収益事業（店舗賃貸）で減価償却費が計上できない？

うーん。
そういう物件の経験はないけど。
確かに、認められないだろうなぁ・・・とは思いますよ。
一物一権の概念から構築されてる制度が圧倒的に多いですからね。

これって税法上の穴っていうより、区分所有法の限界かなぁ。
残念ながら、現行法の範疇では得られた回答のとおりだと思います。

スレ主です。

今監事さん、回答ありがとうございました。
年末年始のため回答が遅くなってしまいました。

やっぱりどうしようもなさそうですね。
明らかにおかしいと思いますが、現行法で
どうしようもないものであれば泣き寝入りですね。

なら、管理組合で買い取ればいいんじゃないの？

償却分を家賃に上乗せすればー。

単純に…、店舗部分が区分所有者の共有になっているのであれば、
収益部分を各区分所有者に分配すればよいのでは？各区分所有者は確定申告が必要になってしまうけど。

契約条件は

税理士を替えられたらいかがですか。

理事長さんへ

店舗部分の所有権はどうなってんの。

区分所有権者の共有
規約共用部分
その他

のどれ？

みささまコメントありがとうございます。

所有権は区分所有者の共有になっています。
　固定資産税が持分に応じて按分してかかっていますので、
　間違いないと思います。

収益を分配する方法もネット上のどこかで見ましたが、
各区分所有者がそれぞれに確定申告をしないといけない
とのことで法人税という直接費的コストよりも各個人での
確定申告にかかる手間という間接費的コストの方がはるかに
高くなるためあきらめました。

管理組合で買取るのは、登記がらみのコストがやはり高そうです。
というか、１戸でも反対すれば不成立。
何しろ約５００世帯あります。

償却分を家賃に・・・
法人税の問題とは別問題になってしまいますね。
そんな契約変更、相手（店舗）も受けないでしょうし・・・


店舗が入っているマンションは都市部であれば多いと思いますが、
どのような形態が一般的なんでしょうかね。

所有権が組合員なら、管理組合の資産なら、管理組合が償却できないのは当たり前。
管理組合は資産を持っていないから。

>>8
確定申告にかかる手間は人により感じ方が違うだろうね。

住戸を賃貸にだしている区分所有者なら、書類が少し増えるくらいだし、
年末調整で問題がないサラリーマンなら、確定申告は面倒くさい。

>>8
普通、店舗を組合員で共有しているところなんてないよ。

店舗は一つの専有部分となっていて、店舗事業者か不動産賃貸業者が所有者になっている。

ひょっとしたら脳内妄想？

規約共用部分って固定資産税かかるの？

規約共用部分だろうけど、可能性としては、
区分所有権の共有→(賃貸借)→管理組合→(転貸借)→テナント
もあるな。

某マイナーなデべも数ヶ月前に、区分所有権者の共有方式でぶち上げていたし。

今後貸主負担の設備工事がでてきたら、それは償却できるのでは？

スレ主です。
>>8さん>>13さんに記載いただいた内容が
現状を的確にまとめていただいたものになるかと思います。

>>11さんの指摘からも、特殊なケース？であることは理解できました。

だいぶすっきりしてきましたが、根本的な節税対策となるとやはり難しそうですね。

とりあえずはおとなしく税金払うとして、税理士に頼んでいる法人税の申告を自ら
行うことで無駄な出費を抑えたいと思います。
（これも費用計上できなくなるので、税額は増えてしまいますが・・・）

