ヴィークコート市谷加賀町ってどうでしょうか？

東じゃないでしょうか。
西は昔ながらの民家が隣接していますから，眺望としてはげんなりするかと。

西の低層階は民家が少し近い分、若干眺望に影響あるのかな。
MRのパソコンで予想図を見た印象では、
４階以上になればあまり気にならないかもと思いました。

こちらのマンションの場合、東西というより、
間取り優先でえらんだほうがいいような。
間取りに加え、通風など考慮すると、角部屋がベストだと思ったけど
中住戸にくらべ２割は高かった・・・。

東は冬場邸宅よりの暖炉の煙がくる可能性が考えられるのと
例の大日本のタワーの日影の影響は西の方がでにくいとききました。
といった具合で、東西にたいした差はなく、
東でも西でも、悪くない。問題は価格だけでした・・・。

暖炉の件、気になって営業さんにしつこく聞いてみました。
東側には外国人（フランス人？）のための高級賃貸住宅があるようです。
その中の一戸に該当の暖炉があるのだとか。
（恐らく、煙はそれほど気にならないのでは？と言われましたが、
さすが営業さんなので断定表現は避けて、絶対に大丈夫とは言いませんでした。
でも、毎日モクモクして洗濯物も干せないようなものではなさそうとのことです。）

実際を見ていないので、私もあいまい表現になってすみません。
自分の中ではあまり気にならないと考えています。

>問題は価格だけでした

確かに、もう少し安いとうれしいですよね。
市谷加賀町だと、坪単価はこれくらいになるのかな。
いろいろな都合でここに住みたいけれど、価格だけを見ると、つい山手線の外側に目がいってしまいます。

＞799さん
東棟には水平循環式駐車場がありますから、構造としては西側が安定しています。
そのおかげもあって東駐車場上の2LDKは6000万円ほどでだしていたので
お手ごろ感があり抽選・完売でしたね。
東と西はときかれれば、お金があれば西の角がいいんじゃないか、
というところでしょうか。
南は間取りえらびがやや難しいかんじがありました。

799です。

皆様、ご親切にありがとうございます。
参考させていただきますね。
といっている間に、なんと100平方メートルの部屋も完売みたいですね。私には買えませんが。いい間取りはやはり売れるようです。

南の間取り選びでやや難しいのはどのあたりでしょうね。
私が思うのは、一部の部屋でリビングダイニングが17畳もあるところが気になるかな？
他の部屋とのバランスで広過ぎかと。
お客様を呼んでパーティーとか、日頃の開放感はすごいとは思いますけど、寝室が狭くなりますものね。
社交的な人向きだったりするのかな？
100平方メートルクラスの間取りならバランスはよくなりそうでしたよね。でも、予算が厳しい。

VC市谷加賀町のマンションギャラリー周辺を歩いたけど、
このマンションの広告は、ほとんど出ていないですね。
あまり売る気がないのでしょうか。

プラウド神楽坂イーストの広告は、
あちこちに貼ってあって、かなり目立ちましたけど。

たしかに。
ブランズの田町と砂土原の広告チラシなんかも結構はいってますよね。
広告につかう費用をけちっているのは
住友不動産販売か清水総合開発か・・・。

最寄り駅にも広告が無いし、確かに静かですよね。
でも「都心に住むby SUUMO」8月号という雑誌にしっかり4ページの広告出てましたよ。

最寄駅には一瞬地味に広告をはってましたが、一週間ほどで撤収してましたね。
気付くか気付かないか、っていう場所でした。
もっとどーんと貼りだせばいいのになあと、すこし可笑しかったです。
どこまでも控えめというか何というか。

清水が親会社だから、竣工までに完売すればいいという方針なんでしょうか。

価格が安かった東のE-A、E-B
同じく価格が安かった西のW-A
条件のよかった東の上層階
同じく条件のよかった西の低層角……
の順番に完売していってます。
ここまでは、まさにこのスレッドではなされていた通りですが、
南のうごきがいまいちわかりません。

