売主：清水総合開発株式会社
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：清水総合開発株式会社
販売：（代理）住友不動産販売株式会社
竣工予定：平成24年6月
総戸数85戸、地上７階地下１階
お待ちかね、ヴィークコート市谷加賀町がたちあがりました。
コンセプトは「匠景。市谷加賀町に紡ぐ、美の継承」だそうです。
かなり魅力的な立地だと思いますがいかがでしょう。
[スレ作成日時]2010-12-07 15:48:35
＞850
20メートルというと、だいたい６階建てです。まずどの方角もこれ以上の高さの建物は建築できません。さらに北側には以下のような厳しい絶対高さ制限がかかっています。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000032345.pdf
もし用地があいたとしても（まずこれがないかとおもいますが）、この北側の制限をクリアーたしたかたちの６階以下の建物になるでしょうね。あとは諸条件が複雑に加味されますので、営業さんに確認してください。
市谷加賀町と払方町どちらがいいのだろう。
もうすぐジオ払方町の事前案内会もあるし、思い切って両方の現地周辺を見てきた。
まずは市谷加賀町から出発。大日本印刷から防衛省北側へ抜け、左内町付近の急な坂を下って市ヶ谷駅前へ。
帰りは駅前から外堀通りに入り、市ヶ谷田町交差点から牛込中央通りの坂を上って払方町へ到着。
いろんな行き方があるだろうが、自分的にはどちらの距離も通勤許容範囲とわかり大満足。
（加賀町から市ヶ谷駅は遠くて無理だと勝手に思っていたが、間違いだった。）
左内町の坂は短いけれど急坂でした。牛込中央通りの坂は緩やかだが、その分上り区間の距離が長かった。
払方町へ向かう外堀通りと牛込中央通りは、結構な交通量で排気ガスがつらかった。
個人的には、市谷加賀町～市ヶ谷駅ルートの方が静かで圧倒的に環境が良いと感じた。人によっては牛込中央通りの方が賑やかで安心という人もいるだろう。でも道路沿いにお店がたくさんあるわけでもなく、賑やかなのは車だけ？。自分としてはあまり好感が持てなかった。他にもっと良いルートはあるのかも知れないが。
都心だと、まあ空気には期待できないかもね。
外堀通りなんか特にそうですから。
しかし、利便性や職場との距離を考えて都心を選ぶ人も増えている。都心の中であえてどこがいいかというなら、加賀町も払方町も選択肢には入るでしょうね。
市谷加賀町あたりは、都心にしては空気がいいと感じるよ。大通りから入ってみると特にね。
もちろん郊外の山の中にはかなわないけど、郊外だって幹線道路沿いは環境いいとは言えないからね。
北側の1階は実質地下2階くらいですね。
上の階から、または地面から見ると、かなり深く掘っています。
たぶん5〜6メートルくらいかな
すぐ隣の土地の方はあまりいい気分ではないでしょうね。
これから、気象状況も変わりつつあると聞きました。
予想を超えた豪雨になったら、こんな造りのマンションは
大丈夫なんでしょうか？
>上の階から、または地面から見ると、かなり深く掘っています。 たぶん5〜6メートルくらいかな すぐ隣の土地の方はあまりいい気分ではないでしょうね。
859さん、貴重な情報ありがとうございます。一階は実質半地下程度、と聞いたように思っていましたので驚きです。これは要確認ですね。
北側工事現場は普通の道路からは見えないので、
859さんは北側の裏千家さんかパークコートさん、あるいはお隣りさんからご覧になられたのでしょうか。
工事の音など大変でしょうね。静かな場所なのにすみません。
＞860さん
銀杏坂通りの…まぁお隣さんです。なので気になって観察しています。
はりだしてある作業工程の内容と、実際の工事状況で何階をつくっているのか確認していたのですが
深く掘ったのは基礎のためでしたよ。地下二階なんてそんなことはありませんでしたが…。
大阪府のホテル跡地、近隣では稀にみる敷地の広さ。結構雄大な（？）工事で愉しく眺めています。
銀杏坂界隈、パークコート、フォルム、銀杏坂ＡＰなど、高級マンションがあつまってきましたから、こちらも立派な物件に完成しそうで、近くに住む者としては地域の街並みがよくなるといいと期待しています。
数年前に大雨がふって外苑東の一部が冠水したときも、水はまっすぐ外苑東通りに下っていき、加賀町２丁目はまったく冠水がありませんでした。おそらくこのあたりが地域で一番高いポイントです。
ネガポイントは駐車場の数の多さ・駐輪場の数の少なさ、で終結。あとは阪急ジオとの比較っていっても、それぞれもうはっきり好み分かれるだろうし。実際このふたつのマンション、競合しているようでしていないような。
853さん 私も今日市ケ谷駅・現地まで歩いて見ました。まずヴィークコートの現地から市ヶ谷の駅に向かいそれからジオ払方町現地行きましたが、やはりジオ払方町坂厳しかった・・・・牛込中央通り交通量多く歩きイメージダウン・・・ヴィークコートは駅からは多少距離はあったが、なだらかな坂でジオに比べ歩きやすかった印象。今日歩いてみて良かったです。
近隣住民です。
銀杏坂APはフランス人ファミリーが多いようですね。
以前はフランス人の子供たちが遊んでいたり、奥様方がバルコニーでお茶をしたりする光景を時々見ましたが、３月の地震以降はあまり見かけなくなった気がします。
