収益事業（店舗賃貸）で減価償却費が計上できない？

>50

寄付したと思っているって

たしかに法律的な明確な取り決めが無い
どこかの研究会が作成した報告書が唯一
根拠になっている事例のようですが
法的な根拠が全く無いのに納税している
寄付している様な事例だと言うことで

納税義務がある様な既成事実ではないと言うこと

寄付している稀な事例と言うことのようですね。

>>50
一般論として不動産賃貸業は、利幅が薄く回転商売の小売業と異なりもともと発生する経費は多くありません。

その上、減価償却費、固都税、支払利息が計上できないということであれば計上できる経費は限られます。

あっ、法人税の本代も経費にできます(管理組合で買っているなら)

あと大所で残っているとしたら、テナント賃貸管理の委託料でしょうか。

このスレ主の脳内妄想にいつまで付き合うの？

数百人規模のマンションで、賃料は全部課税されて、税理士のフィーだけしか経費にできない。そんなことで数百人が黙っている。そんな、お人好しが数百人揃ったマンションはありえない。


つまり、脳内妄想って、答えがでたな！

＞つまり、脳内妄想って、答えがでたな！

何平米を毎月いくらで貸して
年収がいくらで、課税金額がいくらで
税額がいくらなのか聞いても脳内妄想の回答しか期待できないのかな
それともスレ主逃げたか！
コンビニ名くらいは実在するかな？

まあ、設定に無理があるな。

田舎のＭＳに大手コンビニチェーンってとこは無理があると思う。
田舎はだだっ広い場所にコンビニがポツンとあるのがカントリー風なんだけどね
スレ主のＭＳのコンビニはＰ付きなのかなぁ～？

都会のコンビニも撤退や移転が激しいです、良い場所に居るのは
安定している場合もありますがね。。。家賃が気になるなぁ

田舎に５００世帯てのも無理があるなぁ >8
田舎てのは >50 にスレ主が書いてるし

だな

すまんすまん。
57が、だな以外消えちまったままＵＰした。

よくスレ主のコメントを読み返してもらいたいんだが、
他の人がコメントしたのを追認しているだけなんだな。

リアリティがないから、リアリティがありそうなことを、
そうそう、と言っているだけ。

スレ主です

これ以上は、有益な回答も得られないようですし、
逃げたとか妄想とか、好き勝手言う様な輩が大半の
ようですので、最後の書き込みにします。

>>52さん
ありがとうございます。
本は自分で買いました。
テナントの管理は特に委託していません。
一応、今の契約が１５年か２０年くらいの契約なので・・・


あと、田舎の認識には個人の主観に大きく左右されますからね。
一応駅徒歩５分以内ですが、駅から離れるとホントに田舎です。
ちなみにコンビニは業界１位のコンビニチェーンです。
駐車場も５台以上あります。

リアリティ無いのは、マンション特定されるのが嫌で明記を避けてるからでしょうね。

貴重なアドバイスいただいたみなさまありがとうございました。


ロクなアドバイスもできないみなさんもお疲れさまでした。暇つぶしの相手もうできなくてすみません。

逃げ足早かったね

笑

賃料くらい教えてほしかったけど
妄想と言うか・・・

僅かな税金を払っているって矛盾してる。

逃げたスレ主の記事にいつも新たな疑問が出てくるなぁ
スレ主はなんていう本を買ったんだろうぅ？

だれかスレ主の矛盾一覧を作ってください。

スレ主の発言に特に明らかな矛盾点はないと思うけど。

ただ、俺の持っている知識と照らし合わすと、実在しないのではないかという疑問点はしこたまある。

家に帰って気が向いたら総括してみよう。
では。

さて、実在性の疑問点について総括していこう。その前にスレ主の人物性について。

Ⅰ．スレ主の人物性


スレ主はとても頭の良い人ですね。まずこれが大前提。
お馬鹿なことしか書いていないなら、勉強しろで終わり。
匿名掲示板にしては、とても文章が論旨明快で知性を感じる。
なお、マンションについての法律もかなり押さえているようだ。

