年収に対して無謀なローン　その１６

>1040
１歳児を預けて働く、と言う生活のペースが
できてから、資金計画を考えても良いかも。
頭で考えているのと、実際働き始めて、仕事に育児に家事にと
負担が増えてからの家庭生活はペースが違うから、それで、
楽しく平和にやって行かれる状態にしてからでも遅くないと思う。

>>1036

今後の昇給見込みや定年などの情報がありませんが、
どう考えても時期尚早。現在の年収で2200万の借入と
考えると、年収の６倍強。若い事は利点ではありますが、
今買うに至る大きな理由にはならないと思います。つま
り若すぎ。もうすこし貯金を殖やし、今後の生活が
見えてから考えた方がよいと思います。お子さんもいて
残貯金が100万なんて有り得ませんよ。

購入を考えている人は、
消費税が上がる前（早急に）に購入した方が良いと思います。


>>1040
奥さんも働く前提で大丈夫だと思います。
しかし、あまり余裕は無いと思いますので、
奥さんが働くことが困難な可能性があるなら延期した方が良いと思います。

消費税2%上がったら2%家の値段が下がるだけ。
家の値段は販売ターゲット層の年収で決定される。
家の値段が上がるのは販売ターゲット層の年収があがるとき。

そして値段が下がるなら仕様も下がる

気に入った物件があります。
銀行の審査が通るか心配です。
よろしくお願いします。
■世帯年収
　本人　　税込500万円（自営業１０年）
　配偶者　税込460万円（看護師勤続4年）
夫婦連帯債務です。

■家族構成　※要年齢
　本人　41歳
　配偶者　39歳
　子供3　　12歳10歳8歳

■物件価格
　5200万円～5500万円 位
（建売で販売価格未確定です。）

■住宅ローン
　・頭金0万円（諸経費別途用意あり）
　・借入　5500万円
　・変動　35年・1.275%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　500万円

■昇給見込み
　本人なし
　配偶者年10万程度　

■その他事情
　・車のローンなし

頭金を０円でフルローンにし、手元に現金を残したいのですが、
審査が通るか不安です。
頭金を500万円入れたほうが審査には有利でしょうが、
できるだけ手元に残し、審査に通る金額はいくらくらいでしょうか？

契約後、事情が変わり不安になっています。
皆様の感想をお聞かせいただければ幸いです。

■世帯年収
　夫　　0円（就職活動中）
　妻(本人）　税込720万円 （手取り月46万円、ボーナスは不定）

■家族構成　※要年齢
　夫　30歳
　妻（本人）　36歳
　子供2人　6歳（小1）、2歳

■物件価格
　マンション、4300万円

■住宅ローン
　・頭金　300万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　4000万円
　・フラットＳ３５（銀行からは変動とのミックスを勧められ中）

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　600万円（子どもの教育資金用含む）

■昇給見込み
　妻は年棒制のため税込み年収700万円～900万円の間で変動あり（減る可能性は少ない）。

■定年・退職金
　妻定年65歳。退職金は500万円程度見込み。定年後の再雇用可能。
　
■その他事情
　・車なし（夫の就職先によっては購入するかも）
　・親からの援助なし。
　・子どもは増える予定なし。

契約後、夫が転職しなければならなくなり、夫の収入が未定の状況です。（健康には問題なし。）
銀行からは、私の収入のみでローンを組むことについてＯＫもらっています。（ローン契約はまだ）
しかし、堅実な友人からは、手付放棄で解約したほうがいいと言われていて悩んでいます。
やはりこのまま購入を進めるのは無謀でしょうか？

＞1046
1000万円頭金入れれば通るでしょう。でも500万円しかないなら全額入れないと厳しいです。それ以下なら頭金入れても入れなくてもお二人の信用力と物件価値で見られるので審査に影響しないですが、全額フルローンはさすがに印象が悪いので、100万円くらいを頭金は入れてもいいかと思います。今は震災の影響もあり、期首で銀行も無理に決める必要が無いこともあり、住宅ローン審査が厳しいので審査をできる限り遅らせる方が通りやすくなります。今はこんなご時勢なので微妙ですが、例年通りなら夏のボーナス時期に少しだけ審査が緩和されます。