やっぱり安い部屋から売れるんだね
これで高い部屋が売れ残ったら、多くの人が思っている通り、少し値段設定が高かったということですね

安い→→価格に見合う条件のよさがある部屋、でしたね
（まあ、当然といえば当然）。

南があいていないから、まだ全体がどうなっているのか
わからないところがありますが。

東の上層階は、それほど安くはなかったと思います。

確かに南が売れているかどうか気になるけど、知るすべはない。
完売すれば間取り図から消えるのでわかりますけどね。

813さんは、売れ行きのことにお詳しいようですが、
営業さんに直接お聞きになったのでしょうか。

816です。追加です。

売れ行きの件、気になったので
私も営業さんに聞いてみようと思ったのですが、
わざわざ聞くのもなんだかなーと思っていたもので．．．。

でも、たぶん間取り図をフォローしていれば
自然にわかることなのですよね。

やはり南はお値段高めですよね。
間取り自体は、変形な部屋も少なくて
悪くないと思いますけどね。

>817さん
813です。紛らわしい書き込みですみません。
自分がほしいと思っていたところは、ホームページを見るたびに売れていったので、
かんがえることは同じものだ、と思っていたという次第です。
おっしゃる通り、西の角も東の上層階は安くはありませんでしたよね。
南は日照条件はいいですし間取りも悪くない部屋がありますが
段違いにいい間取りというわけではないのに、値段が一千万単位でちがうから
決め手にかけるんでしょうか？

＞813さん
いえいえ、全然紛らわしくないです。
鋭いご指摘をいただき、検討者にとって非常に有益と思います。

東にも坪単価370くらいのところはあったような気がしますが、
南ではやっぱり380以上はしそうですから...。
その他の向きで340くらいのところと比較してしまうと割高感はありますね。

１階住戸なら全体的にすごくお買い得な気もしますけど。どうなのでしょう。

最初より価格が下がってますかね？

価格表お持ちの方いらしたらupしてください。

ここは、購入希望者が出る度に小出しで販売しているから価格が見えづらいですよね。新たに売出し中の部屋がある事を短時間公開はしていますが、広く知れ渡る前に売れてしまうようです。そういう所はMRで確認するしかなさそうですよね。でも、私の印象では特に値下げはしていないと思いますが、どうでしょう。
向きや階数によってかなり値段が変わりますからね。
ますます検討が難しい…。確かに価格表が欲しいところですね。第一期の時のはどこかにあったような気もしますけど…。

外観デザインは格好よい

そうですか？

私は外観デザインがカッコ悪いのだけが難点で・・・
特に外壁の柱部分で赤っぽいところが嫌だ。

立地等は大変良いと思うのですが。

私は立地重視で決めます。外観は、二の次かな。
あの赤色も嫌いではないけど好きでもないです。
まあ、CG完成予想図は必ずしもあてにならないですから、実物とは微妙に異なる事も想定しておかないと。
出来上がったら意外とカッコいいね、という風になればうれしいですね。

プラウド神楽坂イースト
ジオ市ヶ谷払方町
ヴィークコート市谷加賀町

グレード的にはどれも似た感じがするのですが...。
価格が未定でよくわかりません。
子育て中で、住環境がよければ多少駅から遠くてもいいのですが、
どの物件がよいのでしょう。
少しでもご意見うかがえればありがたいです。

ここで言うのもなんですが、
無難な選択ならプラウドになってしまうのでしょうか。
ジオとかヴィークコートとか、あまり聞かないですものね。

プラウド神楽坂イーストは立地がなしで候補からすぐにはずれました……。
「神楽坂」ではなく、「江戸川橋」ですよね。
予定地周辺、印刷工場の小型作業用車が動きまわっていました。
特にお子さんがいらっしゃる場合、あの環境はかなり厳しいように思います。
南町はよかったんですけどね。
完全に用地調達に失敗してるな～と思いました。

プラウド、というネームバリューにこだわるなら、
他のプラウドがでるのを待った方がいいかもしれません。

なるほど、だから神楽坂にわざわざ「イースト」が付くのですね。でも、なんだか正直で好感が持てるかも。

それにしても、ここは完成まで時間がかかりますね。
あとから建てていたはずの近くのマンションのほうが先に入居予定を迎えますよ。

私もプラウド神楽坂イーストは完全に検討対象外です
確かに、プラウド、ジオ、ヴィークコートと聞くと
プラウドに軍配が上がる気がしますが、
今回のは827さんのおっしゃる通り立地が悪すぎて、
子育てには全く向かないと思いますよ
その上駅から遠いし、最寄は江戸川橋だし・・・
ただその分安く出ると思いますし、飯田橋は便利な駅なので、
駅からの距離と環境が気にならないなら良いかもしれません

ヴィークコートとジオは微妙ですね
主観ですが、

立地：ジオ（メトロ市ヶ谷駅から10分以内）
学区：同等（違う学校ですが）
ブランド力：同等
駐車場＆駐輪場：ジオ（住戸数より駐輪場が多い）
構造：ヴィークコート？（ジオの仕様はまだ不明ですが、直近の文京区物件が評判悪いようです）
将来の管理・修繕計画：ヴィークコート（住戸価格に大差ない＝経済格差が少ないため決定が早い）
将来の売りやすさ：ジオ（「市ヶ谷から10分以内」で検討する人がほとんどなため）

