パークホームズ南大塚ってどうですか？

財閥系のオクションの新築に住んだことある方は、どうしたのでしょう。
3年点検がないと見破られたのかな、誰でも口がすべることはあるから、気にしないで。

「アフターサービス規準」を探してみたら　

「（4）定期補修実施方法」のところに

定期補修時期　建物竣工後　3ヵ月目前後
　　　　　　　建物竣工後　1年後目前後
　　　　　　　建物竣工後　2年後目前後

と書いてあったよ。何年か前のことで勘違いしただけ。
鬼の首をとったように騒ぐ人だね。

震度８の時にも鬼の首をとったように騒いでたなｗ

>おすすめの2004年築のパークマンション千鳥ヶ淵は分譲価格7,340万円～13億5,000万円、
>平均3億らしいですが、こことどのような関係があるのでしょか。

三井の「パークマンション」や「パークコート」は、高級ブランド。
この名前を見ると、「いいところに住んでいるな」とつい思ってしまう。
「パークホームズ」は、三井の2流マンションというイメージ。
少なくとも俺は、住みたくない。

ニートの自演ばっかでつまらないな
IDかip表示されればいいのに

タワレジのスレもそうだけど、大塚のスレはやたら荒れるよね。

億ション居住や複数マンション保有を主張する人が出てきて、大塚についてネガティブな意見が出ると過敏に反応したり。
タワレジのスレでは自称大塚の高級マンション保有者が巣鴨と大塚の風俗店の数を競ってデータ捏造までしたからな。

そんな富裕層がマンコミュの書き込みくらいに過敏に反応するとは理解できん。

両スレで過敏に反応する輩は何故か北大塚をプッシュし、
南大塚や池袋・巣鴨を貶す傾向がある。
また、北大塚のネガティブな意見には感情的な反応をする。
この傾向から推定するに、鬼の首を取ったかのような過敏な反応をしてる輩は
タワレジの契約者ではないか？

大規模物件の近くの、
小規模マンションのスレは荒らされやすい。

このスレでだーれも北大塚なんて持ち上げてない

>>51みたいに北大塚を意識したレスがあるだろ。

北側の高台ってのは大塚じゃなく巣鴨だろ。
>>51は勘違いしてるのかな？

北大塚も谷底あるし全てがいいわけではないね
そしてそれは南大塚も同じ、そしてここは谷底だからって話だね

ここも決してお得感は感じないけど悪くはない感じ
懸念点としてみなさん気にされるのはやはり地盤かと思います

＞「パークホームズ」は、三井の2流マンションというイメージ。少なくとも俺は、住みたくない。

住友不動産で言えば「グランドヒルズ」「ガーデンヒルズ」は高級ブランド
「シティハウス」のような2流イメージのマンションには、少なくとも住みたくないということですね。

南大塚には、両方ともありますから面白いですね。
三井の「パークマンション」や「パークコート」も出来るかもしれませんね

>懸念点としてみなさん気にされるのはやはり地盤かと思います

この地図から読み取れば、情報が得られそうです。
凡例が別ページで、自分でやるのは、面倒ですね。誰か、読み取ってください。

http://www1.gsi.go.jp/geowww/themap/view/mapview.php?type=lcm&dis=...

地盤より学区が気になる
駒込・巣鴨は良いと聞くけど大塚はどうなのかしら
子育てに良い環境が一番

ここの学区は、巣鴨小学校ですね。
豊島区は、学校選択制をとっています。
選択可能なのは、仰高、清和、豊成、朋有の4校ですね。
さて、どこが人気が高いのでしょうか？

http://www.city.toshima.lg.jp/dbps_data/_material_/localhost/120kyoiku...

