物件概要 |
所在地 |
東京都世田谷区玉川一丁目5000番(地番) |
交通 |
東急田園都市線 「二子玉川」駅 徒歩6分 東急大井町線 「二子玉川」駅 徒歩6分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
1033戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上42階地下階数1階 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2010年05月上旬 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]東京急行電鉄株式会社 [売主]東急不動産株式会社 [販売代理]東急リバブル株式会社 [販売代理]東急ライフィア株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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二子玉川ライズ タワー&レジデンス口コミ掲示板・評判
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481
匿名さん
477
そう思い込みたいんだね、わかるよ、うん。
携帯電も結局なにも対策されないけど、携帯があまり普及してなかった20年前
だと思い込めば、これも気にならなくなるしね!
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482
匿名
477の言う事はハズレ物件買ってしまった負け惜しみにしか聞こえませんね
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483
匿名さん
100部屋以上残るってことは売れ残りではなく不良在庫ですね。
現在の価格で売れないのだとしたら市場評価は既に資産価値ダウンということです。
完成前の方が良さそうに見えたのに完成後だと益々買いたくなくなる物件。
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484
匿名
公園が出来ると資産価値が上がるか?
出来て一年も経ってないのに売値は二割下がっているんですよ
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485
匿名さん
購入者に質問ですが、買う時に近隣物件と比べて割高だなぁと思わなかったのですか?
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486
匿名さん
近隣にはさらに割高か駅遠の低仕様ばかり。いろいろ見たけど二子玉川近辺ではここは一番良いよ。それでも高いと思うけどね。
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487
匿名
携帯電話が繋がらない物件より低仕様なんて存在しないよ
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490
物件検討中さん
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493
匿名
490はポジを装ったネガの嫌がらせでは?ライズを笑いものにしたいのでしょう。
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494
匿名さん
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495
匿名さん
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496
匿名
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497
入居者
ここは部屋の当たりはずれの差と値つけの当たりはずれの差がすごくあるんですよ。今残ってるところははずれ。値が下がってちょうどいいくらいだと思います。前に売れたところは価格に妥当性があったということ。需要と供給で値は決りますからね。我が家は大満足。
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498
匿名さん
当たりはないんじゃないかな、当たりじゃなく「しょうがないけどこれで我慢するか」ぐらいの程度。
住んでる私の実感です。
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499
匿名さん
皆に共通の気持ちは、期待が大きかっただけに現物との落差に落胆してることです。
これは多かれ少なかれみんな持ってるはず。
住人のネガは我慢ができない人。
ポジの人は必死に前向きに生きようとしてる人。
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500
匿名
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501
匿名さん
長周期地震動で超高層マンションの資産価値下落も
2011年01月05日10時47分
国土交通省は2010年12月21日に「超高層建築物等における長周期地震動への対策試案について」を発表した。超高層ビルに長周期地震動の対策を求める内容で、既存の超高層ビルの長周期地震動対策が不十分であることを公式に認めたことになり、人気があるとされる超高層マンションの資産価値下落の可能性もある。
長周期地震動とは、揺れの周期が長い波を含む地震動である。周期とは地震で建物が揺れた時、左に動いて元に戻り、右に動いて元に戻る、という一往復にかかる時間を指す。長周期とは数秒から十数秒程度のゆっくりした揺れである。超高層ビルのような巨大な建築物は長周期の地震波と共振を起こしやすい。
長周期地震動では船が揺れるような大きな揺れが長時間続き、被害が深刻化する。揺れ幅が数メートルにも及ぶ可能性のある長周期地震動が発生した場合、超高層ビルの室内ではまず立っていることは困難である。家具も大きく移動し、倒れるなどと予測される。