>>8で、
>管理組合で買取るのは、登記がらみのコストがやはり高そうです。
>というか、１戸でも反対すれば不成立。

というくだりがあるが、これは、民法の共有と区分所有法の共有の適用範囲を正確に知っていなければ書けないフレーズ。マンション管理士クラスでも間違える方が多いところ。頭脳明晰な証拠である。

ところで、一つお詫び。矛盾しているところはあった。
①>>8で店舗部分を区分所有者の共有と言いながら、
②>>18で、>>13の店舗を規約共用部分という主張を認めている点

先に述べたように、スレ主は民法の共有と区分所有法の共有を明確に区別する能力を持っているから、
この点を混乱することはあり得ない。
まず、この点が実在に疑問符を感じる第１のポイント。

　ここのウマシカすれ主に一言！

（収益事業（店舗賃貸）で減価償却費が計上できない？）税理士さんへ頼めャ！

　頼むお金が勿体ないのなら黙って税金を払え！

次にこのような管理組合がデベから賃貸人の地位を引継ぐ形態の分譲マンションが存在するか？

Ⅱ．管理組合が店舗の賃貸人とする分譲マンションの可能性

本件の想定に近い実例を１つだけ知っている。
リビングライフという中小デベロッパーが横浜で手がける「ライフレビュー横濱関内スクエアII」というもの。
同社がマスコミに20周年記念事業として発表した時には、同社ホームページに詳しく記載があったが、今は
超フォントの小さい文字で書いてあるだけ。

別のホームページだが、仕組みが分かり易いネット情報のリンクを貼っておく。
http://allabout.co.jp/r_house/gc/373657/2/
リンクが無くなっても、『リビングライフ』『管理費ゼロ』のアンド検索をすれば、プレス情報が沢山ヒットする。

なお、どこかでタワーマンション下層店舗で、規約共用部分となっているケースがあるというネット情報を
見たことがあるが、信頼性が乏しいかった記憶がある。本件と類例があるならご教示いただきたい。
リビングライフの件を11月頃に知って、いろいろ類例を探したが見つからない。

俺の探し方がイマイチかもしれないが、ネットで簡単に見つからないというのが実在に対する疑問符の第２のポイント

連投すまんが、実在の疑問符のポイントは第７まである。今しばらくお付き合いを。

敢えて、予防線を張るが、３の税務は一番、俺が正直自信の無いところ。
だが、スレタイのメインテーマが税金である以上、税務を後回しにはできまい。
これを読んだ識者殿は、俺の誤りを遠慮なくご指摘願いたい。

Ⅲ．税務

税金といっても本件についてはいろいろ中項目がある。

１．法人税

本件のメインテーマである、法人税第３条、４条で、マンション管理組合の収益事業について課税される件。

収益事業　・・・課税
非収益事業・・・非課税

なじみの無い方は違和感が満点だと思う。ところが、財団法人とか、あるいは宗教法人は原則非課税だが、
収益事業（例えば駐車場賃貸）は課税されるのが当たり前。だから、そんなにレアケースではないのだよ。

所得税の世界ではあるが、個人が３階は自宅、１・２階を賃貸していたとしよう。
この場合、外壁を塗りなおしたとして、どこまで賃貸事業の経費として認められるか。
満額認められることはない。家事用＝自宅用途と事業用と合理的に区分して経費としていく。

例えば、階数に応じて、2/3を経費にするとか。

長くなったが、何が言いたいかというとある種、非課税事業と課税事業とに区分していくというのは
世の中当たり前に行われていて、税理士がそれを知らないはずがない。
だから、スレ主が言う「税理士が自分の報酬しか損金参入しない」という行動にでるはずがない。

この点が第３の実在性の疑問符のポイント。

２．所得税

なお、>>67で上げた事例では、
店舗区画は１つの専有部分となっており、それを区分所有者が共有している。従って、区分所有者が納税義務者となるとTELでデベは言っていた。
（ちなみに、所得税にはいくつかの区分があり、合算で20万円超とならないと免税扱いとなる）

ご参考までに、管理組合が任意組合という整理がされれば、法人税基本通達14-1-1で組合員が課税対象とする座学的な発想なら考えられなくもない。しかし、マンション管理組合＝人格なき社団→法人税法３条という実務整理はできているのでこの可能性はまずないでしょう。

