変動金利は怖くない！！その２３

>>520
http://loan.mikage.to/
お好きなようにシミュレーションしてください

結構無謀だと思う。

>>520
おぉ、とりあえず凄いな。いろんな意味で。
奥さんの年収600⇒借入3000はオッケーだが、ご主人分の年収500⇒3000はあきらかに借りすぎ。
まぁ収入合算だから一概には言えないが、夫婦健康であり続けることを祈る。

繰上げ返済、年100万は所得からしたらあきらかに少なすぎ。変動でしょ。
子供が小さいなら、奥さんの所得で生活してご主人の所得はローンと繰り上げに回せばよいのでは。
逆に、その所得で年100万しか繰上げできない生活スタイルなら変動は向かない可能性も。

素朴な疑問なんですが銀行の立場としてはみんなが固定と変動のどちらを選んでくれたほうがいいんですか　ノルマとかあると思うんですが

銀行ローンで一番儲けがあるのが｢変動」、
一番儲からないのが競争激化で利幅が薄い｢10年固定」

今は底値で仕入れて一括で｢変動｣で貸しますよね。
あとは上がるだけだから、上がった分は全部利益になるのではないでしょうかね。

ありがとうございます　勉強になりました。

なんと孫六

>>526 上がった分は全部利益になる

そういうわけじゃないでしょ。

年収1400万円 一馬力です。
子供は３人

頭金1600万円
3500万円の建て売り
2000万円ほど融資を受けたいと思います。
変動金利とフラットどちらがいいですか？
あとうちの両親は借金が嫌いで2000万円も借りるのは無謀だといいはります。
無謀でしょうか？
子供３人もいたら審査は通りませんか？
現在は借り入れ0です。
勤続10年です。

>>530
余裕。無謀でもなんでもない。
年収500万の人が750万の中古マンション無謀でしょうか？と言ってるのと一緒。

その年収で2,000万借入だったら変動でもいいんじゃないの。
どうせ5年くらいで返すんでしょ。

審査に子供は関係ございません。
返済比率と属性と担保評価で決まります。
勤続10年で1400万って何の仕事してるんだ？？

仕事は広告関係です。
五年程度で返すつもりです。

変動金利で考えてみます。
親を説得しなくては

>>533
君クラスなら注文住宅でも支払い余裕だと思うけど。

>>533
5年で返すんじゃフラットなんて割高なだけだよ。
変動か短期固定でいいと思うけど、5年なら変動も固定金利みたいなもんだね。

>親を説得しなくては

なんで？
親に黙って買っちゃえばいいじゃん。
自分で払うんでしょ？

注文住宅だと更に高くなってしまう。
親に何も言わない訳にはいかないですよ。
借金嫌いなのは知ってたけどここまで反対されるとは思わなかった。
大学までだしてやったのに借金するような放蕩息子に育てた覚えはないとか欲しいものがあるなら金をためて現金で買わないと許さないとかすごく怒ってる。
銀行で借りてはダメならオヤジが貸してくれといったら甘えるなと更に激怒された。
オヤジは製薬会社で取締役だし資産もあるからなんでも現金で買えただろうけど！自分と同じに考えないで欲しいよ。
あんな古くさい頭でよく製薬会社の取締役が勤まると思うよ。

>>537
それぞれ家庭には事情があろうが、｢親がどうこう言っている｣、では奥様は
どういう心境なのだろうか。

親父さんには、｢親父の会社だって運転資金を銀行から借りてるじゃないか」
｢親父の得意さんの医院だって、億単位の融資を受けて開業してるんじゃ・・」
って言ったらどうだろうか。

