クラッシィハウス新宿中落合

でかい釣り針だな・・

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釣り？どういう意味？

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下落合か〜いいね。昔住んでました。ここらへんは聖母病院は近いし周りに公園がいっぱいあるし中井も使えて便利だし高田馬場も歩いて行ける。また目白通りを歩いて散歩しても飽きないし下落合、いいなあ〜。でも高いんだろうな

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＞２３
とはいえ十三間通り沿いですからねぇ。
半端ないですよ交通量。
目白通りは夜中ほとんど車がなくなるけど、こっちは大型トラックがバンバン通ります。
それを織り込んで値段を低くするか、あくまで中落合価格で押し通すか、注目してます。

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そんなに車通り激しいねか。

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↑あれ、変だ
そんなに車通り激しいのか…です。

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交通量激しそうですが、でもどのくらいの影響なんでしょうか。

さすがに洗濯物が干せないとかはないですよね。それともそのくらいすごい感じなんでしょうか…？

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そこまで交通量酷くないと思うよ。

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山手と新目白が交差してるあたりはきついけどここはそれほどひどくないよ。
スーパーが遠いかも、でも今は宅配サービス使えばいいから問題ないか。やっぱ一番の問題は価格だよな。

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確かにね。
クラッシィは高級感あっていいけどその分高いよね。

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>30
たしかにクラッシィでよかったよね。
ライオンズとかだったら検討対象外だから。

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「買い物が不便」って書かれたら、
物件サイトの地図でテスコが移動してますね。
・・・というのは冗談で。

聖母坂の途中に「テスコ目白店」ってありますけど、
正しい場所は目白通りの旧丸正（「ママズプレート」に入替済み）の斜め前です。

いかに担当者が現地を見ていないかよくわかります。

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あらら。

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近隣住民ですがご参考になれば。

先日の地震、この付近も揺れましたが意外な差がありました。
聖母坂の上、目白通り沿いの飲食店は軒並み食器などが壊れましたが、
なぜか坂下にあるこの付近は被害が少なかったようです。
近くのカフェではいくつか物が落ちたものの、割れなどの被害はゼロとのこと。

あくまで想像ですが、このあたりは地盤がいいのかも。
というのはここから新目白通り沿い１キロほど東にある「目白プレイス」のタワー棟、
基礎杭を打っていないのです。
表土のすぐ下に強固な支持層があるため直基礎工法で建てられました。

具体的にこの物件がどうかは知りませんが、
意外なほど地盤がしっかりしていたことに驚いて投稿します。

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地盤は大事。

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目白プレイスとここでは場所がぜんぜん違うよね。
しかも向こうは鹿島でしょ。

それに食器が落ちるのと地盤は、なんの因果関係もありませんね。

まあ、デベ乙というか。

現地に行けば分かりますが、ここは誰がどう見ても川沿いの低地。

新宿区のハザードマップをご覧下さい。
洪水被害地には、さいわいぎりぎりかかっていませんが、
目の前は、2mの浸水地域。北側は崖。
しかもこのハザードマップだって、かなり事態を軽く見ていると思います。

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価格は幾らくらいですか？

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３７は下落合西坂エリアのことを何も知らない・・・。

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下落合西坂エリアって坂下ですよ。
新目白通りの排気ガスはやはり気になります。洗濯物は部屋干しです。
やっぱりスーパーがないのも不便です。帰宅途中に会社近くのスーパーで買って帰ります。
目白に近い方がなにかと便利ですよ。

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聖母坂の上、目白通り沿いの飲食店は軒並み食器などが壊れましたが、


目白通り近くだけどそんな話聞いたこと無い。
確かにすごい揺れだったけど、棚から軽いものが二個ほど落ちた程度。
軒並みだったら店名あげられるよね？

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>３７は下落合西坂エリアのことを何も知らない・・・。

ここは下落合でも西坂の上でもないよ。その崖下。
現地を確認したほうがいいよ。

リビオ目白西坂ヒルテラスのほうが立地はいいので、
そこより高いならやめたほうがいいと思う。
ちなみにリビオは新築時で100平米で7400万。（2003年築だったか？）

