年収に対して無謀なローン　その１６

厳しいご意見を覚悟しつつ、皆様のご意見を参考にさせて下さい。
とても良い物件（建設中のマンション）がありまして、どうしても購入したいと考えております。
宜しくお願い致します。
テンプレートお借り致します。

■世帯年収
　本人　　税込580万円（できれば手取り月37万円、ボーナス年30～40万円等）
　配偶者　税込80万円～60万円　※パートしてもらってますが、シフトにより変動があります
　　　　　　　　　　　　　　　　いずれにしても、103万円以下で調整します

■家族構成　※要年齢
　本人　38歳
　配偶者　30歳
　子供１　9歳 小学校3年（4月から）

■物件価格
　3,800万円

■住宅ローン
　・頭金　 0万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　3,800万円
　・フラット35Sを申込予定　今年12月完成/入居予定ですが、地震の影響がどう出るか・・・

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　100万円

■昇給見込み
　ほぼ無し

■定年・退職金
　60歳
　無し
　　

■その他事情
　・子どもの習い事などで月3万程度
　・親からの援助100万円あるかも

■返済予定
　月額　約135,000円（管理費など込み）　フラット35S　2.4%としての計算でしたので実行月には上がってす　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　と思ってます

やはり、こうして記入してみても、自分の身の丈に合ってないのがわかります・・・。
妻のパートですが、出来る限り103万ギリギリまで頑張ってもらう事にはなってますが、子どもの体調やシフトによってはギリギリまでは現実難しいと思い、上記金額にさせて頂いております。


では、宜しくお願い致します。

>>883
25年程度で返す前提で返済フラットＳ計算　返済率28.1％。結構思い切った計画だと思います。

感覚的には1,000万ぐらい借り入れが多い気がします
ので、資金繰りに工夫がいると思います。

879さん、878さん、ありがとうございました。貯蓄を必ずできるように計画します。

883です

>884さん
早々に有難う御座います。
やはり相当オーバーしますよね。
実は実家を建て替えという話しも一度出たので有名ＨＭに相談しに行ったりもしたのですが
その営業さんは、まずは定年時点での残金の話しから始まって、最終的にはかなり無理があ
りそうですね、とキチンと説明してくれました。（私が無知過ぎるのもあるのですが）
今、検討中のマンションの営業マンはそういう部分は聞かないと触れないですね。
戸建てと（一流はわかりませんが）マンション営業マンの違いですかね。

話しはそれましたが、節約してどうにか出来るレベルではない、と思うべきですね。
条件を変えるとすれば、子どもの成長に合わせて、妻にフルタイムのパートを強いらないと
ダメそうですね。

私の給料は、2年後あたりには、月額1万円～1.5万円は昇給が見込めそうです。
あと微々たるものですが、退職金が何とか200万円程度は見込めそうなことが
先程わかりました。

上記の条件を付加した場合、妻にどの程度パートで稼いでもらえれば可能性が上がりますでしょうか？

もし、お手数でなければ、再度教えて頂ければ助かります。

宜しくお願い致します。

>>886
引き続きお答えいたします。物件金額は固定で、
逆算して世帯年収がどれぐらいであるべきかという
お話しですね。決まりはありませんが、35年で融資
しておいて22年で返すイメージですが、定年や退職金
を加味すれば、事実上の返済率は最高でも25％以下
でできれば20％程度を切っておいた方が安全かと
思います。

となると、借入3800万・フラットＳ、返済年数22年
で組むには年の返済額約200万ですから、必要世帯
年収は800万(返済比率25％)で、できれば1,000万
(返済比率20％)が望ましいかと思います。

実際はリスクヘッジのために35年で組まれるでしょう
が、繰上げしなかった場合には数千万の退職金もない
ようですから、60歳から12年間に渡り、年金から月
ローン13万程度＋その他を支出するのは非現実的か
と思われますし、貧相な老後になることは否めません。

お答えとしては奥さんの年収220万以上です。

883です

>884さん

何度もお答え頂きまして有難う御座います。
とても参考になり、難しいチャレンジなのは承知の上で
妻と頑張って行こうと決意しました。※本来なら妻に負担は掛けたくないのですが・・・

扶養控除の件など、世帯収入を増やす事によって問題が出そうですが
一番良い方法を調べながら頑張りたいと思います。

因みに板違いかと思いますが、ご意見頂きたいのです。入居予定が今年１２月と
なっておりますが、震災の影響にて工期が遅延して、来年１月となった場合に、
フラットの金利が１２月よりも上がった場合は、その分の差額を負担してもらえる
というのは絶対にない話しでしょうか？こちらの都合ではなく、先方も震災の都合
なのでその辺は仕方ないのかな？とも思ったりしてますが。

非常識な質問かも知れませんが、宜しくお願い致します。

>>888
引き続きお答えいたします。
奥さんの扶養控除は現政権では廃止に向かって進んで
おりますので、奥さんの年103万以下ウンヌンは関係
なくなるはずです。その代わりの子供手当てです。

