23区内のマンション価格はいつ下げ止まる？(その57)

理想は坪単価で250万円前後ですね。
300万円超えるとちょっと危険が・・
350万円超えは止めた方が良いです。

自分の年収基準にして語るのはアホっぽいよ

>>62
一般論です。

>60
豊洲は都心ではないし、別の意味でリスクが高いから論外。

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350万こえても需要があれば何の問題も無い
前回のプチバブル崩壊は、３Tなどを好む層が
買い漁ったからそこがバブル化した

安定していりゃなんの問題も無い

>>59
そういうところが
まさに低所得層が流れ込んでスラム化するわけだが

豊洲はもう既に人気地域でしょ。
今更、ここで議論するようなもんかな？

検討者には人気ゼロだけど
どこで人気あるんだい？

原住民だけ。

>>66
アパートが多い区にはそんなリスクがありますね。

買っちまった人は買い煽り

売った営業は海外旅行

アパートが多いところは火事も多いので危険。

買えない賃貸君は？老後が心配。

豊洲が一番リスクが少ないと思うけどね。

色んな意味で豊洲はリスクがあります。

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2010年の人口減少幅は戦後最大の12万3000人に上り、初めて10万人を突破したことが31日、厚生労働省の人口動態統計の年間推計で分かった。
　厚労省によると、10年に国内で生まれた赤ちゃんは前年比ほぼ横ばいの107万1000人。死亡数は高齢化の進行により前年比5万2000人増の119万4000人だった。死因は例年同様、がん、心臓病、脳卒中が上位を占めている。
　出生数から死亡数を引いた「自然増減数」は12万3000人で、統計資料が残る1947年以降で最大の減少幅となった。
　日本の人口は60～70年代には年間100万人を超えるペースで増加したが、80年代から増加幅が漸減。05年に初めて自然減に転じ、09年は7万1830人のマイナスだった。
　厚労省は「今後も少子高齢化が進むことで、人口減少は加速していくだろう」としている。　

全国に600万人「買い物難民」　過疎地、都市郊外団地で深刻
J-CASTニュース 1月1日(土)10時12分配信
高齢者を中心に食料品などの日常の買い物が困難な「買い物難民」が深刻な問題になっている。外出が不自由な高齢者が増えているほか、商店の相次ぐ閉店による「シャッター商店街」化や、バスなど公共交通機関の廃止が主な原因だ。
経産省は関連業者支援策を始めるなど取り組みを始めているが、ごく限定的なものに止まっている。地域経済の疲弊、地域社会の崩壊とも絡んで放置できない問題だけに、政府や自治体も本格的な対策を迫られそうだ。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110101-00000001-jct-bus_all

新橋の京急ストアが閉店したので買い物難民が増えてます。

>>78
都心なら江東区がお勧め、スーパーがいっぱいあるよ。

デジャブ？

>>79
江東区は都心ではないから、多くて当然。

江東区は都心部でいいですよ。
名より実。

江東区のような郊外型の住宅地は物価安くていいですよね。というか高いもの、高級なものははうれないわけですが

江東区がいいという人がいてもいいじゃないか？
足立区や荒川区がいいという人もいるんだから。

勝間和代の実家は葛飾区の町工場。

あ行・か行で始まる区は避けたいです。
さ行・ま行あたりがいいな。

高齢化と単身化が都市を襲う「２０２０／３０年問題」
「２０２０年問題」は団塊世代の高齢化と「多死時代」の到来だ。２０年代、団塊世代は後期高齢者になる。国立社会保障・人口問題研究所の推計では、毎年の死亡数は１５０万人台に達し、出生数の２倍になる。高齢化率は３０％を超す。
「２０３０年問題」は未婚や離別、死別による単身世帯の急増によって起きる。特に単身化が進むのは、その時期に中高年となる団塊ジュニア前後の男性だ。６０代で見ると、０５年に１０％だった一人暮らしの割合は３０年に２５％に。女性も５０、６０代で単身化が進む。男女合わせた全世帯で一人暮らしは４割に迫る。
背景にあるのは未婚率の上昇だ。３０年の時点で生涯未婚率は男性は３割に、女性で２割を超えるとされる。１９９０年生まれの女性の場合、３分の１以上が子を持たず、半数が孫を持たない計算だ。