といった感じでとらえています
後は好みでしょうか

ここ、立地も構造もよさそうですけれど...。
あまり宣伝していないので、
物件イメージがつかみづらい方も多いのでは？。

できれば是非、実際の契約者さんのご意見もうかがいたいです。

契約にあたり、どのあたりが決め手になったのでしょう？
あるいは何か心配事はありませんでしたか？

参考までに教えていただけるとうれしいです。
よろしくお願いします。

構造はともかく、立地は一般受けはしないでしょう。
「好きな人は好き」という場所だと思います。
この物件がもう少し市ヶ谷寄りにあれば既に完売してるのでは？

ここを買うのは、この立地を「良い」と思える人達なので、
逆に830さんのように立地を良いと思えるなら、
絶対財閥系！という方じゃない限り避ける理由もないような・・・。

＞831さん

ありがとうございます。
私の場合、大江戸線からの近さ（新宿西口駅へのアクセス）と
現地訪問してみて周りの落ち着いた雰囲気が気に入ったため、
立地はよいと判断しました。

ただ、皆さん市ヶ谷駅からの距離（13分）を気になさるようですね。
＞「好きな人は好き」という場所
ということなのですね。

そのあたりと非財閥系であることがクリアできれば、悪くないのでしょうか。

マンション購入は初めてなので、契約者のみなさんがどんなポイントを見て
ここの購入を決断されたのか、是非教えていただけたらと思います。

>避ける理由もないような・・・。
くらいだと、なかなか購入には踏みきれませんよね。

たしかに、この立地は一般受けはしない気がします。しかし平日日中に現地へ行ってみましたが、外苑東から近い割に非常に静かで、一通ではなくDNPが近いにも関わらず交通量もほぼ無く、都心としては貴重な閑静さを感じました。市ヶ谷駅からちょっと遠いですが、やはりJR駅周辺の雑踏からは徒歩10分以上離れないとこの環境は得られないかもしれません。現地へ行ってみて初めて環境の良さがわかりました。自分にとってのネックはゼネですが、HPでも所長名を載せていたり、現場も透明アクリル板で施行状況を丸見えにしているところも好感が持てました。払方のジオと迷ってますが、仕様構造もよさそうで、売主管理会社も同じ清水であり、学区も良いことからこちらに決めようかと考えております。

数年前からこの付近で新築マンションを探していました。

あまり期待もせずＭＲ見学してみると、明らかなマイナスポイントもなさそう。
小学校の学区も望みどおりの小学校でした。

実際周辺を歩いてみると、834さんがおっしゃるようになかなか環境もよく、
直感的にここに住みたいと思ってしまったのです。
今までもかなり大きな決断を直感（もちろん調査もしますよ）で決めてきているので、
今回もそれに任せてしまいました。

高い買い物なので、それだけの理由で決めたのか？と検討中の方に怒られそうですが事実です。

ここの土地の由緒やマンション構造に関する基本的な話は、もちろんＭＲでいろいろ聞きました。
でも、『逆梁ハイサッシ』にどういう意味があるのかとか、マンションの戸境壁がコンクリートだとどうなのかとか、細かい知識については、実は契約申し込みをしてから後で知りました。

知れば知るほど、(特別な売りはないが）重要な部分はしっかり押さえた物件だったことがわかってきました。

マンション選びって実は奥が深かったのですね。今頃気づいています。でも幸い後悔はしていません。
こんな選び方もあるのだと、ご参考までに。

唯一気になるのは、機械式駐車場はもう少し台数を減らして、駐輪場にすればいいのにと思うところ。
あとは価格がもう少し安ければうれしかったですが、都心だとこのくらいはするのでしょうかね。

戦前までは、牛込区は麻布区より高級住宅街でしたから、環境良いのは当然ですよ。

戦前と言うと、ずいぶん昔の話だね。
まあ、言いたいことは分からなくはないが…？？。

体験談の書き込み参考になりました。ありがとうございます。

＞830さん
地元です。大阪府施設のなにわ会館がとりこわされたときから、マンションが建つといいな・・・と注目していました。立地、というか場所のよさは文句なしでした。とくに通勤にＪＲではなく地下鉄を利用するわがやにとっては、アクセスも完璧でした。
モデルルームにいき、堅牢につくられていること、総戸数、仕様などを確認し、購入は内心すぐに決めましたが、問題は価格でした。が、結局それまで数年中古も見てきた経験からまあ妥当な範囲かと判断しました。
ネックは、835さんもお書きになっているように、駐輪場の数が少ないことと、機械式駐車場の数が多い可能性があることと、です。
比較検討されている払方の物件の件は、三井の営業さんから聞いていましたが、個人的にはまったく迷いませんでした。ネームバリューは払方かと思いますが、周辺の雰囲気は、加賀町のヴィークコート周辺のほうがよい、と知っていたためです。払方はいってみると坂に囲まれ意外に込み合った場所で、実際に住むことを考えるとなんだかすっきりしない感触のある土地、です。一戸建て向きなかんじがしました。
以上、個人的な感覚で・・・お役にたてるかわかりませんが、書き込ませていただきました。