>1048
奥さんの年収だけだとちょっと厳しいですが、ご主人が普通に転職できるなら問題ないと思います。最悪ご主人の転職先での年収が高くなくても教育費にお金をかけすぎなければやっていけるでしょう。ただ、お子さんが私立とかなら再考の予知があると思います。後は物件の場所次第では。その場所に勤務地が限定されると転職先が探しにくいとかでなければ、300万円の手付放棄するほどじゃないと思います。

>1050さん

早速のご意見ありがとうございます。
物件の場所は、今住んでいるところの近くですし、街中で交通の便がよいので、転職先を探すのには全く問題ないです（ただ、今、震災の影響で求人を控える企業が多いという点で難航中です。。）
あと、教育については、公立学校の評判がいい校区なので、私立に行かせることは考えていません。
ちょっと勇気が出てきました。ありがとうございます！

１０４６です。
１０４７さん、１０４９さん、
回答ありがとうございます。
厳しいことは自覚しています。
購入する方向で６月審査にかけます。
親から援助してもらえないか頼んでみて
頭金を増やすことを考えたいと思います。
あと、販売価格ができるだけ安くなることを
願います。

ありがとうございました。

>1052

２馬力で稼いで、貯蓄が５００万しかないことを考えると、
ローンを支払えたとしても、他の支出を大幅に見直す必要があるでしょう。

ローンのために稼ぐのがいやならば、もっと安い物件にされたほうが
良いと思います。
銀行の審査ギリギリということは、十分に無謀だということですし。

1040です。
>>1041さん　>>1043さん

ありがとうございます。
見積もり持参で親に決意を伝えたところ、援助してもらえる事になったので、良い所が
見つかり次第きめてしまいます！

>1040
どこにお住まいかはわかりませんが、その年齢でその収入・貯蓄額は・・・
奥様がいくら稼げるかにもよりますけど、保育料や税金もかかってきますし、厳しいのでは。

>>1055さん

コメントありがとうございます。
常識的に考えるとそうですよね＾＾

一応静岡県の田舎に住んでいて、零細企業の社員です。
建築場所も空中都市になるかと思います。
そのため土地の固定資産税はあまり気にならない程度です。

頭金は最低￥600万になりました！
やってだめなら売ってしまおうとも思っています。
35Ｓの10年1％セール中限定の時限措置で検討しております。
それでだめならいままで通り賃貸で一生・・・。

>>1056
きつそうですが、子供が大きくなって奥様がフルで働けば繰上げ返済なども出来ますし、
６００万円の頭金を入れるなら何とかなると思います

頑張ってくださいね

■世帯年収
夫　600万
妻　460万
■家族構成
夫　36
妻　30

■物件価格
3800万+200万程度

■住宅ローン
・自己資金1000万
・借入3000万

■貯蓄(購入後の残預金)
300万

■昇給見込
自営業に近い零細企業の為、未定。

■定年・退職金
自営業に近い零細企業の為、未定。

■その他事情
　・妻が公務員の為、妻名義で考えています。
　・車は所有しない予定
　・子供は2人欲しいです。
　・妻は出産後も働く予定です。

月々の返済額が、修繕積み立てを入れ11万程度です。
マンションの売却も考慮しており、今後20数年経ったところで売ることも考えています。
1000～1500万程度で売れればよいと考えています。それで田舎に引っ込みます。
販売価格は、いろいろ調べてみた結果、だいたい築20～30年の物件で2000万円程度でした。

またアドバイスがあれば、宜しくお願いします。

>1058
妊娠、出産後の体調って今は読めないので、奥様の
収入中心で考えていらっしゃるなら、お子さんが
生まれて復職し、生活のパターンが確立してから
再考するとリスクが軽減できると思う。

>1058
奥さん名義ってことは奥さんの単独ローンということですか？既婚女性の単独ローンはご主人より年収がいいとかじゃないと何かあるのかなと疑われて通りにくいです。しかも年収460万円で3000万円だと公務員でも審査が通るか通らないか微妙なラインです。名義が奥さんだと団信も奥さんになってしまうので、ご主人に何かあっても奥さんはローンを払い続けなければいけなくなります。ご主人名義の生命保険は別途加入が必須ですね。場合によっては生命保険も担保にするよう求められるかも。審査出すなら奥さん単独ローンだけではなく、夫婦合算ローンも同時に審査してもらったほうがより確実に通ると思います。

