パークホームズ南大塚ってどうですか？

文京区大塚のマンションは
なかなか売れてないですが。

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高級物件で売るのだろうけど間取りが問題だね、どの部屋も最低限でゆとりがない
マンションは梁や壁の真ん中まで面積に入れるから戸建てよりひと回り小さくなる。

リビングを世間並みにした分部屋が小さくなったみたい
マスターベッドルーム6帖だと、ダブルベットならギリギリ、
シングル二つ置いたら家具も置けないしカニ歩きになりそう。

子供部屋の洋室も最低5帖ないと、シングルベッドと机は置けないよ


多分、価格を安くしないと売れないのではと思います。

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価格出ましたね。

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坪単価はいくら位ですか？

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あれ？なぜか物件の公式サイトにアクセスできなくなっていますね。

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yahooからも消えてますね。
もしかして販売中止？

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中止ではなく延期との事です。

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地震で物資と人材が調達できないんですかね？

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HPを見る限り室内のグレードが高くないね
近所の4年前の住友物件の最低ランクの部屋と同等かやや落ちるくらい。

やはり安く売るから仕様を落とすのは仕方ないかもね。

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ここは三井では最低ランクのパークホームズ。価格と市況を考えると、住友が珍しく値下げした物件とそう変わらないと思います。

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坪250くらい？

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もう少し高いくらいですかね。最多価格5800万円。

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南大塚ですが、豊島区ですもんね。。微妙ですね。
もっと安いと買いですかね・
坪２４０ぐらいなら、うれしい。

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坪単価240位の部屋もありましたよ。他と比較して割安なので申し込み予定です。

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低層階はそれくらいですね。
この近辺の山手線内側にしては安いよね。

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ここ倒産したデベが小さな部屋のマンションを作るつもり取得して、倒産で工事が中断
三井が土地を取得して設計を変更して、ファミリー向けにしたんだよね。
土地の取得が安いのと、土地が狭いから分譲価格が安いのかも。

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北大塚のタワーなんかよりこっちの方がいいね。
安いし、仕様も中々。三井さん流石！

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北大塚と南大塚って、全然雰囲気違いますね

山手線の外側内側の差が顕著に現れてる感じがした

北大塚のタワー⇔三井ブランドの南大塚

どうしても差は出るわな

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北大塚はカオスだからな〜風俗が街に溶け込んでいるというか。
ホープ軒の隣に風俗店があったり、コンビニと本屋・マクドナルドの間にラブホがあったり。
万人が行くところに自然にそういう店があるからな〜

この物件はいいね。ライフが近いし道路の交通量も少なく穏やか。山手線内側はいいね。
値段も安いし北大塚のタワーとは異なりすぐに売れてしまうのでは？

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千川通り沿いのマンションなんか
とても買う気にはなれないね。

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北大塚のタワーは残念なくらい売れていないらしいね。

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環境的にはまあまあだと思うんだけどな、千川通りってそんなに交通量多いんでしたっけ？仮に多かったとしても個人的には夜間がある程度静かならOKなのですが。
私はここの立地好きです、山手線と丸ノ内線が使えるのも便利だけど、池袋が十分徒歩や自転車圏内なのが嬉しいな、自転車だと置き場に困るんですけどね。

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千川通りは日中も夜間も交通量は大したことないですよ。
何も嫌う点はないと思います。

この物件は素晴らしいと思います。
立地は山手線、丸の内線に近く、スーパーもすぐそこなので利便性はかなりのもの。
利便性もさることながら、北口のような嫌悪施設もなく、住みやすさも兼ね備えている。
山手線内側というそれだけでブランドとなる要素もある。
仕様も落ち着いていて品があり、使い勝手がかなり良さそう。
北口のタワレジの人は設備はタワレジの方が良いとか言うかもですけど、
内装設備の差なんて金額的にはしれていますし。
業界トップブランドの三井というのもいいですね。
それでいて値段的にはタワレジよりも遥かに安い。
巣鴨のブランズよりは高いが、立地を考えると文句はないです。
ここまであらゆる要素を兼ね備えている物件は無いと思います。