パチンコ負けた。わしの人生は終わりました。さようなら……

俺は親には一切相談しないで買ってから事後報告
というか成人してる男でしかも結婚してるなら
夫婦で全て決めれば？

親が過保護だったのかな？
なんか見てて恥ずかしいわ

「金出さないなら、黙っとけ」くらい言ったら？
いい加減、親離れ、子離れしないと

もしかして結婚相手にも親が口出ししてきた？

５年で返す予定なら、貯金して、５年後に買えば問題ないのでは？

どうしても今欲しいの？

大人になっても親の言いなりですか(笑)
借金は親の言う通りにやめましょう

結婚や今の仕事には親は絡んでないよ。
親の会社は融資は受けていない。
嫁は早く家が欲しいけど
親と仲悪くなるのはやだから説得してと言ってます。今 買いたいのは家賃勿体ないし子供が小さいうちに家を持ちたいからです。
親が借金嫌いなのは曾祖父が借金して事業に失敗して自殺したからです。
明日から休みなんで説得してみます。

頑張って

教えて下さい。
変動は、半年に一度金利見直しがあるが実質の支払い額は5年間同じで、半年毎に変わった金利分が6年目で相殺され、過不足分は残金に反映される。
という理解であっていますか？

例えば今0.875で借りて、この時点で月々の返済額が決まり、同じ返済額で5年間支払い。6年目になる時点で過去の5年間で半年毎に変わっていた金利動向に応じて総支払い額が変わり、もし金利が上がっていれば総支払額が上がり月々の支払い額も上がる。
但しこの5年毎の見直しで上がる場合は最大1.25倍迄しか上げないので、0.875でスタートしたら1.094迄しか上がらず、不足分があれば次の5年後見直し時に加味される。
ただ、変動で借りるからには繰り上げ必須で出来るだけ短期間での返済を考えているはずだから、5年後見直しの際でも、多少金利が上がっていても繰り上げ返済分で総支払額が減っていれば影響は少ない。

という理解でしょうか？

>>548
＞半年毎に変わった金利分が6年目で相殺され、過不足分は残金に反映される。
を見るとわかっているようにも見えるが、
＞0.875でスタートしたら1.094迄しか上がらず
という間違いを見ると、やっぱり正しく理解していないのかな。

前者は、半年ごとの金利見直しによって、返済額は変わらずとも、その内訳（元金充当分と利息の比率）が変わる。金利が上がれば利息分が増え元金充当分が減るから、５年後の元金は当初の予定より多い。
そこで５年後に「借入額＝実際に残っている元金」、「返済期間＝当初の借入期間マイナス５年」で新たに借りるという計算をして月々の返済額を設定し直す
という理解なら正しいです。

後者は、１．２５倍は金利の上限ではなく月々の返済額の上限。極端なことを言えば金利は３％にでも５％にでもなり得る。５年後に上述の計算をして、月々の返済額が１．２５倍以内に収まるならまだ良いが、１．２５倍で済まない場合には相当繰上をしないと元金が減らずたいへんなことになります。
金利が低いうちに繰上で元金を相当に減らせる、または、金利上昇時に一気に元金を減らせるよう相当の資金を手元に置いておけるならば、変動金利は怖くありません。

549中程で
＞「返済期間＝当初の借入期間マイナス５年」で新たに借りる
と書いてしまいましたが、「返済期間短縮」で繰り上げていた場合には「当初の借入期間マイナス５年」ではなく「縮めてしまった残存期間」です。
予想外の金利上昇にも動じないでいられるようにするため、「返済期間短縮」ではなく、「期限の利益」を温存して「返済額軽減」で繰り上げることをお勧めします。

>>548

まず>>2を読んでみて下さい。

>金利が低いうちに繰上で元金を相当に減らせる、または、金利上昇時に一気に元金を減らせるよう相当の資金を手元に置いておけるならば

5年125%ルールを考えると例えば月10万円の返済額の人は5年後最高でも125千円までしか上昇せず、
10年後でも156千円です。ようするに向こう１５年は最高でプラス5万円の余裕が有れば一気に返す必要は無く、
しかもこの条件を満たすには5年後に変動金利が2.5%以上になっていなければならず、しかもその状況が
以後ずっと継続しなければなりません。さらに5年後の未払い利息発生金利は変動金利5%以上です。

ようするに125%ルールは5年以内に変動が2.5%を超え、且つ10年以内に5%を超えてしかもその状況が
継続されないと適用されないような実はあまり現実性の低いルールなのです。70年代80年代ならば必要な
ルールだったかもしえませんが、今はあまり必要が無いのかもしれません。