これまで超高層ビルは短周期の直下型大地震には強いとされていた。実際、阪神大震災では他のビルや住宅と比べて相対的に被害は小さかった。しかし、超高層ビルは長周期地震動には脆い。特に関東平野のように堆積層の厚い平野部では、地表から地下深くまでの堆積層の影響によって長周期地震動は増幅される。
長周期地震動の被害は既に現実化している。2003年9月の十勝沖地震では、震央から約250kmも離れた北海道苫小牧市の石油タンクで火災が発生した。2004年の新潟中越地震では東京都港区は震度3に過ぎなかった。しかし、六本木ヒルズ森タワーでは、エレベータ6基が損傷する事故が起きた。そのうちの1基はロープが切断された。
土木学会と日本建築学会は2006年11月20日の時点で、超高層ビルが長周期地震動で想定以上の負荷がかかるとして、耐震性向上を提言した。それから4年後に、ようやく対策試案が発表されるに至った。その間にも雨後の筍のように超高層ビルが建設されたことを考えれば恐ろしくもある。
対策私案では新たに超高層ビルを建設する場合、長周期地震動を考慮した設計用地震動による構造計算や、家具等の転倒防止対策に対する設計上の措置を必要とする。一方で既存の超高層ビルについては長周期地震動による影響が大きいものを再検証し、必要な補強を行うように要請するにとどめた。
今回の対策が実行されれば、その後に建設される超高層ビルについては、それが十分か否かは議論があるとしても、一応の長周期地震動対策がなされる。この結果、長周期地震動を考慮せずに建設された既存の超高層マンションは見劣りすることになる。新耐震基準以前のマンションのような扱いとされ、資産価値が大きく下落する可能性がある。
対策では既存の超高層ビルも再検証するとしているが、これが分譲の超高層マンションでは機能しにくい。行政が検証主体であっても、建物所有者の協力が不可欠である。しかし、マンション管理組合では意思統一がしにくい。多数の区分所有者が存在する大規模マンションでは一層である。そして問題発覚による資産価値低下を恐れて行政の調査を拒否する区分所有者も少なくない。これは耐震強度偽装事件での調査でも見られたことである。
結果として既存の超高層マンションへの検証は不十分に終わり、長周期地震動に対する安全性は不透明さが残る。超高層マンションの中古市場は経済学で言うところのレモン市場化する可能性がある。
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502
匿名さん
レモン市場化とは言葉が悪いですよ。
ただ免震がどの程度うまく働くのかは興味あります。
また劣化?メンテナンスの仕組みがどうなっているのかもわからないので
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503
匿名さん
以前テレビ番組で見た限りでは、
免震装置は長周期地震動には弱いみたいですが?
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504
匿名さん
せっかくここを止めてエクラスタワーに絞ったのに、高層マンション買えなくなったじゃないですか。
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505
匿名
エクラスって、階下はパチンコ屋にマンガ喫茶ですよ。人間が暮らす場所ではありません。東急ってデベとしてやっぱりダメです。
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506
匿名さん
豊洲タワー最悪ですね。
建築評価に満たない湾岸地域ですか
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507
匿名
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508
匿名
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509
匿名さん
モデルルームだと何だか広く感じますよね
今だと家具がつくのかなあ
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510
匿名さん
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511
匿名さん
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512
匿名さん
No.812 by 物件比較中さん 2008-09-07 11:07
二子玉川ライズには興味あったんですけど、この価格じゃ見送ります。
というか間違いなく竣工後に売れ残り販売されるでしょう。
東急不動産は自社物件を過大評価して価格設定をして効率悪く売れ残り販売するデベですから
そのパターンは本プロジェクトでも健在というわけです。
今はデベが弱気になって建設単価も高めに設定していますし、コンサバな積算価格を元にエンド価格をしていますから土地価格が昨年度から40%以上大暴落しています。
従って2010年3月の相場価格は間違いなく今より安くなっています。
2006年3月までに分譲されたファンドバブル絶頂期であれば新玉川線エリアは@350万円(80㎡9000万イメージ)でもOKでしたが、
2007年夏以降に分譲され本年9月までに竣工したマンションは@350万円で大量の売れ残りを抱えて20%前後の値引販売しているのが実情です。つまり現状の新玉川線エリア相場は@260〜280万円(80㎡7000万円イメージ)と言えるでしょう。
今後1年は更なる景気停滞が見込まれるため2010年3月の新玉川線エリア相場は@250前後(80㎡6000万円台前半)ではないかと予測できます。
二子玉川ライズは大規模プレミアムがありますのでその分を上乗せする必要があります。
大規模プレミアムは各プロジェクト成約事例から推察して80㎡で最大1000万円、すなわち@40万円と仮定できますので、@250万+@40万=@290万円(80㎡7000万円前半)が相場価格と思われます。(ここで述べる相場価格とは、3ヶ月程度で完売が見込めるマーケット寄り付き価格を意味します。)
よって相場@290万円に対して@380万円の価格差を営業努力だけで埋められるはずもなく、ましてや部屋の仕様も良くないため販売大苦戦必至です。