税理士を無駄な出費というのはあまりにも短絡的。

年々変わる理事の誰もが確定申告できる訳じゃないし、毎年ある税制改正をフォローできないでしょ。

そもそも、税務署と税理士がＮＧという理由を理解できない者が専門家への報酬をケチるなど本末転倒。

税制改正は毎年あるけど、管理組合に関係ある改正なんてほとんどないでしょ。
この組合、減価償却できないの確定なんだし。

何かある？
そもそも論より具体例挙げてよ。

今後取得する資産までだめと整理された訳ではないよね。

これは税務署の釣りかい？
共有部分の駐車場収益が課税されないのとどうちがうの？

組合員←→管理組合は内部取引として課税されない。

国税庁だったか、正確には忘れたが、要件はでていたよ。

だから、余った駐車場をコインパーキングにしたら課税対象。

組合員に貸してない区画もあるよ
そうか税務署が税金あつめたいだけだんだね
このスレ！騙されないようにしましょうね～

管理組合の収入は、区分所有者に案分した利益に還元できます。
ただし区分所有者は費用も負担しているので相殺できるはず。
だから課税されないでしょ

いや～あ。実にユニークな確定申告が出てきそうだ。

相殺するのは勝手だが、全部損金にできるかどうかは別問題って理解している？

イロハのイを確認するのもなんだが。

管理組合として収支が黒字なら別だけど
支出も多いから賃料収入だけでは黒字にならん
黒字にならんものは課税されない。イロハのロか

やっぱり、イロハのイを知らなかったか。

店舗部分にかかる修繕費は損金算入できる（＝経費として認められる）が、住居部分の修繕費は損金算入できない（＝経費として認められない）。

因みに、住居部分の管理費は益金（収入）とはならない。


イロハのイ。

税理士コストが無駄だと言い出す背景は、イすら理解できない低レベルが原因なのね。よくわかった。

税務署の廻し者がいる？
管理組合の収支は合算してできるでしょ

管理組合が管理する駐車場を区分所有者以外に継続的に賃貸した場合は、収益事業とみなされ、その益金が課税対象となる。
管理組合が建物内の複数の住戸を取得し、賃貸又は譲渡する場合なども課税対象となり、納税義務が生じる。
事業者が住戸を所有する場合の管理費などについては必要経費が考えられる。

30 & 33
法人の監査とか税務経験なしの簿記２級組でしょう？
どこの専門学校？親が管理組合役員かな？

３０です。３３殿は別の方です。

簿記３級すら持って俺のことを好き勝手いうのは構わないが３３殿は短いコメントを見ても、実力者であることは、直ぐにわかる。


例えば、『収益事業』、『みなす 』という言い回しは、このスレの一番の肝である法人税法第３条、４条を意識しての表現だ。

また、『事業者』という言葉は、法人だけでなく、個人事業者を含める言葉。つまり、単なる個人の大家も含まれる言葉として、文脈上正しく使っていることから、相当の実力者であることは明らか。
そんなことも読み取れない、あんたがボンクラだと証明している。

因みに、俺は監査法人の社員と対等にやりとりしているよ。

法人なら尚更のこと収支が黒字にならなければ課税されない。
かっこう付けてんじゃねー３０－３５

37
きゃー
どっかの研究会が作成した報告書を真に受けて納税してんの
納税は法律に従ってくださいね
しかし
財政難とはいえ、あの手この手で・・・こわ

>>37
この報告書はなんども目を通しているけど、ここからのコピぺとは気付かなかった。よく気づいたね。大したもんだ。

コピぺなら全く理解してない可能性もあるね。

スレ主です。

個人的には結論が出たので見てなかったら、
しばらく見ない間にずいぶんと荒れてしまっていてビックリです。

ちなみに税務署の回し者ではありませんが・・・


３０さんが簡潔で一番的を得ていますね。

あたりまえですが収益事業の会計は、管理費、修繕費とは完全に別にしています。
通常の管理、修繕にかかる支出が収益事業の損金にできる訳がありません。
店舗部分に関しての支出は今のところありませんので、損金の計上はできません。
今後、店舗部分の（管理組合負担の）修繕等が発生すれば損金として計上するのは当然でしょう。

申告書の作成に関しては、来年以降も私が対応すれば良いと思ってますよ。
それでマンションの皆さんの利益になるのであれば本望です。

定額の賃貸料１２か月分の収益だけで費用ゼロの確定申告ですから、
来年以降も同じことやるだけですよ。
たったそれだけの作業で税理士にうん十万円も払うのはもったいないでしょう。
もったいないと思わない人は、税理士に頼めばいいだけ。

関連する税法改正があれば勉強すればいいだけですし、何より勉強になってありがたいです。
それなりの規模の会社の場合、経理部でもなければ自分で法人税の申告書を作成する機会ありませんからね。
少なくとも私はこれまで機会がありませんでした。いい勉強の機会です。
ちなみに昨日、法人税申告書の作成に関する本を買ってきました。新鮮でおもしろいです。