>>1058
定年を65歳として、実質返済29年、合算返済率12％、
単独21％。(フラットＳ計算)

奥さん公務員で定年までということで、産休・育休
あれど事実上は楽な返済だと思います。最悪単独でも
返済はできるので危険性は少ないかと思います。

妻名義ということですが、ご主人の万一の時には団信
がないので保険やその他で対応する必要がありそう
です。それとご主人の会社の財務内容はいかがで
しょうか。
()内は一般的な安全基準
・自己資本比率　(30％以上)
・流動比率　(150％以上）
・当座比率　(90％以上)
・固定比率　(100～120％)

会社が借入依存体質だと黒字でも厳しい運営を強い
られますので、そのあたりも重要なポイントです。

すいません。ご意見をお願い致します。
既に手付金50万を支払ってしまいましたが、
スレを見て無茶をしてしまったかと焦っております。
賃貸アパート84,000から家賃がもったいないと思い購入に踏み切っておりますが
頑張れば返せるのか、あまりにも無謀なのかアドバイスいただければ助かります。
首をつらなければならないようであれば50万を放棄してでもやめようかと思います。

■世帯年収
　本人　　税込520万円（手取り月27万円、ボーナス年2回　手取40～50万）
　配偶者　税込250万円（正社員）
　　　　　＊当初1年間産休　　

■家族構成
　本人　30歳
　配偶者　29歳
　子供　0歳（＊購入時）

■物件価格
・3700万円＋諸費用300万
　・戸建（駐車場有り）
　・横浜市内
　
■住宅ローン
　・自己資金　300万円 （なので諸費用を差し引くと頭金０円））
　・借入　3700万円
　・35年ローン　変動5年当0.875% （1.6％優遇）
　・月返済　102,500円　　ボーナス払い無し

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　100万円 （引越、出産、出産後のベビーカー等の費用は別に用意有り）

■昇給見込み
　・扶養手当　＋約1万/月
　・1年後昇格見込み　＋50万/年？
　　＊40歳前後だと年収700万程度？
　・東証一部

■定年・退職金
　60歳　5年間の再雇用制度有り（年収300万程度）　

■その他事情
　・車のローン（無し）、使用頻度　1～2回程度/週
　・できればもう一人は子供が欲しいと思っておりますが無理なのかと。
　・派手な生活等はないと思いますが、月5000円程度の趣味有り。
　・できれば1馬力で返したいのですが、妻も産後に働くと言ってくれている状況です

よろしくお願い致します。

>>1062
できれば一馬力で返したいとのことで、
実質30年返済、月116,000円、単独返済率27％
現時点では一人で変動では重すぎる返済負担は間違い
ありません。変動でその返済率は計画自体が危険水域
と言えるのではないでしょうか。

ただ10年後の給与予想では年収700万とのことですが、
それで返済率20％程度になり比較的落ち着いた返済率
になっていく感じではあります。(繰上げ考慮せず、
というか繰上げはかなり難しい負担率)但し金利が今の
水準だったらということですが。

もう一人欲しいとのことで再度産休・育休がワンセット
あるものと思われますが、奥さんの復帰が確実であれば
安全圏と言えます。ただご主人が40までは、単独返済
だと確実にギリギリ感はありますので、変動金利の
金利が動く特性も踏まえて最終的には購入金額の是非
を決断すべきではないでしょうか。

>No.1063 マンコミュファン さん

アドバイスありがとうございます。かなり危険という事で理解しました。
購入を断念するか、最低でも私の収入が上がるまでは奥さんにも頑張って貰うか、よく相談して決めたいと思います。

>No.1059さん。
>No.1060さん。
>No.1061さん。
貴重なアドバイス有難うございます。
今一度検討し、妻と話し合ってから決めたいと思います。

購入にあたって、生涯観や価値観、いろいろ考えさせられました。
家とは、その家族の文化を創っていく場なのかなと感じました。
大きなグラウンドデザインの基礎になりうるのが住まいなんですね。