マンションは、数値だけでは判断できない所もありますので、「個人的な感覚」というのが大変ありがたいです。こういう情報はモデルルームに行っても分かりませんから。

住友不動産販売のページ（http://www.stepon.co.jp）で、
モデルルームのパノラマ画像が見られますね。
でも画像が荒くてあまり参考にはならない...かも。
http://www.stepon.co.jp/pub/panorama/057205/panorama_J.html

今日、ひそやかに第2期5次登録というのをやっていましたね。

すっかり情報が出なくなりましたが、完売？

これから第3次ですので完売はないと思いますが、HPでの間取りが徐々に少なくなっており、順調に売れているようです。あと何戸位残っているのでしょうかね？

近くのプラウドは、西向きだけど坪280～300前後からあってものすごくお買い得。
基本構造やセキュリティ（2重オートロック等）はこちらが勝るとしても、なぜ市谷加賀町はこんなに高いのでしょう。『マンションは立地』とはいうけれど、立地のためにこんなにお金を出せる人達がいるのでしょうか？

＞845さん
こちらの物件と比較するんですよね？
でしたら、プラウドでいけば昨年のプラウド南町ですよ！　
845さんがおっしゃっている準工業地域に建設予定のプラウドは、
ヴィークートかジオかとお話していたこちらのみなさんには、
おそらく購入対象外かと……。

そしてなぜ、高い？って、ご自分ですでに解説されてますね。
＞基本構造やセキュリティ（2重オートロック等）はこちらが勝る
その通りです。
そして
＞『マンションは立地』とはいうけれど
そうですね、マンションは立地です。こちらも大いに同意します。

一言いえば、価値観の違い。以上。
なんですが、なんだか妙にピュアなご質問ぶりに
お返事させてもらいました。「お買い得」品には訣があります。
マイナスポイントをのめるのなら、その方にとっては「お買い得品」でしょう。
しかし、のめない方にとっては購入対象外の品。それだけです。

＞846さん

私は以前より市谷加賀町がいいなあと思っており、それは変わらないのですが、ここに来て準工業地域のプラウドが登場。ここと比較にはなりませんが、意外と仕様もよいので気になっている次第です。

市谷加賀町でも（少し背伸びすれば）購入可能なのですが、
準工業地域のプラウドと同じ間取りでも、恐らく1000～1500以上？の差はでてしまうと思います。

この差は一体なんなのだろう...。本当に皆さんは納得されているのだろうかと...。
純粋に疑問に思って書き込みしてしまいました。

やはり見る人が見ると、立地に対してそれだけの価値を見出せるということなのですね。
846さんのご意見、大変参考になりました。ありがとうございました。

マンションは立地、という考え方に同感。
周辺環境や学区や土地柄等考慮すると、ここは私にとってはオンリーワンの物件になります。（どこが気に入るかはひとそれぞれで、他人に押し付けるつもりはありませんが。）
だから値段は正直言って二の次。でもここの価値を考えると特段高すぎるとも思いません。
準工業地域でも、即悪いとは言わないし、気に入ったなら買うのもありだと思います。でも、いくら安くても私は絶対買わない。

頻繁に土地が出るわけでないので、あまり正確なことは言えませんが
東五軒町の坪単価250万位、市ヶ谷加賀町300万位とすると、土地だけでも1.2倍の違いがある
基本構造も多少は差があると考えれば、やはり1000-1500万位の差は出るんじゃないでしょうか

別物件の準工業地域の話題がでましたが、
市谷加賀町は、第1種中高層住居専用地域、20m第2種高度地区らしい。
これは隣りにヴィークコートよりも高い建物は建たないと考えていいのでしょうか？いきなり真横に15階建てなど建たないですよね？
営業さんに聞いた話でもいいので、詳しい方教えて下さい。

＞850
20メートルというと、だいたい６階建てです。まずどの方角もこれ以上の高さの建物は建築できません。さらに北側には以下のような厳しい絶対高さ制限がかかっています。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000032345.pdf
もし用地があいたとしても（まずこれがないかとおもいますが）、この北側の制限をクリアーたしたかたちの６階以下の建物になるでしょうね。あとは諸条件が複雑に加味されますので、営業さんに確認してください。