３．固定資産税

>>15のコメントがあるが、これは俺ではない。ネット情報では違う整理を見つけたが、実例を知らないのでノーコメントとしておく。

なお、固定資産税については、土地・建物の他に、償却資産というものもある。
土地・建物については税務署が納税額を算定してくるのに対し、償却資産は自己申告が基本である。
そのため、賃貸事業者であっても知らない人が多い。
償却資産の詳細の説明は割愛するが、スレ主が書き込んだ、
>>59のコンビニ駐車場のアスファルトなどが該当する。

４．事業所用家屋の貸付状況の申告

地方税法701条の52にはこんな項目もある。もう、コメント書く能力が尽きつつある。

５．税理士報酬

１２ヶ月分の賃料だけを益金として計上し、税理士報酬のみ損金とする。
こんなことで何十万円も取る税理士は知らん。これも実在を疑う要素になっている。


すまん、もう誤字脱字を見直す気力はないなあ。そのまま投稿～、でや！

風呂上がりに７つのポイントうちの残りを全て書く気力があるかどうかわからんが、項目と要旨だけは書く。

Ⅳ．マンション管理組合運営
　500世帯クラスの管理組合でスレ主の書き込みのような運営は現実的にあり得ない。
　500世帯もあって、経費計上０を見過ごすはずがない。

Ⅴ．店舗賃貸契約・工事負担について
　手元に某コンビニとの賃貸契約があるが、>>13のようなスケルトン貸しでオーナー負担がないということは
　ありえない。業界用語でいうところのA工事、B工事、C工事の区分を知らない人のコメント。

Ⅵ．賃貸管理
　マンション管理とは別に、賃借人との折衝・管理が必要になる。これについては管理組合の素人君では
　荷が重いので、管理を委託していないというスレ主のコメントに疑義あり。

Ⅶ．法律上の制限
　沢山の人たちが、賃貸収入を享受するような、いわば不動産賃貸事業の小口化商品については、
　めちゃめちゃ厳しい規制がある。
　先に上げた中小デベがどうやって問題ないとの弁護士意見を取ったか分からないが、
　『不動産特定共同事業法』という超マイナーな法律のせいで、Ⅱのような仕組みは極めて作りづらいはず。
　だから、実在に疑義を持っている。

以上、要旨だけ。基礎知識がない方には全く、チンプンカンプンでごめん。

ご苦労さん。

a.賃料いくら？(店舗と駐車場)

b.税額いくら？

c.法人税の本のタイトルは？

d.実話ですか？

↑この問いに答えられないなら脳内妄想だな

ここのスレ主は、信用できない。
逃げたか自演か妄想かウソつきか

スレ主が
逃げた理由は～

賃料収入を聞かれたからだよ
納税していると言う税額も答えにくそうだったし・・・

税金逃れを聞きたかっただけよ。無いと分かればそれで終わりだべ。

賃料と税額を聞いたとたん逃げたよ　税務署信用あるかな？

まぁ～しかし
税金のスレ立てといて
税額聞かれたとたんに逃げるなんて
生きていて恥ずかしくないのかな

コンビニが１５年契約するかなぁ

法人は様々な部門の収支を合算して決算できる。
個人はできない。

いや個人も給与など損益通算できないものもあるが、出来るモノの方が多いよ。

>>77
私のところはもっと短い。15年20年というのは借地権ならありとは思うが、このケースは違和感あるね。

その１５年の契約では、何平米を月額いくらで貸す契約なの？
駐車スペースも貸す契約なんでしょ？収入は、いくらあるの？

>>83
ご指摘の共有は、その通り。ありがとう。

85
なんだ　笑　30 = スレ主だったんか

87 = 30 = スレ主

つまり、スレ主は勉強士で実務を知らない
教科書頭の人で、法人税を知らずにマン管センタから
拾い読みした某報告書を真に受けて、誤った事例を
スレ立ててしまったってことですね　笑