>>1062

保育料がいくら必要かご存知でしょうか。
保育料以外に副教材などどの程度必要かご存知でしょうか。

もし今の時点でご存知でなければ、ご計画は再考されたほうがよろしいかと思います。
慎重に計画を立てましょう。

５０万、安いもんですよ、そのままローンを抱えるよりも。

>>1066
自分も上の意見に同意です

ご結婚がいつか分かりませんが
独身時も正社員として働いてたのですよね？

年齢的に考えて貯蓄がそれだと、かなり不安です

子供生まれてから
「家のために」と言う目標があればきっともっともっと貯金できます。

それに家族構成も、変わるかもしれませんし
最低でも頭金２割入れれるようになってから購入を考えた方がいいと思います

頭金50万円安いですね。
戸建ってそんなものなのでしょうか？
私はマンションで１割入れたので、余りにもったいなく購入してしまいました。
50万円だったら止めていたと思う。
けれど、どっちが良かったかはまだわからないが。

1066,1067さん

ご意見ありがとうございます。
厳しいとの事で理解しています。
当初の5年（実質4年）は少なくとも妻の稼ぎで保育料を賄えるものと思っていましたがそれ以上の出費が見込まれるとの事ですね。

また、結婚してから2年となります。
結婚して結婚式費用、新婚旅行、家具、家電等一通り揃えてから500万貯めた計算になりますが、逆にそれなりに貯めれたかな。という甘い認識でした。

再考してみます。

縁起でもないこと聞くんですが、夫婦合算前提でガッツリ重いローン組まれてる
方って万一離婚する時どうなるんですかね。

単独の普通のローンだったら相手が出て行ってその後も普通に払うだけですが、
合算前提での重いローンの場合、出て行かれると立ち行かなくなりそうですよね。
持分に応じて支払い義務は相手にもあるでしょうから、離婚後も住んでいない
家に払ってくるんでしょうかね。相手は払いたくないから損しても売却を提案
してくるでしょうし、離婚が当たり前のこのご時勢どんな風に手続きされてる
んでしょうか。

夫婦って、いつ風向きが変わるか不明だし…
合算はいろいろな面でリスキー。

んにゃ案外ローンが縁で終身つれあうかも
リスクのない夫婦は破綻が早い。

そうか。
夫婦合算って確かにリスクあるね。
勉強になるなあ。
ちなみにうちの隣に住んでる夫婦(子供なし)、住んで３年目で奥さん浮気して出て行ったよ。
今は旦那さん一人で住んでる。
旦那さん一人で支払ってるんだろうけど。
うちより狭いから２ＬＤＫだけど一人じゃ広いね。

離婚の可能性があるなら、
そもそも購入しない方が良いですね

例えば世帯年収700万っていっても旦那で700万の世帯と旦那400万・奥さん300万
の世帯で700万だと全然意味合いが違う。離婚すると面倒くさいから万一に備え、
相手の持分を買い取るための貯蓄が必要な家庭もあるのかも。

支払いのリスク的にも旦那700万なら奥さん働きだして250万でも世帯年収950万に
することもできる。そうしなくてもそうすることができる選択肢があるというだけ
で気分的には大きな保険になる。

ってか、離婚の可能性があるなら、そもそも結婚しない方がいいですね。

>1076
未来の事は誰にもわからない…

>>1076
正論だけど確か現在の離婚率は3割程度だったはずで、決して他人ごとではない。
無謀ローンに持ち込まれる案件でも女性の年収も悪くない、つまり昔に比べ
経済的に自立しやすく、離婚しやすくなっているのが一因なのかもしれない。

■世帯年収
　夫 税込360万円
　本人（妻） 税込540万円

■家族構成　
　夫　37歳
　妻　36歳
　子供１　6歳

■物件価格
　3200万円

■住宅ローン
　・頭金　600万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　2600万円
　・固定　35年・3.17%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　900万円

■昇給見込み
　無し

■定年・退職金
　60歳
　退職金なし
　定年後再雇用制度なし　

■その他事情
　・車のローンなし
　・親からの援助なし
　・もう一人子供が欲しい。
　　（一人目とのきは産後6か月で復職）


共働きを続けるために、通勤の利便性を考えて駅近く、かつ
子育てのサポートを受けやすいよう義実家の近くでという条件を満たす立地に
魅力を感じていますが、無謀でしょうか？