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＞42
中落合なんて地名、最近までなかったんですよ。

落合は上、下、西だけ。
このあたりはもちろん、今の中井や目白学園も下落合。
古いお屋敷の門柱には下落合の住所が残っています。

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過去の住所名の変遷はともかく、この場所は文化村があったところではないですよね。たしか。

現状ですが、
近所でも、たとえば西坂の上にあるリビオ目白西坂ヒルテラスは閑静な感じがしますが、当物件は、大通り沿いという印象しかないような気がします。○○エリアだから素敵！っていうのはないような。。

でも下落合駅近いし、高層階だったら夜景綺麗そうだし、車あったらどこいくにも便利だし、物件のブランドイメージもいいし。

価格気になりますね。

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ここは最近どうですか？

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周辺にスーパーとかありますか？

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近くに住む者です。4月末に歩いて2,3分の所にマルエツが出来ましたよ。

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一番高い部屋はお幾らぐらい？

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HPに敷地図や配棟計画がないので奇妙だと思ったのですが、
この狭い敷地に三棟構成で、
敷地北側の低層住居の崖下にああいう棟を作るって、
いったいなにを考えているんでしょうね。

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>>50
東向き低層はまだいいとして　北棟は酷いですね
冬の日照は見込めない　風通しも悪い

容積率一杯に建てて収支を優先させたのでしょう

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北棟ヤバイですか？？

がけ下は危険なんでしょうか？

無知なもので。教えてください。

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＞５２

北棟（Ｎ棟）について現地を見た感想です

危険かどうかはわかりませんが
北隣（リビオ）の土地は２層分くらい高いです
北棟の３階とリビオの１階がほぼ同じ高さです
北棟１、２階の北側は暗いと思います

そして南側すぐ前には10階建てのＳ棟がＬ字に建つので
冬の日当たりは期待できません

新目白通りの騒音が少ない
低層なので柱が細く部屋が広い
・・・というメリットもあります

近所にポスティングしたチラシには敷地計画図があるのに
物件サイトに載ってないのは不親切ですね

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此処の良さは住んでみなけりゃ分からんよ。不動産屋紛いの浅知恵はあまり信用せんほうがいいよ、念のため。
売り物件が少ないから、思い定めたら直ぐ決断することだな。

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決めた。

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>>54

素人の買い煽りこそ信じません。

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リビオの100平米で最上階角部屋が7000万で出てるので、
仕様が古いことに目をつぶれるなら、こちらのほうがいいよ。
売り出し値が7000万なら1割くらいはまけてくれるだろうし。
https://www.rehouse.co.jp/mansion/F41N2026/

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>>57
これはいい部屋ですね。
おそらくクラッシィができるのがイヤで手放すのでしょうが。
この価格なら絶対買いです。
新目白に面したクラッシィと西坂側のリビオでは格が数段違いますから。


>>52さま
５７のリンク先に懸念なさっている崖（擁壁）の画像があります。
敷地の高低差を確認してください。

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リビオの中古は、南西角の最上階で、
屋上ルーフバルコニーもあるようですね。
南西角なので、クラッシィハウスが目の前に建つこともないと思います。

ここのマンション、道を挟んだ向かいには小さい公園が二つあり、
保育園や小学校も徒歩数分なので（保育園は10秒くらい）、
子育て世代にもいいとおもいます。

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このリビオは３月１２日から売り出されています。

２ヶ月は経過してます。そろそろ３ヶ月になりそうですね。

売出しは7000万では無く、7500万で売り出されました。
やはり高かったのか、5月に５００万下げて価格変更しています。
ここから1割は引き厳しいんじゃないんでしょうか。５７さん。

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入居予定のかたいますか？入居前に床とかのメンテナンスしたほうがいいのか検討中です。

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静かですね・・・。
順調に売れているとは思うのですが。

競合物件がないせいでしょうか。

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すぐ近くのルジェンテ中落合西坂の方が、大通りに面していない分静かで環境もよさそう。
高級そうな感じもするし。

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価格が発表になっても静かですね。
80㎡台で6100万円台中心。
決して高くはないですが、
この場所でこの広さ、この金額。
微妙なラインだと思います。