「笑」は不必要。

スルーしようとスルーしまいと絡まれそうだから一言だけ言っとくが、私はスレ主ではない。

>>87
整理ありがとう。
67の例の4については、このデベのＨＰで管理組合が賃貸借契約の当事者と推定できる記述があった。具体的なことは忘れたけど。

87
>デベが「管理費負担事実上０円」を謳いたいがための・・・

税金は発生しないで、店舗収入から管理費等の経費に充てれるからですね

このスレ（スレ主）には、ネトウヨも擁護しきれんようだな　あはは・・・

87 = スレ主　なの？

千葉の５００世帯MS理事長で
みんなの収入を税金として寄付している
理事長は背任で逮捕でもされたのかなぁ
でてこないな

理事長にも困りましたね

どのスレも勉強士が消えたみたいですね。ラッキー

勉強士の教科書に問題があったことに気付いたのかなぁ
そうなら、少しは救える人だな

なんで
こんな
あほな
つくり
ばなし

私以外の人たちは適正に納税して下さい。

管理組合が納税なんて聞いたことない。

＞管理組合が納税なんて聞いたことない。

アーラ、駐車場を賃貸人に使わせた場合も収入で課税されるよ。

それは管理組合じゃなくて個人でしょ

＞それは管理組合じゃなくて個人でしょ

一般的には駐車場使用契約は組合員と行われ、それをまた貸しする事は出来ません。
組合が細則などで賃借人にも使用させる場合がこれにあたります。

またシルバーか？

駐車場収入くらいで
管理組合が納税するかっつーの

マンション管理組合が共用部分の駐車場、駐輪場、倉庫をその組合員のうち、抽選等で特定の組合員に専用使用権を与えて徴収する使用料を徴収し、これを管理費や修繕積立金に組み入れているような場合は、もともと組合員の共有物であり、管理組合の固有の財産ではないことから、駐車場業には当たらないことになる。
　ただし、この駐車場業等を有料で組合員以外の第三者に貸し付けたような場合には収益事業となる。

賃貸人が第三者？

トータルで黒字にならないから納税までは無い

>>105
俺の知識レベルでは書けない立派な文章だな。
逆に立派過ぎてコピぺの匂いを感じちゃう。違ったらすまん。


敢えて、重箱の隅をつつくなら、最後の文章は、
『ただし、この駐車場業等を』は、
『ただし、この駐車場等を』
の誤りではないか。
ちと重箱すぎたか。
『業』を貸し付けるというのは日本語として違和感あり。『業』を取ると、『駐車場等』となり、前段の『駐車場、駐輪場、倉庫』→『駐車場等』でピッタリくる。

>>105のどこが立派なんだ？
賃貸契約に伴う使用と専用使用権の違いもわかってないじゃないか。

＞賃貸契約に伴う使用と専用使用権の違いもわかってないじゃないか。

庭先の駐車場は専用使用権のある場合があるが一般にはそのような属物的権利ではなく公平の観点から属人的権利が与えられている。

105
収益事業で管理組合が納税しなければならない時の手続きを教えて下さい。
以降の年は、税務署からどの様な書類が届くのでしょうか？

税務相談,税務代理などの税理士業務ができる者は税理士、公認会計士、及び国税局長に対して通知を行い、一定の条件のもとで税理士業務を行うことができる弁護士に限られます。（税理士法　平成１３年５月改正、平成１４年４月１日施行） 
  有償、無償を問わず、これらの資格を持たない者（例えば××管理士など）が税務相談などを行った場合には税理士法違反として罰せられます。

なんだ　１０５　スレ主なのか？　おこられてばっかじゃん！（笑いは入れないよ）

>>105に引き続き、>>109もコピぺか。

>>109もイマイチだな。公認会計士は、税理士となる資格を有する者であって（税理士法3条）、税理士になるには登録が必要（18条）。従って、税理士登録していない公認会計士が税理士業務をやったらアウト。


因みに、以前、公認会計士に、税理士登録して、お小遣い稼ぎしないのか聞いたことがある。税理士登録は登録時の一時的な費用、会費等のランニングが馬鹿にならないので本腰を入れないと登録する気にならないだと。公認会計士がみんな税理士登録している訳ではない。

