄が900万もあるので1年程度は
余裕かと思いますが、ある程度の貯蓄は失うことは覚悟
しなくてはいけません。｢万一復職が遅れたら｣がリスク
となるわけですが、ご両親の将来的な金銭的援助も
鑑みての決断にはなると思います。

35年固定ですが、フラット35Ｓの方が支払いが安く
すみそうですがそのあたりも検討材料かと思います。
団信別途いりますが、当初は35年返済で8万程です。

将来的な年収減の不安もあるため、賃貸併用住宅を検討してます。
アドバイスよろしくお願いします。

■世帯年収
　本人　　税込700万円（手取月30万円、手取賞与年200万円、会計コンサルタント）
　配偶者　税込450万円（手取月24万円、手取賞与年80万円、東証一部一般職）

※賃貸併用住宅なのでこれに別途家賃収入年400万円前後(満室時）
※賞与割合が大きいので年収はややバラツキあり。
　手取世帯年収800万円(不況）～1000万円（好況）

■家族構成
　本人　31歳
　配偶者　30歳
　子供なし

■物件価格
　賃貸併用住宅　1億円（諸費用込み）

■住宅ローン
　・頭金　2,500万円（相続ではなく純粋な二人の貯金）
　・借入　7,500万円
　・変動　35年（全期間優遇後0.875％）

※満室時ローン返済自己負担月0円～3万円、全空室時月25万円
　現時点では家賃収入が多く、ややプラスになる計算です。

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　1000万円 （家具家財、引越代等もここから出します）

※現状の貯蓄年300万円～500万円前後、家賃負担は年120万円
※貯蓄の内訳は、賞与全額＋毎月の積立＋運用益
　年20万円～50万円前後(安全性を最重視）

■昇給見込み
　有り（年間10万円～50万円前後）

■定年・退職金
　60歳　退職金は不明
　夫：激務で定年までは働き続けられないかもしれない
　妻：定年は60歳だけど50歳前後に退職するのが慣例

退職後は独立開業予定。自宅を事務所にするか売却して地方に行くかも
（夫：税理士/妻：社労士、宅建、簿記1級、経理の実務経験）


■その他事情
　・子供は作れない可能性高い(身体的事情）
　・空き室の低い賃貸ニーズがある地域だが土地値が高いので投資利回りは低い


居住だけを考えた物件だと住みたい地域に買うのに5000万円近く借入が必要で
場所を相当妥協しなきゃいけなかったので不動産屋から併用住宅を紹介されました。
ローン借入額が多くなり、金利上昇時や家賃下落などのリスクがあるのは不安要素。

ＦＰに相談したところこのままお互い何事もなければ
賃貸暮らしを続けても1億円近くは貯まるので
リスクとってまで自宅を買わなくてもいいのではというふうに言われ迷ってます。

>>1086
私は素人な上に現場も見てないので適切なアドバイス
はできませんが、私だったらその計画はしないと思い
ます。実は私も会社で賃料収入が毎月80万程あるの
ですが、素人が比較的安全にできるのは事務所貸しか
駐車場かと思います。木造か軽量でしょうか、15年も
経てば古めかしくなり、賃料は下げざるを得ない
でしょうし、住居は些細なことでも直さなくては
ならないので費用負担はかさみます。それこそ地震
でも来れば全額大家負担で改修する必要もあります。
家賃保証もあるのかもしれませんが、家賃減額の提案
を断れば保証打ち切りもあるかもしれません。
しかも、個人でやってるので運営にしくじれば家族
ごと破綻するので大きなリスクを負うでしょう。
今後少子高齢化の人口減少社会の中で、高い資産価値
を維持しつつアパート経営をどの程度できるか改めて
検討する必要があると思います。

相続税対策にはなるでしょうが、余力でやってる
資産運用ではないのでリスクはそれなりにあると
思った方がよいでしょう。

>1087さん
さっそくありがとうございます。
賃貸経営されてる方から見てあまり魅力的なプランではないんですね。残念です。

造りはローコストRCと軽量鉄骨で試算してもらいました。
上記価格はRCなのですが今後コスト上がりそうですし
借入額をできればもう少し抑えたいので木造で見積もりしなおしてもらってます。

最初は借入額が夫婦で借りられる上限ギリギリなので明らかに
無謀でやめようと思ってたのですが業者さんの話によれば
赤字分は所得税から控除できるので節税になります
という営業トークに惹かれました。

