二子玉川ライズ タワー＆レジデンスってどうですか？Part 30

レモン市場化とは言葉が悪いですよ。
ただ免震がどの程度うまく働くのかは興味あります。
また劣化？メンテナンスの仕組みがどうなっているのかもわからないので

以前テレビ番組で見た限りでは、
免震装置は長周期地震動には弱いみたいですが？

せっかくここを止めてエクラスタワーに絞ったのに、高層マンション買えなくなったじゃないですか。

エクラスって、階下はパチンコ屋にマンガ喫茶ですよ。人間が暮らす場所ではありません。東急ってデベとしてやっぱりダメです。

豊洲タワー最悪ですね。
建築評価に満たない湾岸地域ですか

>498
それはあなたのがハズレだからです。

大ハズレかハズレの違いだろ！

モデルルームだと何だか広く感じますよね

今だと家具がつくのかなあ

アバズレです

No.650 by 匿名さん 2008-08-30 06:44
以下のデータを見ると、ライズ42階・28階建てRCマンションの固有周期と長周期地震は一致していないので、ネガレス隊の主張は意味をなさないと言えよう。

◆古村助教授は、東京工業大学の市村強助教授の協力を得て、東海地震の長周期地震動による都市の構造物の振動をシミュレーションした。東京都心は震源から400キロ離れているので、震度は4〜5程度だが、7秒前後の長周期地震動が強く表れる。

◆固有周期
階数 RC造マンションの固有周期（秒） S造オフィスの固有周期（秒）
5 0.3 0.7
10 0.7 1.4
15 1.0 2.0
20 1.4 2.7
25 1.7 3.4
30 2.0 4.1
35 2.4 4.7
40 2.7 5.4
45 3.1 6.1
50 3.4 6.8
55 3.7 7.4
60 4.1 8.1
65 4.4 8.8
70 4.8 9.5

ソース
　 http://www.itmedia.co.jp/enterprise/articles/0511/22/news040_4.html
　 http://premium.nikkeibp.co.jp/sj2005/column/ba/07/02.html

No.812 by 物件比較中さん 2008-09-07 11:07
二子玉川ライズには興味あったんですけど、この価格じゃ見送ります。
というか間違いなく竣工後に売れ残り販売されるでしょう。
東急不動産は自社物件を過大評価して価格設定をして効率悪く売れ残り販売するデベですから
そのパターンは本プロジェクトでも健在というわけです。

今はデベが弱気になって建設単価も高めに設定していますし、コンサバな積算価格を元にエンド価格をしていますから土地価格が昨年度から40％以上大暴落しています。
従って2010年3月の相場価格は間違いなく今より安くなっています。

2006年3月までに分譲されたファンドバブル絶頂期であれば新玉川線エリアは＠350万円（80㎡9000万イメージ）でもOKでしたが、
2007年夏以降に分譲され本年9月までに竣工したマンションは＠350万円で大量の売れ残りを抱えて20％前後の値引販売しているのが実情です。つまり現状の新玉川線エリア相場は＠260〜280万円（80㎡7000万円イメージ）と言えるでしょう。
今後1年は更なる景気停滞が見込まれるため2010年3月の新玉川線エリア相場は＠250前後（80㎡6000万円台前半）ではないかと予測できます。

二子玉川ライズは大規模プレミアムがありますのでその分を上乗せする必要があります。
大規模プレミアムは各プロジェクト成約事例から推察して80㎡で最大1000万円、すなわち＠40万円と仮定できますので、＠250万＋＠40万＝＠290万円（80㎡7000万円前半）が相場価格と思われます。（ここで述べる相場価格とは、3ヶ月程度で完売が見込めるマーケット寄り付き価格を意味します。）
よって相場＠290万円に対して＠380万円の価格差を営業努力だけで埋められるはずもなく、ましてや部屋の仕様も良くないため販売大苦戦必至です。

東急は隠蔽体質ゆえ正確な販売状況が公表されないため判断が難しいところですが、分譲900戸を500戸売るのが精一杯でしょう。
公表されるであろう「来場客●万組」で売れてるイメージを前面に出すと思いますが、売れてるマンションが広告（住宅情報や新聞折込やDM）出したりTVや雑誌の取材を受けることはありませんのでだまされないようご注意ください。

2010年3月〜5月竣工時・・・値引き500万円程度（現金ではなく家具や設備サービスで対応）
2010年5月〜8月・・・値引き10％（現金値引きと家具設備サービス混合、家具付き販売など）
2010年9月〜12月・・・値引き10〜15％（明確に現金値引き）
2011年1〜3月・・・値引き15〜20％（場合によってはそれ以上）

こんなイメージになると思います。
たぶん2011年3月で完売するでしょうね。
私が買うとしたら2010年9月頃かな。
もちろん会員登録して地道なウォッチ続けることが重要です。