大きな天災地変による工事遅延は免責になりますので、
デベの責に帰することはできません。よって金利差額を
請求することはできません。

ご両親から大きな援助がありますことをお祈りして
おります。

８８３さん
８８４さんの丁寧で具体的な数値のご指摘のあとに、いまさら恐縮です。

なぜ、そこまでその物件に拘るのでしょうか？余計なお世話で申し訳ない。

お気持ちは十分に理解しますが、家を保有するのは手段であって目的ではありません。ご家族と幸せな人生を生き抜くことが目的です。手段に無理するのは本末転倒になるのではありませんか？
縁起でもありませんが、ご両親様の健康や老後のことは大丈夫なのでしょうか？奥様やご本人も当然ですが。

私も３８００万のローンを３５歳で３５年返済で冒険しました。１３年経過し年収は当時から倍になりましたが、子どもが複数いるのでかなり苦しいですよ。退職金も今の年収の３倍は貰えそうですが、両親のことも考えると余裕ゼロです。

世帯年収が増加することをお祈りします。

883さん

はじめまして。
難しいチャレンジなのは承知の上で妻と頑張って行こうと決意しました・・・とありますが、確固たる新たな収入源が見えない中で、気合いだけで返済ができるものではありませんよ。
憧れの物件を購入するのがゴールではなく、家族で楽しく無理のない生活を継続して行くことが大切だと思います。それだけの立派な物件に入居されたら、ご近所さんに触発されて色々なものがほしくなったりもしますし、前述にある通り、ご両親の老後の世話にはお金もかかりますし、お子様の養育にも予想外の出費は発生します。

私は購入したマンションを転勤により現在賃貸しておりますが、入居後不払いになり、管理会社から度重なる督促をしてもらったものの効果がなく、現在係争中です。裁判費用及び立ち退きには数百万円かかります。同じ事象ではないにせよ、予想外なことはいつでも起きえるということを念に入れて身の丈にあった物件選びをされた方が賢明かと思います。

>震災の影響にて工期が遅延して、来年１月となった場合に、
>フラットの金利が１２月よりも上がった場合は、その分の差額を負担してもらえる
>というのは絶対にない話しでしょうか？

逆にもし1月に金利が下がっていたら金利差額分を会社に返す気があるのであればそういう契約を交わすよう持ちかけてみたらいかがでしょうか。
自分だけいいとこ取りはありえませんよ。

先週金曜日？　10年の国債金利下がったな。
ちょっと安心した。

はじめまして。
ご意見いただけると幸いです。

可能なレベルでしょうか‥。。
ミックスローンで考えていますが、それについてもご意見頂けますと助かります。

■世帯年収
　本人　　税込680万円（手取り月35万円、手取りボーナス年100万円）
　配偶者　なし　　　　（8年後以降、パートにて100万円/年　程度を予定）

■家族構成
　本人　40歳
　配偶者　38歳
　子供 2人　2歳、0歳

■物件価格
　4500万円（諸費用込み）

■住宅ローン
　・頭金　1800万円
　・借入　2700万円 　（固定：1350万円　、　変動：1350万円）
　・ミックス　固定20年(ﾌﾗｯﾄS･団信込み)1.7%程度　　変動　30年・0.875%程度
　　
■貯蓄　(購入後の残貯金)
　300万円

■昇給見込み
　7～8万円/年

■定年・退職金
　60歳
　1500万程度見込み

■その他事情
　・ローンなし
　・車（8年後購入、以降1回/10年購入）
　・今後、子供予定なし
　・定年までの20年間で返済したい

>>>888

フラットのごく僅かな適用金利の差が気になるようでしたら、
今回の計画、再考されるべきではないでしょうか。

みなさんんもお答えになっていますが、
今回のご計画では、たとえば奥様やお子さまがご病気になった場合、
その時点でほぼ破綻決定です。
それも織り込み済みなのであれば、「チャレンジ」されるのもありかと思います。
ただその場合、一番影響を受けるのは、あなたではなく、奥様でもなく、
お子さまであるということを、常に念頭においておく必要があると思います。
これはけっして極論ではありません。

次に、金利リスク回避のためにフラットを選択されていると推察します。
その一方で、このたびのご計画によって、上記のような人生におけるリスクを、
かえって高めているような印象を受けます。
リスクヘッジして別のリスクを高める。
ご方針が首尾一貫していないように思われます。
フラットを選択されるのであれば、
その趣旨を一貫できるような新築計画をたてるべきではないかと、思料します。

もう一点。計画には現時点で確保できるものだけで建てるべきです。
いまだ手にしていないものを前提におくのは、禁じ手です。

厳しい言い方かもしれませんが、
貴殿のパターンは、破綻予備軍の典型的なパターンにほかならないのです。
だから、みなさんがご忠告申し上げているのです。
安全策で行っても、どうなるのかわからない状況です。
奥様が新居へ熱望されておられるのであれば、
ぜひこの掲示板をご覧になるように促してください。
また、http://bit.sikkou.jp/　をチェックされるのも一法かと存じます。
競売の８割は住宅ローンの破綻です。
競売にかかるまでにもやむを得ず任意売却されていたり、
任意売却前にも通常売却で新居を手放しているパターンが非常に多くあります。
競売件数のすくなくとも数倍は、住宅ローンの破綻が発生しています。