>>1088
現場も見てないのに色々失礼しました。前提として
アパート経営で周辺物件に勝っていくには、周りの
大家に勝っていくことです。周りの大家には全額自己
資金でやってる人や、土地をタダで相続し、アパート
だけのローンの人もおり、事業用ローンで10年程度で
返済を終えた人もいるはずです。別に空室だろうが、
家賃が激安だろうが困らない人もいることは当たり前
にあります。
その中で軽くない負債をかなりの長期抱え、利回・
空室・修繕・金利等様々なリスクも合わせて想定して
いかなくてはなりませんね。

私は27の時に賃貸用として一部融資を組みましたが
あと数年で終了です。それでも楽観はできないという
のが実感です。家のローンは家が払ってくれるという
のは魅力ですが、賃貸経営は全く甘くありません
同じアパート内に変な人が入ると自らの住環境
自体も悪化するというリスクもありえます。

その世帯年収であれば、無理することなく普通に生活
されてれば裕福だと思いますので、ＦＰさんは｢リスク
をおかす必要の無い｣という判断だったのかも
しれませんね。住居だけの計画の方が安全な気も
しますがいかがでしょうか。

1080です。

1081さん　
結婚と同時に立て続けに相方が出産などで、余裕があまりありませんでした。
会社員でしたが独立し３年目、現在の年収となりました。
会社員当時は年収は半分くらいでしたので・・・。
幼稚園代もこの２年間は月に７万円ほどだったのも痛かったです。

1083さん
会社経営の方のコメント、心強いです。
株式なので、月々は決まった給料ですが、私の経営能力にかかっているのは事実です。
幸い独立３年で、借金もなく現在は順調なので、少しずつ小規模にですが事業範囲を広げているところです。
子供が３人というのもありますが、会社以上の借金ですので、ご意見を頂きたく書き込みしました。

>>1090
私と年も近いこともあり親近感もありますし、心から応援して
おります。そしてその年で無借金経営は極めて少ないので大変
優秀だと思います。

今年1月に契約をして、来年2月にローン契約です。
やはり主人の収入のみでは、ローン不可でしょうか？
私(配偶者)は、転職したばかりなのでローンは組めず、
頭金を増やすか悩みます。
（3年後に子供が欲しいので、働けない間の生活費として、
　貯蓄は残したいと考えていました）

■世帯年収
　本人　　税込450万円(手取り月27万、ボーナス手取り50万)
　配偶者　税込550万円(手取り月37万、ボーナス不確定)

■家族構成
　本人　30歳
　配偶者　31歳
　子供　　なし

■物件価格
　4000万円

■住宅ローン
　・頭金　200万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　3800万円
　・変動　35年・0.875%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　1000万円

■昇給見込み
　現時点では不確定

■定年・退職金
　60歳
　退職金なし

■その他事情
　・3年後に子供が1人欲しい

よろしくお願いします。

気にいった新築マンション購入を検討しています。
無謀でしょうか？

よろしくお願いいたします。

■世帯年収
　本人　　税込300万円（年金）3年後から40万円〜、　8年後から175万円〜

　配偶者　　　　　　　 （年金）3年後から230万円〜

■家族構成
　本人　57歳
　配偶者　62歳(1年以内に結婚予定)
　子供　(1人　私立文系大学）

■物件価格
　2800万円

■住宅ローン
　・頭金　1700万円（諸経費、引っ越し等込）
　・借入　1400万円 　20年
　・フラット35S 当初10年間　1.6　11年〜2.6

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　1000万円(息子の大学資金)
　400万円

■昇給見込み
　なし

■定年・退職金
　60才
　
■その他事情
　・車は不要
　

すみません。
1093の誤りです。

配偶者　62歳(1年以内に結婚予定)　　→　62歳

>>1092
えっ、事前審査せず契約したの？
年収の8.4倍って確実に否決されると思うけど。

＞1095さん

1092です。ご返答ありがとうございます。

事前審査の時点では(昨年の源泉徴収票提出)、税込み600万ありましたので、
普通に通りました。

地震の影響で今年のボーナスが大きく減りそうなため、
最悪の場合を想定した数字を書きました。

情報が足りず申し訳ありません。

>1092
住宅ローンは−1.7変動とかですか？

事前審査通っても、いざ返済の段になって管理修繕費とかもあるし、
年収高い年ので事前審査通っても先が大変ですよ。

ここ見ていると、不安になってきました。
これでもやっていけるのでしょうか。

■世帯年収
　本人　　税込750万円（ボーナス年150万）
　配偶者　なし

■家族構成
　本人　36歳
　配偶者　36歳
　子供1　　5歳

■物件価格
　4000万円

■住宅ローン
　・頭金　400万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　3600万円
　・フラット35S