ここに質問する前に自分でも調べてみましたが、はっきりわからなかったので。助かります。リンクまでつけていただきすみません。

市谷加賀町と払方町どちらがいいのだろう。
もうすぐジオ払方町の事前案内会もあるし、思い切って両方の現地周辺を見てきた。

まずは市谷加賀町から出発。大日本印刷から防衛省北側へ抜け、左内町付近の急な坂を下って市ヶ谷駅前へ。
帰りは駅前から外堀通りに入り、市ヶ谷田町交差点から牛込中央通りの坂を上って払方町へ到着。
いろんな行き方があるだろうが、自分的にはどちらの距離も通勤許容範囲とわかり大満足。
（加賀町から市ヶ谷駅は遠くて無理だと勝手に思っていたが、間違いだった。）

左内町の坂は短いけれど急坂でした。牛込中央通りの坂は緩やかだが、その分上り区間の距離が長かった。
払方町へ向かう外堀通りと牛込中央通りは、結構な交通量で排気ガスがつらかった。

個人的には、市谷加賀町～市ヶ谷駅ルートの方が静かで圧倒的に環境が良いと感じた。人によっては牛込中央通りの方が賑やかで安心という人もいるだろう。でも道路沿いにお店がたくさんあるわけでもなく、賑やかなのは車だけ？。自分としてはあまり好感が持てなかった。他にもっと良いルートはあるのかも知れないが。

>853さん
＞＞外堀通りと牛込中央通りは、結構な交通量で排気ガスがつらかった。

大変でしたね。
このあたりに（中心部、加賀町も含めて）暮らすのはやめた方が良いでしょう。

私に友人にも似た人がいて結局中心部からだいぶ離れて家を買いましたよ。

都心だと、まあ空気には期待できないかもね。
外堀通りなんか特にそうですから。
しかし、利便性や職場との距離を考えて都心を選ぶ人も増えている。都心の中であえてどこがいいかというなら、加賀町も払方町も選択肢には入るでしょうね。

市谷加賀町あたりは、都心にしては空気がいいと感じるよ。大通りから入ってみると特にね。
もちろん郊外の山の中にはかなわないけど、郊外だって幹線道路沿いは環境いいとは言えないからね。

地元です。
そうですね、市ヶ谷駅からジオの建設予定地にいくためには、交通量の多い外堀と牛込中央通りを歩くことになります。とくに上りなので、よけい空気が悪くかんじるのかもしれません。
ヴィークコートは、牛込柳町駅からすぐに通り一本中に入ってしまうので都心にしては空気がよいエリアをゆくことになります。
あのエリアは、高台なので空気の通りがいいのでしょうね。一本中にはいると、いつもほっとします。
新宿区のハザードマップをみると、建設予定地の銀杏坂界隈＆防衛省界隈が高台になっている様子がよくわかります。

>857
新宿区洪水ハザードマップのことですね。今回初めて見ました。市谷加賀町2丁目は、高台なので全く問題ないですね。


こことはまったく別の場所ですが、
神田川沿いの浸水危険度の高さはひどすぎる。場所によっては2階の軒下(なんと深さ5m‼)までつかるとの予想に本当にびっくり。護岸工事のおかげで洪水も昔より減りましたけど。それでも依然として危険地域扱いとは…。これは、笑い事では済まされない。

北側の1階は実質地下2階くらいですね。
上の階から、または地面から見ると、かなり深く掘っています。
たぶん5〜6メートルくらいかな
すぐ隣の土地の方はあまりいい気分ではないでしょうね。

これから、気象状況も変わりつつあると聞きました。
予想を超えた豪雨になったら、こんな造りのマンションは
大丈夫なんでしょうか？

>上の階から、または地面から見ると、かなり深く掘っています。 たぶん5〜6メートルくらいかな すぐ隣の土地の方はあまりいい気分ではないでしょうね。

859さん、貴重な情報ありがとうございます。一階は実質半地下程度、と聞いたように思っていましたので驚きです。これは要確認ですね。

北側工事現場は普通の道路からは見えないので、
859さんは北側の裏千家さんかパークコートさん、あるいはお隣りさんからご覧になられたのでしょうか。
工事の音など大変でしょうね。静かな場所なのにすみません。

前に似た投稿があったような。
実際に見なくても、モデルルームにある模型を見れば分かるよね。

モデルルームの模型通りなら、実質地下二階などということはないですね。

＞860さん
銀杏坂通りの…まぁお隣さんです。なので気になって観察しています。
はりだしてある作業工程の内容と、実際の工事状況で何階をつくっているのか確認していたのですが
深く掘ったのは基礎のためでしたよ。地下二階なんてそんなことはありませんでしたが…。