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千川通りの交通量は、はっきりいって少ないですよ
昼間でも地元民はいけないんですけど、横断歩道以外を悠々と渡ってます。
夜間なんてタクシーが拾えなくて困るくらい静かです、後楽園までほとんど信号につかまらずに
行かれるくらいです、春日通りの補助路線と言った感じです。
買い物も自転車なんてほとんど必要ないくらい、ライフでも北口のよしやでも
新大塚でも徒歩圏です。
よく聞きますが、大塚に引っ越してくると便利だから自転車に乗らなくなるそうです。

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千川通りの歴史を調べたことある？
今は暗渠になっているが、、、

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歴史なんて調べたことないけど、知ってますよ。
ネット情報ですか？調べ方が甘いようですね。

川が流れていて暗渠（上が道路）になっている部分は、巣鴨小学校の前の
三業通りですよ、疑問ならご近所で聞いてみてくださいね。
普通に考えてもわかりそうなものですよ、千川通りより三業通りの
方が低いんだから、川は一番低いところを流れるのは定説ですよ（笑

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近所で聞いた話では、結構新しいマンションでも、
3月の地震でヒビが入ったところがあるとか。
川の流は変化するしね。
江戸時代は、田んぼ？それとも畑？
地盤は重用ですから、買う前によく聞いた方がよいと思いますよ。

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地震で躯体に影響のないヒビが入るのは、耐震マンションでは当然の性能です
構造壁が壊れて地震の被害を少なくする、軽微な補修で済むようにする。
戸建てが全く倒壊していないので、ヒビは外壁か飾り壁だと思います。
賃貸マンションのタイルも落ちているのをいくつか見ました。

＞川の流は変化するしね。江戸時代は、田んぼ？それとも畑？
暗渠の川の流れが変化したら人災だし、その前に水道管や下水が破裂する。
このあたり牧場だったようですよ、昔は牛じゃなくて羊？
小学校の資料室に確か資料があったと思います。

地震に絶対はありませんが、関東大震災では倒壊も火災もなかったようです
両国の戦災復興記念館の被災地図では、そうでした。
地盤がいいかどうかは、建築前に数カ所ボーリング調査を必ずしますから
デベに聞けばわかります。
地盤が磐石という感じはしませんが、下町の何倍かいいのかと思います。

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地震の件ですがHPには、杭の本数とか深さとか構造のことは掲載されてないですね。
三井のクォりィーしか書いてないくて、個別の情報はありませんね。

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江戸時代に牧場はないでしょう。
この大塚周辺は、畑が多かったのですが、
谷端川の近くは、田んぼと聞いていますよ。
小石川植物園の近辺まで、千川通り沿いは、地震に弱いという話は、地元ではよく聞きます。
今回は、もちろん倒壊はありませんが、、、
千川の語源は、千川上水では？
大塚は、北側の高台が地盤の上では、最高です。

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湾岸の液状化するような土地でも堅固なマンションは問題ないんですから
地盤の話をされても困ります。
北口のコスモのマンションの反対運動がありましたが
「このあたりの地盤はズブズブです、地震が来たらマンションは倒れます」
隣接する戸建てのところに、のぼりがたくさんありましたが、
思わず吹き出してしまいました。

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同じ巨大地震にあっても、揺れは地盤によって違う。
大塚が震度5弱なら、千川通りは震度5強かな。
もっとも、文京区でも後楽園や神田川のあたりは、震度6になるところもあるかも。
ご指摘のように、下町は震度7のところもありますから、
大塚はどこに住んでも比較的に安全なところでしょうね。
しかし、とほうもなく大きな地震が来たとき、震度0.5の違いは大きいと思いますよ。
タイルが落ちたマンションなんか、地盤のよい巣鴨周辺じゃ、聞かないですよ。

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地震の時の揺れの感じ方はホント地域ごとに色々ですからね、地盤は大事な要素だと思うし特に最近は皆さんが気になっている情報なんでしょうね。
ただ建物によっても感じ方は全然違うしタイルが落ちた、落ちなかったじゃ比較しにくいな。巣鴨周辺の方が地盤が良いのはわかりましたが、パークホームズの場所も悪くないどころか都内ではむしろ良い方の部類に入ると思いますし。

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関東大震災があった後たくさんの人がこちら（巣鴨村）に移住したと書かれてましたからね
火災さえなければここらへんは安全です

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街として魅力が無いぶん確かに安い
でもそこそこ便利だとは思う

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杭は４７ｍらしいです。
意外と長いなーと思ったのですが、何か理由があるのでしょうか?