裏の東急のほうが立地はいいですが、大きい間取りがない。

こう見てくると上に出てきたリビオの中古、築８年とはいえ買い得ですね。

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今週末の申し込み会に行く予定ですが、不安ですね、、、
ご近所に住んでいらっしゃる方にお聞きしたいですが、排気ガスは大丈夫ですか？洗濯物干して気になるレベルですか？

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ガーデンルームていうのがあるのは洗濯物干しのためでは・・。
新目白通りって車がスピード出すので騒音排気すごいですよ。

中井駅方向にマルエツプチが出来ました。
このあたりは買い物難民だったので朗報では。

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＜66さん
ご回答ありがとうございました。
やはりそうですね。
参考にします。

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新目白通ぞいなら、高田馬場より中古のほうが良いなあ。
下落合駅は私鉄の所帯じみた雰囲気。スーパーもドラッグストアもない。
立地がどうもねえ。

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１期は何戸売れたのでしょう。
いま物件概要を見ると販売中３戸になってますが、
別のページには

>ただいま先着順でのお申込を受け付けております。
>2LDK4500万円(１戸)、3LDK4830万円～6490万円にてご案内しております。
>多彩なプランをご用意しておりますので、是非この機会にご来場ください。

って書いてある。
けっこうたくさん残ってる感じ？

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公式に出てる１期の残戸数が９戸。
１期の発売戸数を考えると多すぎ。
値下げ必至でしょう。
裏の東急リバブルの物件ともろにぶつかりそう。

少し待ちます。

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一期はなんとか売れそうだと聞きました。ただ北、東棟、南棟の下層階は、今後1〜3%程度値下げあり得ると思います。値下げ前の申し込みなら、間取りオプションやデザインが選べます。部屋の場所とかデザインとかこだわらないなら待ってもいいかな。

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もっと、高級な作りにしてほしかったなぁ。
並びの三井のマンションは、三井の大番頭、江戸邸宅だったし、西坂は徳川男爵邸宅だし、向かいの山は、津軽伯爵邸宅があった場所。聖母坂挟んで高台のは朝日のマンションは、もと三光汽船、河本邸宅だしね。

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下落合はいいよね。都会の隠れ家的な感じで、西坂から見る雨上がりの夕焼けは綺麗だったな。最近お屋敷が減りつつあるのは残念だけど。

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>>72　>>73

そういうお屋敷街の雰囲気と一線を画してるのがこの十三間通り沿いの物件でして。

今のご時世で、この金額を出して排ガス騒音たっぷりまたは日当たりに難のある物件を買う人は少ないでしょう。

下落合高台の中古を買ったほうがはるかに居住性はいいです。

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コの字型の配置の棟があるけど、エキスパンションがない。
住戸の境の壁が、鉄筋コンクリート壁（構造壁）でない住戸がある。

新宿区内なのに、価格が手の届く範囲なので不思議に思った。
こういうところでグレードを落として、値段下げてる？

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Ｌ字はあるけどコの字はないのでは？

乾式壁はここだけでなくコスト削減マンションではすでに一般的です。

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二期、申し込み入ってますかね？

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ギャラリーと現地行ってみて、全般的に私は思ったよりいいな、と感じました。
目白通り沿いは確かにネックだけど、夜はそこまで車通りないみたいだし。

ただ、行ってみて知ったのは、真横が結構大きな更地になってて、これから5階建てのマンション建つらしい。
この予定マンションは、クラッシーだけでなく、ルジェンテにも影響有るでしょう。
今はベランダからの景色が更地でハッピーなのに、後で大きな建物が建つことのネガティブ要素をどれだけ受け入れられるか次第かな。

尚、二期の申し込みは、22日まで登録だそうです。
私は3LDK希望なのですが、気になった部屋ひとつは少なくとも申し込み入ってましたよ。他は聞いてないけど。

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隣、５階建なのか。
ずいぶん控えめだね。
ここと同じ高さ建てられるはずなのに。

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本当に５階建てなのか確認した方が良いかもしれませんが…。
日照・通風が厳しく、新目白通りの騒音ありでは値段相応の物件ですかね。

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隣が５階だとしたらココの東棟の日当たり（というより採光）風通しが心配。
ココと同じように通りに面して高層建ててもらったほうがマシかも。