大阪府のホテル跡地、近隣では稀にみる敷地の広さ。結構雄大な（？）工事で愉しく眺めています。
銀杏坂界隈、パークコート、フォルム、銀杏坂ＡＰなど、高級マンションがあつまってきましたから、こちらも立派な物件に完成しそうで、近くに住む者としては地域の街並みがよくなるといいと期待しています。
数年前に大雨がふって外苑東の一部が冠水したときも、水はまっすぐ外苑東通りに下っていき、加賀町２丁目はまったく冠水がありませんでした。おそらくこのあたりが地域で一番高いポイントです。

ここの投稿はこうゆうパターンが多いですな。

>864
そんな風に言われると照れますねぇ(#^.^#)

ネガポイントは駐車場の数の多さ・駐輪場の数の少なさ、で終結。あとは阪急ジオとの比較っていっても、それぞれもうはっきり好み分かれるだろうし。実際このふたつのマンション、競合しているようでしていないような。

＞866
ジオ市ヶ谷払方町、今度見学に行ってきます。
実際に迷っている人は少ないのですかねー。

＞865
ところで、てれてれぼうずってNHKの子供番組に出てくる
すぐに照れちゃうかわいいキャラですよね。

ネガポイントとしては、機械式駐車場の多さとのことですが、これは以前の書き込みが参考になります。
>658とか
>655など。
私も当時、営業さんに確認しました。

＞863

このあたりは高級マンションが多いですね。
試しに銀杏坂APの家賃を調べてみたら、驚愕のお値段でした。10年賃貸生活したら相当な金額になるでしょう。
短期間ならともかくこのあたりに永住するつもりなら、賃貸料がもったいない。思い切って買う方がお徳と考えるのが普通ですかね。とはいえ、購入総額としては決して安くない。フラット35Sも今月で優遇が減るし、変動金利も上昇リスクがある。現金一括で買えない人にはなかなか悩みどころです。

853さん　　私も今日市ケ谷駅・現地まで歩いて見ました。まずヴィークコートの現地から市ヶ谷の駅に向かいそれからジオ払方町現地行きましたが、やはりジオ払方町坂厳しかった・・・・牛込中央通り交通量多く歩きイメージダウン・・・ヴィークコートは駅からは多少距離はあったが、なだらかな坂でジオに比べ歩きやすかった印象。今日歩いてみて良かったです。

近隣住民です。
銀杏坂APはフランス人ファミリーが多いようですね。
以前はフランス人の子供たちが遊んでいたり、奥様方がバルコニーでお茶をしたりする光景を時々見ましたが、３月の地震以降はあまり見かけなくなった気がします。
やはり帰国された方が多いのでしょうか・・・

869さんご指摘のようにあの高額の家賃では日本人の方は購入しますよね。

ヴィークコートは南側の通り沿いでも道路からかなり離れていて良いですね。
贅沢な造りだと思います。

＞870さん
実際歩いてみると雰囲気がわかって得るものが大きいですよね。
あとは子供や女性が歩く場合、市ヶ谷駅までの夜道が気になります。
（まだ夜に歩いていないので、そのうち確認してみます。）
ちなみに牛込柳町駅を使うなら、夜道の明るさは問題ないレベルだと思いました。

>ヴィークコートは南側の通り沿いでも道路からかなり離れていて良いですね。

まだ南棟の建設は始まっていませんので、これから南側に出てくると思います。最終的にはわりと道路沿いに立つのではないでしょうか。
反対に北側は階段状の厳しい高さ制限があります。ヴィークコートが建つことで(大阪府のホテルが建っていた時よりも)ここの北側隣接地に住む方々の日照が確保されるなら嬉しいですが。実際はどうなるのでしょう。大阪府のホテルも元々同じような形だったのでしょうか。

873さん
871です。そうですか。南棟がこれから建設されるのですね・・・
建設途中でよくはわかりませんが、今だいぶ出来ている棟の南側には窓枠らしきものが見えるような気がして
てっきりこの棟が道路側だと思いました。

872さん
牛込柳町駅からの夜道は明るさには問題ないと思いますが数ヶ月前に柳町病院の近くで痴漢事件が発生した旨の警察の看板がたっていましたので
当たり前のことですがどこを歩くにしても絶対に安全なことはないですよね。
市ヶ谷駅からはDNP勤務の方々が帰られる時間帯はまだ人通りがありますが土日などはほんと少ないですね。