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単に支持層が深いところなんでしょうね。埋立並ですね。
地震で破損するリスクは長ければ長いほど高くなるので不安ですね

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巣鴨の風俗を通る安マンションの住民さんが書き込んでいますね。
そこは確か建設会社の跡地、その前は土壌汚染だったような。

関東大震災の時は巣鴨村じゃないよ、北豊島郡大字宮下
地元の年寄りから聞いたことがある。

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確かに湾岸と変わらない杭の深さだね。
地盤悪いのかな

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>51
北側の高台って真如苑や巣鴨図書館のあたりの坂登ったところ？
タワーレジデンスのあたりは地盤が軟弱で浸水懸念があると聞いたが、坂登ると違うのかな？

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大塚は近辺では窪地なので地盤では池袋や巣鴨の方が上かもしれないけど、海抜20mくらいあるから相対的には高台で地盤の良い地域に該当すると思う。地震でクラックが入ったって、躯体に影響がなければ問題なかろう。RCだと柔構造で揺らす形になるので、クラックが入ることもあるだろう。躯体に影響ないなら過度に気にする必要もないのでは。

南大塚は環境がいいよ。千川通りはBOOK OFF、銘酒酒屋にライフもあり、のどかな感じもあって住みやすい。この立地でパークホームズブランドでをこの値段で買えるなら･･
南大塚は、巣鴨、池袋、北大塚の物件よりも住みやすさ、利便性のバランスに優れていると思うのでこの物件はいいね。

>>59
タワーレジデンスのスレで風俗の数を競っていた人かな?大塚を推していただけるのはうれしいが、あんな形で暴れられると大塚の品位を汚すので、あおるような書き込みはやめてくれ。

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http://www.jiban.co.jp/tips/kihon/ground/municipality/tokyo/toshima/P1...

ここでみれば分かるけど台地からは完全に外れてるね
地盤もどちらかというと軟弱地盤かと思います
支持層までが深いのも納得出来ます

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＞タイルが落ちたマンションなんか、地盤のよい巣鴨周辺じゃ、聞かないですよ。
そうですか、地震のあと千石から巣鴨のあたりを散歩してますがいくつも見かけましたよ
聞かないというより知らないということですね。

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＞そうですか、地震のあと千石から巣鴨のあたりを散歩してますがいくつも見かけましたよ
聞かないというより知らないということですね。

多くの賃貸を管理している不動産屋から、聞きました。
3月の地震のクレーム処理で大変だったのは、
大塚では、旧谷端川の流域
駒込では、旧谷田川の流域だそうです。
中間の巣鴨は、クレームがほとんどないとか。

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６３を見る限りここは谷底低地ってことか....

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地盤が良くないということですか？
でも、この辺りはしっかりしている気がしてたのですが。。。

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不動産にお買い得はない。
それなりの理由がある。

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75.10平米が6,900万円台？

駅徒歩5分圏外、中途半端な10階建て、この程度クオリティなら5200万円前後が妥当だろう。

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まぁこれで高いと思う人は別の物件に行ってもらえると助かる

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タイムスリップしちゃった人がいるんでしょうか

75㎡で5200万円だと、大塚駅の北口駅前のダイワハウスののDグランディア
スーパーライフの隣の、下駄履きのアーバンビューが分譲当時そのくらい。

それと、どうでもいいんですけど・・・12階ですよ、建築のこと全くおわかりにならないようですね。
ここ、用途地域は近隣商業地区なものですから・・

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>不動産にお買い得はない。それなりの理由がある。

そうですね、ここは倒産したデベから建設中止の債権を買い取ったようですから土地の仕入れが安いのでしょうね。
財閥系は上場しているので、株主の手前利幅を大きくするあくどい商売は出来ないから、分譲価格を押さえたのかもしれませんね。