東急は隠蔽体質ゆえ正確な販売状況が公表されないため判断が難しいところですが、分譲900戸を500戸売るのが精一杯でしょう。
公表されるであろう「来場客●万組」で売れてるイメージを前面に出すと思いますが、売れてるマンションが広告(住宅情報や新聞折込やDM)出したりTVや雑誌の取材を受けることはありませんのでだまされないようご注意ください。
2010年3月〜5月竣工時・・・値引き500万円程度(現金ではなく家具や設備サービスで対応)
2010年5月〜8月・・・値引き10%(現金値引きと家具設備サービス混合、家具付き販売など)
2010年9月〜12月・・・値引き10〜15%(明確に現金値引き)
2011年1〜3月・・・値引き15〜20%(場合によってはそれ以上)
こんなイメージになると思います。
たぶん2011年3月で完売するでしょうね。
私が買うとしたら2010年9月頃かな。
もちろん会員登録して地道なウォッチ続けることが重要です。
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513
匿名
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514
匿名
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515
匿名さん
二子玉川でもいろんな選択肢があるからね。
大幅値引きでもない限り、ここを選ぶ人はいないと思うけど。
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516
匿名さん
駅前のビルに良い店たくさん入るじゃない!
地下の食料品も凄いの出来るだけね〜
Openしたらライズも住みやすくなるね(^^)
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517
匿名さん
>511
長周期地震動は固有周期が特定の周期帯にある構造物に対して極めて大きな最大値と累積値を与える。
その周期帯は東海・東南海・南海地震による大阪地区では4~6秒、名古屋地区では2~4秒にある。
応答値はそれほど大きくならないが首都圏では2~4秒と6~8秒に想定される。
ということで、残念!
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518
匿名
出店リスト発表を見て、数が多いだけで、良い店だと期待した人は少ないと思う。すでに、枯木も山の賑わい、と揶揄されているから。地下の食料品売場も東急ストアの運営だからダメでしょう。
やはり人はドッグウッドプラザ側に流れる。
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519
匿名さん
S.C普通に期待してますよ。地下のフードショウも楽しみです。待ち遠しいですね~。
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520
匿名さん
ネガのほうが言ってること正しいんだよね、悔しいけどさ
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521
匿名さん
>517
一生懸命ググったのかもしれないが、2~4秒はマイナーな説だな。
所詮理科大の教授の説、東大の教授にはかなわない。
地震調査研究推進本部のレポートにも「関東平野では 7、10 秒での揺れが
大きくなっています」と書いてある。
517は運河駅の学校に通っていたのか?
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522
匿名
>>521
ググッたのはお前だろ(笑
偉そうなこと書いてるが、マイナー説の根拠は一切なし。
こいつが一人でそういってるだけ。
教授が東大か理科大かだけの差で優位に立っていると勘違いしてるところがとても痛いw
東大と理科大、デベに例えるなら三井と東急か(笑
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523
匿名
所詮理科大の教授の説、東大の教授にはかなわない。
所詮東急のマンションの品質、三井のマンションにはかなわない。
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524
匿名さん
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525
匿名さん
>521
しっしっ!
長周期地震のファクターの一つ堆積層の地下構造も踏まえて
7~10secに限定される根拠を自分の言葉で噛み砕いてどうぞ。
ついでに理科大<東大の根拠もね。
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526
匿名
>524
やっぱり根拠なし
予想どおり
地震と資産価値下落に怯えながら死になさいw
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527
匿名
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528
匿名さん
見知らぬマンションのスレッドで叩かれる理科大の教授があまりに不憫。
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529
匿名さん
>>521
東大じゃなくて東工大では?あと一般的に大学だけで研究内容を比較できないと思います。いい大学でも研究が進んでる分野とそうでない分野があるので・・。
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530
匿名さん
笑ろた。。
理科大ではないが
昔、気象大の風采のあがらない教授が
数学の講義に来てくれていたが
その人が群論のとんでもない権威だと知って
びっくりしたことがある。
さぼりまくりの俺には
そもそもその先生の授業は皆目理解できなかったんだが。
理科大はいい大学。
実学の雄。
出身者は仕事をするときは実に頼りになる。
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