孤独死、４０代から高リスク　東京都監察医務院調査
http://www.asahi.com/health/news/TKY201012260227.html

団塊ジュニアの場合は首都圏出身者の割合が高く、パラサイト型の未婚者が多いが、
地方出身者の割合が高くなって行く３０代前半から２０代はどうなるのか？
おもしろいテーマだ。

地方出身者で東京居るのは成功してる人だから
（挫折したのは帰るから）
結婚して都心マンション買って子供育てて帰省して
ってパターンかな。
どっちかと言えば歯止めを掛けてると思う。

地方出身者同士の結婚の割合が増えていくから、
実際に未婚率を低下させるには２つポイントがある。
・職住近接の実現
・一般的な共稼ぎ環境の整備
まあ一番大事なのは社会のムードだろうな。

団塊ジュニアと比較して未婚率が下がるかどうかは、まだこれからですね。

あと１０年すると住宅事情はガラリと変わります。
６０歳前後の団塊世代の半分は手持ち資金が底をつき、唯一つの資産の住宅を処分するはめになります。

価値のあるうちに、われ先と売却が始まり、土地の資産性は落下スパイラルにはまります。
新規マンションもほとんど供給されず、　ときたま古いマンションの建て替えがされます。

いまの値段の住宅は３～５割安くらいになるでしょう。

郊外は暴落しちゃいますね。

団塊世代は前後ではなくて、６０歳以上ですよ。1949年生れまでだそうですから。

バブルの時代に、郊外物件を高値掴みした世代でもあるそうなので、住宅を処分しても雀の涙かも。

>>90
地方出身者の平均のほうが学歴、所得は上でしょうね。
そう考えると未婚率も低くなる。

東京が再び生まれ変わることに期待しましょ。

東京都、20歳人口と現在の人口比較（単位：万人）
38歳　22.9　23.2、37歳　22.5　23.6、36歳　20.7　22.8、35歳　18.9　21.6、34歳　18.0　21.3、
33歳　17.3　20.9、32歳　16.8　20.6、31歳　16.1　20.2、30歳　15.3　19.5、29歳　14.8　19.1、
28歳　14.3　18.8、27歳　14.1　18.7、26歳　13.9　18.2、
増加分が地方出身者による補充部分
38歳　0.3、37歳　1.1、36歳　2.1、35歳　2.7、34歳　3.3、
33歳　3.6、32歳　3.8、31歳　4.1、30歳　4.2、29歳　4.3、
28歳　4.5、27歳　4.6、26歳　4.3、
今年の成人は11.4万人、18万人を維持するには6.6万人が不足、
地方出身者だけでは足りず、留学生、外国人の採用が増えるのは自然の流れ。
2011年は都心部居住元年、これからの10年間で都心部居住が進むだろうな。

東京都の婚姻数推移（単位：万人）
2005年　8.5、2006年　8.9、2007年　8.9、2008年　9.1、2009年　9.1、
結婚適齢期の人口が減っているのに、婚姻数が逆に増えているのは、地方出身者が増えて
東京が再び活性化し始めているからか？
都心部を中心に、子育て支援施設を早急に整備すれば少子化に歯止めが働くかも？

>>90とか>>91とか見てると
本当に城東教授ってまともな社会性は無いんだなと思う

あるのは貧弱な想像だけ

すまん、90は素人だよ。
ただ自分の周り見てて、そう思うだけ。
やっぱ実家いる奴は食うのも生活するのもいつまでも母親面倒見るから結婚しないんよ。
で、地方出身は全部自分でやってるから早く結婚したがる。１人暮らしも寂しいしね。

成功なんてしなくても
地方なんて戻れないし戻らないよ

仕事なんか存在しないんだから

↑でも地方にゃ仕事が無い。

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郊外の工場で派遣労働者の道が残っている。
それなら、家賃が安い近郊のアパートから通えるし、通勤ラッシュの逆方向でもあるね。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=1/sort=2d/o=80hsbqBjnIY...
どっちにしろ、地方出身者はまじめに働かないと生きていけない。