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値段どれくらいですか？

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営業マンが隣は5階建てと言ってました。
｢中央ﾅﾝﾄｶ｣ってデベロッパか建設会社。
すみません、疎い上に記憶が定かでない。(でも現地行かれたら、案内板に記載有った気がします)
まだ更地だったし、クラッシーハウスもルジェンテも、営業マンは余り情報なかったのですが、多分年末くらいから工事始めるんじゃないかと。

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そうなってくると南西の高層しか価値ないと思うのですが・・・。まだ残っているかご存知ですか？

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南西高層は、次期に6階と最上階が出るみたいですよ。
値段まで持ち合わせてませんが、営業マンに電話したら教えてくれると思いますよ。
私は別の次期の部屋の値段教えて貰えたし。

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最上階だと8,000万台ですよね。
なかなか厳しいな。
６階の騒音排気は生活できるレベルでしょうか？
まあ、居間で寝るわけではないですが・・・。
７～９階はもう出てしまっているんですかね？

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すみません。排気の問題は私自身いつもどうやって調べたらいいのか分からず、直感･感覚でネガティブに捉えてしまいます。
(調べ方や判断基準をご存知の方居たら教えて頂ければ嬉しいです。小さい子供が居るのでちょっと心配です。)
上の方ほど排気ガスは多いと聞きますが...。
でも、南西は道路に面していないので、私の感覚ではありかと思います。
南西3階以上は隣家とかぶらないから眺望が抜けるし、将来マンション建つ側でもないから狙い目かと。

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下落合懐かしいなと思ってのぞいてみました。
商店街もあって、住みやすそうだなって前から思ってました。
ご高齢の方が結構住んでるなって印象でしたね。
中野や高円寺までは自転車で行ける距離なのが良いですね。

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>>87
現地ご覧になりました？
南西がかぶらないのは5階以上ですよ。

>>88
下落合の商店街？？？
ああ、目白通り商店街のことですね。南半分の住所は下落合ですからね。

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89さん、隣家がかぶらないの5階からですか。そんなに高い建物に見えなかったので失礼しました。
いずれにせよ、南西側で今後出るのは6と8階の様ですから、これから買う方は眺望は気にしなくて大丈夫そうですね。

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東側の建築看板見ると五階ですけど高さが19.25ｍです。
普通のマンションの高さだと6.5階分くらいある。
（建築看板見てると、たとえば10階だと高さが29.9ｍとか6階だと18.8ｍとか、なぜか階数×3-0.1とか－0.2が多い）
西側のビルですが、
いつまでも　あると思うな　古いビル
ここと同じように建て直しって可能性も・・

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この物件の存在を今さら知った出遅れ組です。
なんか異常に安い気がするのですが、やはり新目白通り沿いだからですかね？
以前の書き込み読むと交通量がすごいようなので。。。
道路に面した南棟以外でも排ガス厳しいですか？

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排ガスは東棟や北棟はそんなに気にならないと思います。日中外出していることの多い共働き家族などそこまで陽当たりを重視しない家庭にとっては東棟や北棟はコストパフォーマンスが良く魅力的な物件ではないでしょうか。
東棟は、建設地東側更地の五階建てマンションの計画を受けて当初より大幅に値下げをしたようです。

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でも東棟の１階なんて全然陽が差さない＆眺望もないって感じになるよね。

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確かに東棟1階、特に南棟寄りの部屋は季節に関わらずほとんど陽射しはのぞめないだろうね。東棟なら3階以上で北側の部屋でないと厳しい。

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北棟はどうなんでしょうか？

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北棟も1階東側はほとんど陽射しはのぞめないでしょう。北棟なら2階以上出来るだけ西側の部屋が狙い目じゃない。

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＞北棟なら2階以上出来るだけ西側の部屋が狙い目

いやいや、９１さんが書いてるとおり、
西側の古いビルとその周囲一帯は高層マンションになる可能性がありますよ。
あくまで可能性ですけど。
将来的にも安心なのは新目白に面した部屋だけ。

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確か南棟の建っている場所と私道を挟んで西側とでは建てられる建物の規制が違った気がするけど。現地を見ると今建ってる建物も不自然に北側が階数状になってるし。誰か詳しい方はいませんか？