なお、税理士でない俺がいうことだからスルーして構わんが、109のリンクは貼らないほうがいいと思う。根本的な理解不足かなと？？？と思うところがあるので。

113もコピペなんですが・・・・。

コピペの方が信用出来るね。

>>115の

× 109
〇 113
の間違い。

すまん。

117 = 105 = 113
コピペマン

コピペマン　＝　シルバー by Y!
ヤフー株価↓

ヤフーのシルバー氏はトピも消えてるみたいだけど

シルバーって
ニックネームでしょ？
ヤフー掲示板でコピペ専門で居たじゃん
もう居ないけど、誤った情報をコピペしたことに気付いて
トピ自体も無いみたいよ、公序に反する内容だったんだよ。
このスレも作り話で相当公序に反すると思うけどな！

私の>>115のレスで間違え、>>109殿にご迷惑をかけたお詫びも兼ねてコメントしたい。

まず、
①管理組合→区分所有者への駐車場貸付
②区部所有者から住居スペースの賃借を受けるとともに、管理組合→駐車場も賃借しているケース
③区分所有者から専有部分を賃借もしていない、全くの第三者が管理組合から駐車場を賃借しているケース
に分ける。

私は、
①＝非収益事業＝法人税課税の対象外（公式見解のうち援用できるものあり）
②＝グレーゾーン
③＝②との境目について公式見解があるわけではないが、収益事業＝法人税課税の対象
と考えている。

①については、国税庁のタックスアンサーで（法人税ではなく）消費税ではあるが、
組合員との間で行う取引は営業に該当しないという見解が出ている
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/shohi/02/26.htm

次に法人税申告していないことで追徴課税された事例として、大阪駅前第１・２ビル管理組合の例がある。
http://ameblo.jp/zeimuchosa/day-20080711.html

この件について、識者が解説しているＨＰがいくつもあるが、最も良さそうなものがこちら。
http://www.money-c.com/zeinews/zn85.htm

リンクを貼った２つのＨＰを見ると②③とも課税になりそうだが、
個人的に、大阪駅前ビルの追徴課税をもって、住居系の賃借人への駐車場貸付が課税対象と言いきれるかは
微妙だなと感じている。

というのも、大阪駅前ビルは一度行ったことがあるが、上層階はオフィスで、下層階及び地下階が店舗と
なっているビルで、住居系はない。
（ここの某うどん屋は、超うまい）

ちなみに、商業系ビルの駐車場というのは、駐車場利用者について、外部利用者が多い。
また、テナント店舗で一定の購入をした客にはサービス券を発行していることが多い。
このサービス券については、ビル全体の『営業管理規則』だとか『売上管理規則』で精算方法が
定められているのが一般的だ。

大阪駅前ビルのように古いビルが一般論と同じかどうかは判らないが、②のケースに安易に当てはめられない
のではないかと思っている。

なお、厳密な法的整理を棚上げして、大阪駅前ビルのように億円単位の収益を上げている事例と
住居系の賃借人宛の微々たる駐車場収入を同じ土俵で語れるかという面もある。
その２点から、先に②についてグレーゾーンだとコメントした次第。

次に、>>109では私のコメントに突っ込みが入っているが、ごもっともであるので、その点についてコメントしたい。


>>101～>>111ぐらいまで、賃借人への駐車場貸付が議論になっている。
私がコメントした②③の明確な区別はついていないが、要は賃借人からの駐車場収入の扱いだ。

私が、>>108で立派な文章と書いたのは、
第一の理由：国税庁から公式見解が出ていない②③には触れず、①のみ意図的に書いている。グレーゾーンに触れないというコピペ元は立派な一つのスタンスと思った。
第二の理由：『駐車場業』という世間で使われない言葉で、法人税法上の言い回しを正確に使っているから。
この２点で立派と称した。

文章そのものは、いまでも立派だと思うが、>>105でコピペするのはナンセンスである。
101以降、賃借人に対する駐車場収入について話が進んでいるにもかかわらず、
意図的に賃借人に対する駐車場収入をコメントしていないところをコピペしても意味がない。

その点で、109殿は、105のコピペマンについて、
>賃貸契約に伴う使用と専用使用権の違いもわかってないじゃないか。
と指摘しているのは大正解である。
コピペ元でも確認したが、敢えて、賃借人の駐車場問題には触れていない文章から、コピペマンは抜粋してきている。