大塚周辺の人はお茶大や筑波に行かせてる人が多いですね

口コミですが、人気があるのは、仰高、清和、朋有の三校。
この地域から、通っている子を知っています。
確か、枠があって希望が無条件で通るわけではないみたい。

小学校も中学校も入学前に学校見学がありますから噂話に惑わされずに見学すれば
雰囲気はわかります、子供の性格にもよりますから口コミはあまり当てはまりません。
182さんのあげられている小学校は全学年が複学級ということで人気がありますが、隣接校制度で
入学のお子さんも多い学校で広範囲から生徒が集まるようです。
この辺りは文京区に隣接しているので、文京区の窪町小学校（3クラス）などに区外に越境する
お子さんも多いです。公立は義務教育ですが、国立附属は基本的に大学の実験校ですが
伝統的に人気も高く30倍の競争率と抽選がありますから誰でも入学できるわけでもありません。
巣鴨小学校は隣接校制度の生徒は少数で学区の子供ばかりですが、校長先生も抜群に若く豊島区も
力を入れているのかもしれません。その成果もあるのか生徒は増えていて学年によっては
2クラスもありますが、全体的には小ぢんまりしていて、アットホームな小学校です。
最近は、公立は本来地域一体型の小学校が基本ですが小学校の隣接校制度の弊害も出てき
ているので、廃止案が区議会でも出ているそうです。
豊島区に限らず中学は、私立、都立、国立に30％位が進学するそうです。

下のページが参考になりそうです。
親の７割が学校選択制に賛成ですから、この制度は続くでしょう。
選択できるのは、1年生になるときだけで、２年生以上で転入するときは
自動的に巣鴨小学校になる気がします。
文京区への越境入学は、簡単なんでしょうか？
昔は、文京区議に頼めば、なんとかなるとか聞きましたが。

http://www.city.toshima.lg.jp/dbps_data/_material_/localhost/120kyoiku...

いつまで基礎工事をやってるんだろう

とりあえずモデルルーム見れるので見てから比較検討します。

まぁ５０Mも杭打ち込むのだから工期も長いでしょう

近くのシティハウスに住んでいますが、この辺はとても静かで便利で住みやすいですよ
引っ越してきてから、買い物も便利なので自転車にほとんど乗らなくなりました。
杭が話題になっているようですが、興味があるので調べたらうちは23ｍだそうです。
大震災の時も全く被害なしで安心してました、並びの商店街でも被害は全く
なかったようですから、安心して検討してください。

素人の判断ではなく営業からなんで50mの杭なのか説明受けて納得できないと購入は出来ないかな

建設会社はプロです、デベの営業は建築のプロではありません建築確認が下りていますから、ご近所さんが心配することではありませんよ。
杭が60ｍ以上のマンションは湾岸や下町では普通にありますよ・・

他のエリアではなくご近所が30Mクラスなのに何でここが50Mなのか理由が知りたいのよね

ご近所より高級マンションで、コストを掛けて建物を頑丈に作るからじゃないですか？
大震災とは関係ないよね、建築確認はその前に降りてるはずだから。

何だその理論ｗ

単に地盤が悪いだけだと思うよ。杭を長くして得られるメリットなんて何も無いもの

地盤が悪くて杭が短いなら検討する気になれないけど、長いならそれでいいかとも思いますね。
もちろん営業さんからの説明は欲しいけど、しっかり説明できる人っているのかな？
こういう質問って自分もしっかり勉強してからじゃないとうまく誤魔化されそう。私なんてこちらの掲示板を見るまで杭が50ｍだってことも知りませんでしたし。

ここの掲示板を信じるのもどうかと思うけど・・・
自分で見て聞いて判断するのが一番です。

長い杭なんて破損のリスクが高くなるだけ

地盤の地図はあくまでも目安らしいですよ、ボーリングしてみないと専門家でも予測はできても
実態はわからないそうです、大規模だと同じマンション内でも長さが違ったりするそうです
私も知人の建設関係者から聞いた話ですが。

杭が長くて嫌なら買わなければいいですよ、他に買う人がいると思いますよ。

杭が問題？地盤が問題？みなさん話が違いますね。

杭はコスト面では確かにですがあの価格帯ですよね。決して高くないと。。
折れる可能性の話もあの震災でも折れた話って他で聞きましたか？
震災では免振でもメンテナンス費用が掛っていますよね。
その面ではどのマンションでもリスクは一緒だと私は考えます。

堅い地盤が深いのが気になりますがそこまでしっかり杭してる訳ですよね。
そこまでの部分が軟弱であれば液状化のリスクもありますが
液状化マップみても周辺含め大丈夫そうですし、埋立地でも無いんでしょ。
どなたか専門家の方のみ教えてください。