それよりも実際は2008年の日銀による二回の利下げで変動金利が下がった事により、それ以前からの借入の
人は利息と元本の配分が変わり、自動的に繰上返済と同じ効果を生んでいます。このように、今現在は
変動金利は底にあり、1%を切った金利でしかも控除を入れたら払うどころかマイナス金利で借入出来ている
状況なわけですから、>>2のやり方で負担を少なく繰上もしくは貯蓄を行っておくべきでしょう。
国内外の情勢を考えても３年から５年はこのまま低金利時代が継続する可能性は非情に高いのではないかと
思います。元本を有る程度のレベルまで減らしてしまえばあとは自由な選択が可能になりますので。
その辺の管理をきっちり行っておけば変動金利は怖くないと思います。

551です。

失礼しました。

>さらに5年後の未払い利息発生金利は変動金利5%以上です。

これは125%ルール適用金利の間違いです。

ちなみに未払い利息発生金利は5年後で変動3.5%、10年後で5.3%くらいになると思います。

全て優遇後の金利なので実際はこれに1.6ないし1.7%を足した物が実際の変動金利です。

いくら議論をしてみたところで
金利を気にしている人たちの大部分は
残高が多く長期返済の人がほとんどなのです。
金利が上がる前にある程度減らしてしまえば、などと
無責任な発言をしていては全くアドバイスにはなっていません。

また、金利についても現在の状況を見れば金利が3～5年上がらないと
見たくなる気持ちも（期待をこめて）わかりますが、上がる要素は
どこからでもにわかに起きてきます。数年金利が上がらないという保証は
どこにもありません。
銀行が4，5年前より優遇幅を広げてきているため気づきにくいのですが
リーマンショック後、一旦落ちた固定金利が持ち直し始めています。
しかし変動金利は相変わらず横ばいです。
いざ変動が上がり出し、固定に切り替えようとした
時にはもう変動で走るしかない状況になってしまうことは恐怖です。

大事なことはこの先のライフプランのシミュレーションをしっかりと
各自がやり、目先の元利金ではなく、安心して家族が暮らして
いけるよう、失敗の無い返済計画を作ることなのです。

銀行は今、固定のローンを売りたいと考えていると思います。
これは、銀行にとってのメリットが大きいからです。逆にいえば利用者にはメリットは
現時点ではあまりないと考えられないでしょうか？

親と話し合いがつきました。
親が西荻窪に所有してる土地の一部。
60坪を土地は親名義のままで貸してくれるそうです。相続の時にお前のものにすればいいと。
建物だけなら自己資金でなんとかなりそうです。
最初考えていた通勤に一時間半かかる建て売りよりはるかにいいです。
真剣に話し合ってみるもんですね。
嫁もかなり喜んでいます。親と近すぎると嫁も負担だろうけど親が住んでるのは品川なんでその点も安心。お手頃で性能的に問題ないハウスメーカーはどこがよいですかね。
30〜35坪ぐらいのでいいです。

預金は全部使えば1700万です。
でも100万ぐらいは残して置きたい。
金は今の価格だと換金すれば900万ぐらいです。
まだ値上がりしそうだから手放すつもりなかったけどこの際売っちゃいます。
合計で2500万です。
ヘーベルハウスいいなと思うけど厳しいですかね？
外構とかは夏のボーナスでてからにします。
西荻窪周辺で評判いい工務店とかはありますか？

>549さん >551さん
丁寧に有り難うございます。
よろしければ更に教えて下さいませ。

★125パーセントルールは返済額にでしたね。
だとすると実際の利率は半年毎に変動していたとしても、返済額においては借入れ当初5年は0.875のままというイメージでしょうか？

★また繰り上げ返済ですが、繰り上げる分を返済額軽減に充てる方が自分でも良いと思うのですが、契約時に返済タイプを選択する際、返済額軽減型を選ぶと当初の支払い額が返済期間短縮形より上がりますよね。
シミュレーションが元利でしか出来ておらず、元利で計算した金額＋繰り上げ返済＝3％で借りた場合の支払い額想定は出来ているのですが、元金にした場合の元利よりも高い返済額だと、前記の繰り上げ返済額と同額の繰り上げは厳しいかもしれません。