■世帯年収
　夫 800万円
　妻 100万円

■家族構成　
　夫　31歳
　妻　34歳
　子供１　6.4.2歳

■物件価格
　5600万円

■住宅ローン
　・頭金　100万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　5500万円
　・固定　フラットS35

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円

■昇給見込み
　自営なので未定。
　上がる見込み有り。

■定年・退職金
　　定年（未定）

■その他事情
　車有り、ローンなし


何とかしたい・・・。

>1080
年収に対して貯蓄が全くないことが気になりますが理由はなんでしょうか？

>>1079
35年合算返済率13.6％、23年計算17.6％
出産がらみで一時的には負担は高くなるでしょうが、
貯蓄も相当額あり、借入も少ないので十分成り立ちそう
です。

>>1080
35年返済、単独返済率25％
私もいわゆる会社経営ですが、まさに会社の財務内容
次第と言えると思います。一般的に考えると子3人で
その返済率は高いと思いますが、所得が高いので危険
とまでは言えないと思います。ただ35年計算で25％は
自営だと場合により懸念が残りますので、給与を上げ
て早期に返すことができるかどうかも大きな判断材料
になるのではないでしょうか。

1079です。
>>1081さん、心強いお言葉ありがとうございます！

でも0歳児を抱えての復職は
やっぱり
かなりしんどかったです。
共働きするための経費も予想外にかかります。

次は高齢でもあるので、運良く授かれたら一年は仕事を休みたいんですが、
このローンでは厳しいでしょうか…。

昇給が見込めて、定年時退職金を返済に当てられる人が
うらやましいです。
うちはそれもまず期待できないので、
子供に窮屈な思いをさせないよう
2000万くらいの借り入れで済む物件（中古戸建）で
と夫は言うのですが。
保育所や小学校が近いというところも
気に入っているので悩みます。

合算ローンはリスクが高いんですね。

>>1084
返済期間を23年だと思って返済すると月132,000円
ですが、35年返済でローンを実行すれはずですから
返済額は102,000円です。ご主人の年収360万から
ローンを引いて、残りと奥さんの産休時収入と貯蓄で
賄うわけですね。貯蓄が900万もあるので1年程度は
余裕かと思いますが、ある程度の貯蓄は失うことは覚悟
しなくてはいけません。｢万一復職が遅れたら｣がリスク
となるわけですが、ご両親の将来的な金銭的援助も
鑑みての決断にはなると思います。

35年固定ですが、フラット35Ｓの方が支払いが安く
すみそうですがそのあたりも検討材料かと思います。
団信別途いりますが、当初は35年返済で8万程です。

将来的な年収減の不安もあるため、賃貸併用住宅を検討してます。
アドバイスよろしくお願いします。

■世帯年収
　本人　　税込700万円（手取月30万円、手取賞与年200万円、会計コンサルタント）
　配偶者　税込450万円（手取月24万円、手取賞与年80万円、東証一部一般職）

※賃貸併用住宅なのでこれに別途家賃収入年400万円前後(満室時）
※賞与割合が大きいので年収はややバラツキあり。
　手取世帯年収800万円(不況）～1000万円（好況）

■家族構成
　本人　31歳
　配偶者　30歳
　子供なし

■物件価格
　賃貸併用住宅　1億円（諸費用込み）

■住宅ローン
　・頭金　2,500万円（相続ではなく純粋な二人の貯金）
　・借入　7,500万円
　・変動　35年（全期間優遇後0.875％）

※満室時ローン返済自己負担月0円～3万円、全空室時月25万円
　現時点では家賃収入が多く、ややプラスになる計算です。

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　1000万円 （家具家財、引越代等もここから出します）