都会生活に敗れて田舎に帰ると、究極は親の年金を当てにしたアルバイト生活になる。
まあ最後の最後だけど。

地方出身者はハングリーだから、首都圏出身者との出世競争にも勝つんじゃない？
そもそも故郷から出てきて慣れない土地に住んでいるから、海外勤務も厭わないから、
これからの社会向きだし。
成功していった地方出身者が都心部マンションをこれから買うようになるから、
都心部居住がじわじわと増えるようになるよ。
地方から出てきて取り敢えず近郊のアパート暮らし、成功すれば都心部に引っ越し、
こんなパターンが将来定着しますよ。

単身世帯を対象にした総務省の2009年の調査によると、30歳未満の女性の可処分所得は月21万8100円と男性を2600円上回り、初めて逆転した。男性比率の高い製造業で雇用や賃金に調整圧力がかかる一方、女性が多く働く医療・介護などの分野は就業機会も給与水準も上向きという産業構造の変化が背景にある。諸外国に比べ大きいとされてきた日本の男女の賃金格差も転換点を迎えつつある。

税金などを支払う前の名目給与で見ても、民間企業を対象とした国税庁の調査で20代後半の男女の年間の平均給与の差は09年に66万円となり、04年と比べて17万円縮まった。厚生労働省の調べでは、大卒の初任給の男女差もこの５年間で縮小している。

よしなよ武者の話なんて外れてばかりだよ。　リーマン前弱気派だったため運用成績が振るわず、一転世界経済には一点の曇りもないなどと言い始めた１年後にリーマンショックが・・・　彼ぐらいでしょう、外れるのが面白くていろんな記事に採用されている方は・・・（爆笑）

私が知る中で日本人では米国ＦＭの大竹氏だけがリーマンショックとギリシャ危機を言い当てましたが、彼の予測は２年位小康状態で、3～5年後日本か中国発で次のショックがくる可能性が60％だと言っております。

ただそういう中でも株式が一番リターンがあり、特にドイツ株がいいという話でしたよ。地価は地方ではさらに大幅に下がると言う話でした（これは誰でもわかりますがね）値もちが相対的にいいのは都心だけでしょう。ご参考まで・・・　

ゼネコン各社は、じり貧の国内から海外に打って出る。国内建設市場はピークの１９９２年度の半分の水準に落ち込み、海外に活路を求めざるを得ない。ただ、新興国では工事代金の未回収問題が顕在化しているほか、法律や商慣習の違いも大きな障害となっている。このため、現地に精通した人材の育成や情報収集態勢の整備などリスク管理を強化を急ぐ。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110102-00000503-san-bus_all

>>110
武者さんはホント、リーマン前はベア派でしたね。
私は、消え去ったミラーマンさんの予測が好きだった。

「2011年は日本株の大復活が予想される。国内のリスクテイクの復活と、本格的な株高、不動産価格の上昇は約20年ぶりだ。資産効果は、日本に巨額の富をもたらし、景況観を抜本的に変える可能性がある。これは、バブル崩壊以来の歴史的な転換点を意味し、日本人の人生観を変えるほどのインパクトがある。過去の例を見ても、以後、10年間は上昇局面が続いてもおかしくはない。」

http://www.moneypost.jp/index/201101/201101_musya01.html

ムーシャの予想wを
嬉しそうにあちこちに貼っている人
頭悪そうなんでやめたほうがいいよ

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ムーシャって2007年の夏のサブプライム発火時に
秋にはサブプライムは速攻収束し、年末に日経は19000円とか言ってて
昔からドイツ証券はどうして首にしないか不思議だった

日本株は「下値限定＆上値余地拡大」とみており、強気スタンスを継続する。2011年の日本株は、10年後半の独歩安に対する水準訂正高と11年度の増益率の両要因を合わせた＋20～25％程度の上昇を予想する。円独歩高が進んだ10年に比べて、内外金利差拡大などを背景に過度の円高の是正（円安基調）に向かう可能性があり、その場合、日本株は一段の上昇が予想される。仮に11年度の平均レートが90円／ドルの円安になる場合には、予想EPSが15％程度の上方修正となり、日本株の年間上昇率が＋40％前後の大幅な上昇となろう。

http://www.jp.daiwacm.com/services/research/strategy/2010/12/201012.ht...

