ザ・パークハウス新宿御苑西（（仮称）千駄ヶ谷5丁目計画）

何が入るか気になりますね。

御苑側の一連の土地が整理されてあそこにマンションが建つとすると、何階建てまで建てることができるんでしょうかね？
おそらくこちらの物件ほど高くはならないはずなのでこっちの高層階をねらいたいところなんですが。

ここの御苑側の高層階から御苑をみると必ず視界にあのボロ屋が目に入る。

御苑側で南側がまだ良いかもね。

裏は多分２０Mまでですね。こちらの物件は明治通りに面してるから６０Mですかね
でも御苑側は高度地区で規制がかかるのかしら？

http://www.city.shibuya.tokyo.jp/kurashi/machi/pdf/kodo_kettei.pdf

千駄ヶ谷門前のライオンズマンションとかは６階建てですね。
規制が変わっていなければ同程度の高さは建てられるはず。

日曜の深夜番組(ＴＢＳ)で報道の魂を観た人いませんか？録画したのでこれから観ようと思いますがやはりバスから見える景色は格別です。日ごろ通勤手段として利用していると中にはあまり気にしない人も多いかもしれませんが･･･
たしかにきれいすぎる街は色々表に出せないような事情ありますね。新宿駅東口から夜間歩いてみるとゴミの山は普通に見かけますし良くない臭いもします。



TBS(Ch.6) 1/24(月) 1:20～1:50
「報道の魂」

【みどころ】新宿駅の東西を結ぶ循環バス。百貨店、都庁、ホテル…、車窓に「きれいな街」が映る。ふと見回せば地下通路には「しゃがむことを禁止する」警告文、公園は 寝起き禁止、街ぐるみの清掃作業。そして新宿のホームレス人口は「行政のデータ上」激減したという。だが、バスが背を向けた先を歩けば、新宿のもうひとつ の姿が見えてくる。「きれいになった」街の裏側、「見えなくなった場所」、循環バスの窓からは見えない新宿を歩く。

現地歩いたことない人ですか？ここの近所ホームレスもゴミ出す飲食店街も無縁だよ。

ちなみに繁華街の裏？事情はどこも似たり寄ったり、銀座も真夜中はドブネズミだらけ。

suumoに外観完成予想図と間取り例が出てますね。
間取り　1R～3LDK
専有面積　30.8m2～76.48m2

部屋の真ん中の柱はなんとかならないのかな？

外観からするとグランドパークと見合いになる側は１ルーム、
それ以外がファミリータイプでしょうかね、

非分譲19戸の内容が気になります。
１階店舗以外に何戸が賃貸住戸になるのか。

早く販売開始しないかな。
立地をとても気に入ったてるので楽しみです。

なんだこの間取りｗ

外観もださくない？いまいちシャープさが無いしカッコ良くないよなぁ。。
何かパークハウスのあまりの素材で作りましたって感じ
ちゃんと考えて作ってないね。。ありきたり
間取りひどい、、、柱の位置、、、あらら、期待してたのに。。。

外観にちょっとガッカリ。

他にも間取りはあるんだろうけど何で最初にこの間取りを公開したのかね
期待値が下がりまくりです・・

地所はやっぱりブランド分けるべきだよね。ここは下層の物件でしょ。

地権者、下駄履き、幹線道路沿い、金持ちが買うような広い部屋が無い。

まあ、正直三菱って名前以外にマンションの高級感は全くなし、でも価格も安いだろう、そういう商売に方針変更なんだろうね。

60m2クラスで風呂サイズが1317って笑える仕様ですね

パークホームズって感じね。

158さん同感です、、
場所は一見良さそうなのにてか利便性は良いけど
東京はもう不動産価値って言うか
まぁ苦しゅうない程度に住むのが良いのかも
クオリティが高いとか利便性がいいとか色んなうたい文句
するけど、結局そんなに不動産って価値ないし、、よっぽど良くないと
今後は見透視暗いね