看板気がつきませんでした。
柳町病院前は広い大久保通り沿いですし、まさに交番の目の前なのに。そんなことがあるのですね。

873さんの書き込みをみて、気になってチラシ片手に見に行ってきました。近隣なもので・・・。

西側にある窓らしきものが南西の建物部分の角、南棟の住居部分のラインだそうです。
道路境界線部分から、かなり（4～5メートル弱？）セットバックされていました。
植栽も２メートルほどあるようで、ゆったりしてますね。
銀杏坂、こういうかんじのマンションが建つのは歓迎です。

876です。ごめんなさい、訂正。
「西側にある窓らしきものが南西の建物部分の角、南棟の住居部分のラインだそうです。」
「東側にある窓らしきものが南東の建物部分の角、南棟の住居部分のラインだそうです。」

すごい台風ですね。
大江戸線はこういうとき止まらないのでありがたいです。

>878さん
大江戸線、いいですよね。
千葉県からの帰りで電車が止まったので、なんとかタクシーで大江戸線両国駅までたどり着きました。期待通りの通常運行で、スムースに帰宅できました。
はじめは都営新宿線の駅にしようかと思ったのですが、その後止まってしまったようです。大江戸線を選んで正解でした。
すごい風なので、ヴィークコートのクレーンも倒れていないか気になりますね。

自転車駐輪場が少なく、気になります。
乗る人は少ない想定なのでしょうか？

ここって売れてるの？この板みるとネガあんま無いけど、だったらすぐに売れそうだけど。。検討者は払方のジオの様子見かね？あとやっぱ値段がネック？あと何戸位残っているのでしょうかね？

最近ＭＲで７割販売が済んだ、とききましたがホームページは更新されてませんね。どーなんでしょうね。
みなさんは何かきいていらっしゃいますか？

工事は順調に進んでいるそうですが、完成まであと１年。。。長いですね。

＞881さん
これからがジリジリ・・・という所ではないでしょうか。
元々一般受けする立地でもなく、ブランドマンションでもないので、
ある程度長期戦覚悟の物件だとは思います。

ジオの仕様と価格がここと同程度だと、かなり残るかもしれませんね。
逆にあちらの仕様が残念で、その割りに高額だったりすると、
こちらに決める人も何人かはいそうです。

>882
少し前になりますが、９月の初めに聞いたら、申し込み済み部屋が５０戸を超えたとのことでした。その後また増えたのかな。

今日工事現場を通りかかったら、カラー印刷の間取り解説パンフレットが置いてありました。今まで広告らしいものがほとんどなかったので、営業さんもようやく気合を入れてきたのでしょうか？

例えばS-A type、『プライバシー性の高い洋室２室。窓はどちらも吹き抜けに面しているため、人通りもなく静かです。』とか。S-J typeではパウダールームに『洗面ボールも２つ完備。ご家族の多いご家庭にも便利です。』とか．．．各部屋につき４つくらいの特徴を図解。

まあ、ありふれたな内容でしたが、少なくともただの間取り図だけとはまったく印象が違う。これならふつうに公式ホームページに載せたらいいのにと思いますが？。公式ページもなんだか地味で熱意が感じられない。住友の営業さんは、本気で売ろうとしているのか疑問に感じます。ジオ払方町のMRを見てからまた考えてみよう。立地は加賀町の方が好きなんですけどね。

広告をほとんどしないのは、営業さんというよりは会社の方針なのですかね。
モデルルームの雰囲気はよかったですよ。

ここの営業さん、どんな質問にも調べてとことん答えてくれました。物件自体を気に入ったのが第一でしたが、営業さんの人柄に背中を押されたのも事実です。
ただし、広告が少ないというのは同感。戸境壁もコンクリートでしっかりしてるし、基本構造にお金をかけすぎて、宣伝費が足りないとか？。でもまだ1年あるから、これからなのだと思いますよ。

＞883さん
ジオ払方町見てきました。

仕様も価格もほぼ同程度だったと思います。加賀町と払方町を比べると、どちらが住みやすいかは別として払方町の方が立地としてのブランド力はありそうですね。
しかしここではあえて書けませんが、マンションの安全面や管理面では加賀町の方が相当に上だと感じました。

そのほか、払方町は６階建ての建物の東西が2LDK中心なのが残念。
3LDK希望だと、必然的に南向きからの選択を迫られてしまい価格の高い部屋ばかりになってしまいます。

マンション構造面では、払方は乾式壁使用でしたので、これも加賀町のコンクリート壁の方がよい印象でした。

不況な時代ですから、どちらも即日完売とはいかないでしょうね。
じわじわ売るのはたぶん払方町も同じなのではないかと感じました。

ジオは仕様構造など色々マイナスが判明し、やはりVCとは比較にならない感が出てきました。立地もそれほどでもないし。
プラウド神楽坂が発表されましたね。小さめ3LDK中心のようですので、やはり購入者層あまりかぶらないのでしょうか？