ムーシャはちょっと楽観的すぎるような気もするが、金融緩和で円高がとまって、新興国需要が拡大すれば、自然と景気回復局面に向かうだろうということは、ほぼコンセンサスでしょう
ただ、現政権が、また米国を怒らせるようなことをしたり、労働規制を強化して失業率を上昇させたり、おかしなことをすれば、それは波乱要因になるとは思いますけどね
金融緩和で円安誘導、株価上昇と地価上昇が企業経営者のマインドを暖め、人を雇って、設備投資をしようという気にするという原理原則をそろそろ理解してほしい気がするし、さすがにそうなるような気がするよ

↑
大和證券なんて、上がってくれないと困る会社なのに。。。
今年は下がります、なんて予想した年あるのかね？

こんなの真に受けたら＊＊だね。

載せるなら、もっと信頼のおける情報載せて。

家を買おうにも高すぎる、北京っ子の怒りネットで拡散

日本・東京も同じ状況、格差は怖い。現実を見よう、23区内でマンション買わなくていいじゃない。

http://news.goo.ne.jp/article/ft/world/ft-20101227-01.html

ほんとほんと。無理してわずか20分ばかり通勤時間が短くなったからって何だっていうんだ。
しかもそれで都心一等地に住めるならまだしも、ほんの一昔前まで住宅不適格地とされてた場所に住むなんて狂気の沙汰。

都心部が買えない人は郊外を買うしかないわけで、

それで良いじゃん。

怒る必要ないじゃんｗ

郊外に住むくらいなら、賃貸のまま。
そんな人が増えています。

通勤時間が短くなるだけの問題じゃない。
20年後の資産価値に雲泥の差がでる。周りの環境も。

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郊外を勧めるのはかなり無責任だよな。

今はこんなアドバイスが適切
「都心部が買えないなら、無理せずそのまま賃貸にしなさい」

郊外ってどこのことを話してる？
都心オフィスまでドアtoドア40分くらいの南西部住宅街は全然不便じゃないし、長年の間、人気の住宅街ってことになっているから潜在的な居住希望者の層は厚くて20年やそこらで資産価値がなくなるなんて思えない。遠い将来郊外が廃れることがあってももっと遠くの話だろ。

もっと遠くとは何年先？
20年後の人口ピラミッドを見てたら、呑気に構えてもいられないと思うけど。

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東京都の人口ピラミッドってどうなってるのかな？

今の、東京都人口ピラミッドを見ても意味無いんじゃない？
都心回帰で人口が増えるだろうから。

都心回帰

する前にバブルはじけてデベ蒼白

都心部下町の世代交代時期に合わせたかのようにスカイツリーが完成するのは、これからの時代の象徴のようだな。
地方出身者が続々東京に集まって、新しい下町を形成して行く。
真の職住近接の実現だね。

地方出身者だからって、スカイツリー周辺に住まなきゃいけない理由は無いよ。
スカイツリー周辺は都心部でさえも無いし。

>>131
地価が安くて都心に近くて便利な場所だから、
地方出身者の居住が進むと思うよ。
ポイントは割安かどうかって事だね。

町工場系も世代交代で無くなって行くから、住環境も良くなるだろう。

下町の工芸関係を地方出身者が継承して、発展させてくれると、スカイツリーとの観光効果も出てきて面白いだろうな。

２０年後の資産価値が雲泥の差が出る。　　　ピンポーン　　当たっています。

２０年後は中古マンションが取引の中心です。　　新規供給はほとんどありません。

今、売り出し中のマンションが主流となり、築２０年で値段はいまの半値くらいです。

老人ホームのチラシだけが頻繁に出てきます。

ヨーロッパの主要都市を参考にすれば分りやすい。

全国、全世界からいろいろな人材が集まって、魅力的な東京になると良いね。
江戸が開府された時に全国から腕のいい職人をかき集めたらしいけど、
東京が生まれ変わる為には思い切ったことやらないとね。

別に、今のままで満足だからへんなことしなくていいですよ。

>132
城東地区の地価が安くて都心に近くて便利なのは、
今に始まったことではありません。昔から。
これからは違う、と考えるのは楽天的です。

>>137
工場が無くなるんだよ。
代わりに出来るのは工房。
分からないかね、この違いが(笑)