最初のほうで散々叩かれていたアイディーコート以下の仕様とはね・・

仕様はまだわからないけど、デザインはアイディコートの方が好きだったな。

なんか連投ネガすごいですね。安いだろう、って価格まだ出てないのでは。
情報出揃わないとなんとも言えないかな。

ネガの連投っていうか、みんなの統一見解って感じ？
安いかの評価は300でも高いと思う人と安いと思う人がいるだろうから統一見解にはならないだろうけど、小規模の再開発で景気が底の頃に仕込んでるだろうし、間取りとか部屋の広さ見れは仕様も低いだろうし、むしろ高い理由がないよ。地所レジ発足当初の物件でしくじりたくないと言う意識も働いて、売れる価格で出すだろうしね。

てことは競争になるのか。

現段階で枝葉末節あげつらっても仕方ないのでは。

お風呂小さいね。50,60クラスは全部1317かもね...

会社の統合があって、パークハウスは2011年以降の名前の最初に〈ザ〉が着くのは、低仕様でダメだから中古も買わない方がいいよなんて、数年後に言われてそうです。

まぁ個人的見解ですけど駅反対側の地所のタワーと差別化を図るために
低仕様、低価格でくるのではと考えています。向こうは坪400なんて話がでてますが
こちらはいくらからでしょうかね・・

えー低価格になるかも、ってのは助かるけど、でもせめてお風呂は１４１７にしてほしいし、キッチンとかの仕様を安普請にしないでね。
70平米クラスに期待したいんだけど、何部屋ぐらい作るつもりでしょうね。

350～くらいではないでしょうか

平均？、最低？

最低はもっと低いでしょ、ここは。

アイディーコートは知りませんけど、ブランズが310からだったのでここは340～390くらいでしょうか？
駅距離やデベの格からの判断ですが、素人考えなのであまり突っ込まないでいただけると助かります

御苑隣接を希望する方へ。新宿側第10宮庭マンション1LDK40平米が2080万で出てますよ。築40年だけど。
滅多に出ないから建て替え待てるならお薦め。金あったら自分で買いたい。スレ違い失礼

魅力的だが築40年か…。
たまに極一部の人気立地で中古を買って建て替えを待つって聞きますが、メリットがよくわからないので教えて欲しいのです。
こういう場合、買っておいて建て替え話しが持ち上がったら追加で費用とられて、建築中は賃貸へ引越して…ってなると、この中古を購入しておくメリットは、中々出ない希少性ある人気立地に新しく建ち上がった新築物件を新規で購入するとなるととてつもなく高い且つまず出物がそうそう無い。
そんなところの所有権を持っているという事が重要になるって事？

だいたい建て替えられるかも分からないしね。渋谷区は数年前に高さ制限を厳しくしたおかげで
既存不適格物件の嵐ですから・・よっぽど大規模な開発にならないと厳しいのでは

>177さん

（スレ違いですけどレスがついたので）最後が正解ですね。新しい物件を建てる際の地権者になる、と書くとイメージしやすいかな？
老朽物件取り壊す際の経費はケースバイケースだけど、建て替えできてるとこは持ち出しがあっても僅少、売ったら売値は買値の数倍みたいなところがほとんどですね。
ご興味あったら桜上水団地や原宿団地、うぐいす住宅にプラウドエンパイア（反対側）の事例を検索されるとおもしろいですよ（ちなみに第10宮庭は新宿区です）。

＞177さんの考えは前半部分もあっていると思いますけど・・・　人に貸したりしていればその期間賃貸収入はなくなりますしね。　貸せるような状態でなければお金かかるし・・・。

立て替えまでの経費はそこにすまなければ二重にかかるし、築４０年にリフォームなしで住んでられないでしょう。買値の数倍なんてのは経費等考えれば今はほとんどないと思いますけど。

最近は立て替え案を検討する時点でデベの大まかな買値が総会にまずはでますから、転売価格の目安をオーナー等は知っていますのでそう安いのはでないっしょ！　そもそも不動産屋がいい価格で買っちゃいますよ。