やはり帰国された方が多いのでしょうか・・・
869さんご指摘のようにあの高額の家賃では日本人の方は購入しますよね。
ヴィークコートは南側の通り沿いでも道路からかなり離れていて良いですね。
贅沢な造りだと思います。
873さん
871です。そうですか。南棟がこれから建設されるのですね・・・
建設途中でよくはわかりませんが、今だいぶ出来ている棟の南側には窓枠らしきものが見えるような気がして
てっきりこの棟が道路側だと思いました。
872さん
牛込柳町駅からの夜道は明るさには問題ないと思いますが数ヶ月前に柳町病院の近くで痴漢事件が発生した旨の警察の看板がたっていましたので
当たり前のことですがどこを歩くにしても絶対に安全なことはないですよね。
市ヶ谷駅からはDNP勤務の方々が帰られる時間帯はまだ人通りがありますが土日などはほんと少ないですね。
873さんの書き込みをみて、気になってチラシ片手に見に行ってきました。近隣なもので・・・。
西側にある窓らしきものが南西の建物部分の角、南棟の住居部分のラインだそうです。
道路境界線部分から、かなり（4～5メートル弱？）セットバックされていました。
植栽も２メートルほどあるようで、ゆったりしてますね。
銀杏坂、こういうかんじのマンションが建つのは歓迎です。
876です。ごめんなさい、訂正。
「西側にある窓らしきものが南西の建物部分の角、南棟の住居部分のラインだそうです。」
「東側にある窓らしきものが南東の建物部分の角、南棟の住居部分のラインだそうです。」
ここって売れてるの？この板みるとネガあんま無いけど、だったらすぐに売れそうだけど。。検討者は払方のジオの様子見かね？あとやっぱ値段がネック？あと何戸位残っているのでしょうかね？
最近ＭＲで７割販売が済んだ、とききましたがホームページは更新されてませんね。どーなんでしょうね。
みなさんは何かきいていらっしゃいますか？
工事は順調に進んでいるそうですが、完成まであと１年。。。長いですね。
今日工事現場を通りかかったら、カラー印刷の間取り解説パンフレットが置いてありました。今まで広告らしいものがほとんどなかったので、営業さんもようやく気合を入れてきたのでしょうか？
例えばS-A type、『プライバシー性の高い洋室２室。窓はどちらも吹き抜けに面しているため、人通りもなく静かです。』とか。S-J typeではパウダールームに『洗面ボールも２つ完備。ご家族の多いご家庭にも便利です。』とか．．．各部屋につき４つくらいの特徴を図解。
まあ、ありふれたな内容でしたが、少なくともただの間取り図だけとはまったく印象が違う。これならふつうに公式ホームページに載せたらいいのにと思いますが？。公式ページもなんだか地味で熱意が感じられない。住友の営業さんは、本気で売ろうとしているのか疑問に感じます。ジオ払方町のMRを見てからまた考えてみよう。立地は加賀町の方が好きなんですけどね。
ここの営業さん、どんな質問にも調べてとことん答えてくれました。物件自体を気に入ったのが第一でしたが、営業さんの人柄に背中を押されたのも事実です。
ただし、広告が少ないというのは同感。戸境壁もコンクリートでしっかりしてるし、基本構造にお金をかけすぎて、宣伝費が足りないとか？。でもまだ1年あるから、これからなのだと思いますよ。
＞883さん
ジオ払方町見てきました。
仕様も価格もほぼ同程度だったと思います。加賀町と払方町を比べると、どちらが住みやすいかは別として払方町の方が立地としてのブランド力はありそうですね。
しかしここではあえて書けませんが、マンションの安全面や管理面では加賀町の方が相当に上だと感じました。
そのほか、払方町は６階建ての建物の東西が2LDK中心なのが残念。
3LDK希望だと、必然的に南向きからの選択を迫られてしまい価格の高い部屋ばかりになってしまいます。
マンション構造面では、払方は乾式壁使用でしたので、これも加賀町のコンクリート壁の方がよい印象でした。
不況な時代ですから、どちらも即日完売とはいかないでしょうね。
じわじわ売るのはたぶん払方町も同じなのではないかと感じました。
ジオは仕様構造など色々マイナスが判明し、やはりVCとは比較にならない感が出てきました。立地もそれほどでもないし。
プラウド神楽坂が発表されましたね。小さめ3LDK中心のようですので、やはり購入者層あまりかぶらないのでしょうか？
プラウド神楽坂は大通り沿いですね。
ガソリンスタンド跡地という事からわかるように車で行くには便利です。
静かな環境を求める人には評価されませんから、ここと購入者はかぶらないでしょう。
ただしプラウド神楽坂もVC市谷加賀町も、市谷小学校の学区であることは共通です。
新築マンションで市谷小に該当するのは、現時点ではおそらくこの２物件だけ。
そういう意味では両者で迷う人もいるかもしれませんね。
近隣マンションの営業さんは隣接学区なら越境も大丈夫と言いますが、実際は抽せんになります。
特にここ数年はとても厳しくなっているようです。市谷小は隣の愛日小とともに人気がありますからね。
そういえば、公式HPみたら工事進捗レポートが更新されていました。
大分出来上がってきています。ゆっくりですが間取りも2つ減ったようです。
なんというか、さまざまな手堅さがここにきてきいてきているのか。
完成まで一年という時点で、この価格と戸数にもかかわらず
６～７割成約済というのは優秀かもしれませんね、この物件。