557のつづきです。

★また、自分の場合、年齢その他を考慮し返済期間は最大20年、出来るだけ15年、希望は10年（多分無理）と考えており、35年で借りて少なくても15年は期間短縮しなければなりません。
その場合、先に期間を短縮して後から元本を減らすのとその逆ではどちらが良いのでしょうか？

★>2も読ませて頂いたのですが、そもそもの話しとして、3％で借りた想定で繰り上げしていくというのはクリアーしているのですが、いざという時一括で支払える資金はありません。
やはり変動は元々5～10年位の返済スパンでいざという時に一括返済出来る位の預金がある人向き、と仮定すると自分には無理なのかと悩みます。

>>553
金利って意外と動いてますよね。
例えば１年、定期預金。
３年くらい前かな？ネット銀行だと１％とか１．２％でしたからね。
今、見てきたら０．３５％だもんな。都銀なんて、もう･･･

ネガっぽい事ばかり言っていると怒られそうなので、
こちらご参考までに、変動金利に連動していると言われる
短期プライムレート
http://www.boj.or.jp/type/stat/dlong/fin_stat/rate/prime.htm
０．４％程度の変化かな。こちらは緩やかですね。

変動派の皆さん、あけおめ！

今年も順調に元本減らしで計画的に返済しましょう！
当方もここのスレ見て一昨年変動借入。順調に元本が減っております。
（それまではガチガチの固定派でした）

逆に変動が気になって仕方がない固定さんのおかげでこのスレもまだまだ続きそうですが（議論はしつくされた
感じはしますが）たまにおじゃましようかと思います。

見直しまでのあと2年ちょっと。今の金利が継続すれば月々の返済額は残り30年で6万円台となる予定です。
（変動金利7%台でも当初固定返済額と同等）借換時は月々の返済額と繰上額をほぼ同等にするかもう金利上昇リスクは
ほとんど無いので繰上をやめて積み立て定期にしようか思案中です。

毎月引き落とし後にネットから残債を参照してますが毎月金利と元本の比率が変わるんですよね。少しずつ
元本の割合が大きくなって行くんです。負債がどんどん減って行くのを見るのは楽しいです。

それでは今年もよろしくです！

>返済額軽減型を選ぶと当初の支払い額が返済期間短縮形より上がりますよね。

あがりませんよ。

分かりやすいように簡単に説明します（数字は適当です）
月々10万円35年のローンが有ったとします。
期間短縮で100万円繰り上げた場合期間は30年に短縮されるとします。
返済額低減で100万円繰り上げた場合月々の支払額は8万円に軽減されるとします。
しかし、軽減のほうは月々2万円余剰資金が発生しますのでこれを毎月繰上返済する訳です。
結果返済額軽減でも月々の返済額10万円は変わりません。よって期間短縮と負担額は同じです。
すると、↓のリンクに有るように、返済額軽減も期間短縮もぴったり30年後に完済出来、支払う利息も
同じになります。違うのは返済額低減は最悪返済期間を延ばす事が出来ますが一度短縮した期間を伸ばす
事は出来ません。ならばどちらを選ぶ方が得か分かりますよね？

http://マンション掲示板.ファイブディグリーズ.jp/bbs/thread/58493/res/743

ついでに元利均等と元金均等の議論もさんざん出ましたが、元金均等も全く意味が無いという結論になってます。
理由は561と同じです。

>>558

以上の理由により、返済額軽減でも軽減分を繰上に回せば結果として期間短縮になるので問題はクリアですね。
それと、560さんのを見れば分かる通り、別に一括で返済する資金など必要は有りません。
※一括返済資金や5～10年完済などはここにたまに現れる「固定派」という人達の根拠の無い過剰トークです。

そもそも住宅ローンを一括で返済しなければならないような状況って例えばどんな状況でしょうか？
いったい何パーセントの金利上昇が起こると一括返済しなければならない状況になりうると思われますか？
そういう事を言う人はそもそもシミュレーションをやってませんと自ら宣言しているようなものですよね。