納税しなくて良いという方は、うちの事例でしなくていい考え方を具体的に示していただけますか。
最初からそれを求めてるのですから。
まぁ、具体的には示せないんでしょうね。
（とあおってみたりすると教えてくれるのかな？）

必要な税金は払うべきだ。おかしな税制は代議士に改正さえるべき。
その間で泣いても結果は同じ。

消防設備点検費や保険など面積按分して損金にできないの？

どっかの研究会が作成した報告書により納税しているなら
納税の義務じゃなくて寄付じゃないの(笑)＞４０

法律で明記されてなく意味不明の研究会の持論は拘束力無し

まぁ税務署が通達でも出していれば少しは気にするけど
通達はあるの？無いでしょうね！そんな通達出すと笑われるからね。

>>40
管理組合で会計を分けているってどうなの

収益会計はずーとプラスなの？

仮に空家状態が続いた場合の管理費はどこからでるの？

>>43
法令にちゃんと定められているよ。

法人化していない管理組合は、
①法人税法第３条で、法人とみなされ、
②法人税法第４条で収益事業が納税義務の対象と限定されている(非収益事業は納税義務は納税義務の対象外)。
③法人税施行令６条で収益事業と非収益事業とを区分経理すべきことが定められている。

因みに、法人税法基本通達では、15-2-1～15-2-14辺りに収益事業についてのもう少し詳しい点についての通達がある。

なんか変だね
収益事業が赤字だったら誰が補てんするの？
会計分けると変だよ

45
やっぱり通達は無責任にしか書いていないね

>>40
税理士報酬以外の費用計上してないのか。
自分の報酬以外なにもやらないとは、とんだ食わせ物の税理士だな。

>>45
嘘ばっか。
ちゃんと原文のみを貼りな。

スレ主です。

>>41さん
　確かに。まぁ、そこまでやるような金額でも・・・
　なので、泣いときます。

>>42さん
　確かにそうですね。金額としては僅かでしょうが、認められる可能性高そうです。
　ありがとうございます。

>>43さん
　どっかの研究会の報告書の話は、私の書き込みではありませんので関係ありませんが、
　書いていた内容と今回の話は全然関係無いようです。何か勘違いされてませんか？

>>44さん、46さん
　収益事業なので、当然分けます。
　とゆうか分けなくて、通常の管理費収入まで益金とみなされたらたまりません。
　また、店舗貸ししている部分の管理費徴収はもともとしていませんので、空き家になったら
　新しい借主を探すか、管理組合で他の有効利用する方法を考えるだけです。
　収益事業が赤字になることはありません。そもそも今回の議論は益金のみで損金が０であることの
　問題解決を求めてるものですから。

>>45さん
　解説ありがとうございます。

>>48さん
　そのとおりです。申告書作るだけの税理士は不要です。。
　節税のことなんかこれっぽっちもです。うん十万ももらっておきながら。
　といって、ここで相談して皆さんのお知恵を拝借しても、ここまでのところでは、
　大きな節税策は出てきていませんが・・・



結果として収益事業のようになっていますが、もとの目的はデベが売り文句として
「マンション内に大手コンビニが入ります！！」って言いたかっただけだと思うんですよね。
居住者向けのみであれば収益事業にはなりませんが、たかだか数百世帯の居住者のためだけに
大手コンビニチェーンは入ってくれませんからね。
でも、田舎なので、敷地内にコンビニ入ってるだけでみんな喜んでます。
僅かな税金支払にこだわってはダメですね。。
財政難のわが国に寄付したと思っておきます。。
　

>50

寄付したと思っているって

たしかに法律的な明確な取り決めが無い
どこかの研究会が作成した報告書が唯一
根拠になっている事例のようですが
法的な根拠が全く無いのに納税している
寄付している様な事例だと言うことで

納税義務がある様な既成事実ではないと言うこと

寄付している稀な事例と言うことのようですね。

>>50
一般論として不動産賃貸業は、利幅が薄く回転商売の小売業と異なりもともと発生する経費は多くありません。

その上、減価償却費、固都税、支払利息が計上できないということであれば計上できる経費は限られます。

あっ、法人税の本代も経費にできます(管理組合で買っているなら)