プラウド神楽坂は大通り沿いですね。
ガソリンスタンド跡地という事からわかるように車で行くには便利です。
静かな環境を求める人には評価されませんから、ここと購入者はかぶらないでしょう。

ただしプラウド神楽坂もVC市谷加賀町も、市谷小学校の学区であることは共通です。
新築マンションで市谷小に該当するのは、現時点ではおそらくこの２物件だけ。
そういう意味では両者で迷う人もいるかもしれませんね。

近隣マンションの営業さんは隣接学区なら越境も大丈夫と言いますが、実際は抽せんになります。
特にここ数年はとても厳しくなっているようです。市谷小は隣の愛日小とともに人気がありますからね。

そういえば、公式HPみたら工事進捗レポートが更新されていました。
大分出来上がってきています。ゆっくりですが間取りも2つ減ったようです。

＞890さん
ほんとだ！　１億超のお部屋がうれたんですね。
まぁなんともゆっくりですが、着実に販売していっていますね。

なんというか、さまざまな手堅さがここにきてきいてきているのか。

完成まで一年という時点で、この価格と戸数にもかかわらず
６～７割成約済というのは優秀かもしれませんね、この物件。

だけど普通に考えて、これからが大変だよ。
7割くらいまでは何とか売れても、
そっからがキツイ。欲しい人は買ったあと
なんだから、乾いた雑巾絞るみたいなもんでさ。

890です。
『プラウド神楽坂』の立地は賛否両論があるでしょう。間取りや構造などの性能も未知数です。でも神楽坂駅近くですし、プラウドっていう名前だけでもお客さんが集まると思います。プラウドブランドは他物件の広告みてもさすがと思う点が多いです。VCは堅実な物件と思いますが、広告展開やイメージ戦略ではかないませんよね。

野村が九段南にプラウド建てるみたいですね。
東郷公園のはす向かいに。
子供の学区や市ヶ谷駅を使って、という条件的にはココと比較になりそうな感じ。
ただ、１ＬＤＫとかの小さい部屋もあるみたいで、その点がちょっとネックになるのかも。
野村さんのことだから、かなりの価格で出してきそうですけど。。。

九段南のプラウドは千代田区ですね。
設計に皆様の希望を取り入れたい、みたいなアンケートスタイルの広告が届きました。
良さそうな立地ですが、それにもまして野村不動産は宣伝がすごい。頼んでもいないのに毎週どこかのプラウド広告が届くので、プラウド＝高級？みたいに潜在意識に刷り込まれそうで怖いです。こういう宣伝費もどこかに上乗せされているはずなんですけどね。

（笑）うちもはいっていました、＜千代田区九段南プロジェクト＞。
これは気合のはいったプロジェクトになりそうですね・・・って一瞬思ってしまいましたが
そういう印象を与えるように、念には念を入れたご案内なんですよね。
高く売るよ、という宣言でしょう。商売上手。

週に２回はどこぞのプラウドさんからのご案内が投函されてますので、
とりあえずあのお金のかかったＣＭのＢＧＭを素直にハミングしてます・・・。
ああいう洗脳って結構有効なんでしょうね。
ただ、Ｍ町の内装はひどかった。ちょっとプラウドできないかんじでしたが
それも何かの戦略だったのかなあ。

プラウドには天才的な仕掛け人がいるのでしょう。
M町の事は知りませんが、物件によってメリハリつけてバランス取っているのかも？。

ところでヴィークコート．．．。都内では他に、瀬田一丁目と駒沢が進行中。
加賀町以外は野村不動産が販売ですが、気のせいか雑誌やネットで見かける頻度が高いです。

しかし広告がそれほど重要とも思いません。私は昔、わざと広告の少ないものを買え、と教えられたことがあります。初めは理解できませんでしたが、今になってわかる気がします。良い物件ならプラウドでもヴィークコートでもどちらでもOK。見かけやイメージに惑わされないようにしなくては。もちろん質が悪くて広告少ないのは論外ですけどね（笑）。

プラウド神楽坂もプラウド九段南プロジェクトも、商業用地。
神楽坂イーストは準工業用地。第二種低層（でしたっけ？）の南町は内装悪し。
これが野村のバランスかもしれません。宣伝効果って大きい。

ここはものはいいのは認めるけど、宣伝は下手ですね。。。しないと決め込んでるかのよう。
まだ一年あるからか？

市ヶ谷の高台ですから、地元で本当に買いたい人はそれなりにいますよ。だからデベもあまり宣伝しないのだと思います。しかしさすがにそれだけで完売は…。
価格が高いのが最大のネック。この辺りは土地が高いので仕方が無いのかな。もう少し安ければなぁ。