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デベも慈善事業じゃないからね。無駄に安くはしないでしょう
この価格でしか売れないって判断でしょ。地盤悪いし

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そこまで強固な地盤がほしいなら郊外に行けばいいんではないんでしょうか

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郊外行かなくてもいい地盤はあるけどね。ただここは・・
仕様もそうだけどやはり価格相応だなぁ

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谷底低地だしね

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＞この価格でしか売れないって判断でしょ。地盤悪いし
そうかな、山手線内側で人気はありそうだと思いますけど
この辺りで売れないマンションはあんまり記憶にないんですけど。

プチバブルでコンセプトも違うから同一には比較できませんが、
すぐ近くで地盤も同じ住友物件は3割も億ションがあったのに
買う人がいたので売れちゃいましたよ、坪400万円位だったような。
億ション買う人が、谷底低地なんて買いますかね。

バブルの頃だったと思いますけど、全戸億ションで話題になった
千川通りの200ｍ位先のスーパーライフの隣のグランドヒルズも
まさに、ここと同じ谷底低地？地盤悪い？ですが売れちゃいましたよ。

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山手線内側とか外側とか、あんまり関係ないんじゃないのかな？
それに、そんな昔の話をされてもねぇ。

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山手線の内側と外側はステータスとして全然違いますよ
五反田でも高級住宅街は内側の東五反田ですし

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>億ション買う人が、谷底低地なんて買いますかね。

まぁ谷底低地ってソースちゃんと出てるしな。

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大塚は山手線内側がステータスが高いですが
目白や池袋は山手線外側の方が上ですよね。
巣鴨はどちらがよいのかな？

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豊島区まして大塚レベルでステータスとか気にする意味なんてあるのかね...

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永住ならともかく売るとなれば変わってきますよ？

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山手線のちょっと内側に住んでる人は、内側にステータスがあると言いたがる。
山手線のずっと内側の人は、そんなこと気にもしない。

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そんなもんより駅距離の方が大切です

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＞ずっと内側
JRが通ってない文京民ですか？かわいそうですね

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ここは駅まで近くはないね

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文京区は若い頃は大塚住民の憧れですが、大人になると生活するには不便だと気がついて笑っちゃいます

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JRが通ってない文京区のほうが高級だけどね

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私は、大塚生まれの大塚育ち
若いときまでは、知り合いが多く、交通の利便な大塚がよかった。
私は大塚生まれの大塚育ち。
若い頃までは、知人が多く便利な大塚に永住するつもりだった。
やがて結婚し、子供が生まれる。
妻が教育のために、文京区に行きたいといいだす。
確かに有名校は、文京区に多い。
東大、お茶大、筑波大・・・
子供を遊ばす公園や広大な庭園も多い。
小石川植物園、六義園、教育の森・・・
私は、妻を説得に必死になる。
ある日、家族が急病で救急車を利用した。
いった先は、文京区の日本医大だった。
有名病院も、救急病院も、文京区にあったのだ。
大和郷、西片、関口、小日向・・・
閑静な住宅地を散策するにつれ、しだいに、文京区に憧れようになる。
給料が上がり、経済的に余裕ができる。
ついに文京区に移住した。

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地盤が何だと言っても駅からも近く安いし、三井ブランドだしすぐに売れそうだな。
北大塚のタワーとは明暗が分かれそう。結局申し込みキャンセルが出て、まだ全戸数の1/4すら売れてないと聞いた。真偽不明だが。

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南大塚にステータスがあるかどうかはわからないけど、豊島区の中ではかなり上の方
文京区隣接というのが要因かもしれない。
南大塚の人は、最近はけっこう発展している北大塚を駅裏と思っていて
住みたがらないことかな。
でもこれは、地元民のローカル意識だと思います。