二子玉川に住みたいな。

ネガレス隊の予言的中

二子玉川でもいろんな選択肢があるからね。
大幅値引きでもない限り、ここを選ぶ人はいないと思うけど。

駅前のビルに良い店たくさん入るじゃない！
地下の食料品も凄いの出来るだけね〜
Openしたらライズも住みやすくなるね(^^)

>511

長周期地震動は固有周期が特定の周期帯にある構造物に対して極めて大きな最大値と累積値を与える。
その周期帯は東海・東南海・南海地震による大阪地区では4～6秒、名古屋地区では2～4秒にある。
応答値はそれほど大きくならないが首都圏では2～4秒と6～8秒に想定される。

ということで、残念！

出店リスト発表を見て、数が多いだけで、良い店だと期待した人は少ないと思う。すでに、枯木も山の賑わい、と揶揄されているから。地下の食料品売場も東急ストアの運営だからダメでしょう。
やはり人はドッグウッドプラザ側に流れる。

S.C普通に期待してますよ。地下のフードショウも楽しみです。待ち遠しいですね～。

ネガのほうが言ってること正しいんだよね、悔しいけどさ

>517

　一生懸命ググったのかもしれないが、2～4秒はマイナーな説だな。
　所詮理科大の教授の説、東大の教授にはかなわない。

　地震調査研究推進本部のレポートにも「関東平野では 7、10 秒での揺れが
大きくなっています」と書いてある。

　517は運河駅の学校に通っていたのか？

＞＞521
ググッたのはお前だろ（笑

偉そうなこと書いてるが、マイナー説の根拠は一切なし。
こいつが一人でそういってるだけ。
教授が東大か理科大かだけの差で優位に立っていると勘違いしてるところがとても痛いｗ

東大と理科大、デベに例えるなら三井と東急か（笑

所詮理科大の教授の説、東大の教授にはかなわない。

所詮東急のマンションの品質、三井のマンションにはかなわない。

じゃあ他の根拠を見せてよ、運河君。

>521

しっしっ！

長周期地震のファクターの一つ堆積層の地下構造も踏まえて

7~10secに限定される根拠を自分の言葉で噛み砕いてどうぞ。

ついでに理科大＜東大の根拠もね。

＞524

やっぱり根拠なし
予想どおり

地震と資産価値下落に怯えながら死になさいｗ

理科大の教授→十分に優秀そうですが…。

見知らぬマンションのスレッドで叩かれる理科大の教授があまりに不憫。

>>521
東大じゃなくて東工大では？あと一般的に大学だけで研究内容を比較できないと思います。いい大学でも研究が進んでる分野とそうでない分野があるので・・。

笑ろた。。

理科大ではないが
昔、気象大の風采のあがらない教授が
数学の講義に来てくれていたが
その人が群論のとんでもない権威だと知って
びっくりしたことがある。
さぼりまくりの俺には
そもそもその先生の授業は皆目理解できなかったんだが。

理科大はいい大学。
実学の雄。
出身者は仕事をするときは実に頼りになる。

大学議論はこの辺で良いんじゃないですか？
東京理科大が一般的には優秀な大学として名が通ってるのは事実ですし、その教授なら尚更でしょう。
というか、色々な説があるということからもまだまだ研究中の分野でしょうから、ここで我々素人が専門的な話をしても無意味かと…。

結局、高層マンションには
新基準が公表されたら、後付けで設備を追加しなくてはならないのでしょうね。
コストと見栄えが心配ですね。
よくあるじゃないですか
小学校の校舎外側に鉄骨がX字状に嵌められているのを。
ライズ、そうなったらお手上げですね。

で、新基準が公表されるのは何年後？

その新基準をもとに設計始めて、新基準マンションが建つのは何時のことやら・・

そうね。
でも普通に対策済みのMS購入するでしょう。

購入するまでひどい建物で大変だね

ま、庶民にとって家は最大の買い物。
少しくらい待つさ。
そして、試案が出たからには
メーカーは売らんがために
試案の基準を満たすように動くさ。

>536
『試案』の意味を辞書で調べたら。
試案だけではメーカーは動けない。

すみません。入居中や検討中の方に教えていただきたいのですが。

新聞は玄関まで配達してくれますか？
住民のエレベーター停止階は住居階のみ可能ですか？それとも全ての階への停止が可能ですか？
エレベーターは低層用高層用の区別がありますか？そしてスピードはm/minですか？ペットは非常用エレベーターを利用しなければなりませんか？
犬を飼うにあたって犬種または体高体重等の制限はありますか？

よろしくお願いいたします。

新聞の玄関までの配達は、管理会社が有料で実施する方向で調整のようです。議事録にありました。
エレベーターが低層用と高層用に分かれているのは、イーストだけ。
ペットを乗せて良いエレベーターは決まっていますが、非常用ではなく一般用です。なぜか車椅子用と兼用。
飼える犬のサイズは制限がありますが、他のマンションと大差ありません。