>>136
>>137
新しい時代は、新しい人たちが築きますから、まあ外野で見ていてください(笑)

・・・・あれから２０年

むかしむかし　　　マンション掲示板っちゅうのがあってのう、デベロッパーの宣伝に

みんな乗っかったんだ、　　今考えると、売り値よりローンの残債が多いのは困ったもんだ。

>>140
将来を見通さず、目の前のものだけ見て選ぶとそうなっちゃいます。

時代はどんどん変わっているんだよ(笑)

>>138>>139
具体的に何が違うの？

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今の年寄はカネをもっているから、介護産業だけが繁栄します。

カネを使い切ると、あとは何も残りません。　　子供も生まれてこないから、ハイ日本はこれで終わりです。

４０年後の東京はギリシャ以下でしょう。　　江戸時代にもどるでしょう。　

若い人よ、くみ取り便所なんて知らないでしょ。　　くさいなんていってられません。

介護産業を繁盛させたくても、
介護の現場を、今の若者達が仕事としてやりたがらないのが現実。
給料は安いのにキツいからね。給料を高くするのも無理なのだそうだ。

これから郊外で商売やるなら介護ビジネスですね。
東急あたりがかなり力入れてます。

外周区の本格居住はオリンピック前後からだから、有望産業だね。
さらに郊外は団塊の世代からだから、まだ先だね。

昨年末の日経新聞に、介護産業の人手不足が深刻って記事が載ってたよ。
介護産業の働き手は処遇への不満が大きいんだってさ。
ハコモノのハードをいくら作っても、人手のソフトが少なければ成り立たない。

「本物の変化とは人が行うことであり、一時の変化とは人が言うことである。 by ピーター・ドラッカー」

聖路加の終身ホームみたく三億くらい払えれば手厚い介護も受けられるんじゃん。スタッフの人件費が高い病院ならでは。

只でさえ贅沢に育った若い子が給料安いのに汚物処理なんてやりたがる訳がない。人道と欲得はどこまでも平行線。企業の論理に合わせてくれる都合いい若者は既に日本にはいない。

高く払える人は豊かな老後。それなりの人はそれなりの老後。

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>>149
増加中の地方出身者と外国人知的労働者に東京の行く末を託しましょう。
長期低迷から脱出できるかもしれません。

都心部下町の世代交代時期に合わせたかのように、地方出身者が続々東京に集まっている。

これから地方出身者が新しい下町を形成して、真の職住近接の未来都市を実現するだろう。

日本経済復活へ「実行あるのみ」　日本経団連・米倉弘昌会長
－－経団連会長２年目に入る。国内の改革推進のために経団連は何ができる
「実行あるのみだ。一番の目標は経済の復活。未来都市づくりを少しでも前進させたい。経団連の政策提言を理解してもらうため、国民のみなさんに直接話しかけていく仕組みづくりを考えていきたい」
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110103-00000558-san-bus_all

>>145
介護の仕事なら地方にもあるから、
首都圏の介護の仕事は首都圏出身者が自分でやるしかないです。

実は都心の人は子供ほとんど生んでないからなあ～
介護の手がないんだよ。
（居てもエビゾウみたいなのだし）
都心の人は子供生んで育てる時間に仕事してきたんだから
お金だけは持ってる。
３億介護で散財してもらうのが経済活性のためにも良いよ。

老人ホーム、までいかないマンション需要はしばらく続くな。成城あたりにあるのもひと月三回の食費20万程度でも埋まっている。

就労する年代の取得者が『（近所にホームがあるのは）マイナス』とほざきつつ選り好みして物件余りって現状と裏腹に、資金のある高齢者はここ数十年、安定供給。

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馬事公苑横にあるバーリントンハウスって、あれ金持ち老人ホームなのか？

何を今更。

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資金のある高齢者、がいつまで多いままなんだ？

団塊世代がホームに入る時代になると、老人の数は多いが金持ちの比率は下がるんじゃないのか。

そうなったら都心部に住む経済力のない層は郊外駅近タワー買いそうな気がする。
近隣に実家ある第一次取得者が相続で売りに出すから一石二鳥。

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