年収に対して無謀なローン　その１６

>>1080
35年返済、単独返済率25％
私もいわゆる会社経営ですが、まさに会社の財務内容
次第と言えると思います。一般的に考えると子3人で
その返済率は高いと思いますが、所得が高いので危険
とまでは言えないと思います。ただ35年計算で25％は
自営だと場合により懸念が残りますので、給与を上げ
て早期に返すことができるかどうかも大きな判断材料
になるのではないでしょうか。

1079です。
>>1081さん、心強いお言葉ありがとうございます！

でも0歳児を抱えての復職は
やっぱり
かなりしんどかったです。
共働きするための経費も予想外にかかります。

次は高齢でもあるので、運良く授かれたら一年は仕事を休みたいんですが、
このローンでは厳しいでしょうか…。

昇給が見込めて、定年時退職金を返済に当てられる人が
うらやましいです。
うちはそれもまず期待できないので、
子供に窮屈な思いをさせないよう
2000万くらいの借り入れで済む物件（中古戸建）で
と夫は言うのですが。
保育所や小学校が近いというところも
気に入っているので悩みます。

合算ローンはリスクが高いんですね。

>>1084
返済期間を23年だと思って返済すると月132,000円
ですが、35年返済でローンを実行すれはずですから
返済額は102,000円です。ご主人の年収360万から
ローンを引いて、残りと奥さんの産休時収入と貯蓄で
賄うわけですね。貯蓄が900万もあるので1年程度は
余裕かと思いますが、ある程度の貯蓄は失うことは覚悟
しなくてはいけません。｢万一復職が遅れたら｣がリスク
となるわけですが、ご両親の将来的な金銭的援助も
鑑みての決断にはなると思います。

35年固定ですが、フラット35Ｓの方が支払いが安く
すみそうですがそのあたりも検討材料かと思います。
団信別途いりますが、当初は35年返済で8万程です。

将来的な年収減の不安もあるため、賃貸併用住宅を検討してます。
アドバイスよろしくお願いします。

■世帯年収
　本人　　税込700万円（手取月30万円、手取賞与年200万円、会計コンサルタント）
　配偶者　税込450万円（手取月24万円、手取賞与年80万円、東証一部一般職）

※賃貸併用住宅なのでこれに別途家賃収入年400万円前後(満室時）
※賞与割合が大きいので年収はややバラツキあり。
　手取世帯年収800万円(不況）～1000万円（好況）

■家族構成
　本人　31歳
　配偶者　30歳
　子供なし

■物件価格
　賃貸併用住宅　1億円（諸費用込み）

■住宅ローン
　・頭金　2,500万円（相続ではなく純粋な二人の貯金）
　・借入　7,500万円
　・変動　35年（全期間優遇後0.875％）

※満室時ローン返済自己負担月0円～3万円、全空室時月25万円
　現時点では家賃収入が多く、ややプラスになる計算です。

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　1000万円 （家具家財、引越代等もここから出します）

※現状の貯蓄年300万円～500万円前後、家賃負担は年120万円
※貯蓄の内訳は、賞与全額＋毎月の積立＋運用益
　年20万円～50万円前後(安全性を最重視）

■昇給見込み
　有り（年間10万円～50万円前後）

■定年・退職金
　60歳　退職金は不明
　夫：激務で定年までは働き続けられないかもしれない
　妻：定年は60歳だけど50歳前後に退職するのが慣例

退職後は独立開業予定。自宅を事務所にするか売却して地方に行くかも
（夫：税理士/妻：社労士、宅建、簿記1級、経理の実務経験）


■その他事情
　・子供は作れない可能性高い(身体的事情）
　・空き室の低い賃貸ニーズがある地域だが土地値が高いので投資利回りは低い


居住だけを考えた物件だと住みたい地域に買うのに5000万円近く借入が必要で
場所を相当妥協しなきゃいけなかったので不動産屋から併用住宅を紹介されました。
ローン借入額が多くなり、金利上昇時や家賃下落などのリスクがあるのは不安要素。