ところでここはいつごろ価格がでるのかなぁ・・・

残念物件の匂いがプンプンしますね・・

価格早く知りたいです！

suumoに40Dタイプ（専有面積／45.83m2）1LDK+SICの間取りも出てます。

風呂1216・・・投資用？
しかも収納少ない。SICよりも収納増やして欲しかった。

方角は御苑ビュー側っぽいですね。

＞183

同意です。風呂狭い＆収納少ないのはイヤですね。


広い部屋の間取りを公表してほしいな。


駐車場 敷地内22台って多くないですか？埋まるのかな。
代々木駅近いし、新宿駅も徒歩圏内だし車いらないと思うんだが。

駐車場は地権者から先約が入ってたりするのかな？
近場にカーシェアもレンタカーもありますね。

お風呂はもっと大きくして欲しい。
投資用でも最近大きめだよね。

ここは投資物件みたいな感じだね。買って長く住もうって言うマンションじゃないよ。

地所は統合して方向を変えたんでしょ、むしろ藤和の路線に近づいてる。

名前にザがついたのは、以前のパークハウス所有者に対する配慮じゃないですか。

立地の希少性を考えると是非欲しい。

＞１８７

ライオンズは「ザ」が付くとランクが上がるんですけどね・・・
　

地所がライオンズに倣う訳無いよね。

どうみてもベリスタレベルだね

価格もベリスタレベルなら嬉しい。

統合後の迷走物件の第一号ですかね

どうでてくるのか楽しみではあるな。

ベリスタ引きずるのは辞めてほしいな＞地所さん

代々木で3LDKだとここしか選択肢がないんだよね。アイディーコートはもう無いし、
ブランズは2LDKまでだし。

ブランズは代々木というか参宮橋、初台物件だからな。まぁ歩けなくもないけど...
設備や構造部分に関してはブランズも悪くないけど、純粋な代々木物件というとここしか無いんだよなぁ

厳密には、ここも代々木でなく千駄ヶ谷物件。

山の手の内側は、むしろ代々木より、千駄ヶ谷の方が良いけどね。

田舎モンは山手沿線に憧れる。

↑コンプレックス丸出し

＞２０５
資料や建物に金をかけなくても売れるからでしょう。

下手に広告に金かけて、その分価格に跳ね返ってくるよりは良いと思います。
一流デベだし立地も良いから値段が高すぎなければ売れるでしょうね。

ただ、もう少し高級感ある外観と、快適な間取りであって欲しかった。
せっかくの良い立地がもったいない。
あと代々木駅東口側は買い物が若干不便そう。

まぁ販売は５月だし挨拶みたいなもんでしょう。本格的な資料はこれからかと・・

立地抜群。
早く詳細出ないかな～。

5月かぁ～長い。

価格もベリスタだと思うなー。
学芸大学プレイスの物件みに行った時、ここをすすめられたくらいだから。

確かにね。
学芸大学見に行っている人にすすめても意味ないような‥。
どちらも人気エリアではあるがね。

ここ下見行ったけど生活するとなるとちょっと買い物きつそう
スーパーないし、そもそも駅の東側って何も店ないんだね
代々木って用事なかったから降りた事なかったけどとても新宿と原宿に挟まれた場所とは思えんわ

都会で至近距離にスーパー期待したって仕方ない。
高島屋の地下には紀伊国屋も入っている。駅の反対側にはマルマンもある。
労を厭わなければそんなに割高につかず暮らせる。

新宿と原宿に挟まれた場所とは思えないローカルさが代々木の良さ。便利なのに騒々しくない。

いくらかね。事前案内会でわかるかな？

ラーメン屋の匂いが・・・
個人的にはマイナス。
夏場はヤバイよ。

やっぱり高かったです。　まぁ1Ｌ，2Ｌがほとんどで地権者も多いので、ディスポはつけなかったのじゃないかな。　仕様は普通ってとこじゃない？　山の手の外側でもいいからもう少し新宿寄りが出るまで待つ事にします・・・