だけど普通に考えて、これからが大変だよ。
7割くらいまでは何とか売れても、
そっからがキツイ。欲しい人は買ったあと
なんだから、乾いた雑巾絞るみたいなもんでさ。
890です。
『プラウド神楽坂』の立地は賛否両論があるでしょう。間取りや構造などの性能も未知数です。でも神楽坂駅近くですし、プラウドっていう名前だけでもお客さんが集まると思います。プラウドブランドは他物件の広告みてもさすがと思う点が多いです。VCは堅実な物件と思いますが、広告展開やイメージ戦略ではかないませんよね。
野村が九段南にプラウド建てるみたいですね。
東郷公園のはす向かいに。
子供の学区や市ヶ谷駅を使って、という条件的にはココと比較になりそうな感じ。
ただ、１ＬＤＫとかの小さい部屋もあるみたいで、その点がちょっとネックになるのかも。
野村さんのことだから、かなりの価格で出してきそうですけど。。。
（笑）うちもはいっていました、＜千代田区九段南プロジェクト＞。
これは気合のはいったプロジェクトになりそうですね・・・って一瞬思ってしまいましたが
そういう印象を与えるように、念には念を入れたご案内なんですよね。
高く売るよ、という宣言でしょう。商売上手。
週に２回はどこぞのプラウドさんからのご案内が投函されてますので、
とりあえずあのお金のかかったＣＭのＢＧＭを素直にハミングしてます・・・。
ああいう洗脳って結構有効なんでしょうね。
ただ、Ｍ町の内装はひどかった。ちょっとプラウドできないかんじでしたが
それも何かの戦略だったのかなあ。
プラウドには天才的な仕掛け人がいるのでしょう。
M町の事は知りませんが、物件によってメリハリつけてバランス取っているのかも？。
ところでヴィークコート．．．。都内では他に、瀬田一丁目と駒沢が進行中。
加賀町以外は野村不動産が販売ですが、気のせいか雑誌やネットで見かける頻度が高いです。
しかし広告がそれほど重要とも思いません。私は昔、わざと広告の少ないものを買え、と教えられたことがあります。初めは理解できませんでしたが、今になってわかる気がします。良い物件ならプラウドでもヴィークコートでもどちらでもOK。見かけやイメージに惑わされないようにしなくては。もちろん質が悪くて広告少ないのは論外ですけどね（笑）。
プラウド神楽坂もプラウド九段南プロジェクトも、商業用地。
神楽坂イーストは準工業用地。第二種低層（でしたっけ？）の南町は内装悪し。
これが野村のバランスかもしれません。宣伝効果って大きい。
ここはものはいいのは認めるけど、宣伝は下手ですね。。。しないと決め込んでるかのよう。
まだ一年あるからか？
市ヶ谷の高台ですから、地元で本当に買いたい人はそれなりにいますよ。だからデベもあまり宣伝しないのだと思います。しかしさすがにそれだけで完売は…。
価格が高いのが最大のネック。この辺りは土地が高いので仕方が無いのかな。もう少し安ければなぁ。
東京都文京区小石川４丁目 |
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9290万円～1億5990万円※権利金含む |
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2LDK～4LDK |
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57.4m2～82.67m2 |
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総戸数 522戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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4900万円台～7100万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都江戸川区中葛西４-16-1 |
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6990万円～8390万円 |
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1LDK+S（納戸）～3LDK |
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56.35m2～70.62m2 |
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総戸数 48戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
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4600万円台～7700万円台（予定） |
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1LDK+2S（納戸）～4LDK |
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62.72m2～82.02m2 |
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総戸数 155戸 |