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＞90さん
同じような環境かも？
「大塚の人は中流意識で、隣のの茗荷谷に住みたいと憧れる」
「豊島区の中では高級住宅地の目白、駒込に住みたいと憧れる」
田端（北区）で生まれ幼稚園に入る前に祖母のいる大塚へ
地元の小学校、私立中学～大学と進学し就職
社会人で地方へ転勤、地方にいると大塚も都会と感じた。
結婚して茗荷谷（文京区）の一等地の小石川5丁目に暮らした
徒歩で竹早テニスコート、東大植物園、教育の森・・・と確かに環境はいい
丸の内線とバスしかなくて当時は大規模スーパーも三徳だけ。
「茗荷谷の人は、千代田区と本郷に住みたいと憧れる」
マンションを買って目白（新宿区）に引っ越す。
学習院の森、徳川、シャレたブティック、戸山公園、目白庭園、大正テニスコート
と緑は多いけど医療機関は少ないし、坂が多いし買い物には電動自転車が必需品、
幼稚園小学校はお受験が多くて激戦区、駅は山手線だけ。
「目白の人は、新宿区落合や文京区小日向に住みたいと憧れる」
手狭になったのであちこち探して、数年前に大塚の広いマンションに
二流の商店とスーパー、小さな戸建て、多数の病院、年寄りが多い
発展しない街、安めの物価・・・育った大塚を見直した。
「文京区にも新宿区にも憧れなくなった」「自動車や自転車に乗らなくなった」
庶民的な豊島区に住んで、文京区や新宿区に通って利用するのが賢い選択？
都立大塚病院生まれの子供達に聞くと、目白の友達と遊んでも
大塚は何でも近くにあって住みやすいと言う。

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この辺りは文京区民に特に見下されちゃう悲しい場所。
文京区に見下されてしまうのが豊島区の性。

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千石から坂下に下った土地だからしょうがない。

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文京区でも小石川や本郷なら諦めもつきますが、庶民的な二流の千石は御免こうむりたい。
まあ、どうせ書き込んでいるのは文京区でも川沿いの賃貸の人達なんでしょう
文京区の川沿いや低地は、文京区内でも危なくて嫌われてますから。
南大塚2丁目3丁目は、豊島区の中では目白と駒込の一部を除けば一等地だからご安心下さい。

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千石3丁目をご存知ない？
不忍通りの北側の高台、かつては千石丸山町と呼ばれ、昔は武家屋敷があったとか。
その後は、大財閥の屋敷もあったはず。
高級住宅地が多い文京区では、ベスト10には入らないかも知れませんが、
二流でも庶民的ではないですよ。
先回りすると、私は千石には、住んでいませんし、不動産は3件所有しています。

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大塚ならグランフォート青淵閣周辺がいいと思うなぁ。

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>97さん
同じだ、不動産は大塚以外に2軒持ってます。

ついでに先祖は明治から神田猿楽町で暮らしていたみたいで都落ちで大塚へ
記憶は定かではありませんが、総理の鈴木貫太郎が大塚に屋敷があって
いたらしいですが千石3丁目じゃなかったような。

昔は護国寺まで（不忍通りの皇居側）が旧東京市だったらしいから
千石3丁目もこちらも東京の郊外だから仲間ということ土地が安くて
狭い屋敷があったのですね。
まあ、昔はお金持ちは高台に住んだそうですから、ここは下町歓楽街
参りました、降参します・・・

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50Mクラスの杭なんて埋立以外でもあるんだね。
地盤はかなり悪い感じかね

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住んでる場所で人を見下すってあるんですかね？もしかしたら心の中で思っている人は居るのかもしれないけど実際聞いたことはないな、でもこの掲示板ではよく見かける言葉だけど。
将来的な資産価値に影響しそうなら多少気にはなるけど、この辺は先々発展していきそうな雰囲気あるし悪い立地ではないと思います。

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悪い場所とは思わないけど、この先も発展しない雰囲気だと思います。

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城東地区が終わった今安くて発展可能なのは城北地区だと思いますが
アトレも出来るらしいし都心にも近いので発展は一番見込まれるでしょうね