※現状の貯蓄年300万円～500万円前後、家賃負担は年120万円
※貯蓄の内訳は、賞与全額＋毎月の積立＋運用益
　年20万円～50万円前後(安全性を最重視）

■昇給見込み
　有り（年間10万円～50万円前後）

■定年・退職金
　60歳　退職金は不明
　夫：激務で定年までは働き続けられないかもしれない
　妻：定年は60歳だけど50歳前後に退職するのが慣例

退職後は独立開業予定。自宅を事務所にするか売却して地方に行くかも
（夫：税理士/妻：社労士、宅建、簿記1級、経理の実務経験）


■その他事情
　・子供は作れない可能性高い(身体的事情）
　・空き室の低い賃貸ニーズがある地域だが土地値が高いので投資利回りは低い


居住だけを考えた物件だと住みたい地域に買うのに5000万円近く借入が必要で
場所を相当妥協しなきゃいけなかったので不動産屋から併用住宅を紹介されました。
ローン借入額が多くなり、金利上昇時や家賃下落などのリスクがあるのは不安要素。

ＦＰに相談したところこのままお互い何事もなければ
賃貸暮らしを続けても1億円近くは貯まるので
リスクとってまで自宅を買わなくてもいいのではというふうに言われ迷ってます。

>>1086
私は素人な上に現場も見てないので適切なアドバイス
はできませんが、私だったらその計画はしないと思い
ます。実は私も会社で賃料収入が毎月80万程あるの
ですが、素人が比較的安全にできるのは事務所貸しか
駐車場かと思います。木造か軽量でしょうか、15年も
経てば古めかしくなり、賃料は下げざるを得ない
でしょうし、住居は些細なことでも直さなくては
ならないので費用負担はかさみます。それこそ地震
でも来れば全額大家負担で改修する必要もあります。
家賃保証もあるのかもしれませんが、家賃減額の提案
を断れば保証打ち切りもあるかもしれません。
しかも、個人でやってるので運営にしくじれば家族
ごと破綻するので大きなリスクを負うでしょう。
今後少子高齢化の人口減少社会の中で、高い資産価値
を維持しつつアパート経営をどの程度できるか改めて
検討する必要があると思います。

相続税対策にはなるでしょうが、余力でやってる
資産運用ではないのでリスクはそれなりにあると
思った方がよいでしょう。

>1087さん
さっそくありがとうございます。
賃貸経営されてる方から見てあまり魅力的なプランではないんですね。残念です。

造りはローコストRCと軽量鉄骨で試算してもらいました。
上記価格はRCなのですが今後コスト上がりそうですし
借入額をできればもう少し抑えたいので木造で見積もりしなおしてもらってます。

最初は借入額が夫婦で借りられる上限ギリギリなので明らかに
無謀でやめようと思ってたのですが業者さんの話によれば
赤字分は所得税から控除できるので節税になります
という営業トークに惹かれました。

>>1088
現場も見てないのに色々失礼しました。前提として
アパート経営で周辺物件に勝っていくには、周りの
大家に勝っていくことです。周りの大家には全額自己
資金でやってる人や、土地をタダで相続し、アパート
だけのローンの人もおり、事業用ローンで10年程度で
返済を終えた人もいるはずです。別に空室だろうが、
家賃が激安だろうが困らない人もいることは当たり前
にあります。
その中で軽くない負債をかなりの長期抱え、利回・
空室・修繕・金利等様々なリスクも合わせて想定して
いかなくてはなりませんね。

私は27の時に賃貸用として一部融資を組みましたが
あと数年で終了です。それでも楽観はできないという
のが実感です。家のローンは家が払ってくれるという
のは魅力ですが、賃貸経営は全く甘くありません
同じアパート内に変な人が入ると自らの住環境
自体も悪化するというリスクもありえます。

その世帯年収であれば、無理することなく普通に生活
されてれば裕福だと思いますので、ＦＰさんは｢リスク
をおかす必要の無い｣という判断だったのかも
しれませんね。住居だけの計画の方が安全な気も
しますがいかがでしょうか。

1080です。

1081さん　
結婚と同時に立て続けに相方が出産などで、余裕があまりありませんでした。
会社員でしたが独立し３年目、現在の年収となりました。
会社員当時は年収は半分くらいでしたので・・・。
幼稚園代もこの２年間は月に７万円ほどだったのも痛かったです。

1083さん
会社経営の方のコメント、心強いです。
株式なので、月々は決まった給料ですが、私の経営能力にかかっているのは事実です。
幸い独立３年で、借金もなく現在は順調なので、少しずつ小規模にですが事業範囲を広げているところです。
子供が３人というのもありますが、会社以上の借金ですので、ご意見を頂きたく書き込みしました。