ＦＰに相談したところこのままお互い何事もなければ
賃貸暮らしを続けても1億円近くは貯まるので
リスクとってまで自宅を買わなくてもいいのではというふうに言われ迷ってます。

>>1086
私は素人な上に現場も見てないので適切なアドバイス
はできませんが、私だったらその計画はしないと思い
ます。実は私も会社で賃料収入が毎月80万程あるの
ですが、素人が比較的安全にできるのは事務所貸しか
駐車場かと思います。木造か軽量でしょうか、15年も
経てば古めかしくなり、賃料は下げざるを得ない
でしょうし、住居は些細なことでも直さなくては
ならないので費用負担はかさみます。それこそ地震
でも来れば全額大家負担で改修する必要もあります。
家賃保証もあるのかもしれませんが、家賃減額の提案
を断れば保証打ち切りもあるかもしれません。
しかも、個人でやってるので運営にしくじれば家族
ごと破綻するので大きなリスクを負うでしょう。
今後少子高齢化の人口減少社会の中で、高い資産価値
を維持しつつアパート経営をどの程度できるか改めて
検討する必要があると思います。

相続税対策にはなるでしょうが、余力でやってる
資産運用ではないのでリスクはそれなりにあると
思った方がよいでしょう。

>1087さん
さっそくありがとうございます。
賃貸経営されてる方から見てあまり魅力的なプランではないんですね。残念です。

造りはローコストRCと軽量鉄骨で試算してもらいました。
上記価格はRCなのですが今後コスト上がりそうですし
借入額をできればもう少し抑えたいので木造で見積もりしなおしてもらってます。

最初は借入額が夫婦で借りられる上限ギリギリなので明らかに
無謀でやめようと思ってたのですが業者さんの話によれば
赤字分は所得税から控除できるので節税になります
という営業トークに惹かれました。

>>1088
現場も見てないのに色々失礼しました。前提として
アパート経営で周辺物件に勝っていくには、周りの
大家に勝っていくことです。周りの大家には全額自己
資金でやってる人や、土地をタダで相続し、アパート
だけのローンの人もおり、事業用ローンで10年程度で
返済を終えた人もいるはずです。別に空室だろうが、
家賃が激安だろうが困らない人もいることは当たり前
にあります。
その中で軽くない負債をかなりの長期抱え、利回・
空室・修繕・金利等様々なリスクも合わせて想定して
いかなくてはなりませんね。

私は27の時に賃貸用として一部融資を組みましたが
あと数年で終了です。それでも楽観はできないという
のが実感です。家のローンは家が払ってくれるという
のは魅力ですが、賃貸経営は全く甘くありません
同じアパート内に変な人が入ると自らの住環境
自体も悪化するというリスクもありえます。

その世帯年収であれば、無理することなく普通に生活
されてれば裕福だと思いますので、ＦＰさんは｢リスク
をおかす必要の無い｣という判断だったのかも
しれませんね。住居だけの計画の方が安全な気も
しますがいかがでしょうか。

1080です。

1081さん　
結婚と同時に立て続けに相方が出産などで、余裕があまりありませんでした。
会社員でしたが独立し３年目、現在の年収となりました。
会社員当時は年収は半分くらいでしたので・・・。
幼稚園代もこの２年間は月に７万円ほどだったのも痛かったです。

1083さん
会社経営の方のコメント、心強いです。
株式なので、月々は決まった給料ですが、私の経営能力にかかっているのは事実です。
幸い独立３年で、借金もなく現在は順調なので、少しずつ小規模にですが事業範囲を広げているところです。
子供が３人というのもありますが、会社以上の借金ですので、ご意見を頂きたく書き込みしました。