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　300万円

■昇給見込み
　年5万程度づつ。現時点より下がることはない

■定年・退職金
　60歳
　退職金1000万見込み

■その他事情
　・マンションのため、管理費等で月40,000円（内駐車場20,000円）
　・車所有（ローンなし）
　・子供できればもう1人欲しい
　
頭金にあと100万追加するか迷っています。
よろしくお願いします。

>1098
子供の教育費は別途用意しているんですか？

>1092以降まとめて

日本の状況を考えると先に行けばいくほど不動産の価値は下がる。良質の賃貸があれば無理して買う
必要などなし。皆さん残貯金少なすぎでしょ。子供の教育費、病気などのリスクを考えれば人生
無理は禁物。

１１００さんに同意。

ただ、１０９２さんは３１歳で１０００万円の貯蓄を残しているから
チャレンジしても良いかとは思う。

>>1092
審査金利は4％ぐらいでしたか、ご主人の年収で
35年返済計算で返済率44.6％ですから単独だと
通過しないのではないでしょうか。

>>1093
当初10年は68,000円、11年目以降が71,000円です。
その他モロモロを入れると負担は結構重いです。
ただ夫婦二人だけですから無謀とは言えないと
思いますし、合算したら年金はしっかりあるよう
に見えます。

賃貸に入居してもそれなりにかかるので一概に
言えませんが、年金でローンを払う計画にしては
負担は重い方かと思います。

>>1098
24年計算返済率23.8％、35年計算17.6％
定年までに返す計画だと重めと言えると思いますが、
借入額自体は無謀とまでは言えないと思います。
ただ管理費等で40,000円と高額ですから24年で返す
となると、差し引きで住居関連での支払いは月額
17～18万ぐらいにはなるのではないかと思います
ので全く楽ではないと思いますが・・・

>1098
管理費も４万円でその他に車の経費もかかるし、
子供の教育も、と考えると今の年収で一馬力だと
楽ではありませんね。お子さんが小学校に上がって
奥様も働くって選択肢ありそう。

■世帯年収
　本人　　税込400万円（手取り月24万円、ボーナス年70万円）
　配偶者　税込0円

■家族構成
　本人　37歳
　配偶者　37歳
　　（あと5年は働くつもりなし）
　子供1　1歳

■物件価格
　3700万円

■住宅ローン
　・頭金　1300万円（諸経費別途200万円用意済み）
　・借入　2400万円
　・フラット35Sか変動にするか悩んでます。

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　300万円

■昇給見込み
　本人　5000円/年
　
■定年・退職金
　60歳 （再雇用制度あり）
　退職金 300万円

■その他事情
・2年後くらいにはもう一人子供が欲しい

4年後に親から1500万円の援助で繰り上げ返済予定です。
この場合フラット35Sか変動にすればいいのか悩んでます。

そもそもこの年収で変動の審査が通るのか心配です。

初めて購入を検討しており、判らないことだらけです。宜しくお願いします。

1106です。ちなみに新築マンションを購入予定で、管理・修繕費・駐車場で+25000円かかります。

1098です。ご回答いただいた方、ありがとうございます。
残貯金は、子供の教育費も含みます。
それをふまえた上で、頭金を100万増額するか悩んでおります。
厳しいですが、無茶な借り入れでもなさそうなので、
なんとかがんばりたいと思います。

>>1106
銀行ローンは厳しいような気がします。変動が希望
でしたらフラットＳで実行しておいて、金利優遇後
10年後に変動で借換えたらいいと思います。
1,500万以上追加で繰上げするわけですからその時
は確実に審査に通りそうです。

うろ覚えですが贈与税の特例が来年3月半ばまでのが
なかったでしょうか？援助は4年後なんですよね。
ただ他の制度もありますのでよく確認しておいた方が
いいでしょう。そして仮に援助の話しが消滅したら
確実に無謀ローンですから注意して下さい。

>1106
２人目ができて、援助がなくなったら大変ですよ。

>>1106
ちなみにそのプランで定年までの23年で払い終えよう
とすると、ザックリですがフラットＳ計算で当初の
支払いが年90万弱、4年後1,500万繰り上げ後は
年50万程度、その後1年に一回25万繰上げを10年
続けたら残りはそのままでも23年程度で完済しますよ。

>No.1109 マンコミュファン さん

詳しい説明どうもありがとうございました。助かります。
やっぱり変動の銀行ローンは難しそうですね・・・。フラットが通るといいのですが。
マンコミュファン さんの計算して下さったプランだと、収入の少ない我が家でもなんとかなりそうで安心しました。
一応先日税理士さんと相談の元、相続時精算課税にて援助していただけるよう話はしたのですが、再確認してみます。
（その後の相続税分は別途プール済みです）

>No.1110 さん

ありがとうございました。確かに我が家だけでは無謀なローンだと思うので、確認いたします。