ぬるい規約と中途半端なサポートサービス。

だから住民同士が揉める。

私のタワマンの方が明らかに、多くの住民が納得し満足度の高いルールと設備になっている。教えてあげたくなる。

>539様
ありがとうございました。
犬種を細かく指定してあるマンションもあるのでこちらはどうかと思った次第です。
構造仕様も申し分ないし検討の一つに加えようと思います。

大崎辺りのマンションはどうですか？
いまさらここを検討するのも？

パークハウス大崎　今日からモデルルーム見れるけど
立地、価格ともいいかもね

スーパー堤防の建設は必要です。
国は人の命を軽んじている。

http://www.youtube.com/watch?v=6xO6uu-ODVM

朝刊の各戸玄関までの配達は、有料ではなくて普通に配達員が配るマンションが多いですよ。
配達員を入館時に管理人が確認してから。

何で有料にするのですかね。

新聞配達のバイクが乗り入れ禁止になっているからでないの

中途半端なサービスの理由です。ペットが車椅子用エレベーターと言うのは、ぬるい規約。

ここの管理人って警備員なんですか？
コンシェルとお掃除のひとはいるけど

544さん。堤防の強化は必要だが、「スーパー堤防」で川から200-300mの範囲を全て建て替えて、土建屋に金を配るより先に、大卒就職率６０％改善の経済強化策の方が優先と思う。
江東区のように平常時でも町の地盤より高い位置に水位がある処は、金の掛け方を工夫して対策する必要があるとは思う。
http://www.banktown.org/super-machi/super-machi.htm　参考まで

ここら辺の多摩川の堤防は２重になっていて、二重堤防の中にも家が建っています。

動画で流れていたのは二重堤防の内側に住んでいる人の映像だよ

増水になったら二重堤防の外側の堰も閉じるだろうから２重堤防の外側の二子玉川ライズの方までは水は来ないと思うよ

希望的観測。

こういう場所に住んでる人って、基本的に覚悟してるもんだと思いますね。

>548　夜に敷地境界、建物回りを見回りしている人も見かけますよ。
セントラルの２F北側入り口から入った処に詰め所（監視所？）がある。

545
①理事が以前住んでいたマンションで新聞配達が空き巣になった事件があり猛反対だから。
②お金にならないと動かない東急コミュニティーだから。

ソースを出せない運河君の＊＊＊。

最近、過疎ってますね、このスレ。
ちょっと寂しいのでもう少し活性化しましょう。

さすがに飽きました。

>>555

あれだけ袋叩きになったのに懲りないねえ～
忘れたころに投稿して勝ったつもりになってるんだね
大学のレベル＝研究のレベルと思ってるんだからホントばかだねえ～
高卒か？

中卒です

チラシ入ってきました。
予定通り再開発が進めばかなり便利なエリアになりそうですね。

植栽は予定通りになりましたか？

今現在予定通りにいってないのに将来はどうなる事やら

私にしてみれば二子玉川みたいな辺鄙でアクセス悪いところなら巣鴨の方がまだマシですが。ついでにいうと豊洲も二子玉川よりはマシ。マシ程度だけど。

春日はもっと安いじゃん。

二子玉川なんて都心から見れば所詮、郊外でしょ。
郊外の坪単価は景気の影響を受けるからねぇ～。

景気は少しずつ上昇してるようだし、これからなんじゃないですか。
短いスパンだけで一喜一憂するものでもないと思いますが。

4億8800万円の部屋をこのまま空き部屋としてほっといても良くない。いくらかで売りましょうか。

外国人向けにリフォームして、賃貸した方が良くないでしょうか？

賃貸ねえ。
外国人来るかいな？
もう少し車利便性のいいところならわかるが・・

東京で三番目の人気物件。


①大崎ウエストシティタワーズ
②Brillia 有明 Sky Tower
③二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://eeg.jp/MfWk

グローリオ芦花公園が4位に入ってる人気ランキングって・・

早く売り切りたいランキングでしょ

1&2 は確かに人気あるね。

誰を対象にして、人気の根拠(来場者？アンケート？サイト閲覧数？)を何に定めて、
誰が集計したランキングなのかがさっぱりわからんよ、コレ。

足立の物件と並んでトップ５に入ってもうれしくないんだけど。

営業あせってますね。東急の今期下期は赤字ですから、ゆっくり売っている余裕はないでしょう。

電鉄は知らないけど東急不動産自体は黒字ですよ

590
怪しいblogを載せるなよ
気持ち悪いよ

しかし、はちゃめちゃなランキングだな（笑）
工作員が作り上げたランキングなのか？（笑）

電鉄は赤字でしょ

東急不動産黒字なんだ。さすがですね

やはり下期の赤字転落は想像以上にショックみたいだね
知ってるくせにとぼけちゃって、そこには触れてほしくない感ありあり
不動産の決算チェックして、どうして電鉄の決算チェックしない？
かえって不自然だよね