人間は自分は例外だと考えがちです。
例外かどうかは、客観的な意見で判断するべきです。

ちなみに、金融機関は破綻が予測できても、貸付する場合があります。
２年も返済してもらえれば、強制執行費用分くらいはペイできますから、
あとは担保さえきちんととっておけば、ノープロブレムです。

マンション＆ハウスメーカーは、代金さえ支払ってもらえれば、それでOK
だから、勧めます。「借りられます」「じゅうぶんやっていけます」「大丈夫ですよ」と。

金融機関の従業員も、マンションデベの社員も、ハウスメーカーの営業さんも、
みんな、こうして自分の家族のリスクを避けているんですよ。

以上、失礼ですが、ご忠告申し上げます。

書き忘れました。

営業経験からひとこと。

一流ハウスメーカー営業さんの対応に感心しておられるようですが、
翻訳すると「うちでは、とてもたてられませんよ。あなたはお客にならないから、他所に行ってください」
ということです。よく使う便法です。

失礼を承知でいうと、あなたは、あまい。
その甘さで、子どもや家族をリスクに晒すべきではないとおもいます。

>>895
>>896の元ローン担当者がおっしゃられてるように、
大変恐縮ですが破綻予備軍であることは間違いありません。
なぜそんなことが言えるかというと、>>887でも触れました
が、所得が年金になってから10数年にも渡り、今でも楽では
ない支払いが年金暮らしをしながら続くからです。逆に定年
までに終えようとすると、ローンや団信・管理費・共益費
やらで事実上手取りの半分近くは家関連で消えます。

元ローン担当者が言われてますように競売は少なくありませ
ん。昨年の競売は6万件ぐらいあり、着工戸数が80万戸程度
なことを考えますとかなり多いと言わざるを得ません。
さらに任意売却を入れると数はさらに大きく膨らみます。
私が以前所有してたマンション(60戸)は毎年のように競売
が出てました。任意売却もその物件を買わないかと持ちかけ
られて知ったケースもありました。

それぞれのライフプランや生活支出で一概には言えませんが、
35歳前後の年収600万前後の計画でしたら、確実な安全ライン
は35年返済計算で返済率15％程度で、事実上の返済年数25年
前後計算で実質返済率20％程度が一つの目安かと思います。

883です

お答え下さった皆様有難うございます。
どの方からも厳しいご意見を頂きました。

皆様一人ひとりから頂いたご指摘は、こちらが恥ずかしくなるくらいごもっともな
ご指摘ばかりでした。親の老後の事なども含めて色々と有難うございます。

「甘い」という一言に尽きるのかな、と実感しております。
最初にお答え頂いた1,000万円程度借り入れが多い、というご指摘を参考に
改めて検討し直してみたいと思います。

家族を守るのが父親の役目なのに、危険にわざわざ晒すわけにはいかないですね。

妻がとても気に入った物件で、結婚当初から同居して10年経過したので、色々な
意味で妻にも限界が来ていました。なので、妻から同居解消したいと相談されて
そんな時に妻が見つけた物件だったので、何とか頑張りたいなと思ってました。

ただ、こうして皆様にご相談に乗って頂けて良かったです。
妻はこの物件がどうしても・・・と言っておりますが、身の丈に合ったものを
探し直す事を提案してみます。不幸にならない為にも。

皆様、本当に有難うございます。

年収680万、40歳、ミックス2700万、返済比率18％、
20年での実質返済率22％。昇給・退職金ともそれなり
にあり返済自体に大きな問題は無いように見えますが、
教育費次第で厳しい年も十分考えられます。

ただ、年齢比での頭金と貯蓄額から類推しますと
おそらく奥さんがうまく家計を回されることが想像
できます。

未確定とはいえご主人の昇給と奥さんの将来的な
パートを鑑みますと、8年後には世帯年収880万、
20年完済での実質返済率は17％程度ですからより
安全であると言えるのではないかと思います。

融資の種類についてはなんとも言えませんが、20年
での完済は普通にできそうです。

>>899は>>894さんにレスしました。

アドバイスよろしくお願いします。
かなり迷いましたが、ローンをはじめようかと思っています。。。
理由はローン減税と低金利のためです。。。

■世帯年収
　本人　　税込660万円
　配偶者　税込250万円～300万円

■家族構成　※要年齢
　本人　31歳
　配偶者　32歳
　子供　なし
■物件価格
　4,300万円

■住宅ローン
　・頭金　 100万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　4,200万円
　変動金利(優遇-1.7)

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　300万円

■昇給見込み
年に年収の2%~4%
■定年・退職金
　60歳
　1500万
　　
■その他事情
引越しはほとんどなし。
家具250万

よろしくおねがいします。

>>898
ご両親との別居をしたい。というのが、元々の動機であるなら、
とりあえず賃貸物件に入居したら良いのではないでしょうか？

急いで購入して破綻してしまうより、賃貸で落ち着いてから購入を考えた方が良いと思いますよ。