あと大所で残っているとしたら、テナント賃貸管理の委託料でしょうか。

このスレ主の脳内妄想にいつまで付き合うの？

数百人規模のマンションで、賃料は全部課税されて、税理士のフィーだけしか経費にできない。そんなことで数百人が黙っている。そんな、お人好しが数百人揃ったマンションはありえない。


つまり、脳内妄想って、答えがでたな！

＞つまり、脳内妄想って、答えがでたな！

何平米を毎月いくらで貸して
年収がいくらで、課税金額がいくらで
税額がいくらなのか聞いても脳内妄想の回答しか期待できないのかな
それともスレ主逃げたか！
コンビニ名くらいは実在するかな？

まあ、設定に無理があるな。

田舎のＭＳに大手コンビニチェーンってとこは無理があると思う。
田舎はだだっ広い場所にコンビニがポツンとあるのがカントリー風なんだけどね
スレ主のＭＳのコンビニはＰ付きなのかなぁ～？

都会のコンビニも撤退や移転が激しいです、良い場所に居るのは
安定している場合もありますがね。。。家賃が気になるなぁ

田舎に５００世帯てのも無理があるなぁ >8
田舎てのは >50 にスレ主が書いてるし

だな

すまんすまん。
57が、だな以外消えちまったままＵＰした。

よくスレ主のコメントを読み返してもらいたいんだが、
他の人がコメントしたのを追認しているだけなんだな。

リアリティがないから、リアリティがありそうなことを、
そうそう、と言っているだけ。

スレ主です

これ以上は、有益な回答も得られないようですし、
逃げたとか妄想とか、好き勝手言う様な輩が大半の
ようですので、最後の書き込みにします。

>>52さん
ありがとうございます。
本は自分で買いました。
テナントの管理は特に委託していません。
一応、今の契約が１５年か２０年くらいの契約なので・・・


あと、田舎の認識には個人の主観に大きく左右されますからね。
一応駅徒歩５分以内ですが、駅から離れるとホントに田舎です。
ちなみにコンビニは業界１位のコンビニチェーンです。
駐車場も５台以上あります。

リアリティ無いのは、マンション特定されるのが嫌で明記を避けてるからでしょうね。

貴重なアドバイスいただいたみなさまありがとうございました。


ロクなアドバイスもできないみなさんもお疲れさまでした。暇つぶしの相手もうできなくてすみません。

逃げ足早かったね

笑

賃料くらい教えてほしかったけど
妄想と言うか・・・

僅かな税金を払っているって矛盾してる。

逃げたスレ主の記事にいつも新たな疑問が出てくるなぁ
スレ主はなんていう本を買ったんだろうぅ？

だれかスレ主の矛盾一覧を作ってください。

スレ主の発言に特に明らかな矛盾点はないと思うけど。

ただ、俺の持っている知識と照らし合わすと、実在しないのではないかという疑問点はしこたまある。

家に帰って気が向いたら総括してみよう。
では。

さて、実在性の疑問点について総括していこう。その前にスレ主の人物性について。

Ⅰ．スレ主の人物性


スレ主はとても頭の良い人ですね。まずこれが大前提。
お馬鹿なことしか書いていないなら、勉強しろで終わり。
匿名掲示板にしては、とても文章が論旨明快で知性を感じる。
なお、マンションについての法律もかなり押さえているようだ。

>>8で、
>管理組合で買取るのは、登記がらみのコストがやはり高そうです。
>というか、１戸でも反対すれば不成立。

というくだりがあるが、これは、民法の共有と区分所有法の共有の適用範囲を正確に知っていなければ書けないフレーズ。マンション管理士クラスでも間違える方が多いところ。頭脳明晰な証拠である。

ところで、一つお詫び。矛盾しているところはあった。
①>>8で店舗部分を区分所有者の共有と言いながら、
②>>18で、>>13の店舗を規約共用部分という主張を認めている点

先に述べたように、スレ主は民法の共有と区分所有法の共有を明確に区別する能力を持っているから、
この点を混乱することはあり得ない。
まず、この点が実在に疑問符を感じる第１のポイント。