>>559

その0.4というのは08年の日銀の2回に渡る利下げですね。短プラはきっちり政策金利と連動している事が
分かります。

>561さん >562さん
有り難うございます。
混乱していました。

①「支払い額が高くなる」のは返済タイプを元金均等にした場合でした。（当初の支払い額が元利均等より高くなる）

②それとは別に繰り上げ返済の返済タイプを返済額軽減型にすると良いという事ですね。

①は元金均等を選べる銀行は限られるとデベに聞きましたが、②の繰り上げ返済のタイプはどの銀行でも割りと選べるのでしょうか？

デベの提携ローンで審査を通していたのですが、事情があり別の銀行にあたろうかと思っております。
個人であたると優遇1.6は難しいかと心配しております。
4月に引き渡しで提携ローンだと1月中に金消契約のようなのですが、今から新規（個人）で銀行にあたるのは期間的に大丈夫なものでしょうか？

物件が完売しており、MRももうない為、誰に確認していいのかわかりません…。

>563さん
有り難うございます。
読む前に564を投稿してしまいました。

そうですか。
このスレで何度か変動を借りる人は～というのを見かけたもので、金利が大幅に上がる等あった場合、他の変動の方々は一気に返済してしまうのかと不安になりまして…。少し安心致しました。

>>565さん

うちも変動でドキドキしています。
でも、変動金利に連動している短プラが上昇すれば、少なくとも預金金利は合わせて上がるはずなので
手許に少し預金を残せば、その一部を繰り上げに充てて乗り切れるかなとも考えております。

お互い気楽にいきましょう。

>>557
返済方式の元金均等／元利均等と繰上方式の軽減／短縮を混同していた誤解は解決済みですね。

＞先に期間を短縮して後から元本を減らすのとその逆ではどちらが良いのでしょうか？
繰上とは、どちらも元本を減らすことなのですが。短縮した後に軽減と、その逆のどちらが良いかという質問なら、答は「最初から最後まで軽減」です。一度でも短縮してしまうと二度と延ばせません。

>>561のリンク先で紹介されているのは「繰上シミュレータ」ですね。これは（元金均等／元利均等）×（軽減／短縮）の４通りのシミュレーションを同時にやって比較でき便利です。金利も固定と変動（将来の金利は自分で想定）の両方に対応しているので、どのような金利上昇ならば固定より総返済額が増えることになるのか試算してみるといいでしょう。

>>564
追伸。４月引き渡し（決済）なら今から銀行にあたっても十分間に合うでしょう。
繰上はたいてい銀行は短縮／軽減の両方可能だと思いますが、中には短縮のみというところもあるようなので確認してください。繰上手数料も確認してください。ネットならば無料というところが一般的ですが。

みなさんに質問です。
みなさんは変動金利に上乗せして三大疾病や八大疾病の特約をつけましたか？

つけたほうがいいんでしょうか？

これからローンを組むのですが、(フラットＳ・変動共に承認済)
｢変動は繰り上げが基本｣なことはわかりました。しかし、皆さんみたいに
ゴリゴリ繰り上げできる人ばかりじゃありませんし、特にこのスレの閲覧者
はドキドキしながら見てる人も多いはずです。

私のような自己資金少ない一般的な庶民は、ゴリゴリと繰り上げ返済しにくいのが実情なのです。
「30代前半家族4人(子2人)年収700万・自己資金300万・ローン3000万」

ゴリゴリ繰り上げするには年収500万とか600万とかだと思って生活水準を
下げるしかありません。しかし、20代ならさておき、30代半ばとなるといい車も欲しいですし、
子供にも金が掛かります。そして年１回はグアムかサイパンには行きたいです。

皆さんからは怒られそうですが、結局はそういう人多いと思いますよ。そこまで繰り上げの
ために生活落とせるなら自己資金もっと貯まってたはずですしね。

私みたいに金もあまり貯めてなくて、年収も600～800ぐらいで生活レベル落とせずに、
大きく繰り上げできなさそうな人は｢変動｣は向かないのが実情でしょう。