>>1090
私と年も近いこともあり親近感もありますし、心から応援して
おります。そしてその年で無借金経営は極めて少ないので大変
優秀だと思います。

今年1月に契約をして、来年2月にローン契約です。
やはり主人の収入のみでは、ローン不可でしょうか？
私(配偶者)は、転職したばかりなのでローンは組めず、
頭金を増やすか悩みます。
（3年後に子供が欲しいので、働けない間の生活費として、
　貯蓄は残したいと考えていました）

■世帯年収
　本人　　税込450万円(手取り月27万、ボーナス手取り50万)
　配偶者　税込550万円(手取り月37万、ボーナス不確定)

■家族構成
　本人　30歳
　配偶者　31歳
　子供　　なし

■物件価格
　4000万円

■住宅ローン
　・頭金　200万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　3800万円
　・変動　35年・0.875%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　1000万円

■昇給見込み
　現時点では不確定

■定年・退職金
　60歳
　退職金なし

■その他事情
　・3年後に子供が1人欲しい

よろしくお願いします。

気にいった新築マンション購入を検討しています。
無謀でしょうか？

よろしくお願いいたします。

■世帯年収
　本人　　税込300万円（年金）3年後から40万円〜、　8年後から175万円〜

　配偶者　　　　　　　 （年金）3年後から230万円〜

■家族構成
　本人　57歳
　配偶者　62歳(1年以内に結婚予定)
　子供　(1人　私立文系大学）

■物件価格
　2800万円

■住宅ローン
　・頭金　1700万円（諸経費、引っ越し等込）
　・借入　1400万円 　20年
　・フラット35S 当初10年間　1.6　11年〜2.6

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　1000万円(息子の大学資金)
　400万円

■昇給見込み
　なし

■定年・退職金
　60才
　
■その他事情
　・車は不要
　

すみません。
1093の誤りです。

配偶者　62歳(1年以内に結婚予定)　　→　62歳

>>1092
えっ、事前審査せず契約したの？
年収の8.4倍って確実に否決されると思うけど。

＞1095さん

1092です。ご返答ありがとうございます。

事前審査の時点では(昨年の源泉徴収票提出)、税込み600万ありましたので、
普通に通りました。

地震の影響で今年のボーナスが大きく減りそうなため、
最悪の場合を想定した数字を書きました。

情報が足りず申し訳ありません。

>1092
住宅ローンは−1.7変動とかですか？

事前審査通っても、いざ返済の段になって管理修繕費とかもあるし、
年収高い年ので事前審査通っても先が大変ですよ。

ここ見ていると、不安になってきました。
これでもやっていけるのでしょうか。

■世帯年収
　本人　　税込750万円（ボーナス年150万）
　配偶者　なし

■家族構成
　本人　36歳
　配偶者　36歳
　子供1　　5歳

■物件価格
　4000万円

■住宅ローン
　・頭金　400万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　3600万円
　・フラット35S

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　300万円

■昇給見込み
　年5万程度づつ。現時点より下がることはない

■定年・退職金
　60歳
　退職金1000万見込み

■その他事情
　・マンションのため、管理費等で月40,000円（内駐車場20,000円）
　・車所有（ローンなし）
　・子供できればもう1人欲しい
　
頭金にあと100万追加するか迷っています。
よろしくお願いします。

>1098
子供の教育費は別途用意しているんですか？

>1092以降まとめて

日本の状況を考えると先に行けばいくほど不動産の価値は下がる。良質の賃貸があれば無理して買う
必要などなし。皆さん残貯金少なすぎでしょ。子供の教育費、病気などのリスクを考えれば人生
無理は禁物。

１１００さんに同意。

ただ、１０９２さんは３１歳で１０００万円の貯蓄を残しているから
チャレンジしても良いかとは思う。

>>1092
審査金利は4％ぐらいでしたか、ご主人の年収で
35年返済計算で返済率44.6％ですから単独だと
通過しないのではないでしょうか。