　ここのウマシカすれ主に一言！

（収益事業（店舗賃貸）で減価償却費が計上できない？）税理士さんへ頼めャ！

　頼むお金が勿体ないのなら黙って税金を払え！

次にこのような管理組合がデベから賃貸人の地位を引継ぐ形態の分譲マンションが存在するか？

Ⅱ．管理組合が店舗の賃貸人とする分譲マンションの可能性

本件の想定に近い実例を１つだけ知っている。
リビングライフという中小デベロッパーが横浜で手がける「ライフレビュー横濱関内スクエアII」というもの。
同社がマスコミに20周年記念事業として発表した時には、同社ホームページに詳しく記載があったが、今は
超フォントの小さい文字で書いてあるだけ。

別のホームページだが、仕組みが分かり易いネット情報のリンクを貼っておく。
http://allabout.co.jp/r_house/gc/373657/2/
リンクが無くなっても、『リビングライフ』『管理費ゼロ』のアンド検索をすれば、プレス情報が沢山ヒットする。

なお、どこかでタワーマンション下層店舗で、規約共用部分となっているケースがあるというネット情報を
見たことがあるが、信頼性が乏しいかった記憶がある。本件と類例があるならご教示いただきたい。
リビングライフの件を11月頃に知って、いろいろ類例を探したが見つからない。

俺の探し方がイマイチかもしれないが、ネットで簡単に見つからないというのが実在に対する疑問符の第２のポイント

連投すまんが、実在の疑問符のポイントは第７まである。今しばらくお付き合いを。

敢えて、予防線を張るが、３の税務は一番、俺が正直自信の無いところ。
だが、スレタイのメインテーマが税金である以上、税務を後回しにはできまい。
これを読んだ識者殿は、俺の誤りを遠慮なくご指摘願いたい。

Ⅲ．税務

税金といっても本件についてはいろいろ中項目がある。

１．法人税

本件のメインテーマである、法人税第３条、４条で、マンション管理組合の収益事業について課税される件。

収益事業　・・・課税
非収益事業・・・非課税

なじみの無い方は違和感が満点だと思う。ところが、財団法人とか、あるいは宗教法人は原則非課税だが、
収益事業（例えば駐車場賃貸）は課税されるのが当たり前。だから、そんなにレアケースではないのだよ。

所得税の世界ではあるが、個人が３階は自宅、１・２階を賃貸していたとしよう。
この場合、外壁を塗りなおしたとして、どこまで賃貸事業の経費として認められるか。
満額認められることはない。家事用＝自宅用途と事業用と合理的に区分して経費としていく。

例えば、階数に応じて、2/3を経費にするとか。

長くなったが、何が言いたいかというとある種、非課税事業と課税事業とに区分していくというのは
世の中当たり前に行われていて、税理士がそれを知らないはずがない。
だから、スレ主が言う「税理士が自分の報酬しか損金参入しない」という行動にでるはずがない。

この点が第３の実在性の疑問符のポイント。

２．所得税

なお、>>67で上げた事例では、
店舗区画は１つの専有部分となっており、それを区分所有者が共有している。従って、区分所有者が納税義務者となるとTELでデベは言っていた。
（ちなみに、所得税にはいくつかの区分があり、合算で20万円超とならないと免税扱いとなる）

ご参考までに、管理組合が任意組合という整理がされれば、法人税基本通達14-1-1で組合員が課税対象とする座学的な発想なら考えられなくもない。しかし、マンション管理組合＝人格なき社団→法人税法３条という実務整理はできているのでこの可能性はまずないでしょう。

３．固定資産税

>>15のコメントがあるが、これは俺ではない。ネット情報では違う整理を見つけたが、実例を知らないのでノーコメントとしておく。

なお、固定資産税については、土地・建物の他に、償却資産というものもある。
土地・建物については税務署が納税額を算定してくるのに対し、償却資産は自己申告が基本である。
そのため、賃貸事業者であっても知らない人が多い。
償却資産の詳細の説明は割愛するが、スレ主が書き込んだ、
>>59のコンビニ駐車場のアスファルトなどが該当する。