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大通りに面していて、車の騒音と排気ガスが
気になりました。

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北棟は規制の為、四階建てです。（実質、三階）
北棟前のビルも新目白通り側は高く、北側にいくと低いつくりになっています。ビルの建て直しは可能性あるかもしれませんが、規制が変わらない限り高層にはならないのでは？

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新目白沿いということにある程度目をつぶれるのであれば、かなりお手頃な価格設定だよね。二期の申し込みはどうだったのかな。

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新宿区の都市計画図を見ると、
この土地は近隣商業地域、西隣は第１種中高層住居専用地域。
ただし日影規制的には差がない。
裏の戸建てまで巻き込むとほぼ同じ高さの建物が建築可能。

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ここの近隣商業は日影規制なしでしょう。しかも最高高さも西側と東側とで20Mと30Mで大分違うし。北側の家も巻き込むと低層住居地域も絡むから余計に高い建物は建てられないよ。

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100
全く気になりませんでした。

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排ガス、騒音が気になる、ならないは個人差があると思うけど、気にする人が沢山いるおかげで駅近の物件でも相場より大分安く購入出来るのは気にならない人にとってはありがたいよね。

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確かに。立地、設備から考えると南棟で1000万、北、東棟で1500万ほど割安だと思います。排気は東京に住んでいれば、20m, 30mの差でいろいろ言うのはナンセンス。騒音、というけど逆に住民同士の苦情が少なくなり、快適という方もいるそうです。静かを求めるなら自分もそれなりに窮屈です。

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↑
悟りを開かれたすごい方

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ディスポーザーが付いてたり、エントランスまわりも豪華な感じになりそうだしブランドイメージも高級感を売り出していて悪くないんだけど、どうしても新目白通りが気になります。実際に幹線道路沿いにお住まいになられた経験のある方がいらっしゃったら伺いたいのですが、本当のところ騒音や排ガスはどうなんでしょうか、夜も寝られない程気になるものでしょうか？

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排ガスは目に見えないから、別に気になりませんよ。
ただ、ぜんそく気味の人や器官の弱い人が家族にいる人はやめたほうがいいと思うけど。

騒音は、窓を開けて気持ちのいい空気を吸う、なんてことを諦めれば、
別に問題ないのでは。サッシュの遮音等級もそこそこあるようですし。

ここの立地は、「室内空間を買う」と割り切れる人でなければ、
数年で引っ越ししたくなると思います。

良好な居住環境や静かな住まいを希望する人は、当たり前ですが、
目白通り沿いのマンションは買いません。

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＞110
都心部ならまだしも、落合エリアみたいな郊外で窓が開けられないのは辛いですね。

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落合エリアって郊外なのかな？

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上中下西、落合はどこも郊外でしょ。
位置的にも街の造り的にも。
まさか都心とでも？
夜になるとタヌキが散歩してるんですよ。

新宿区で都心と言えるのは辛うじて飯田橋・市谷・四谷。
それと副都心として新宿駅東西。
新宿のこのへんや中野杉並豊島は完全な郊外。

多摩のほうは郊外というよりも別の町ですよ。
東京23区をひとつの都市と考えればね。

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飯田橋は新宿じゃないよね。

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田舎出身なもので新宿や池袋までの距離を考えると郊外というのが少しピンときませんでした。落合にはタヌキが結構出たりするんですか？

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>114

お堀の内側は千代田。
江戸城名残の区切りです。
飯田橋市谷四谷で新宿区といえば外堀通りの外側。
そんなの当然の話ですよ。

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お堀の外は市谷と神楽坂だよね。

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新宿区在住だけど、ここが郊外と言うのは言い過ぎですね。都心の中心から少し外れてはいますけど。

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一般的に落合、中野杉並はと聞いて郊外と言う人はあんまりいないよね。
中野なら江古田あたり、杉並なら浜田山とか久我山あたりなら郊外と言う人がいるかな〜って感じかと。
かと言って都心では決してないということは同意ですが。

どこまでが都心かの定義も曖昧ですが、111さんの都心以外の23区は郊外、東京都下は別の町って括りはあんまり一般的じゃないでしょう。
東京を一つの都市と考える必然性なんてないし。

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なんかどうでもいい議論ですね…

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