私も自分で理解もせず、的外れな、コピペをする奴をおおいに軽蔑する。
105はコピペマンだか、シルバーだか知らないが、大馬鹿モノのレベルで、スレ主の上を行くと思う。

まぁ国税当局から明快な(笑)通達でもあれば判り易いが
ビル管理組合？の特異な事例をまじえて議論してもね・・・
とりあえず
このスレタイとスレ主が実際の課税価格と納税方法を説明しないと作り話のパズルと言わざるを得ない。

今夜タコが釣れたらしい　ここのスレ主かな
不味いかもしれんからスーパーで新鮮なの買って酒でも飲むか

>特異な事例を交えて事例をまじえて…

おお、判る奴のコメントがでてきて嬉しい。そうなんだよ。特異な事例をわざわざ持ってこなきゃいけないほどグレーゾーンなんだよ。


翻ってスレ主に対してリクエストするともうちょっと、リアリティのあるレスポンスを続けて欲しかったね。

もしグレーなら国税当局が通達ではっきりさせるよ
今グレーなのはタコが墨をまき散らしているからだ

タコの正体はネトウヨだな

タコにしては歯ごたえないな。

酢で絞めたろか

低級なレスを繰り返している奴がタコ

暇人な局長さんたちね
彼らはコテハンに見えて実は匿名でも書きまくってるよ

タコつぼから出ておいでよスレ主

＞暇人な局長さんたちね
＞彼らはコテハンに見えて実は匿名でも書きまくってるよ

俺のことか？
事務局長と名乗ってからＨＮは一貫している、勝手な億作で板を汚すな
さもなくば匿名で書いたと思われる番号を指摘せよ。

スレ主かと思ったよ
１３６は妄想癖があるな

事務局長さん

別スレでご活躍のようで。識者であると評価して、聞きたい。

500世帯あるマンションの理事長が、独断で税理士を使うのをやめて、自分で法人税の申告をするなんてできると思う？
大規模マンションは何をするにも、いろんな意見がでて、スレ主のように、個人プレーはしようがないと思うのだが。

事務局長さんは別スレでタコだよ

暇人さん
そう言うのコテハンて言わないのよ
別スレで
匿名で好き勝手なこと書いてんでしょ　笑

＞別スレでご活躍のようで。識者であると評価して、聞きたい。
お褒めにあずかり有難う御座います。普通の中年親爺です。手足は２本づつ８本もほしいよ！

＞500世帯あるマンションの理事長が、独断で税理士を使うのをやめて、自分で法人税の申告をするなんてできると思う？
うちも５００世帯弱、収益事業がないから答えるのが難しいですが、
頼めば当然にコストが掛かるので頼んだ時は総会なり理事会の決議があったと思われるから
独断で税理士を使うのをやめさせる事は出来ないで、少なくとも理事会決議が必要。

＞大規模マンションは何をするにも、いろんな意見がでて、スレ主のように、個人プレーはしようがないと思うのだが。
個人プレーはしようがない＝やり様が無い　ならば、その通りと思うし理事長の権限なんて理事会決議が無ければ無いに等しい。
個人プレーはしようがない＝やられてもしかた無い　ならば、他の板で騒いでいる様に解任してしまう。

>>143
コメントありがとうございます。

『個人プレーはやりようがない』という趣旨でした。500世帯となれば、理事が相当数いるはずです。スレ主が言うようないい加減な対応は、大規模マンションの運営として非現実的と考えました。

予算の件は頭にありませんでした。やはり、識者にご意見を伺うと楽しいものです。

別スレでも微妙な方がいるようですが、ご活躍ください。

暇人は匿名でも書いているとのこと
匿名で書くと言うのはいい加減なことを書くため
すなわち暇人はいい加減である。

全ては匿名には違いないのであるから記述内容を論じれば良いのではないか？
相手を特定する必要は無いし、特定名を決めても成り済ましも出来るのだからその意味は無い。

すなわち、ここのスレ主は暇人か事務局長であると言う事です。

ヒッヒッヒ、又、言いきられた。

暇人さんはここではコテハンか
じゃぁ
このスレタイは脳内妄想か？事実か？どっちだと思う？

事務局長にも聞きたいが、タコの回答しか得られんだろう
一応聞いてみるか？