明日登録受付なのでネガキャンが多いのですね。もう杭と地盤は結構です。
話題変えてこのマンションの他のこと教えてください。

山手線・丸ノ内線２路線徒歩圏で南向き、ちょっと広さは微妙だけど
価格的にもほとんど６，０００万円しない魅力ある物件だと思っているので。
　

39戸に対して駐車場が8台。20.5％は、少なすぎる気がするのですが？
車を持たない層向けマンションなのかな。

駐車場の設置台数は懸命な選択です、このへんのマンションは利便性がいいので
20％以上あったらみな余って管理費の大きな財源なのに困っているくらいです。
機械式駐車場のメンテや将来の交換費用は高いものらしいです、駐車場が多いと
デベが販売するについては、宣伝で有利ですが15％くらいでも問題ないと思います。
価格は確かに割安ですね3ＬＤＫで5700～5800万円なんですか？
裏のシティハウスなら2ＬＤＫでも高いのは6000万円を超えていました

まあ専門家も長い杭は良くないと言ってるしね

地盤が脆弱だからこそこの価格なんでしょ。周辺と比べたら安いのは当然
お得かどうかはそれぞれの判断ですね

＞200
マンションのどんな情報を求めているのでしょうか。

価格設定が安いのは、前のデベがコンパクトな間取りで設計したのに
ファミリータイプに変更して間取りが中途半端だからでは
洋室も4.5Jだと子供部屋にして、ベッドと机を置くと一杯になる。
普通は5J以上が多いのは、この辺りを考えてのことでしょう。
マンションの表記は、1J＝1.62㎡が業界ルールですが、内法ではなくて
壁芯（壁や梁の中心）ですから、梁のある部屋は使える面積は小さくなる。

なんか残念な物件だね・・設備も含め
やっぱお買い得物件って無いんだな

70㎡未満は2LDKサイズなのに3LDKというのは、無理がある下町マンション仕様になってしまいそう

普通に考えて10帖のリビングに、長方形の4人掛けダイニングテーブルとソファーは置けない
この構成を考えたら最低でも12帖以上は必要な空間。
HP 見ても小さなガラス丸テーブルにしてあるのは、そのため？
4.5帖の洋室にもベッドを置いてないから、どこで寝るの？
6帖の主寝室にシングルベッド2つは置けないからダブルベッドにしている？
ユニットバスは1418サイズでゆとりがあるけど70㎡未満なら一回り小さな
1317サイズにしないから、こういう結果になるのかも。

ホテルライクな内廊下はエアコンが入っていれば◎
ミニバイク置き場は今時乗る人は少なそう△　バイク置き場にすれば○
上品なフローリングの質は良さそう○
キッチンカウンターは御影石は高級感で○　コンパクトで幅が狭いのは残念
キッチン水栓に浄水機能一体型になってない×　後から交換しても安い設備
ダンクレストイレと手洗いカウンターは使いやすく○
エントランスホールは上品なシンプルさで○
角住戸が多数というのは住み心地抜群で◎

他の掲示板にもあるように大塚では利便性で一等地なのに、三井不動産らしくない
よくばり設計にしてしまった感じがする。価格を考えるとお買い得感はある。
戸数もう少し減らしてゆとりをもたせれば良かったと思うけど分譲価格は上がりそう。

諸費税が上がると土地価格を除く建物価格があがりますね。

モデルルームのいらしたようですので伺いたいのですが
エリアの相場と財閥系にしては割安の分譲価格の理由は？
坪単価で260～300万円というと、南大塚にしても安めですね。

価格的にも立地的にも戸数的にも、すぐに売れそうなマンションを
青田売りで売り急ぐというのは、何かありそう。
並びに中層マンションがいくつもあるから、眺望は期待できないからかな。
西側の新大塚駅とは標高差が10ｍ以上もあるし、東側の千石巣鴨方面とはもっと差がある。

杭が長い事の説明を求めても大丈夫ですしか言わない営業・・

裏の住宅地のシティハウス南大塚が14階でなぜ大通りに面したここが12階なのか
ルーフバルコニーがある住戸が多いのか疑問なので調べてみました。

豊島区の用途地域によると
用途地域　　　　　：近隣商業地域
防火・準防火地域 ：防火地域
建ぺい率 ；８０％
容積率 　　　　：４００％
高度地区 ：第３種高度地区
特別用途地区 ：なし
日影規制 ：なし
前面道路の幅員による容積率の低減係数 ０．６
道路斜線の係数（勾配） ：１．５
地区計画 ：なし
http://www.city.toshima.lg.jp/toshikeikaku/tiikitikuzu/index.html

容積率、建蔽率も同じ違いは高度地区だけ
ここは第三種高度地区で高さ制限がある、シティハウスは高度制限がないから14階なんだ
意外な結果でした。

第3種高度地区
http://www.city.toshima.lg.jp/kusei/machidukuri/006159.html

よく調べたね、、、、