４．事業所用家屋の貸付状況の申告

地方税法701条の52にはこんな項目もある。もう、コメント書く能力が尽きつつある。

５．税理士報酬

１２ヶ月分の賃料だけを益金として計上し、税理士報酬のみ損金とする。
こんなことで何十万円も取る税理士は知らん。これも実在を疑う要素になっている。


すまん、もう誤字脱字を見直す気力はないなあ。そのまま投稿～、でや！

風呂上がりに７つのポイントうちの残りを全て書く気力があるかどうかわからんが、項目と要旨だけは書く。

Ⅳ．マンション管理組合運営
　500世帯クラスの管理組合でスレ主の書き込みのような運営は現実的にあり得ない。
　500世帯もあって、経費計上０を見過ごすはずがない。

Ⅴ．店舗賃貸契約・工事負担について
　手元に某コンビニとの賃貸契約があるが、>>13のようなスケルトン貸しでオーナー負担がないということは
　ありえない。業界用語でいうところのA工事、B工事、C工事の区分を知らない人のコメント。

Ⅵ．賃貸管理
　マンション管理とは別に、賃借人との折衝・管理が必要になる。これについては管理組合の素人君では
　荷が重いので、管理を委託していないというスレ主のコメントに疑義あり。

Ⅶ．法律上の制限
　沢山の人たちが、賃貸収入を享受するような、いわば不動産賃貸事業の小口化商品については、
　めちゃめちゃ厳しい規制がある。
　先に上げた中小デベがどうやって問題ないとの弁護士意見を取ったか分からないが、
　『不動産特定共同事業法』という超マイナーな法律のせいで、Ⅱのような仕組みは極めて作りづらいはず。
　だから、実在に疑義を持っている。

以上、要旨だけ。基礎知識がない方には全く、チンプンカンプンでごめん。

ご苦労さん。

a.賃料いくら？(店舗と駐車場)

b.税額いくら？

c.法人税の本のタイトルは？

d.実話ですか？

↑この問いに答えられないなら脳内妄想だな

ここのスレ主は、信用できない。
逃げたか自演か妄想かウソつきか

スレ主が
逃げた理由は～

賃料収入を聞かれたからだよ
納税していると言う税額も答えにくそうだったし・・・

税金逃れを聞きたかっただけよ。無いと分かればそれで終わりだべ。

賃料と税額を聞いたとたん逃げたよ　税務署信用あるかな？

まぁ～しかし
税金のスレ立てといて
税額聞かれたとたんに逃げるなんて
生きていて恥ずかしくないのかな

コンビニが１５年契約するかなぁ

法人は様々な部門の収支を合算して決算できる。
個人はできない。

いや個人も給与など損益通算できないものもあるが、出来るモノの方が多いよ。

>>77
私のところはもっと短い。15年20年というのは借地権ならありとは思うが、このケースは違和感あるね。

その１５年の契約では、何平米を月額いくらで貸す契約なの？
駐車スペースも貸す契約なんでしょ？収入は、いくらあるの？

>>83
ご指摘の共有は、その通り。ありがとう。

85
なんだ　笑　30 = スレ主だったんか

87 = 30 = スレ主

つまり、スレ主は勉強士で実務を知らない
教科書頭の人で、法人税を知らずにマン管センタから
拾い読みした某報告書を真に受けて、誤った事例を
スレ立ててしまったってことですね　笑

「笑」は不必要。

スルーしようとスルーしまいと絡まれそうだから一言だけ言っとくが、私はスレ主ではない。

>>87
整理ありがとう。
67の例の4については、このデベのＨＰで管理組合が賃貸借契約の当事者と推定できる記述があった。具体的なことは忘れたけど。

87
>デベが「管理費負担事実上０円」を謳いたいがための・・・

税金は発生しないで、店舗収入から管理費等の経費に充てれるからですね

このスレ（スレ主）には、ネトウヨも擁護しきれんようだな　あはは・・・

87 = スレ主　なの？

千葉の５００世帯MS理事長で
みんなの収入を税金として寄付している
理事長は背任で逮捕でもされたのかなぁ
でてこないな

理事長にも困りましたね

どのスレも勉強士が消えたみたいですね。ラッキー

勉強士の教科書に問題があったことに気付いたのかなぁ
そうなら、少しは救える人だな

なんで
こんな
あほな
つくり
ばなし

私以外の人たちは適正に納税して下さい。

管理組合が納税なんて聞いたことない。