ここより新宿寄り？
十年単位でなさそうな…、曙町のは商業施設みたいだし。

紀伊國屋隣のパーキングは何が建つんだろうね。

久しぶりにきてみたら。

学大プレイスみに行って、こことススメられたのは嘘でもなんでもないですよ。
ここと、大崎をススメられました。

マンション選びのポイントは人それぞれですから、嘘だとか決めつけることはないでしょう？

共通項となるポイントは、価格なんですから。それ以外は何を重視しているか、世帯ごとに違って然りです。

50平米以上は価格いくら位からでした？

今の時期と時代に完全外れちゃった感満載ですね
全住居1000万高い
御苑ビューも真北で運気も最高に悪そうだし、南は明治通りうるさすぎるし。。。
ここは坪300ですね、利回りもこれからは期待てきないしかなり余るんじゃないかな

どうでしょうね？
割高は確かだけど、震災後は買わずに賃貸という人も多いようだし、新宿は賃貸需要も底堅い。
日テレ跡地のタワー借りるならこっちを借りるかな、自分は。

地所が藤和といっしょになって典型的な失敗物件って感じですよね。

おそらく、ブランドを統一化することで、下の物件（ここみたいなの）をパークハウスブランドで売れば客が騙されると思ったんでしょうね。

まあ、正直、お客さんは賢いんですよ。そのうえ、パークハウスブランド全体の質低下、信用失墜を招く結果となっている。いわゆるブランド戦略の基本がなってない。

マンションデベとしての地所は、ブランドとしては大京化していくんでしょう。信頼度とか質とかでは、野村とか三井にどんどん話されて行きますね。

あまり騒がれていないようですが、ここってどうなんですか？山手駅近いし、パークハウスですし、良いように見えるんですけど。やっぱり高いのかな？

何か、外れとか失敗とか色々な言葉がありますが（笑）、そんなにダメですかね？駅近だし、そこまで仕様も悪いと思いませんでした。御苑ビューも真北ではないはず。北東じゃないでしょうか？ただ、明治通り側はちょっとうるさそうなのは否めませんね。。買うなら御苑側かな。

見てきたが・・・
せっかくの好立地を活かせなかった残念度満点の物件。

いまどきディスポもないなんて、、、
いまどき１２１６の風呂を作るなんて、、、
仕様は全体的にベリスタそのものだし。

中途半端な広さの店舗２つも気になるし。
反対運動と地権者の影響か、建物の形（北、東）がでこぼこいびつなのも気になる。
御苑側の空き地は、見たところいずれ必ず何か建つ感じ。

価格は眺望が期待できない下層階は立地を考えればどちらかというと安いぐらい。
ただ、上層は、立地を考えてもちょっと高い。

地所さんの企画力にちょっと失望。

ディスポって停電になった時流せないだよね？無くてもいいよなぁ

停電時給水ポンプも止まり水道さえ出ないことを知らない素人お疲れ様。

東京で震災が起きて、停電して、水道も止まったとします。

その程度の地震が起きた場合はここは耐震構造に金をかけてないのでみんなここには戻れないという前提ならそれでよいでしょう。

停電と断水。水はタンクで配給されて、ペットボトルを持って給水所にもらいに行きます。

その水は何に利用し、どこに捨て、どこで流しますか？

間取図見るとここって乾式壁？

うーん。値段と設備をみたのですが、私的にはいまいちでした・・・。
ブランズは3LDK+がなかったので、候補にもあがりませんでしたが、
これなら散々バッシングされていたIDコートの上層階の方がよかったかも。

ディスポ、停電でも回らないだけで生ゴミ以外は流れるでしょ？
つまり、普通の流しと同じになるだけ。
網でも置けば普通に洗い物できますよ。

停電になったら、下水自体が使えなくなるんじゃないの？