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＞99さん
鈴木貫太郎が住んでいたのは、丸山町（千石三丁目）だった思いますが？
千石三丁目が屋敷町であることは、不動産屋でも知らない人がいますね。
大塚駅南口の人は、この辺の歴史に詳しい人が多いですね。
私は、北口の出身です。
＞住んでる場所で人を見下すってあるんですかね？
私は、そんなことは、あってはならないと思いますよ。
しかし、土地の市場価格を理解するのは、その土地の歴史や地理も調べないといけない。
安いと思って買った土地が、長く住んで実は安くなかった、と気がつくことがあるかもしれません。

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地盤についていろいろなコメントがありますが、５０ｍクラスの杭からすると
地盤は悪いということでしょうか？
杭が長いか短いかということだけでは、単純に良い悪いと判断できないとの意見もあります。
それでは、どうなっていたら良いのでしょうか？どこまで強ければよいのでしょうか？
今後、震度７強から８弱級の地震が発生する確率は高いと思いますが、このクラスを想定
して考えればよいのでしょうか？
いろいろとコメントを読んでいるうちにわからなくなってきました。
すっきりとしたコメントをお待ちしてます。

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山手線駅と丸ノ内線で交通至便で静かな環境、いつまでも発展しないで欲しいです。
大塚は戦前戦後と発展したから、これからは衰退で結構。

寂れた駅の茗荷谷なんて、再開発しちゃって最近スーパーと
チェーン店ばかりになりました護国寺、後楽園も同様です。

大塚は駅前商店街の反対が強く、丸の内線のターミナル駅も没
池袋方面の改札も没、南口の駅ビル計画がありますが没になって欲しい。
商業施設は、池袋、銀座、新宿までせいぜい電車で15分ですからそちらで
間に合ってます。
バブルでこの辺りの商店街も歯抜けになって寂れましたが、それで良かった。
大塚はいつまでも、山手線の二流の街でいて欲しいです。

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大塚の駅前商店街は残念ながら壊滅状態です
池袋と道を繋ぐ計画の時は猛反対になりましたが
すでにアトレは工事に入ってるので無理でしょうね

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＞今後、震度７強から８弱級の地震が発生する確率は高いと思いますが、
ご苦労様、調べてみて下さい
震度7以上は存在しませんよ（笑
http://www.megaegg.ne.jp/~total/data/sindo.html

杭の50ｍは下町では普通にありますが、大塚の最近のマンションでは
聞かないですね
（機が長いのは宣伝にならないからHPに掲載しない？）

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シティハウスには乗ってませんが近くのルジェンテは23ｍですね
47ｍとかどこで出てきたんでしょうか？

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>>108
>震度7以上は存在しませんよ（笑

言いたい意味は分かるから突っ込まなくていいと思う。

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>110
108ではないが、普通ツッこみたくなると思います。
「震度8が来たら」とか真面目な顔で言われると、恐ろしく常識がないなと個人的には思ってしまいますし。

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豊島区や文京区と周辺を調べましたが、杭が40ｍを越えるマンションはありませんよ。
20～30ｍというのが一般的なところのようです。
４７ｍとは、デマかいたずら投稿なんじゃないですか。

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ここの地盤が一般的では無いってことでは・・

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今度工事のおじさんに聞いてみよう、笑われるかも。

まあ、このマンションが倒壊するような巨大地震なら
周囲の戸建は全滅かもね。

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４７Mならこのマンションが世間の笑いものだな...

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ザ・タワーレジデンス大塚は18メートル掘削し杭を打ってるようだ。

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昔と違って杭は現場で掘削してコンクリートと鉄筋を流し込む、長くなればコストもかさむ
通常1本打つのに300万円位かかるらしいから、長さが2倍なら600万円。

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たった39戸しかないのに長い杭を打ってたら割に合わないね。

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47Mというのはやっぱり嘘みたいだね
買えない周辺マンションのネガだと思えてきた。
二世で大塚の実家や賃貸に残っているのは、買えないから？

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ここ僻むほどの場所でも物件でも無いでしょ

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